CC BY
99
Доходный подход в оценке стоимости земельных ресурсов Оренбургской области
И.Н. Советов, к.э.н., А.А. Квиндт, ст.препо-даватель, Оренбургский ГАУ
Экономическая оценка земельных ресурсов в современный период требует учета специфических аспектов их использования и воспроизводства.
При оценке земли нами были учтены следующие условия:
• земля в сельском хозяйстве является невоспроизводимым ресурсом при разрушении плодородного слоя, особенно в среднесрочном периоде времени, которое определяется естественными природными процессами;
• при соблюдении всех экономических законов земледелия в системе основного ядра экономических законов естественное плодородие земли возрастает и возникает экономическое плодородие, которое в долгосрочном периоде закрепляется.
Характер использования земли значительным образом сказывается на ее оценке. Оренбургская область имеет значительные земельные ресурсы: общая площадь - 12,4 млн. га. Наибольшую площадь занимают земли сельскохозяйственного назначения, почти 90%, хотя в последние годы наметилась тенденция ее снижения в связи с использованием в промышленности и
строительством жилья. Земли лесного фонда расположены в основном на севере области, на границе с Башкортостаном.
Земельная реформа, проводимая с 1992 г., обеспечила формирование многоукладности в сельском хозяйстве области. Образовались новые организационно-правовые формы предприятий и формы хозяйствования, что обеспечило изменение формы собственности на землю и характер ее использования.
За исследуемый период земельная площадь, занимаемая коллективными сельскохозяйственными предприятиями, сократилась практически на 10%. Их доля едва превышает 80%. Причиной этого послужило выделение части сельскохозяйственных угодий для занятия частным крестьянским фермерским хозяйством. Относительное увеличение благосостояния граждан, с одной стороны, и увеличение платы за землю, рост эксплуатационных расходов на содержание дач и огородов - с другой, обеспечили снижение площадей, занимаемых садами и огородами вблизи крупных населенных пунктов, почти на 13%. Обратная тенденция происходит в сельской местности: увеличиваются размеры личных подсобных хозяйств. У них в пользовании находятся в основном пашня и незначительные размеры прочих сельскохозяйственных угодий.
Состав и структура сельскохозяйственных угодий отличается по организационно-правовым формам предприятий, занимающихся сельскохозяйственным производством. Хозяйственные товарищества и общества, к которым относятся и акционерные общества различных типов, имеют 45% всей площади сельскохозяйственных угодий, их которых 60% приходится на пашню и 40% на кормовые угодья.
Предприятия, имеющие федеральную и муниципальную собственность, занимают лишь 4% угодий, но имеют сходную с другими предприятиями структуру. Подсобные предприятия имеют 1,3% сельскохозяйственных угодий и большую долю пашни - свыше 64%, что обусловлено спецификой их деятельности. Специализация фермерских хозяйств на полеводстве отражается значительным удельным весом пашни - почти 80%.
Стоимость земельного участка зависит от его предназначения, размера, вида почв, близости водоемов и лесных массивов, наличия и качества дорог, престижности, развитости инфраструктуры.
Оценка природных ресурсов , и в частности земли, нами проводилась в целях повышения эффективности использования имеющегося природно-ресурсного потенциала. В качестве оптимального подхода к определению стоимости сельскохозяйственных земель нами был определен доходный подход с использованием в качестве базисных условий оценки нормативных экономических и технологических показателей, ориентированных на фактический уровень показателей лучших сельскохозяйственных предприятий региона, а также прогнозных данных о размере потенциальных доходов от собственности.
Определение стоимости пахотных земель на основе нормативных показателей проводилось по ведущей сельскохозяйственной культуре - зерну. За базисные показатели были приняты урожайность и затраты на 1 га. Результаты корректируются с учетом Г осударственной кадастровой оценки земель, проводимой по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов на территории РФ.
Основные этапы оценки на основе доходного подхода методом капитализации:
1. Определение потенциального валового дохода, который можно получить от земли при 100% использовании без учета всех потерь и расходов. Он зависит от площади, продуктивности сельскохозяйственных угодий, цены продукции, местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций и т.д.
2. Оценка предполагаемых потерь от недоиспользования земельных ресурсов и объективные потери при реализации продукции. Уменьшение потенциального валового дохода на величину по-
терь дает величину действительного валового дохода.
3. Расчет предполагаемых издержек (операционных расходов) по эксплуатации земельных ресурсов и необходимых для нормального функционирования и обеспечения воспроизводства.
4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход посредством уменьшения действительного валового дохода на величину операционных расходов.
5. Расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Коэффициент капитализации включает следующие составные части:
• безрисковую ставку - процентная ставка Сбербанка по валютным вкладам;
• страховой риск - 3-6%;
• риск ликвидности - это риск, связанный с возможностью возникновения потерь из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.
6. Определение стоимости земельных ресурсов посредством деления величины чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.
Расчет чистого операционного дохода осуществляется по сложившимся региональным закупочным ценам и отраслевой норме прибыли с учетом инфляции. Стоимость земель определяется как капитализированный операционный доход по ставке капитализации, рассчитанный на основе безрисковой ставки доходности с учетом инфляции, риска инвестиций в земельные участки, изменения стоимости и возврата капитала (рис. 1). Таким образом, наряду с использованием нормативных экономических и технологических показателей применяется дисконтирование прогнозируемых потоков доходов и расходов.
Стоимость 1 га,
руб
20000,0
18000,0 ■ I
16000,0
14000,0 /
12000,0 «К 1
10000,0 1 ч
8000,0 /
6000,0 /
4000,0 и
2000,0 к*
0,0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37
—Расчетная стоимость 1 га Районы
—■—Кадастровая стоимость 1 га
Рис. 1 - Величина расчетной и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий по районам Оренбургской области
В значительной степени на величину стоимости в динамике повлияло изменение земельной ренты, связанной с колебаниями рыночной цены и доходности сельскохозяйственного производства. Общая расчетная стоимость по области в целом увеличилась на 7,7%. В ряде районов, та-
ких, как Адамовский, Северный, Сакмарский, наблюдается тенденция сокращения площадей сельскохозяйственных угодий в связи с их трансформацией. При этом изменяется и средняя стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий. На 7,5% увеличилась стоимость 1 га в среднем по области. Наиболее значительный рост стоимости за исследуемый период произошел в Шарлыкском, Илекском, Абдулинском районах: более чем на 11%. Самые низкие темпы прироста в Ясненс-ком, Бузулукском и Асекеевском районах - 3-4%.
Учет особенностей качественной оценки земли, проведенной на основе единых государственных методик кадастровой оценки при использовании взаимосвязи факторов, позволил скоррек-
тировать расчетную стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по максимальной ее величине. Климат, бонитет почвы, технологические условия территории, материально-техническая база, местоположение хозяйств в совокупности определяет экономическую оценку земли, ее доходность. По группе данных показателей территорию Оренбургской области разделяют на ряд оценочных зон, дифференцированных по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли. Таким образом, применение помимо кадастровой оценки и рыночных подходов позволяет более точно определить стоимость сельскохозяйственных угодий в условиях многоукладно-сти экономики.
