CC BY
196
Н.В. Иванова О.В. Попова
ЭФФЕКТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ И ЖИЛЫМИ КОМПЛЕКСАМИ
Ключевые слова: многоквартирный дом, общее имущество, общая долевая собственность, ресурсоснабжающие организации, управление многоквартирным домом, управляющая организация.
Жилищно-коммунальнаясфераоказываетбольшоевлияниенамакроэкономическую ситуацию в стране, так как потребность в расходах на ее устойчивое функционирование в бюджетах городов и населенных пунктах составляет от 40 до 60 %. Фактическое финансирование этой сферы из всех источников составляет на уровне 60-70% от потребности, что осложняет качественное обслуживание населения. Жилищный фонд в стране составляет 24% всего воспроизводимого недвижимого имущества и насчитывает более 2,8 млрд.кв.м общей площади. В среднем на одного жителя приходится около 18 кв.м. общей площади [8].
Приватизация жилья и увеличение масштабов строительства крупных объектов и комплексов жилищной недвижимости потребовали совершенствования системы управления многоквартирными домами путем перехода от монопольного и малоэффективного управления государственными и муниципальными службами к формированию конкурентной среды в жилищной сфере. Право собственности на жилье стало необъемлемой частью отношений в жилищной сфере. Частное жилье составляет в общем объеме жилья свыше 80 %.
Значительные изменения в системе управления жилищным фондом произошли с введением нового Жилищного Кодекса РФ (2004 г.) и поправками к нему. Основу подхода к управлению жилищной недвижимостью составляют современные принципы, увязывающие интересы различных категорий жителей, - пользователей, правообладателей и собственников помещений (подробно раскрыты в работе [7]). Таким образом, в одном многоквартирном доме жилые помещения находятся в смешанной форме собственности (частной, муниципальной и государственной), что требует серьезного изменения мышления собственников в вопросах управления, содержания и эксплуатации общего имущества многоквартирного дома.
Кроме этого, многоквартирный дом - это не только объект жилищной недвижимости, а фактически сложный многофункциональный комплекс, включающий и нежилые помещения, которые находятся не только в разных формах собственности, но и относятся к различным видам недвижимости (офисной, торговой и другим сферам деятельности). При этом в новом Жилищном Кодексе РФ (ЖК РФ) эти особенности не нашли отражения и вся нагрузка по управлению многоквартирным домом ложится на жителей. Рассмотрим более детально некоторые особенности управления многоквартирными домами и жилыми комплексами.
© Н.В. Иванова, О.В. Попова, 2013.
1. Общее имущество многоквартирного дома, общая долевая собственность, управление многоквартирным домом
Отношения собственности регулируются статьями главы 6 ЖК [2] только применительно к такому единому комплексу недвижимого имущества, каким является многоквартирный дом. В ст. 30 ЖК предусмотрены основные права и обязанности собственника жилого помещения. Там же приводятся положения п. 1 ст. 288 Гражданского Кодекса РФ [1] о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Жилищный Кодекс не дает определения понятия «многоквартирный дом», однако в ст. 16 приводится термин «жилой дом», что позволяет сделать вывод, что многоквартирный дом следует рассматривать как вид жилого дома. Понятие «многоквартирный дом» дается в [6]: «многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством».
Основным признаком многоквартирного дома, отличающим его, например, от индивидуального жилого дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей - помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, РФ, ее субъектов или муниципальных образований. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников. Многоквартирный дом как сложный имущественный комплекс состоит из: жилых помещений; нежилых помещений; помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений. При этом, жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество - только в общей долевой собственности указанных субъектов. К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности (ч. 1 ст.36 ЖК). Только с согласия всех собственников, достигнутого на общем собрании, возможно уменьшение размера общего имущества.
Земельное законодательство и законодательство о градостроительной деятельности определяют границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Земельный участок может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования (сервитут) устанавливается по соглашению с собственниками помещений в многоквартирном доме или в судебном порядке. В ГК РФ данному виду ограниченных вещных прав посвящены ст. 274-277, а основные правовые нормы, регулирующие право ограниченного пользования чужим земельным участком, установлены в ст. 23 ЗК РФ [3].
В гражданском и земельном праве различаются публичные и частные сервитуты. Публичный земельный сервитут устанавливается законом или иным нормативными правовыми актами РФ, субъекта РФ, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. В настоящее время все больше внимания учеными и практиками уделяется проблемам эффективности использования земельных участков, в том числе и для
условий городских поселений. Этому вопросу посвящены многочисленные разработки, где в числе первых может быть отмечена работа [9]. В соответствии со ст. 23 ЗК РФ [3] частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, земельное законодательство по этому поводу специальные правила не устанавливает.
