CC BY
37
Дачная субурбанизация: перспективы и возможности
М.И. Москвин-Тарханов доцент кафедры экономики и управления недвижимостью Российского государственного университета правосудия (РГУП), научный руководитель факультета непрерывного образования РГУП, советник-наставник мэра Москвы, член Общественной палаты города Москвы, кандидат юридических наук (г. Москва)
Михаил Иванович Москвин-Тарханов, moskvin-tarkhanovmi@mos.ru
Ежегодно в конце апреля начинается резкое увеличение еженедельной непрекращающейся маятниковой миграции сотен тысяч московских дачников и садоводов, которые обычно в конце рабочей недели едут на свои небольшие, как правило от шести до десяти соток, садовые или дачные участки, а потом возвращаются в город к началу рабочей недели, и так продолжается до октября. Кроме того, в летнее время часть работающих москвичей проживают на дачах постоянно, но ежедневно отправляясь на работу на пригородных электричках или собственных машинах, вносят свой вклад в суточную трудовую миграцию в Московском регионе.
Помимо этого, как известно, в летние месяц происходит массовое переселение москвичей на дачные участки, в основном пенсионеров и детей. В последние годы все большее количество москвичей находятся на садовых и дачных участках и в зимнее время, так как строительство более комфортных домов, а также их газификация предоставляют возможность гражданам проживать за городом круглогодично.
Таким образом, садовые и дачные участки играют важную роль в жизни москвичей. Пребывание горожан на загородных участках оказывает существенное влияние на суточные, еженедельные и сезонные миграционные процессы в Московском регионе и является одной из причин возникновения
1 Смотри: URL: www.mosreg.ru;www.mio.mosreg.ru URL: www.mossadovod.ru
транспортных и социально-экономических проблем.
Чтобы оценить масштаб явления и его имущественную и земельную базу (наличие частных дачных участков, строений на них, объединений дачников, земель общего пользования в их распоряжении, состояние земельной и градостроительной документации), в 2013 году власти Подмосковья приступили к составлению масштабного документа - единого реестра садоводческих и дачных некоммерческих товариществ. За этапами создания этого документа можно наблюдать на сайтах правительства Московской области и Союза садоводов Подмосковья 1.
К сожалению, сразу выяснилось, что во многих муниципалитетах Подмосковья вообще не было точных данных не только о числе владельцев земельных участков, но и о количестве садоводческих некоммерческих товариществ (далее также - СНТ) и дачных некоммерческих товариществ (далее также - ДНТ). По приблизительным оценкам, в 2012 году их было более 18 000, но затем обнаружилось, что около 8 тысяч из них фактически прекратили свое существование или вообще существовали лишь на бумаге. К концу 2014 года, когда были обследованы и включены в проект реестра более 80 процентов существующих садоводческих некоммерческих товариществ, их количество составляло 11 900, из которых на налоговом учете состояли всего 10 610, а 9 219
товариществ были внесены в реестр. К настоящему времени общее число «полностью легитимных» СНТ и ДНТ еще немного увеличилось, и на начало 2106 года в реестре числились уже 10 311 СНТ и ДНТ 2. Вроде бы и не так много, но если оценивать не число товариществ, которые могли создаваться и упраздняться, а число граждан - владельцев земельных участков и суммарную площадь самих участков, то числа получаются более чем внушительные. Так, на момент, когда общее число внесенных в реестр СНТ и ДНТ составляло 9 219, в них входило около 800 тысяч земельных участков общей площадью 63 555 гектаров. В настоящее время, когда в реестр вошли уже более 10 тысяч товариществ, общее число их может оцениваться в 900 тысяч, а площадь земель составляет более 70 000 гектаров. К завершению этой работы, по мере переформирования, перерегистрации или восстановления документов, постановки на налоговый учет, ожидается, что в реестр будут внесены более 11 000 СНТ и ДНТ, общая численность владельцев земельных участков в них будет составлять около 1 миллиона, а общая площадью принадлежащих им земель - 80 тысяч гектаров (средняя пропорция - 8 соток на одного владельца).
