CC BY
62
УДК 332.28:330.564.2 ББК 65.441
ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ СРЕДНЕДУШЕВЫХ ДОХОДОВ НАСЕЛЕНИЯ В РАЗЛИЧНЫХ РЕГИОНАХ РФ
О.И. Матасова
В статье усовершенствована формула расчета индекса доступности жилья. Выведена формула для расчета среднедушевого дохода населения с учетом дифференциации его по группам доходности и доли нуждающихся в жилье в каждой группе. Рассчитан индекс доступности жилья с учетом подобной дифференциации.
Ключевые слова: рынок жилья, недвижимость, индекс доступности, среднедушевой доход, дифференциация населения.
Решение проблемы обеспечения населения жильем во многом зависит от платежеспособности потребителей, которая в свою очередь определяется динамикой соотношения уровня доходов и цен на жилье. Это соотношение может быть охарактеризовано как показатель доступности жилья.
Развернутая сравнительная характеристика различных подходов к расчету показателей доступности жилья была проведена Л.Ю. Руди и Т.А. Тропниковой [1, с. 27]. Они отмечают, что в зарубежной и отечественной экономической теории предлагаются разные подходы к выведению его значения. Так, Национальная ассоциация риэлторов США применяет показатель AI (affordability index) □ индекс доступности, который вычисляется следующим образом [2, с. 7]:
AI = (MI □ 100 %) / Im, (1)
где MI □ средний доход домохозяйства, ден. ед. (в год); Im □ доход, необходимый для получения и обслуживания долгосрочного ипотечного кредита, достаточного для приобретения среднего по стоимости жилья, ден. ед. (в год).
Значение показателя, равное 100 %, свидетельствует о доступности жилья при условии его приобретения на средства долгосрочного ипотечного кредита, так как средний доход домохозяйства соответствует доходу, необходимому для получения такого кредита.
Согласно методике ООН-ХАБИТАТ, индекс доступности жилья определяется количеством лет, необходимых среднестатистической семье для накопления средств на приобретение среднестатистического жилья, при условии, что все доходы домохозяйства будут направлены на эти цели:
ИД = C/Д, (2)
где ИД □ индекс доступности жилья; С □ средняя стоимость жилья, руб. (площадь квартиры не учитывается); Д □ средний доход домохозяйства, состоящего из одного человека, руб./год.
Это самый простой показатель, рассчитываемый на основе статистической информации о ценах на жилье и доходах населения.
Следует отметить, что увеличение индекса говорит о снижении доступности жилья.
В Федеральной целевой программе «Жилище » положенной в основу жилищной политики Правительства Российской Федерации, для расчета доступности жилья используется методика ООН-ХАБИТАТ [3]. Но в отличие от нее принимается, что домохозяйство состоит из трех человек, а площадь необходимой квартиры составляет 54 кв. м.
С учетом этого формула индекса доступности (Ид) примет вид:
Ид = (См □ 54) / (Дед □ 3 □ 12), (3)
где См □ стоимость 1 кв. м жилья, руб.; 54 □ площадь условной квартиры, кв. м; ДСд □ среднедушевой ежемесячный доход, руб.; 3 □ число членов домохозяйства, чел.; 12 □ количество месяцев в году.
Автор отмечает, что в методике, принимаемой в ФЦП «Жилище С, учитываются доходы троих лиц, в то время как семья из трех человек чаще всего включает в себя ребенка, являющегося иждивенцем. Таким образом, индекс доступности, рассчитанный по этим методикам, будет занижен на треть. Складывать доходы родителей и делить их на три, вычисляя среднедушевой доход на одного человека в семье, тоже не совсем корректно, так как очень часто квартиру приобретают молодая семья без ребенка, желающая решить квартирный вопрос еще до его рождения. Кроме того, по мнению автора, неправильно учитывать весь семейный доход. Автор предлагает вычитать из суммы, затрачиваемой на приобретение жилья, величину прожиточного минимума, который в настоящее время в целом по России в 2010 г. составлял 5518 руб. [4].