Содержание общего имущества в многоквартирном доме регулируется постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491. Правила заложили основу для унификации многочисленных актов местного нормотворчества, действующих в настоящее время. Также установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) и обеспечивать:
- безопасность граждан, сохранность имущества всех собственников и соблюдение прав и законных интересов собственников помещений;
- соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома и постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг гражданам, в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 170 от 27.09.03;
- доступность пользования всеми помещениями, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
- поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией;
- соблюдение стандартов эксплуатации.
2. Сравнительная характеристика способов управления. Понятие управления многоквартирным домом
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК):
- непосредственное управление собственниками помещений;
- управление товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Этот перечень является закрытым, т.е. он не подлежит расширительному толкованию, и собственники вправе выбрать только один из них.
Рассмотрим некоторые из установленных способов управления подробнее.
Непосредственное управление собственниками помещений На общем собрании собственников помещений принимается решение о непосредственном управлении домом (ст. 44-48 ЖК РФ). Оно является основанием для заключения собственниками договоров, указанных в п. 1 ст. 164 ЖК РФ. Таким образом, на каждый вид работ или услуг по содержанию и (или) ремонту общего имущества дома (или их совокупности) с организацией-исполнителем заключается только один договор. Стороной таких договоров выступают все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, все или большинство собственников должны будут подписаться под одним договором на стороне заказчика работ и (или) услуг.
Также общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может принять решение о том, чтобы интересы собственников в отношениях с третьими лицами представлял либо:
• один из собственников помещений в таком доме (действует без доверенности на основании решения общего собрания собственников);
• иное лицо, действующее на основании доверенности, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений (чья доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома составляет более пятидесяти процентов).
В пункте 1 ст. 164 ЖК РФ речь идет о так называемых ремонтно-эксплуатационных договорах (договоры об обслуживании внутридомовых инженерных систем, уборке, о вывозе мусора, эксплуатации лифтового оборудования и т.п.). Это договоры оказания услуг либо договоры подряда на выполнение определенных работ. Но это не могут быть договоры об управлении с профессиональной управляющей организацией, т.к. для этого собственникам помещений в многоквартирном доме необходимо избрать способ управления домом посредством привлечения управляющей организации.
Пункт 2 ст. 164 ЖК РФ регулирует порядок оформления договоров с ресурсоснабжающими организациями. Такие договорыпри непосредственном управлении многоквартирным домом заключаются каждым собственником помещений от своего имени. Поскольку эта норма помещена в раздел ЖК, посвященный управлению, в первую очередь, общим имуществом дома не совсем понятно, о снабжении каких помещений ресурсами идет речь. Толкование указанной выше нормы можно найти в комментариях ряда юристов (например, Лукащук М.В. и др.). Ресурсоснабжающие организации в связи с этим сталкиваются в своей деятельности с определенными трудностями и рискуют недополучить средства за оказанные услуги. Чтобы избежать этого, ресурсоснабжающая организация должна располагать информацией о доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество дома, чтобы в договорах определять долю каждого собственника в оплате потребленных в интересах общего имущества ресурсов. Целесообразно, чтобы это сделали сами собственники помещений в многоквартирном доме и вписали данные о долях в протокол общего собрания собственников.
Необходимо отметить, что отсутствие координирующего начала при данном способе управления (общее собрание часто собирать затруднительно) может привести к проблемам с полной оплатой работ (услуг) эксплуатирующих организаций и ресурсов, поставляемых для общего имущества многоквартирного дома. Процедура взыскания задолженности при этом весьма затруднительна. В такой ситуации наиболее эффективными методами будут приостановка или ограничение предоставления коммунальных услуг в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам (утв. постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307). Такие меры будут стимулировать собственников помещений в многоквартирном доме самостоятельно урегулировать все вопросы с неплательщиками путем общественного воздействия на них.
Все вышесказанное позволяет отнести этот способ управления к наиболее сложным в организационном плане. При этом реализация принятого решения о непосредственном управлении многоквартирным домом носит индивидуально-коллективный характер, эксплуатационные договоры подписываются собственниками коллективно (один договор подписывается всеми собственниками на стороне заказчика), а ресурсоснабжающие договоры подписываются каждым собственником отдельно. Указанные сложности
делают такой способ управления не очень привлекательным как для самих собственников, так и для предоставляющих работы (услуги) и ресурсы организаций. Исключения могут иметь место в тех случаях, когда в многоквартирном доме найдется активный, юридически и экономически грамотный и обладающий достаточным количеством свободного времени собственник (или собственники), который возьмет на себя бремя реализации непосредственного способа управления многоквартирным домом. В связи с этим собственникам помещений в многоквартирном доме было бы целесообразно избрать такой способ, как управление управляющей организацией. Профессиональные управляющие организации в большей степени могут способствовать защите интересов собственников во взаимоотношениях с эксплуатационными и ресурсоснабжающими организациями.