Необходимо, однако, внести в общие параметры столь мощного дачного явление некоторые уточнения - около четверти (точнее оценить пока не удается) всех садоводческих и дачных участков в Подмосковье принадлежат не москвичам, а жителям городов Подмосковья, москвичам принадлежат дачи в старых дачных поселках, сложившихся преимущественно до второй половины 1950-х годов, когда началось массовое формирование садовых и дачных товариществ, - это не менее 200 тысяч дачных участков в Подмосковье (средняя площадь - около 15 соток), в которых зачастую проживают две и более семьи, часто разделена и собственность. Только «московская» составляющая дачного явления в Подмосковье - около одного
миллиона собственников недвижимости, которые приблизительно владеют 90 тысячами гектаров земли, а если к ним добавить имеющих дачи жителей Подмосковья, то получим, соответственно, не менее 1 миллиона 200 тысяч граждан и более 100 тысяч гектаров земли. Не будем разделять граждан на подмосковных жителей и москвичей, поскольку все владельцы подмосковных дач, так или иначе, участвуют в миграционных процессах и имеют общие интересы.
По данным переписи 2010 года, состав среднего домохозяйства семьи в Московском регионе - 2,5 человека. Если даже предположить, что одна семья (одно домохозяйство) переезжает на дачу в июле, то в целом временно перебравшихся в Подмосковье может быть от одного до двух миллионов человек. Реально же в России семейные связи не ограничиваются рамками домохозяйств, несколько родственно связанных домохозяйств часто соединяются в семью на одной даче.
Таким образом, по результатам анализа, проведенного в Московской городской Думе в 2014 году автором настоящей статьи, может быть, недостаточно точного, но пригодного для оценки масштабов явления, в летнее время, особенно в конце июля - начале августа, на дачах и садовых участках с учетом родственников и гостей дачников и садоводов в выходные дни может находиться одновременно от четырех до пяти миллионов москвичей. Осенью это число уменьшается, в сентябрьские выходные и праздничные дни на подмосковных «парцеллах» находятся всего от одного до двух миллионов москвичей в зависимости от погоды, что, в частности, может оказывать существенные влияние на сентябрьские выборы в единый день голосования.
Явление сезонного пребывания на загородных участках жителей крупных городов России (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Казань и другие) стало стратегически осмысливаться с точки зре-
См. сайт Министерства имущественных отношений Московской области www.mio.mosreg.ru
2
ния его колоссального скрытого социально-экономического потенциала только в последнее время. По сравнению с другими городами России Москва здесь занимает первое место по причине масштабов явления и возросших экономических возможностей среднего москвича (в 2015 году среднемесячная заработная плата работающего москвича без социальных выплат составила 64 324 рубля, а среднедушевой доход - 42 484 рубля, то есть, по достаточно скромным оценкам, годовой доход на среднюю московскую семью составляет около 1 миллиона 200 тысяч рублей 3). Много это или мало?
Если использовать данные об обменном курсе рубля для переоценки 80 412,5 миллиарда рублей суммарного валового внутреннего продукта (далее - ВВП) России 4 за 2015 год в доллары по среднему обменному курсу года 65-67 рублей за один доллар США, то ВВП России при этом будет оценен в 1,2 триллиона долларов США, что составит около 7 500 долларов на одного россиянина. Однако если оценить ВВП России по паритету покупательной способности, которая, по данным Центрального разведывательного управления США 5, достигает 3,471 триллиона долларов США, то по самым скромным подсчетам в 2015 году на каждого россиянина пришлось по 23 725 долларов США. Иными словами, российский рубль сильно недооценен, и один доллар США должен стоить на российском рынке порядка 23 российских рублей, если считать по паритету покупательной способности. В этом случае средний годовой доход семьи московских дачников, составляющий по номиналу всего 18 тысяч долларов США, по покупательной способности внутри страны реально «весит» 52 тысячи долларов США. Это близко к восточноевропейскому уровню доходов семей среднего
Ш1_ Ш1_
www.mosgorstat.ru www.rosstat.ru www.ray-idaho.ru www.epp.eurostat.ec.europa.int
Смотри:
Ш1_ Ш1_
www.mosreg.ru
www.mio.mosreg.ru
www.mossadovod.ru
класса, преимущественно проживающих в своих собственных отдельных домах 6.
Семьи москвичей, имеющие садовые участки, часто являются и владельцами автомобилей, которые летом каждую пятницу создают неимоверные заторы на выезде из города в область.
Отчасти именно поэтому часть москвичей предпочитают более или менее постоянно и подолгу проживать в летнее время, а то и зимой, на своих садовых участках. В первую очередь, это пенсионеры, мамы с детьми, инвалиды, работники свободных профессий, работающие на удаленных рабочих местах, временно не работающие, живущие на сбережения или социальные выплаты, а также «рантье», сдающие свои московские квартиры в аренду. Таких даже зимой на дачах под Москвой набирается несколько сотен тысяч (более точная оценка затруднена по ряду причин). С каждым годом проживающих за городом москвичей становится все больше по мере того, как проводятся газификация СНТ и СДТ (в 2015 году было газифицировано 65 процентов от всех садоводческих и дачных товариществ 7), реконструкция собственными силами владельцев участков принадлежащих им строений (например утепление), а также от того, как развивается подмосковная дорожная, инженерная, торговая, медицинская и социальная инфраструктура.