По мнению автора, формула для расчета индекса доступности жилья должна иметь следующий вид:
Ид = (См □ 54) / ((Дсд □ ПМ)2 □ 12), (4)
где ПМ □ величина прожиточного минимума.
Автор оставил площадь условной квартиры неизменной (54 кв. м), несмотря на то, что членов домохозяйства два, в связи с тем, что квартира покупается на длительный срок, в течении которого домохозяйство может пополнится ребенком, а также потому, что по нормам, принятым в разви-
тых странах, количество комнат в квартире должно быть больше на одну количества членов семьи. Также автор отмечает, что норма площади для одного человека, используемая в расчетах (18 кв. м), низкая, не соответствует мировым стандартам и общей площади жилых помещений, приходящейся в среднем на одного жителя по РФ в настоящее время (22 кв. м), а также существующей площади типовых трехкомнатных квартир (56-67 кв. м).
Автор провел расчет индекса доступности жилья по вышеприведенной формуле (4) на основе статистических данных для некоторых субъектов РФ [5, 6] (табл. 1).
Однако, по мнению автора, такого рода оценка доступности жилья является довольно укрупнённой, а отсюда и приближенной, так как не учитывает значительного разрыва среднедушевого дохода, и может быть использована лишь в качестве сравнительной на межстрановом и межрегиональном уровнях. С целью же принятия обоснованных мер регулятивного характера со стороны государства, необходима более точная оценка через дифференциацию населения на отдельные категории (группы) в зависимости от величины среднедушевого дохода. Намного большая потребность в жилье имеется у людей с меньшими доходами, в то время как люди со значительными доходами такую потребность уже, как правило, удовлетворили и если нуждаются, то, в основном, в улучшении жилищных условий. Такой подход особенно необходим для нашей страны, отличающейся крайней неравномерностью в распределении доходов. Так, децильный коэффициент, показывающий отношение доходов 10 % самых богатых и 10 % самых бедных граждан составляет 16, а в европейских странах □ 6-8 [7, с. 44].
Автор предлагает разделить все население РФ на три группы согласно доходам (5518П10 000 руб., 10 001С25 000 руб. и свыше 25 000), для каждой группы установить долю населения, нуждающегося в жилье. Такое разделение на группы используется в статистических сборниках.
В связи с тем, что не существует статистических данных о доле нуждающихся в жилье в каждой группе, потребность в жилье по группам населения определена экспертным путем, исходя из общей потребности населения в жилье. Экспертами выступали аналитики рынка жилья и участники рынка (риэлторы, застройщики, потребители). В первой группе, к которой относятся пенсионеры, бюджетные работники, малоквалифицированные работники и т. п., потребность в жилье с учетом улучшения жилищных условий составляет порядка 60 %, во второй группе, к которой относятся работники бюджетной сферы, рабочие, специалисты □ порядка 80 %, в третьей группе, к которой относятся высокооплачиваемые специалисты, руководители среднего и высшего ранга и т. п. □ порядка 20 %.
Для определения среднедушевого дохода населения с учетом дифференциации его по группам доходности и доли нуждающихся в жилье в каждой группе (Д) автором предлагается следующая формула:
Д = 7,8а! □ А □ 0,6 + 17,5а2 □ А □ 0,8 + 40а3 □
□ А! □ 0,2/А(0,6а! + 0,8а2 + 0,2а3), (5)
где 7,8; 17,5; 40 □ среднедушевой доход по группам населения; аь а2, а3 □ доля населения каждой группы в общей численности; А □ общая численность населения; 0,6; 0,8; 0,2 □ доля нуждающихся в жилье в каждой группе.
Индекс доступности может быть рассчитан как для населения РФ, области и города, так и для отдельных групп. Автором был проведен такой расчет на примере РФ, СФО и Кемеровской области на основе статистических данных о величине среднедушевых доходов населения [8]. Полученный результат представлен в табл. 2.
