CC BY
111
Проблемы экономики и менеджмента
УДК 365.286
Ю.В. Осокина
студент,
кафедра организации и управления в строительстве, ФГБОУВО «Санкт-Петербургский государственный
экономический университет », г. Санкт-Петербург
ДОХОДНЫЕ ДОМА: ПЕРСПЕКТИВЫ СТРОИТЕЛЬСТВА В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ
Аннотация. В статье рассматриваются проблемы и перспективы строительства доходных домов в России. Обосновывается необходимость создания фонда социальных доходных домов в Санкт-Петербурге. Определяются необходимые законодательные изменения для успешного развития арендного жилья и строительства доходных домов.
Ключевые слова: доходные дома, аренда, строительство, рынок недвижимости.
Yu.V. Osokina, Saint-Petersburg State University of Economics, Saint-Petersburg
APARTMENT HOUSES: PERSPECTIVES OF DEVELOPMENT IN THE MODERN RUSSIA
Abstract. The article considers the problems and prospects of construction of apartment houses in Russia. The necessity of the social Fund of apartment buildings in St. Petersburg. Define the necessary legislative changes for the successful development of rental housing and the construction of dwelling houses.
Keywords: apartment houses, rent, construction, real estate market.
Актуальность строительства доходных домов обуславливается существованием проблемы доступного жилья. Доходный дом - это недвижимость, представляющая собой здание, квартиры в котором сдаются внаем. В данной статье рассмотрим мировой и российский опыт строительства и эксплуатации таких строений, а также возможность использования данного типа недвижимости в качестве решения проблемы нехватки социального жилья в городах России. По разным оценкам, в Москве до 80% горожан проживают в собственных квартирах. Это один из немногих мегаполисов мира, в котором процент владельцев жилья настолько велик. Так, например, в Нью-Йорке около 70% жителей арендуют жилье, в Берлине этот показатель составляет 90% [1].
В то время как в европейских странах, например в Германии, люди относятся к арендуемому жилью как к чему-то постоянному и заключают договоры на сроки до 30 лет, в нашей стране отношение к снимаемой квартире остается пренебрежительным, она рассматривается как временное решение проблемы отсутствия собственного жилья [2].
Основными проблемами, препятствующими развитию строительства доходных домов в России, на наш взгляд, являются:
1. Потенциально высокая стоимость аренды, которая может отпугнуть нанимателей из малообеспеченных слоев населения, а ведь именно они в наибольшей степени нуждаются в реализации данной программы. Высокую цену эксперты связывают с темпами инфляции, а также ставками на ипотеку [3; 4]. По сути, сдавая взятую в долгосрочный кредит недвижимость, собственник может вообще не получать чистую прибыль, выплачивая проценты по кредиту.
88
№ 6 (46) - 2015
Проблемы экономики и менеджмента
2. Длительные сроки окупаемости данных проектов, которые отпугивают представителей бизнеса [5]. Европейский опыт свидетельствует, что доходность может составлять всего около 3% в случае с новыми домами. В Москве даже в лучшие годы накануне экономического кризиса она составляла всего 5% годовых, что сопоставимо с депозитами. Поэтому многие проекты, связанные со строительством доходных домов в России (в т.ч. малоэтажных, в частности, в Москве), заканчиваются продажей жилья [6].
3. Низкая информированность граждан по поводу цивилизованного найма жилья, незаинтересованность в официальном оформлении документов по аренде [7; 8], в целом пренебрежительное отношение к такому жилью как к временному.
4. Отсутствие организованной системы в предоставлении недвижимости в аренду. По различным подсчетам, примерно 75% российских рантье - это собственники, которые имеют лишнюю квартиру и сдают ее на короткий срок. Еще 5% вообще не нуждаются в такой недвижимости, переезжают за город, живут на ренту и другой доход (например, на пенсию), 10% жилья сдают семьи, переехавшие в другие города. Примерно десятая часть на этом рынке - профессиональные рантье [9].
5. Отсутствие правовой базы и самого понятия «доходный дом» в российском законодательстве. С этой точки зрения проблема подробно рассматривается в работе Т.Н. Петренко и И.К. Горобец [10].