Социально-экономический вектор явления, можно сказать, очевиден - многие москвичи стремятся продлить время своего проживания на дачных и садовых участках сверх летнего сезона или даже проживать там постоянно, все большее их число вовлекаются в «руральное» движение («субурбанизация»), хотя существуют факторы, сдерживающие этот процесс.
Сдерживающими факторами в какой-то степени являются вопросы административного плана, так как москвичи, проживающие на садовых или дачных участках, не участвуют в выборах местного самоуправления и подмосковных властей и не работают на предприятиях области. Порой местная власть просто не замечает их, что выразилось, как мы уже говорили, в том, что представители местной власти не только не знают точное число существующих на подотчетной ей территории СНД и СДТ, не имеют информации об их деятельности, но зачастую даже не знают об их наличии.
Об этих и иных проблемах много говорилось на парламентских слушаниях в Московской областной Думе в декабре 2015 года 8 и отмечалось, что еще более важными факторами сдерживания развития СНД и СДТ являются вопросы инфраструктурного обеспечения садоводов и дачников, их объединений местными дорогами, железнодорожным и автобусным сообщением, дальнейшей газификацией, устойчивым снабжением электроэнергией. Также актуальны вопросы формирования тарифов на газ и электричество, платы за техническое обслуживание инфраструктуры, за вывоз твердых бытовых отходов, иногда и организации централизованного водоснабжения. Помимо этого, перед владельцами земельных участков возникают проблемы обеспечения медицинской и социальной помощью, образовательными и детскими учреждениями, пусть на платной основе, надежными службами безопасности, в том числе противопожарной. В настоящее время проблемой, сдерживающей развитие инфраструктуры СНД и СДТ, является и ее сезонное использование, которое лишь постепенно и частично сменяется круглогодичным (естественно, и в дальнейшем она отчасти сохранит годичную неравномерность загрузки, хорошо известную для туристических и курортных зон на территории Российской Федерации).
Развитие частного сектора обслуживания сдерживает сезонное потребление товаров и услуг дачниками и садоводами, что снижает интерес предпринимателей. Увеличение числа проживающих в зимний период на дачах неизбежно подстегнет развитие подобного бизнеса, что приведет к появлению новых рабочих мест как для жителей Подмосковья, так и москвичей, постоянно или достаточно длительно проживающих на дачах, что по цепочке положительных обратных связей будет стимулировать дальнейшее увеличение числа последних.
Однако если представить, что многосот-летнее переселенческое движение россиян в Москву может быть развернуто в обратную сторону, если на смену центростремительным тенденциям придут центробежные силы, пускай пока лишь на территории Московской агломерации, то эти трудности кажутся незначительными в сравнении с огромными социально-экономическими выгодами.
В Москве жилищный вопрос по-прежнему один из самых острых. Для его решении создаются периферийные районы и жилые пригороды, приходится насыщать их социальной и транспортной инфраструктурой, однако такие районы все равно приобретают статус «спальных районов», несмотря на усилия властей по созданию рядом с жильем новых рабочих мест. Насколько проще решается жилищный вопрос посредством самодеятельной активности дачников и садоводов по созданию малоэтажного, комфортабельного всепогодного жилья на уже принадлежащих им на правах собственности земельных участках. Проблема острого дефицита жилья, от которого страдает столица, будет решаться за счет развития арендных отношений и неизбежного снижения цен на арендуемое жилье.
Все сказанное также отчасти относится к городам - спутникам Москвы (Подольск, Мытищи, Красногорск), жители которых юридически являются жителями Подмо-
Ш1_: www.souzsadovodov.ru
8
сковья, но фактически проживают в центре урбанистической московской агломерации и владеют садовыми и дачными участками в Подмосковье.
