CC BY
59Е.С. Хомякова
ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Целью данной статьи является исследование комплекса основных правовых проблем, связанных с природой договора аренды нежилого помещения и его практическим применением.
Ключевые слова: договор аренды, недвижимость, нежилое помещение, субаренда, гражданско-правовой договор.
В действующем законодательстве аренда нежилого помещения не выделена как самостоятельный вид аренды, о чем свидетельствует глава 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации регламентирующая следующие виды аренды: аренда зданий и сооружений (параграф 4 главы 34 ГК РФ); аренда предприятий (параграф 5 главы 34 ГК РФ); финансовая аренда (лизинг) (параграф 6 главы 34 ГК РФ) [2].
Глава 35 ГК РФ также регулирует наем жилого помещения, но отсутствуют механизмы регулирования аренды нежилого помещения, более того в действующем законодательстве отсутствует легальное определение понятия «нежилое помещение».
Несовершенство действующего законодательства в этой сфере приводит к разногласию между участниками правоотношений по аренде нежилых помещений, что подтверждается анализом и обобщениями материалами судебной практики. Чтобы исключить различные споры по аренде нежилых помещений необходимо совершенствовать законодательную базу в сфере аренды нежилых помещений.
На основании чего, хотелось бы предложить законодательное определение договора найма нежилого помещения в разделе IV ГК РФ. «Нежилое помещение - часть изолированного пространства в здании или сооружении, которое является недвижимым имуществом, признанного компетентным органом предназначенного для использования в целях не связанных с постоянным проживанием граждан, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, и иным требованиям законодательства, находящееся в собственности граждан либо юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований».
Результаты анализа и обобщения материалов судебной практики показывают ежегодное увеличение рассматриваемых дел арбитражными судами в области аренды нежилых помещений. Одной из причин судебных споров можно выделить непонимание субъектами гражданско-правового статуса нежилого помещения, а также несовершенство нормативно-правовых отношений в данной сфере. Все это говорит об актуальности развития процессов правового регулирования договора аренды нежилого помещения и обуславливает необходимость совершенствования правовых норм в области аренды нежилых помещении.
В соответствии со ст. 651 ГК РФ, к заключению договора аренды существует ряд требований: в независимости от срока договора аренды и в независимости от того кто является сторонами в договоре (физические или юридические лица) договор аренды должен быть составлен в письменном виде. в случае если договор заключается на срок не менее года, он подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации [3, с. 27].
Нежилое помещение является самостоятельным объектом в жилом доме, не являющееся общей собственностью жильцов, в случае если оно не предназначено обслуживания помещений, или хотя бы одной квартиры в этом доме. Вышесказанное обосновывает целесообразность дополнения статьи 130 Гражданского Кодекса РФ категорией «нежилое помещение», относящиеся к недвижимости [1]. Результат проведенного исследования предлагается также отразить в главе 34 Гражданского Кодекса РФ, дополнив параграфом 4.1. Аренда нежилого помещения и его части. Все условия, применяемые к параграфу 4 настоящей главы применимы и к параграфу 4.1., если законом не предусмотрено иное.
Предлагается внести пункт в главу 34 ГК РФ, относительно назначения объекта аренды следующего содержания: «в течении срока действия договора, арендодатель и арендатор, не имеют права изменять назначение и цель использования арендуемого объекта недвижимости».
В процессе хозяйствующей деятельности для улучшения материального положения организации зачастую с разрешения собственника сдают нежилое помещение в субаренду. Однако, для выполнения данного вида экономической деятельности затруднительно подобрать подходящий код экономической деятельности, в связи с чем предлагается дополнить Общероссийский классификатор видов экономической деятельности кодом «Сдача внаем арендуемого недвижимого имущества».
При заключении договора аренды нежилых помещений важно предусмотреть на чьей стороне лежат
© Е.С. Хомякова, 2021.
затраты по регистрации договора в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Расходы на регистрацию нового договора, по окончанию действия существующего необходимо также предусмотреть в договоре, с целю исключения возникновения неясностей между сторонами, или препятствия регистрации нового договора, в связи с чем целесообразно предусмотреть в договоре некую сумму покрывающую расходы на такую регистрацию.
Таким образом, особенности правового регулирования отношений по поводу нежилых помещений остаются до конца не исследованными. В основе неясностей их правового режима лежит специфика самого нежилого помещения, не нашедшего законодательного признания в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Требуется настоятельная необходимость создания для данного объекта своего собственного правового режима. Для этого предлагается наряду с жилыми помещениями в перечень объектов недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ) включить нежилые помещения. Законодательное регулирование не сформулировано еще в полной мере, но востребованность данного регулирования обуславливает его актуальность и требует дальнейшего продолжения работы над данным вопросом.
Библиографический список
1. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ (Часть первая) (ред. от 01.07.2021) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
2. Гражданский кодекс РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ (Часть вторая) (ред. от 01.07.2021) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410
3. Чернова А.Ю. Понятие договора аренды нежилого помещения // Актуальные проблемы юриспруденции. Сборник статей по материалам XXXVII международной научно-практической конференции. - 2020. - С. 26-31.
ХОМЯКОВА ЕЛЕНА СЕРГЕЕВНА- магистрант, Частное образовательное учреждение высшего образования "Академия управления и производства" (ЧОУ ВО АУП), Россия.
