CC BY
2
УДК 721.001
Хун-Хаминссон С.
магистр архитектуры, МАРХИ г. Москва, РФ Научный руководитель: Лызлов Н.В.
ДЖЕНТРИФИКАЦИЯ ПРОМЗОНЫ - ОЖИВЛЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ ПУТЁМ ВЫТЕСНЕНИЯ ФУНКЦИИ
Аннотация
Сегодня в урбанизированных городах после окончания процесса деиндустриализации, промышленные территории получают вторую жизнь путём смены первоначальной функции. Необходимо понять какие процессы приводят к тем или иным методам конверсии территорий и зданий. Используя большие данные последних десятилетий, можно судить о том, какие характеристики и внешние факторы способствовали изменениям функции и объёмно-планировочного каркаса зданий. Сегодня существуют описанные процессы и предпосылки их возникновения - этапы джентрификации.
Ключевые слова
джентрификация, редевелопмент, ревитализация, конверсия, реновация
Несмотря на то, что многие исследователи пытались выработать официальное объяснение, определение джентрификации эволюционировало почти так же сильно, как и города и районы, которые оно призвано описывать.
Термин «джентрификация» был введен английским социологом Рутом Глассом в 1964 году: «Один за другим многие районы Лондона, где проживал рабочий класс, были захвачены представителями среднего класса, высшего и низшего. Ветхие, скромные дома и коттеджи - две комнаты вверху и две внизу - по истечении срока аренды превращаются в красивые и дорогие дома. Как только этот процесс «джентрификации» начинается в одном районе, он быстро продолжается, пока все или большинство первоначальных жильцов из рабочего класса не будут вытеснены, и весь социальный характер района не изменится». [1, с. 24]
За шестьдесят лет, прошедших после этого определения, многие давали более чёткие определения джентрификации. Американский урбанист Рейчел Клейт определила её, как «процесс модернизации района»: «Это означает, что внезапно или каким-то образом в район въезжают новые люди, появляются новые рынки и возникает новый спрос на жильё и услуги в этом месте».
Эти определения помогают понять последствия джентрификации, то есть те изменения, которые можно наблюдать в городе, районе, и в том числе промышленной зоне, прошедшей через конверсию.
В 1979 году американский урбанист Филипп Клей в книге «Обновление кварталов: переселение среднего класса и модернизация американских кварталов» выделил «четыре стадии джентрификации» [2, с. 14-22], что заложило основу для осмысления этого процесса учеными. В течении последующих сорок лет эта модель использовалась для описания и понимания процесса, через который проходят городские пространства, по мере развития их зданий и сооружений. Данную четырёх-этапную модель можно также перенести на развитие конвертируемых промышленных территорий.
Стадия I. Отдельные группы граждан, принадлежащие к классу ниже среднего благоустраивают территорию и ремонтируют помещения зданий.
На этом этапе джентрификации промышленные зоны заселяют представители малого бизнеса, которые своими силами ремонтируют помещения и благоустраивают территорию для личного использования, и это не привлекает особого внимания средств массовой информации. Прослойку малого бизнеса на этом этапе в основном представляют художники, которым необходимы достаточно большие
пространства для работы, и небольшие кооперативы, которые ищут недорогие пространства для развития.
Стадия II. Представители группы среднего класса вытесняют прежних арендаторов
Пространство промзоны становится заметным и начинает привлекать в район людей среднего класса, тем самым начинается следующий этап джентрификации. Новые пользователи начинают арендовать больше площади, инвесторы стремятся извлечь выгоду из зарождающегося в районе аттрактора - точки притяжения граждан. Журналисты обращают на это внимание, и начинается постепенное вытеснение прежних групп граждан.
Стадия III. Государственные органы и предприниматели вкладывают деньги в ранее неразвитую территорию
Масштабное вложение капитала многими сторонами является признаком того, что промзона находится на стадии активной джентрификации. Если на первой и второй стадиях застройка осуществлялась частными лицами, то на третьей стадии застройка промзоны осуществляется уже инвесторами.
Стадия IV. Крупные девелоперы выкупают уже сформированную территорию и разрабатывают бизнес стратегию её редевелопмента
Когда ландшафт промышленной территории выходит за рамки проживания и аренды коммерческих площадей группами граждан со средними доходами и переходит к жизни высшего класса, вытесняя прежний, район вступает в заключительную четвертую стадию. На этом этапе джентрификация уже не ограничивается географией промышленной территорией и перетекает на прилегающие к ней территории, то есть соседние районы вслед за промзоной претерпевают изменения. Это могут быть как положительные изменения, так и негативные. Например, реновируемая территория промзоны может повысить престижность соседних районов за счёт появления новых рекреационных или образовательных функций. Или, реновируемая территория в жилую или офисную функции высокого класса, может создать прецедент для переселения богатых групп граждан и их капиталов из соседних районов, то есть привести к обеднению территорий. Существуют два понятия редевелопмента территорий, а именно короткий и длинный. Короткий редевелопмент - обычно подразумевает более радикальные вмешательства в существующую застройку, путём сноса и модернизации зданий. Длинный редевелопмент - чаще всего использует более консервативные методы ревитализации, то есть сохранение и частичную модернизацию без затрагивания объёмно-планировочного каркаса здания. Стратегию редевелопмента и метода конверсии, а именно: реновация, реконструкция, консервация и другие; определяется сопоставлением объёмно-планировочных характеристик территорий и зданий промзоны с рядом внешних факторов, которые хорошо описаны и представлены в книги «Москва Re.Промышленная», написанная группой специалистов агентства «Центр» [3, с. 166].
С тех пор города продолжали расти и исследователей выступали за введение еще двух стадий. В 2017 году журналист Петер Московиц в книге «Как убить город» описывал следующие «два этапа джентрификации» [4, с. 51-67], которые учёные наблюдали с момента введения терминологии.
Этап V. Мировые корпорации инвестируют в локальную недвижимость
Первые четыре этапа джентрификации характерны для промзон в небольших городах или в периферийных районах больших городов. Чтобы развиваться дальше необходимо привлечение капитала иностранных инвесторов для создания среды для мировых элит - это пятая и последняя фаза джентрификации. На этом этапе территория становится благоприятной для капиталовложения, но перестаёт быть удобной для гражданина.
Этап 0. Городские власти и граждане принимают решения развития территории
Пятиэтапная модель объясняет, что происходит при джентрификации района, но упускает из виду, почему джентрификация разворачивается. Для полного понимания причин, по которым деньги и меняющаяся демографическая ситуация меняют район, необходимо добавить шестой этап - он же
нулевой перед первым этапом. Чтобы первые пять этапов джентрификации могли произойти, правительства и граждане должны решить судьбу будущей ревитализируемой территории путём дискуссии, используя собранную аналитику государством и мнение в лице гражданина. Таким образом нулевая стадия - это время, когда принимаются все решения.
Список использованной литературы:
1. Glass R.L. London's housing needs: statement of evidence to the Committee on Housing in Greater London. Westergaard: University of London. Center for Urban Studies, 1965
2. Clay P.L. Neighborhood renewal: middle-class resettlement and incumbent upgrading in American neighborhoods. Lexington: Lexington Books, 1979
3. Георгиевский С., Грицан О., Тютчева Н., Хрусталёва М., Гужов С.. Москва Re: Промышленная. Типология производственных территорий и лучшие практики редевелопмента. Москва: Центр, 2018
4. Moskowitz P.E. How to Kill a City: Gentrification, Inequality, and the Fight for the Neighborhood. New York: Public Affairs, 2017
© Хун-Хаминссон С., 2023