При сравнении проблем и затрат, возникающих при реализации проектов новых урбанистических городских районов с развитием малоэтажного строительства на садовых или дачных участках, становится очевидным, насколько экономически выгодным, простым, демократичным, свободным, бесконфликтным, малозатратным для государства и местного самоуправления, выгодным для всего региона является решение жилищных, миграционных и социальных проблем на основе уже сложившейся тенденции «вторичного освоения» жителями Москвы территории Подмосковья и ближайших областей Центрального федерального округа. Миллион с лишним оформленных, пригодных под малоэтажную застройку земельных участков в руках у потенциально или реально эффективных, энергичных платежеспособных собственников - громадная экономическая мощь, которую надо постараться быстрее привести в движение, помочь, ускорить, управлять этой тенденцией, что будет выгодно для всего региона. В результате появятся новые цивилизованные пригороды, малоэтажная застройка вместо комплексов новых железобетонных коробок. С этой целью весьма желательно было бы преобразовать временные нормы упрощенного возведения строений в соответствии с законом о «дачной амнистии» [9] исходя из сложившейся практики в постоянно действующий набор правил для частного землепользования и малоэтажного строительства, то есть на законодательном уровне разрешить возводить жилые и обслуживающие строения без утвержденной градостроительной и проектной документации, но при обязательном соблюдении минимального, строго ограниченного числа параметров строительства,
обеспечивающих противопожарную и санитарную безопасность.
Фактически реализация такого рода норм продолжается уже без малого 10 лет. Дачники возводят и регистрируют строения по упрощенной схеме с момента вступления в силу Федерального закона от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (так называемого закона о «дачной амнистии»). При этом не наблюдается рост пожаров, аварий или несчастных случаев, так как у граждан хватает определенной культуры при минимальном внешнем контроле (в основном пожарных, санитарных, природоохранных, энергоснабжающих и газоснабжающих организаций) возводить комфортные и безопасные индивидуальные дома и использовать для их проектирования и возведения услуги профессионалов, не прибегая массово к опасному «самострою», как было ранее. Этому также способствуют и необходимость договариваться с соседями, и наличие у большей части СНТ утвержденных проектно-планировочных документов и достаточно качественной инженерной и дорожной инфраструктуры 9.
Очевидна заинтересованность городской власти в решении проблем развития СНТ и СДТ и стимулировании процессов создания цивилизованной пригородной зоны города Москвы в целях всесторонней разгрузки города, обеспечения здоровья и отдыха москвичей. Власти же Подмосковья заинтересованы не только (и не столько) в снижении транспортной нагрузки на дороги в области, но и в создании рабочих мест в сфере торговли, местного производства и различных услуг и увеличении налоговых поступлений как по налогу на прибыль, так и на доходы физических лиц, а в перспективе и налога на возрастающую в цене недви-
9 Смотри:
Ш1_: www.mosreg.ru Ш1_: www.mio.mosreg.ru
жимость. Федеральная же власть особо заинтересована в социально-экономическом развитии столичного региона, так как ей необходима стабильности в федеральном политическом центре.
Также представляется полезным и правильным разработать и утвердить комплексную долгосрочную программу поддержки малоэтажной застройки и содействия освоению личных земельных участков гражданами и их объединениями (СНТ) на трехсторонней основе (Москва - Подмосковье - Россия) и комплексного развития пригородной инфраструктуры на государственном и муниципальном уровнях, а именно подключение частно-государственного партнерства для обеспечения садоводов и дачников местными дорогами, железнодорожным и автобусным сообщением, газификацией, электроэнергией, организация вывоза твердых бытовых отходов, централизованное водоснабжение, обеспечение медицинской и социальной помощью, образовательными и детскими учреждениями и службами общественной и противопожарной безопасности.
В условиях высокой конкуренции торговых сетей, транспортных, строительных и иных организаций на территории города Москвы и крупных центров Подмосковья перемещение их активности в пригородные зоны при наличии платежеспособного спроса, пусть сегодня сезонного, который только в перспективе может стать более-менее равномерным, может представлять большой интерес для малого и среднего бизнеса, который способен гибко освоить открывающиеся ниши.
И, наконец, необходимо отработать механизмы развития сезонной занятости садоводов и дачников, в первую очередь стимулируя создание рабочих мест в социальной сфере, локальной торговле и сфере услуг, в секторе ремонта и эксплуатации объектов. С учетом того, что неизбежно значительная
часть москвичей будут проживать лишь сезонно на подмосковных территориях, а доля постоянно проживающих будет увеличиваться лишь постепенно, для начала имеет смысл поддержать создание небольших поликлиник, а может быть, небольших медицинских многопрофильных центров, где будут работать дачники, ранее работавшие в медицинских учреждениях Москвы, имеющие большой опыт работы по специальности, и местные жители. Возможны и иные пути решения вопросов, связанных с созданием единой системы социальных учреждений для обслуживания всех категорий граждан, как постоянно, так и временно пребывающих на территории. В дальнейшем возможно развитие патронатных служб, предприятий торговли и общественного питания, малого бизнеса различной направленности, аутсорсинговых бюро 10, где в летнее и отчасти зимнее время могли бы подрабатывать на условиях сезонной занятости постоянно или временно проживающие на дачах пенсионеры, инвалиды, мамы малолетних детей, врачи, воспитатели детских садов, педагоги школ и учреждений дополнительного образования.