Между тем идея доходных домов в нашей стране не нова. Доходные дома появились в России еще в XVIII в. Наибольший расцвет идеи арендуемого жилья был в дореволюционном Санкт-Петербурге. В исследовании [11] Е. Юхневой отмечается, что здесь наибольшую плотность заселения имели доходные дома с небольшим количеством квартир. Они же пользовались наибольшим спросом у населения в связи с доступностью цен на жилье. При этом доход от такой недвижимости был очень высок. Так, например, в XIX в. в Европе подобные дома приносили своим владельцам до 2% от своей стоимости. В это же время в Петербурге доходность доходила до 15% (в среднем 8,5%). Часть проблем, характерных для доходных домов, проявилась еще в начале ХХ
в. В то время в Петербурге, несмотря на нехватку жилья, пустовали до 25 тыс. квартир, предлагаемых в аренду. Связано это было с высокой стоимостью эксплуатации жилья, повлекшей за собой увеличение арендной платы. Комнаты оказались недоступны нуждающемуся в них населению. Интересно то, что подобная ситуация складывается и в наше время. Многие коммерческие проекты, ориентированные на сдачу жилья внаем, рассчитаны на людей с высоким достатком. Но есть и положительные примеры. Так, например, в 2008 г. финские инвесторы вложили деньги в покупку квартир в многоэтажном доме в Санкт-Петербурге с целью их последующей сдачи в аренду. По подсчетам специалистов, проект должен окупиться к 2020 г. При этом стоимость аренды жилья в доме - 20-25 тыс. в месяц. И все-таки 10-12 лет - на наш взгляд, слишком много для бизнеса. В случае с продажей недвижимости эти сроки меньше примерно вдвое, что отталкивает многих российских инвесторов от строительства доходных домов.
В связи с оговоренными выше проблемами, на наш взгляд, без государственной помощи развитие рынка такой недвижимости в нашей стране невозможно. Государство
№ 6 (46) - 2015
89
Проблемы экономики и менеджмента
в вопросе открытия доходных домов должно играть главную роль, это позволит решить целый ряд социальных проблем, таких как нехватка жилья, уход в тень значительной части рынка аренды жилья и т.д. Для поддержки идеи строительства доходных домов, на наш взгляд, необходимо уделить внимание следующим аспектам проблемы:
1. Разработке нормативной базы, вводящей само понятие «доходный дом» и определяющей взаимоотношения собственников такого жилья с арендаторами. Важно законодательно закрепить приоритет долгосрочной аренды жилья в недвижимости данного типа.
2. Разработке проектной документации и нормативов, по которым будут строиться дома социального типа. Предполагается, что это будет жилье, обеспечивающее минимальные потребности человека в квадратных метрах и удобствах.
3. Инвестированию в строительство доходных домов социального типа через создание акционерных обществ, основной пакет ценных бумаг которых будет принадлежать государству.
4. Информационной поддержке проекта создания государственных доходных домов, направленной на повышения доверия населения к этому типу жилья.
5. Разработке критериев предоставления социального жилья в государственных доходных домах.
При реализации идеи строительства доходных домов на современном этапе необходимо учитывать уже существовавший опыт реализации подобных программ на территории России и в Европе. Именно государственные проекты, на наш взгляд, способны стать реальной альтернативой тому хаосу, который наблюдается на рынке арендуемой недвижимости. Кроме того, такая недвижимость позволит реализовать эффективные социальные программы по обеспечению доступным жильем населения. Г осударство, выступая в качестве главного акционера, сможет регулировать процесс сдачи квадратных метров в аренду на льготных условиях, а также обеспечит информационную поддержку кампании по пропаганде сдаваемого жилья как основного.
Список литературы:
1. Доходные дома: история и перспективы строительства в современной России [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.rmnt.ru (дата обращения: 3.06.2015).
2. Бузырев В.В. Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях / В.В. Бузырев, Л.Г. Селютина. СПб.: СПбГЭУ, 2013. 335 с.
3. Селютина Л.Г. Методологические основы формирования и развития системы управления процессом преобразования жилого фонда крупного города // Общество. Среда. Развитие (Terra Humana). 2009. № 2. С. 212-218.
4. Корчагин А.П. Новое направление жилищной политики в России - социальное арендное жилье / А.П. Корчагин, В.С. Казейкин // Политика, государство и право. 2014. № 9. С. 69-74.
5. Селютина Л.Г. Управление жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки: монография / Л.Г. Селютина, Е.В. Песоцкая. СПб.: ВВМ, 2006. 272 с.
6. Пригарин С. А. Решение жилищной проблемы в России путем развития малоэтажного домостроения // Приволжский научный вестник. 2011. № 1 (1). С 92-95.
7. Селютина Л.Г. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ фор-
90
№ 6 (46) - 2015
Проблемы экономики и менеджмента
мирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге / Л.Г. Селютина, К.О. Булгакова // Теория и практика общественного развития. 2014. № 1. С. 374-376.
8. Викторов С.К. Формирование инновационной жилищной политики и эффективное управление рынком доступного жилья мегаполиса / С.К. Викторов, И.С. Крем-нев, К. А. Ступка // Политика, государство и право. 2014. № 9. С. 69-74.
9. Селютина Л.Г. Развитие форм воспроизводства жилищного фонда: терминологический аспект проблемы / Л.Г. Селютина, Н.В. Васильева // Известия высших учебных заведений. Строительство. 2003. № 1. С. 114-118.
10. Петренко Т.Н. Перспективы в строительстве доходных домов в России / Т.Н. Петренко, И.К. Горобец // Гуманитарные научные исследования. 2014. № 9.
С. 121-125.
11. Юхнева Е.Д. Петербургские доходные дома. М.: Центрполиграф, 2008.
№ 6 (46) - 2015
91
