CC BY
17Считаем, выбор этой формы производства не должен быть связан с волеизъявлением преследуемого лица — способ решения государственной задачи должны определять должностные лица органов расследования . Предлагаемая форма расследования предусматривает более короткий срок производства при меньшем уровне гарантии достижения государством указанных целей по сравнению с обычным производством
В качестве компенсации за признательные показания преследуемого лица и, соответственно, компенсации выбора формы производства законодательство должно предусматривать возможность снижения вида и размера наказания, возможно, весьма значительно . И, напротив, непризнание виновности лица может потребовать и более длительных сроков, и усилий более квалифицированных специалистов . Полагаем, в этой роли могут и должны выступить следователи Предложенная модель характеризует дознание несколько точнее: не как альтернативную предварительному следствию еще одну форму расследования, а именно как модель упрощенного
производства, позволяющую сохранить обе модели расследования, исключив тождественность, сделать производство и удобным, и эффективным
1 Судебные уставы . 20 ноября 1864 года . С изложением рассуждений, на коих они основаны . Изданные Гос . канцелярией . Изд . 2-е, доп . и изм . СПб ., 1867. С . 112-113 .
2 Строгович М. С Уголовный процесс . М ., 1946. С . 268 .
3 Фойницкий И. Я. Курс уголовного судопроизводства : в 2 т . СПб ., 1996 . Т. 2 . С . 373-374.
4 Коврига З. Ф. Дознание в органах милиции . Воронеж, 1964. С . 73 .
5 Деришев Ю. В. Органы предварительного расследования: прошлое, настоящее, будущее . Омск, 1998 . С . 22-23.
6 Кищенков А. В. К вопросу о понятии упрощенного производства // Право и политика . 2009. № 5 . С . 158 .
7 Трубникова Т. В. Теоретические основы упрощенных судебных производств . Томск, 1999. С . 86 .
8 Кищенков А. В. Упрощенные производства: проблемы теории, законодательного регулирования и правоприменения : автореф . дис . ... канд . юрид . наук . Владивосток, 2010 . С . 16 .
9 Концепция судебной реформы в РСФСР, одобренная постановлением Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г. М ., 1992 . С . 92-93.
УДК 347.4 © Е. К. Вильчинская, 2014
Доступность жилищной ипотеки: проблемы и пути решения
Е. К. Вильчинская *
В статье рассматриваются факторы, ограничивающие использование ипотечного кредитования как инструмента решения жилищной проблемы в России. Обсуждаются возможные направления снижения стоимости ипотечных кредитов.
Ключевые слова: жилищная ипотека, секьюритизация, стоимость ипотечного кредита.
Ипотечное кредитование становится все более привлекательным вариантом приобретения жилья для разных слоев населения, позволяющим избежать долгих лет накопления необходимой суммы Многих не пугает и длительный срок кредитования, так как в связи с ним платежи по ипотеке не воспринимаются слишком обременительными . Однако, несмотря на очевидные преимущества, развитие этого перспективного направления решения жилищной проблемы затруднено недостаточной доступностью ипотеки . Рассмотрению некоторых
* В нашем журнале публикуется впервые .