Назрела необходимость решать эти вопросы системно и серьезно на уровне Правительства Российской Федерации, властей Центрального федерального округа, региональных властей города Москвы, Московской области и руководства крупнейших естественных монополий, от инвестиционных программ которых зависят создание и реализация программ газификации и электроснабжения региона, развития пригородного железнодорожного транспорта. На наш взгляд, подобные программы могут реализовываться в крупных городских агломерациях России, таких как Санкт-Петербург - Ленинградская область, Екатеринбург - Свердловская область, Казань - Республика Татарстан и многих других, особенно по мере формирования в этих
10 В странах Европы хорошо зарекомендовали себя фирмы, использующие труд пенсионеров и трудоспособных инвалидов. Несмотря на то, что они часто не могут работать полный рабочий день, трудовые ограничения вполне компенсируются опытом, знаниями, мотивацией и трудовой дисциплиной.
крупных городских центрах полноценного среднего класса.
Таким образом, выстраивается национальная концепция развития пригородного индивидуального жилищного строительства, предусматривающая дополнительное стимулирование социальной и деловой активности горожан, большую часть времени проживающих в пригороде, которая может наиболее оптимальным, малозатратным и демократичным способом реализовывать-ся на благо граждан нашей страны, в первую очередь детей, молодых и многодетных семей, трудоспособных пенсионеров и инвалидов, лиц, ведущих индивидуальную трудовую деятельность, в том числе с использованием удаленных рабочих мест.
Сегодня, кроме покупки квартиры в панельном многоэтажном доме, в том числе в рассрочку с использованием механизмов ипотеки жилья в новостройке, как правило, можно использовать иной механизм решения жилищного вопроса, который становится все более привлекательным, - приобрести земельный участок в восемь соток (предложений множество, цена - от 25 тысяч рублей за сотку с подведенными коммуникациями, включая газ, электричество и проводной интернет), возвести на нем дом для круглогодичного проживания, что, по расчетам, проведенным автором настоящей статьи, в ценах 2015 года составит 30-40 тысяч рублей за один квадратный метр (включая стоимость земли и работ по благоустройству участка). Это вдвое дешевле рыночной цены одного квадратного метра в панельном многоквартирном доме, не говоря о качестве жизни в индивидуальном доме, об экологии. При этом практически нет ограничения по площади -сегодня на восьми сотках можно возвести дом и в 300 квадратных метров. Надо лишь, чтобы власти не создавали административные барьеры, а помогали в строительстве дорог, обеспечении электричеством и газом. И здесь необходима разработка целевых региональных и межрегиональных (в случае Москвы и Подмосковья) программ с паритетным их бюджетным финансированием.
Полагаю, что проблематика имеет общенациональное значение, поэтому эти процессы надо поддерживать как на федеральном, так и на региональных и местных уровнях по всей России по мере создания социально-экономических условий и предпосылок для их инициации вокруг конкретных крупных городов, которые за последние полсотни лет оказались окруженными сотнями тысяч ждущих своего благоприятного времени дачных и садовых участков.
На заседании Государственного совета Российской Федерации в мае 2016 года Президент В.В. Путин поставил цель решить тысячелетнюю «проклятую» проблему с нехваткой жилья в городах и поселках России. Полагаю, что вовлечение в решение этой проблемы миллионов владельцев дачных и садовых участков при помощи различных уровней власти в центре и на местах может внести весомый вклад в осуществление этой грандиозной по масштабам задачи.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Правительство Московской области : [сайт]. URL: www.mosreg.ru
2. Московский союз садоводов : [сайт]. URL: www.mossadovod.ru
3. Министерство имущественных отношений Московской области : [сайт]. URL: www.mio.mosreg.ru
4. URL: www.mosgorstat.ru
5. URL: www.rosstat.ru
6. Центральное разведывательное управление США : [сайт]. URL: www.ray-ida ho.ru
7. URL: www.epp.eurostat.ec.europa.int
8. Союз садоводов России : [сайт]. URL: www.souzsadovodov.ru
9. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества : Федеральный закон от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ // Российская газета (федеральный выпуск). 2006. № 4112.