Управление многоквартирным домом жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
Управлять многоквартирным домом может жилищный или иной специализированный потребительский кооператив. Деятельность жилищных кооперативов регулируется разделом V ЖК. Существуют следующие виды жилищных и иных специализированных потребительских кооперативов: жилищный кооператив; жилищно-строительный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ); потребительский кооператив, созданный в порядке, установленном действующим законодательством (ст. 116 ГК РФ), в целях управления многоквартирным домом. Жилищный кооператив создается для приобретения за счет средств членов кооператива готового жилья, реконструкции и последующего содержания (управления) многоквартирного дома. Тогда как жилищностроительный кооператив создается с целью строительства за счет средств членов кооператива нового жилья, реконструкции и последующего содержания (управления) многоквартирного дома. Поскольку первичной целью создания жилищных кооперативов является удовлетворение потребности членов кооператива в жилье, то и создаваться такие кооперативы должны до приобретения жилья в интересах членов кооператива.
Органами управления жилищного кооператива являются: общее собрание членов кооператива; конференция, если наличие такого органа управления предусмотрено уставом; правление кооператива и председатель правления (ст. 115 ЖК). Управляет текущей деятельностью жилищного кооператива правление, избираемое общим собранием членов кооператива. Для этого жилищный кооператив заключает:
договоры оказания услуг содержания и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества;
договоры с ресурсоснабжающими организациями по поставке ресурсов.
Члены же жилищного кооператива должны, помимо паевых и вступительных взносов, делать взносы на содержание общего имущества многоквартирного дома. Если в процессе строительства многоквартирного дома такие взносы еще не слишком актуальны (дом строится за счет паевых взносов), то после ввода дома в эксплуатацию без таких взносов не обойтись. В связи с этим целесообразно включить в устав жилищного кооператива положение о выплате членами кооператива взносов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Наличие такого положения в уставе жилищного кооператива:
- будет соответствовать одной из целей, для которых создаются такие кооперативы, - управлению многоквартирным домом;
- совершенно обоснованно, т.к. после полной выплаты паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива отношения членов кооператива по содержанию общего имущества многоквартирного дома регулируются ст. 39 ЖК РФ.
После того, как все члены жилищного кооператива выплатят паевые взносы и оформят свое право собственности на помещения в многоквартирном доме, сохранение кооператива в существующем виде представляется нецелесообразным. Основная цель жилищного кооператива достигнута - удовлетворена потребность членов кооператива в жилых и нежилых помещениях, а далее необходимо лишь организованно управлять многоквартирным домом. Следовательно, собственники могут принять решение об изменении способа управления домом. Законодатель предусмотрел для жилищных кооперативов лишь один способ реорганизации - в товарищество собственников жилья (ст. 122 ЖК РФ). Вопросы управления многоквартирным домом посредством создания ТСЖ более подробно регламентированы, что призвано в большей степени защищать интересы собственников помещений и будет способствовать сведению к минимуму количества конфликтов, связанных с управлением.
Управление многоквартирным домом управляющей организацией
Этот способ управления может комбинироваться с другими способами управления многоквартирным домом. Как следует из положений п. 2 ст. 162 ЖК РФ, члены ТСЖ, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива также могут заключить с управляющей организацией договор об управлении многоквартирным домом. Говорить в данном случае об изменении способа управления многоквартирным домом нельзя. Управляющая организация лишь привлекается к управлению многоквартирным домом, т.е. выступает в этом случае как обыкновенный подрядчик. При этом управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, ведется с учетом положений разд. V и VI ЖК.
Общее собрание собственников помещений для применения указанного способа управления многоквартирным домом должно принять решения о:
- выборе способа управления управляющей организацией;
- выборе конкретной управляющей организации и условиях договора управления
с ней.
Среди собственников помещений в многоквартирном доме должны найтись инициаторы, которые изучат предложения управляющих организаций и выберут, на их взгляд, наиболее оптимальные. Целесообразно предложить общему собранию выбор из нескольких управляющих организаций, т.к. наверняка предложения будут различными по стоимости и составу предлагаемых дополнительных услуг. Управляющая организация - коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами. При отсутствии конкуренции на рынке данного вида услуг, особенно в небольших населенных пунктах, подобрать управляющую организацию собственникам будет затруднительно. Согласно п. 9 ст. 161 ЖК РФ, общее собрание вправе избрать только одну управляющую организацию для управления домом.
