ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМЫХ ВЕЩЕЙ В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ Текст научной статьи по специальности «Право»

Ю

Р

И

Д

И Ч

Е С К И Е

НАУКИ

УДК 347.451.41

А.А. Чвыркова

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМЫХ ВЕЩЕЙ В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

В данной статье рассмотрена специфика договора купли-продажи недвижимости, а также особенности законодательного регулирования договорных отношений в сфере сделок купли-продажи недвижимых вещей.

Ключевые слова: недвижимость, договор купли-продажи недвижимости, существенные условия договора купли-продажи недвижимости, сделка с недвижимостью, государственная регистрация.

В силу своей высокой стоимости и социальной значимости недвижимость относится к товарам особого рода и потому требует к себе особого внимания со стороны государства. Именно поэтому законодатель выделяет договоры купли-продажи недвижимости в отдельный вид, регулируемый отдельными статьями Гражданского кодекса РФ [1], законами и иными нормативно-правовыми актами.

Купля-продажа недвижимости всегда связана с определенными рисками, как для покупателя, так и для продавца, а значит, правильное составление договора купли-продажи имеет важное значение. Так как однажды каждый гражданин сталкивается с необходимостью покупки или продажи своей недвижимости, понимание основ составления договора купли-продажи, его особенностей так важно для каждого из нас.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму.

Продажа каждого отдельного вида недвижимости регулируется отдельными законодательными актами, имеет свои специфические особенности и требования по процедуре продажи, например продаже предприятия (представляющего собой сложный имущественный комплекс) посвящен параграф 8 главы 30 ГК РФ.

© Чвыркова А.А., 2017.

Научный руководитель: Денисова Анна Владимировна - кандидат юридических наук, доцент, Хабаровский государственный университет экономики и права, Россия.

Особенностью оборота земельных участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами ГК РФ, но нормами Земельного кодекса РФ и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Однако существенные условия договора являются общими для всех [2, с. 144-145].

Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности. Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, и в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т. п.

Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, взаимным и возмездным. Такой договор должен быть заключен в письменной форме, а переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Неотъемлемым элементом сделки с недвижимостью является передаточный акт. Так, ст. 556 ГК РФ предусматривает передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Существенным условием договора купли-продажи является предмет. Исходя из определения договора купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ), предметом может быть земельный участок, здание, сооружение, квартира, а также предприятие и иное недвижимое имущество (п. 2 ст. 549 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Предметом договора купли-продажи объекта незавершенного строительства может быть объект, при условии, что он не является предметом действующего договора строительного подряда и на него имеется зарегистрированное право собственности.

Как видно, в ст. 130 ГК РФ содержится лишь примерный, не исчерпывающий перечень недвижимости. Следует иметь в виду, что к недвижимому имуществу относятся все разновидности перечисленных объектов. Так, любые здания, как жилые, так и нежилые, относятся к недвижимому имуществу, при этом не имеет значения целевое и хозяйственное назначение нежилых зданий. При этом к недвижимому имуществу относятся не только сами здания, но и части зданий (квартиры и комнаты в жилых домах, помещения в нежилых зданиях и др.).

Не имеет значения также хозяйственное назначение сооружений, однако при отнесении последних к категории недвижимого имущества следует руководствоваться основным принципом понятия «недвижимость»: перемещение их должно быть невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта. В частности, нельзя отнести к недвижимому имуществу такие сооружения, как металлические гаражи, сборно-разборные киоски и павильоны, и т.п. [3, с. 126].

Согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. К таким лицам могут относиться, например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи.

Статьей 2 Федерального закона от 21 июля 2014 года №224-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [4], статья 558 ГК РФ дополнена пунктом 3. Законодатель предусматривает возможность покупать и продавать жилые помещения соответствующие условиям отнесения к жилью экономического класса, причем особенности купли-продажи таких жилых помещений определяются не ГК РФ, а Градостроительным кодексом РФ и Приказом Минстроя России от 05.05.2014 № 223/пр. Согласно указанным условиям к такому жилью относится, например, отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более трех, предназначенный для проживания одной семьи. Сторонами договора купли-продажи жилых помещений экономического класса являются, продавец - это коммерческая организация, а покупатель - это гражданин, имеющий право на приобретение жилья экономического класса.

Особенностью договора купли-продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, является порядок его заключения. Перед заключением договора купли -продажи жилья экономического класса у лица, заключившего в соответствии с Градостроительным кодексом РФ [5] договоры об освоении территории или о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, должны быть следующие документы: проект договора купли-продажи жилья экономического класса (п. 3 ч.8 ст. 46.5 Градостроительного кодекса РФ), протокол о результатах

аукциона на право заключения договоров об освоении территории или о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (ч.22 ст. 46.7 Градостроительного кодекса РФ), который является обязательным приложением к договору купли-продажи жилья экономического класса (п.8 ст.7 ФЗ от 21.07.2014 №224-ФЗ), либо в случаях, предусмотренных частями 24-26 ст. 46.7. Градостроительного кодекса РФ, извещение о проведении такого аукциона (п.8 ст. 7 ФЗ от 21.07.2014 г. №224-ФЗ), правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки, а также разрешение на ввод таких домов в эксплуатацию.

