CC BY
18УДК 347.2/.3
Климаков Е.А.
магистрант Сибирский юридический университет (г. Омск, Россия)
ДЕЙСТВИЯ, ЯВЛЯЮЩИЕСЯ САМОВОЛЬНЫМИ ИЗМЕНЕНИЯМИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ: ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ
Аннотация: в настоящем исследовании рассмотрены некоторые проблемные действий, являющиеся самовольными изменениями объектов недвижимости. Сформулированы предложения по совершенствованию статьи 222 ГК РФ по данному вопросу.
Ключевые слова: самовольная постройка, жилое помещение, реконструкция, переустройство, перепланировка, переоборудование.
Действующее законодательство в рамках ст. 222 ГК РФ не предусматривает точного перечня самовольных изменений объектов недвижимости, как и их регламентацию.
Однако, исходя из анализа различных правовых актов в рассматриваемой сфере можно выделить следующие виды действий: реконструкция, переустройство, перепланировка, переоборудование.
Так, ст. 222 ГК РФ во всем своем содержании не упоминает самовольную реконструкцию как объект, попадающий под её регулирование. Однако, исходя из положений п. 28 Постановления Пленуму ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года (далее - Пленум 10/22), следует, что данная статья распространяется также и на новые объекты недвижимости, возникшие в результате реконструкции. Эта же позиция подтверждается и Определением
коллегии по гражданским делам ВС РФ [1, с. 17]. Такими изменениями могут считаться изменения высоты, площади, этажности и другие.
Согласно положениям п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров дома, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение и замена или же восстановление несущих строительных конструкций.
Анализируя нормы ст. 51, 55 ГрК РФ В. А. Бетхер в своей монографии, посвященной самовольному строительству, приходит к выводу о громоздкости процедуры получения разрешения на проведения различных действий по реконструкции объектов для последующего их ввода в эксплуатацию [2, с. 188]. Исходя из этого, несоблюдение предусмотренного порядка влечет за собой характер самовольных действий, которые не охвачены правовым регулированием законодательства.
Явной особенностью самовольной реконструкции по сравнению с самовольной постройкой является существование до проведения работ какого -то объекта, возведенного законно и имеющего определенные зафиксированные в техническом и кадастровом учете характеристики.
По общему правилу законодатель устанавливает право собственника привести жилой дом в первоначальное состояние, в ином случае, предусмотрен снос таких изменений. Также стоит отметить наличие возможности признания права собственности на самовольную постройку, соответственно, при проведении аналогии такое признание возможно и в отношении реконструкции.
При определении иных самовольных изменений объектов недвижимости необходимо обратиться к анализу жилищного кодекса.
Понятие переустройства в отношении многоквартирного дома закреплено в ст. 25 ЖК РФ и определяется как установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка в рамках той же статьи
определяется как изменение конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
В литературе такие определения вызывают критику. Так, В.А. Бетхер в упомянутой выше монографии указывает на то, что под данные определения попадают практически все действия по капитальному ремонту жилья, а также вносит предложение о необходимости дополнения данных определений более конкретным перечнем действий, относящихся к соответствующей категории. Аналогичный вывод представлен и Е.А. Грызыхиной в своей монографии [3, с. 76].
Из законодательно установленных понятий рассматриваемых действий следует, что это определенные виды работ в отношении жилого помещения, реализация которых требует соблюдения порядка внесения изменений в технический паспорт объекта.
Считается необходимым обратиться к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 [4, с. 4]. (далее - Правила).
Согласно п. 1.7.1 указанных Правил и норм переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений,
ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда также императивно устанавливают, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются (п. 1.7.2).
В.А. Бетхер при анализе данных положений правил приходит к их практической идентичности и соответственно законодательном пробеле в данном вопросе.
Порядок проведения переустройства и перепланировки помещений предусмотрен ст. 26 ЖК РФ и предусматривает согласование с органом местного самоуправления в виде принятого им соответствующего решения.
В соответствии со ст. 29 ЖК РФ переустройство и перепланировка помещения, проведенные при отсутствии решения, принятого уполномоченным органом, или с нарушением проекта, представленного с заявлением, считаются самовольными.
Дальнейшие действия в рамках данных изменений регулируются нормативно-правовыми актами органов субъектов РФ или органов местного самоуправления.
Как последствия таких самовольных действий предусмотрены: обязанность приведения помещения в прежнее состояние в разумный срок или возможность сохранение помещения в измененном состоянии на основании решения суда.
Е.А. Семенова в своей статье отмечает факторы, на которые обращается внимание судов при разрешении рассматриваемой категории дел [5, с. 37]. Так, к ним относятся доказательства о том, что: самовольное переоборудование помещения не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу
их жизни или здоровью; соответствие проектной документацией и строительными правилами, и нормами; заявителем были приняты все возможные действия для получения согласования по факту перепланировки или переустройства.
Однако, рассмотренные выше нормы вовсе не затрагивают порядок смены функционального значения помещения, то есть перевода жилого помещения в нежилое и наоборот.
Норма ст. 23 ЖК РФ указывает на необходимость обращения соответствующего субъекта - собственника или уполномоченного от него лица, с пакетом документов в орган местного самоуправления, который осуществляет перевод помещений. Пакет документов в данном случае отличается от пакета документов для переустройства или реконструкции лишь добавление технического паспорта, в случае жилого помещения, и технического описания, в случае нежилого помещения.
Так, по рассматриваемым выше правилам осуществление перевода без обращения в соответствующий орган является самовольным и относится к категории самовольных изменений объекта недвижимости.
Таким образом, нормативно-правовые акты имеют достаточные пробелы в части определения самовольных действий по изменению объектов недвижимости. Поэтому считаем необходимым дополнить в статью 222 ГК РФ перечень самовольных действий, относящихся к данной категории: самовольная реконструкция, самовольное переустройство и самовольная перепланировка, а также самовольное изменение функционала помещения. Также предлагается установить единое последствие для всех действий, перечисленных ранее, которое бы выражалось в обязании возвратить измененный объект в первоначальное состояние.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23.06.2015 №24-КГ 15-6/ Доступ СПС Консультант Плюс. С. 14-19.
2. Бетхер В.А. Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско -правовой аспект): монография. М.: Юстицинформ, 2017. 312 с. Доступ СПС Консультант плюс. С. 150-190.
3. Грызыхина Е.А. Приобретение права собственности на вновь возведенную недвижимость: Монография. Омск: Изд-во Омск. гос. ун-та, 2008. С. 70-76.
4. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 (Российская газета. N 214 (дополнительный выпуск). 2003. С. 1-7.
5. Семенова Е.А. Правоприменительная практика юрисконсульта: учебно -практическое пособие. Москва: Проспект, 2020. 272 с. / Доступ СПС Консультант Плюс. С. 35-37.
Ivanova L.V.
Siberian Law University (Omsk, Russia)
Klimakov E.A.
Siberian Law University (Omsk, Russia)
ACTIONS THAT ARE UNAUTHORIZED CHANGES TO REAL ESTATE OBJECTS: PROBLEMS AND WAYS TO SOLVE THEM
Abstract: this study examines some problematic actions that are unauthorized changes to real estate objects. Proposals are formulated to improve Article 222 of the Civil Code of the Russian Federation on this issue.
Keywords: unauthorized construction, residential premises, reconstruction, reconstruction, redevelopment, re-equipment.