Собственники и управляющая организация обсуждают:
- состав общего имущества многоквартирного дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- порядок проведения контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Договором управления может быть установлена иная периодичность предоставления отчетности. Представляется, что отчетность реже одного раза в год может ухудшить положение собственников. На защиту интересов жителей в первую очередь направлено действующее жилищное законодательство. А именно Постановлениями Правительства РФ № 723 [5] и № 1140 [6] установлены стандарты открытия информации управляющих и ресурсоснабжающих организаций (какие они производят работы, какие предоставляют услуги, каким образом расходуется деньги за тепло, воду и т.д.).
Договор управления прекращается только в том случае, если одна из сторон заявит о прекращении договора по окончании срока его действия. Договор управления можно считать прекращенным и в том случае, если до момента истечения срока его действия, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о выборе другой управляющей организации, которая будет управлять домом после прекращения договора управления.
Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья
Существенный потенциал формирования эффективных форм управления заложен в объединении жильцов в ТСЖ. Товарищество создается в форме некоммерческой организации как наиболее прогрессивная и демократичная форма управления общим имуществом, которое является долевой собственностью домовладельцев (раздел V! ЖК). Создание и функционирование ТСЖ - сложный организационно-процедурный процесс. При этой форме управления домовладельцы после регистрации ТСЖ в качестве юридического лица получают реальное право самостоятельного распоряжения и осуществления функций управления своей собственностью в отличие от управляющих организаций, которые управляют не своим имуществом.
Однако многие ТСЖ сегодня не выступают как самостоятельные управляющие организации, а передают основные функции по управлению управляющим организациям (о чем говорилось выше), сохраняя за собой лишь функции контроля. Такие объединения призваны контролировать весь процесс жилищно-коммунального обслуживания и могут самостоятельно выбирать управляющую организацию, которая предоставит наиболее выгодные условия. В практической деятельности управляющих организаций договорной тип отношений является основой для реализации полноценного взаимодействия между поставщиками и потребителями услуг. Особое место в развитии договорных отношений отводится договорам между управляющими организациями и собственниками государственного и муниципального жилищных фондов, то есть администрациями городов, выступающими от лица собственника жилищной недвижимости.
Таким образом, реформирование системы управления жилищных хозяйством, в котором присутствуют субъекты различных форм собственности на объекты жилищной недвижимости, объединенные общим имуществом многоквартирного дома, приводит к смещению центра ответственности от централизованного администрирования к договорным отношениям, где собственники государственного и муниципального фонда выступают на равных с частными собственниками помещений по вопросам содержания общего имущества многоквартирного дома.
Литература
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. М.:АСТ, 2000 (введен в действие 01.01.1995 г.).
2. Жилищный Кодекс Российской Федерации. М., 2004.
3. Земельный Кодекс Российской Федерации.М.,2002.
4. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Утверждено постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47.
5. Постановление от 10 сентября 2009 г. № 723 «О порядке ввода в эксплуатацию отдельных государственных информационных систем».
6. Постановление от 30 декабря 2009 г. №1140 «Об утверждении стандартов раскрытия информации организациями коммунального комплекса и субъектами естественных монополий, осуществляющими деятельность в сфере оказания услуг по передаче тепловой энергии».
7. Иванова Н.В. Управление недвижимостью муниципальных образований. ГУУ М.:2011.
8. Слиняков Ю.В. Менеджмент в жилищно-коммунальном хозяйстве. М.: Финансы и статистика; ИНФРА-М, 2010.
9. Серов В.М. Стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса// Собственность и рынок, №8, 2004.
М.В. Маркина
РЕЖИМ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ
Ключевые слова: жилище, жилое помещение, собственник жилого помещения, права и обязанности собственника жилого помещения, ограничения жилищных прав.
Следует отметить, что в действующем законодательстве вопрос о том, что из себя представляет жилое помещение как объект права собственности, не получил однозначного ответа.
Понятие «жилище» используется в Конституции РФ (ст. 25) [8], однако оно в ней не раскрывается. Понятие «жилище», используемое в указанной статье Конституции РФ, шире понятия «жилое помещение» и имеет, скорее, социально-политическое, чем юридическое значение. Чум, юрта, пещера или другое естественное укрытие природы издавна служили человеку жилищем, однако их нельзя рассматривать как жилые помещения. С другой стороны, многие из рукотворных помещений (укрытий) жилищем не назовешь в силу их специфического предназначения, хотя в них и можно пребывать (жить) в течение определенного времени. Таковы, например, больница, тюрьма, бомбоубежище, школа и т.д. [1].
Интересно определение жилища, которое было дано в ст. 139 УК РФ [10], согласно которой под жилищем понимается индивидуальный жилой дом с входящими
© М.В. Маркина, 2013.