Недвижимостью являются имущественные комплексы, а также перечисленные объекты, входящие в состав предприятий как имущественных комплексов.

К недвижимости согласно ст. 132 ГК РФ относится предприятие в целом как имущественный комплекс. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права.

В рамках реформы гражданского законодательства 1 октября 2013 г. вступили в силу поправки, внесенные в ГК РФ Федеральным законом от 2 июля 2013 г. №2 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [6]. Закон дополнил ГК РФ новым самостоятельным объектом имущественных прав - единым недвижимым комплексом. В п. 5 ст. 1 Федерального закона от 2 июля 2013 г. № 142-ФЗ изложено понятие единого недвижимого комплекса.

Под единым недвижимым комплексом понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В состав единого недвижимого комплекса не могут быть включены имущественные права и обязанности, а также исключительные права. Также определено, что единый недвижимый комплекс является недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект. Правовой статус единого недвижимого комплекса регулируется общими положениями.

Государственная регистрация прав на единый недвижимый комплекс полностью исключает последующую продажу отдельных объектов (элементов), включенных с состав единого недвижимого комплекса, поскольку в силу ст. 133 ГК РФ эти элементы утрачивают свойство самостоятельных вещей при регистрации комплекса. В данном случае возможна только реализация всего комплекса в целом.

В соответствие со ст. 432 ГК РФ договор будет признан незаключенным, если не определен предмет. Необходимость определенности предмета договора обосновывается тем, что продаваемый объект должен существовать реально, быть зарегистрированным в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данные, указанные о нем в договоре купли-продажи должны точно указывать на тот объект, для продажи которого и был составлен договор [2, с. 148].

Помимо предмета для договора купли-продажи недвижимости существенным условием является цена. Стоит отметить, что положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 и 485), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Поэтому если в договоре продажи недвижимости отсутствует цена, договор считается недействительным. При продаже недвижимости на условиях отсрочки (рассрочки) оплаты в этом случае возникает ипотека в силу закона. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации (п. п. 1, 2 ст. 1, п. 1 ст. 19, п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Исходя из ст. 555 ГК РФ цена здания, сооружения или иного недвижимого имущества, находящегося на земельном участке должна включать в себя цену соответствующей части земли или прав на нее. А в соответствие со ст. 317 ГК РФ денежные обязательства выражаются в рублях или (если прописано в договоре) сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (п. 2 ст. 317 ГК РФ).

Условие об обязательном включении цены недвижимости в договор объясняется тем, что после отчуждения имущества появляется необходимость уплаты налога с продаж, величина которого определяется стоимостью отчуждаемого имущества.

До принятия действующего ГК РФ нотариальная форма гражданско-правовой сделки, включая куплю-продажу недвижимости, была обязательна. На сегодняшний день Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [7] не со-

держит требования о совершении сделок с недвижимостью исключительно в нотариальной форме, и участники сделки вправе по своему усмотрению выбрать любой вариант заключения договора - с нотариусом или без, поскольку они имеют одинаковую юридическую значимость и одни и те же правовые последствия - смену собственника. В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (например, при купле-продаже и залоге долей, ренте, заключении договора о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, договора инвестиционного товарищества, соглашения о расторжении, изменении, а также переуступке долга по нотариально заверенным сделкам), а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если при этом по закону для сделок данного вида их нотариального удостоверения не требуется. Нотариус, действуя в рамках предоставленных ему полномочий, может удостоверить любую сделку, в том числе и такую, для которой нотариальное удостоверение обязательным не является.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Со дня внесения записи об объекте недвижимости в Единый государственный реестр прав сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими (п. 7 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [8]), в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. № 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», нотариусы с 1 февраля 2014 г. получили право регистрировать в Единый государственный реестр прав удостоверенные ими сделки с недвижимостью в приоритетном порядке.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор купли-продажи недвижимости является одним из самых сложных видов договоров купли-продажи, каждая разновидность договора купли-продажи недвижимых вещей имеет свои особенности и дополнительно отдельно регулируется законодательством.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 №14-ФЗ [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027

2. Гражданское право. Том 2 / под ред. Е.А. Суханова. М.: Статут, 2011. 1208 с.

3. Настольная книга нотариуса: в 4 т. / Е.А. Белянская, Р.Б. Брюхов, Б.М. Гонгало и др.; под ред. И.Г. Медведева. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2015. Т. 2: Правила совершения отдельных видов нотариальных действий. 638 с.

4. Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 224-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=201616#0

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=201379#0

6. Федеральный закон от 2 июля 2013 г. № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=148454#0

7. Федеральный закон от 21 декабря 2013 № 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=201715#0

8. Федеральный закон от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=195411#0

ЧВЫРКОВА АНАСТАСИЯ АЛЕКСАНДРОВНА - магистрант, Хабаровский государственный университет экономики и права, Россия.