Согласно представленным в таблице данным можно сделать вывод о том, что жилье является малодоступным для большинства населения РФ, так как индекс доступности жилья очень высок (для сравнения в развитых странах он составляет порядка трех лет при расчете по методике ООН-ХАБИТАТ и четырех, рассчитанный по методике, предлагаемой автором). Однозначно недоступно коммерческое жилье (для приобретения требуется более 40 лет) для граждан, относящихся к I группе, при их численном доминировании (около 45 % всего населения страны). Более доступным оно является для населения, относимого ко II группе (около 8 лет), которое по численности соизмеримо с I группой (около 40 %) и в большей мере, по сравнению с другими группами, нуждающемся в жилье. Хотя и в этом случае индекс доступности жилья превышает приемлемый индекс, равный четырем, что свидетельствует о необходимости государственных преференций гражданам, входящим в эту группу, не говоря, безусловно, о I группе.
Автор выделяет несколько групп населения в зависимости от дохода и предлагает способы получения жилья для каждой из групп.
1. Малообеспеченные граждане с доходом до 10 000 руб. в месяц. Данная категория граждан не может воспользоваться ипотекой или другими финансовыми механизмами даже на льготных условиях, так как большая часть дохода расходуется на покупку продуктов питания. Потребность в жилье в этой группе можно решить только с помощью государства, а именно: социального жилья, передаваемого на безвозмездной основе, социального арендного жилья со ставкой арендной платы значительно ниже рыночной или субсидированием арендной платы. По степени комфортности такой жилье может относиться к социальному или эконом-классу в классификации, предложенной автором выше. Доля данной группы в общей численности населения РФ около 45 %.
Региональная экономика
Таблица 1
Индекс доступности жилья для некоторых регионов РФ
Субъект РФ Среднедушевой доход на человека, руб. в мес. Средняя цена 1 кв. м жилья, руб. Ид, лет
г. Москва 42 592 146 645 8,9
г. Санкт-Петербург 24 636 81 775 9,6
Иркутская область 14 909 37 144 8,9
Камчатский край 27 883 42428 4,3
Кемеровская область 15 419 36 411 8,3
Кировская область 13 409 31 502 9,0
Краснодарский край 16 521 55 192 11,3
Красноярский край 18 118 36 165 6,5
Курганская область 13 619 30 974 8,6
Курская область 14 631 28 713 7,1
Ленинградская область 14 572 44 718 11,1
Московская область 22 200 65 412 8,8
Нижегородская область 16 109 43 510 9,2
Новосибирская область 15 806 46 430 10,2
Омская область 14 910 32 500 7,8
Оренбургская область 13 526 36 302 10,2
Пензенская область 12 739 32 089 10,0
Пермский край 19 226 34 902 5,7
Приморский край 17 263 54 513 10,4
Псковская область 12 596 33 530 10,7
Республика Дагестан 15 115 36 993 8,7
Самарская область 19 690 46 933 7,5
Саратовская область 11 989 32 009 11,1
Свердловская область 21 909 45 150 6,2
Томская область 14 988 37 046 8,8
Тюменская область 27 639 47 151 4,8
Ульяновская область 12 669 30 999 9,8
Челябинская область 16 689 30 516 6,1
Российская Федерация 18 553 42 000 7,2
Таблица 2
Расчет индекса доступности жилья в зависимости от среднедушевых доходов по группам населения
Показатели I группа 5518-10 000 руб. II группа 10 001-25 000 руб. III группа свыше 25 000 руб.
Среднедушевой доход в месяц 7800 17 500 40 000*
Доля нуждающихся в жилье, % 60 80 20
© СМ Доля группы в общей численности населения, % 44,8 40,1 15,1
Ид жилья по каждой группе, лет 41,4 7,9 2,7
Средний доход нуждающихся в жилье, руб. в месяц 13175
Ид жилья в среднем, лет 12,3
Сибирский ФО Доля группы в общей численности населения, % 56 35,1 8,9
Ид жилья по каждой группе, лет 34,9 6,6 2,3
Средний доход нуждающихся в жилье, руб. в месяц 12 995
Ид жилья в среднем, лет 10,6
Кемеровская обл. Доля группы в общей численности населения, % 46,4 40 13,6
Ид жилья по каждой группе, лет 35,5 6,8 2,3
Средний доход нуждающихся в жилье, руб. в месяц 12 916
Ид жилья в среднем, лет 10,9
* При расчете высшее значение среднедушевого дохода для данной группы принимается 55 000 руб.