причин, ограничивающих доступность ипотеки, посвящена настоящая статья
Фактором, способствующим удорожанию ипотечных кредитов, является распространенная практика навязывания банками заемщикам невыгодных условий договора страхования . Закон об ипотеке требует обязательного страхования только залога, т. е . самой квартиры, от повреждения и полного уничтожения 1 . Однако банки, стремясь максимально обезопасить себя от невозврата кредитов, обязывают, чтобы объектами ипотечного страхования являлись: при-
обретаемая недвижимость (от пожара или какой-либо его порчи, из-за которой стоимость недвижимости может снизиться); права собственности на приобретаемую недвижимость; страхование жизни заемщика или потери им трудоспособности, в результате чего он не сможет исполнять обязательства
Такой договор страхования служит обеспечению защиты интересов как заемщика, так и кредитора, но банки часто требуют от заемщиков страхования объектов ипотеки в собственных либо в конкретных страховых компаниях, что является нарушением норм, содержащихся в ч. 2 ст. 16 Федерального закона «О защите прав потребителей». В них запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме 2 . Таким образом, условие банков о страховании в одной компании или определенном перечне страховых компаний нарушает действующее законодательство . Право выбора страховой компании должно принадлежать заемщику. Государство должно осуществлять антимонопольное регулирование деятельности банков с такими страховыми компаниями, ужесточить контроль над их годовой отчетностью, учетной политикой и тарифами. Это могло бы стать фактором снижения цены ипотечных кредитных продуктов
Значимыми факторами, сдерживающими ипотечное кредитование в России, являются высокая стоимость жилой недвижимости и значительный разброс в уровне цен по регионам. Об этом свидетельствует тот факт, что уменьшение цены квадратного метра недвижимости на 1/5 к 2020 г. является содержанием одного из поручений Президента РФ Вместе с тем существенному снижению цен на жилую недвижимость препятствует превышение спроса на жилье над предложением. Не следует, на наш взгляд, исключать из рассмотрения и такие факторы, способствующие росту уровня цен, как стратегии деятельности риэлторских организаций и высокий уровень издержек, обусловленных административными барьерами в строительной отрасли
Однако самым существенным недостатком ипотеки является высокая стоимость обслуживания кредита — «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более . «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования . Именно снижение уровня процентной ставки по ипотечным кредитам до уровня, сопоставимого с экономически развитыми странами, позволит увеличить спрос и повысить роль ипотеки в решении старой российской проблемы обеспечения жильем
Рис. 1. Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца (2010-2013 гг.) 3
Кроме того, при получении ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы: оплату услуг оценочной компании и нотариуса; плату банку за рассмотрение заявки на кредит; сбор за ведение ссудного счета и т п В совокупности накладные расходы составляют 5-10% стоимости приобретаемого жилья
Эта «переплата» за ипотеку в основном все же возникает в результате достаточно высокого уровня процентных ставок по ипотечному кредиту.
Как видно из рис. 1, за 2012 г. и первый квартал 2013 г наблюдается рост процентных ставок, что, в свою очередь, привело к сокращению потребительского спроса на ипотечное жилье. Многие эксперты считают, что ставка в дальнейшем будет варьироваться в пределах 12,5-13%, что и примерно наблюдалось в марте-июле 2013 г.
Такая дороговизна ипотеки обусловлена различными факторами Отчасти на уровень процентных ставок по ипотечным кредитам может оказывать влияние ставка рефинансирования, уровень которой составляет, по данным Центрального банка РФ, 8,25%. Вместе с тем данная ставка, в сущности, является не рыночной, а регулируемой, и ее прямое влияние на стоимость ипотеки ограничено
Решение проблемы снижения стоимости ипотечных кредитов требует комплексного подхода Наиболее существенным резервом удешевления кредита является снижение уровня инфляции, определяющего значительную часть ставки кредита Так, с января по май 2013 г. при уровне процентной ставки по ипотечным кредитам 12,6% уровень инфляции в годовом выражении за тот же период достигал по нашим расчетам 7,5% 4 . Таким образом, ставка в условиях инфляции составила около 60% стоимости кредита
Перспективным направлением снижения уровня процентных ставок могла бы стать, по нашему мнению, масштабная секьюритизация ипотечных кредитов, сущность которой состоит в замене малоэффективного финансового посредничества на более эффек-
72
Научный вестник Омской академии МВД России № 1 (52), 2014
тивные рынки публичного капитала, позволяющие финансировать долговые инструменты 5 . Это продажа ссуд, которые оформлены как ценные бумаги и именно в таком качестве проданы инвесторам Секьюри-тизация позволяет увеличить объем долгосрочного финансирования, развить конкуренцию, снизить кредитный и процентный риски В России банки, в соответствии с Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» 6, имеют право выпускать облигации, обеспеченные ипотечными кредитами В настоящее время масштабы секьюритизации ипотеки в России крайне незначительны и не превышают 7%, однако, по оценкам экспертов, реальное ее увеличение составляет до 50% 7.