2. Низший средний класс с доходом от 10 000 до 25 000 тыс. руб. В зависимости от дохода, региона проживания и цен на жилье для этой группы подойдут ипотека (льготная и обычная), дотирование процентной ставки по кредиту, субсидирование первоначального взноса за квартиру, специальные программы поддержки молодых семей и т.д. Жилье для этой группы населения по степени комфортности может быть эконом- и бизнес-класса. Доля данной группы в общей численности населения РФ порядка 40 %.
3. Высший средний класс с доходом от 25 000 до 55 000 руб. Для данной группы населения подойдут ипотека, участие в строительных сберегательных кассах и жилищно-накопительных кооперативах, использование индивидуального жилищного строительства. Жилье по комфортности может быть бизнес-класса.
4. Высший класс с доходом от 55 000 руб. Эта категория граждан в состоянии самостоятельно решить жилищные проблемы с помощью инструментов, перечисленных для третьей группы или посредством накопления. Задача государства проконтролировать, чтобы средства, выделяемые на социальные программы, не расходовались для граждан данной группы. Например, ввести запрет для АИЖК кредитовать покупку элитного жилья. Для данной группы подойдет жилье бизнес-класса и элитное жилье. Доля последних двух групп в общей численности населения РФ около 15 %.
Использование зарубежного опыта и корректировка федеральной программы «Доступное и комфортное жилье □ гражданам РФ □ с тем, чтобы включить в нее систему поддержки предоставления жилья в аренду и субсидирования арендной платы, а также исключение возможности использования господдержки для инвестирования в жилье и покупки его обеспеченными слоями населения, способствовали бы уменьшению риска возникновения резких колебаний цен на недвижи-
мость и, следовательно, повышению доступности жилья [9, с. 121].
Литература
1. Руди, Л.Ю. Методические подходы к определению показателя доступности жилья и их применение [Текст] / Л.Ю. Руди, Т.А. Тропникова // Сибирская Финансовая Школа. □ 200б. □ N 4. □ С. 27-32.
2. The Dictionary of Real Estate Appraisal [Текст]. □ 3rd ed. □ Chicago: Appraisal Institute, 1993. □527 с.
3. Программа [Электронный ресурс] // Феде-
ральная целевая программа «Жилище» на 2002 □ 2010 гг. недвижимости. □ Режим доступа:
http://www.fcpdom.ru.
4. Уровень прожиточного минимума [Элек-
тронный ресурс] // Государственный комитет статистики. □ Режим доступа:
http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat/rosstatsite /main/population/level/#/.
5. Среднедушевые доходы населения [Элек-
тронный ресурс] // Федеральная служба государственной статистики. □ Режим доступа:
http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat/rosstatsite /main/population/level/#.
6. Индекс ГдеЭтотДом.ру [Электронный ре-
сурс] // Портал о недвижимости ГдеЭтотДом. □ Режим доступа:
http://www.gdeetotdom.ru/analytics/.
7. Абалкин, Л.И. Размышления о политической экономии [Текст] / Л.И. Абалкин // ЭКО . □ 2010. □ N 2. □ С. 44.
S. Распределение населения по величине среднедушевых денежных доходов [Электронный ресурс] // Федеральная служба статистики. □ Режим доступа: http://www.fss.ru.
9. Минц, В. О факторах динамики цен на жилую недвижимость [Текст] / В. Минц // Вопросы экономики. □2007. □N 2. □ С. 111^21.
Поступила в редакцию 15 июня 2011 г
Матасова Ольга Игоревна. Аспирант кафедры менеджмента и маркетинга, Новокузнецкий филиал-институт Кемеровского государственного университета (г. Новокузнецк). Область научных интересов □ рынок недвижимости.
Matasova Olga Igorevna is a post-graduate student of the Management and Marketing Department of Novokuznetsk branch of Kemerovsk State University, Novokuznetsk. Research interests: real-estate market.
Контактный телефон: +7-923-638-5506. E-mail: olgusha@ngs.ru