Дополнительными мерами, способствующими снижению процентных ставок, могут быть использование государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам и предоставление права Центральному Банку покупать ипотечные облигации при проведении денежно-кредитной политики
Вместе с тем, развивая секьюритизацию как инструмент снижения процентной ставки, необходимо учитывать возможные риски дестабилизации рынка Лауреат Нобелевской премии Дж. Стиглиц, анализируя причины кризиса на рынке субстандартной ипотеки США в 2007 г. , отмечает, что инновации, разработанные для управления рисками (в том числе секьюритизация . — Е. В.), при злоупотреблении ими могут привести к увеличению рисков, что обусловлено недостаточной информированностью покупателя облигаций о кредитном риске и ослаблением заинтересованности банка-кредитора в правильной оценке рисков 8 .
Это обстоятельство должно приниматься во внимание при определении стратегий развития ипотеки Уровень просроченных кредитов является показателем качества оценки кредитного риска, косвенным показателем доступности ипотечного кредитования для фактических заемщиков. Если заемщик не в состоянии погасить кредит, то приобретенное по ипотеке жилье может быть продано банком-залогодержателем Вырученные деньги идут на погашение кредита и издержек банка по реализации жилья, оставшаяся сумма либо передается заемщику, либо для него на эти деньги приобретается новое жилье меньшей площади
В России уровень просроченной задолженности не достиг критического уровня, и с 2010 г. наблюдается его снижение 9. Это свидетельствует о повышении качества оценки платежеспособности заемщиков — теперь банки предпочитают клиентов с безупречной кредитной историей, которых после кризиса осталось не так уж много Усложнились и системы оценки — во внимание принимается гораздо больше факторов, учитываются только официально подтвержденные доходы Однако, развивая ипотеку и повышая ее доступность для населения, необходимо осознавать обоюдоострый характер финансовых инноваций в этой сфере, которые, как отмечал известный американский экономист Х. Ф. Мински, играют важную роль в порождении финансовой нестабильности, внутренне присущей современной капиталистической экономике 10 .
1 Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс] : федеральный закон от 16 августа 1998 г. № 102-ФЗ (в ред . от 1 июля 2011 г.) . Доступ из правовой консультационной службы «Закон прост» (дата обращения: 10.09.2012) .
2 О защите прав потребителей [Электронный ресурс] : закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I . Доступ из справ . -правовой системы «Гарант» (дата обращения: 10.09.2012) .
3 Аналитика и статистика/^т1.ш: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Дата обновления: 2013 . URL: http://www. ahml.ru/ru/agency/analytics/diagrams/ (дата обращения: 20 08 2013)
4 Расчет выполнен на основе данных уровня инфляции в Российской Федерации. URL: Ы1р://уровень-инфляции .рф/ таблица_инфляции . aspx (дата обращения: 20.08.2013) .
5 Синки Дж. Финансовый менеджмент в коммерческом банке и в индустрии финансовых услуг. М ., 2007. С. 710.
6 Об ипотечных ценных бумагах : федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. № 46, ч. 2, ст. 4448. С 11144-11169.
7 Кольцова Н. Инвесторы поглядывают на ипотеку // Рос . газета. 2013 . 11 июня. URL: http://www. rg. ru/2013/06/11/ ipoteka .html (дата обращения: 20.09.13) .
8 Стиглиц Дж. Крутое пике: Америка и новый экономический порядок после глобального кризиса М , 2011
9 Группировка задолженности по ипотечным жилищным кредитам по срокам задержки платежей // Банк России : официальный сайт. URL: http://www.cbr. ru/statistics/UDStat aspx?TblID=4-11&pid=ipoteka&sid=ITM_7742 (дата обращения: 10.09.2013).
10 Minsky H. F. Stabilizing an unstable economy. N . -Y. , 2008. С 279-283.
