CC BY
101
российское право
ОБРАЗОВАНИЕ ПРАКТИКА НАУКА
что такое «доля в праве
собственности на земельный
участок под многоквартирным
домом»?
ОЛЬГА ВАЛЕРЬЕВНА ШИХАЛЕВА
Кандидат юридических наук, доцент кафедры земельного и экологического права УрГЮА
Анализируется правовая природа земельной доли, выявляется сущность доли в праве общей долевой собственности на земельный участок собственников многоквартирного дома.
Ключевые слова: объект права, объект земельных отношений, доля в праве общей долевой собственности, земельный участок под многоквартирным домом
The legal nature of a plot of land is analyzed, the nature of a share in joint ownership property right to land plot belonging to proprietors of an apartment building is characterized.
Key words: object of law, object of land relationships, a share in joint ownership property right, land plot of an apartment building
Сегодня на фоне реформирования земельных отношений в Российской Федерации у собственников помещений, находящихся в многоквартирном доме, возникает ряд вопросов, связанных с оформлением прав на земельный участок.
Статьей 36 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Следует отметить, что в п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федера-ции»1 (далее - Закон о введении ЖК РФ) говорится, что в существующей застройке поселений земельный участок,
на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Необходимо заострить внимание на определении правовой природы земельной доли. Ряд ученых относят земельную долю к объектам земельный отношений2, однако ст. 6 ЗК РФ содержит закрытый перечень объектов указанных правоотношений, упоминая о земле как природном объекте и природном ресурсе, земельном участке и части земельного участка. В законодательстве субъектов Российской Федерации этому объекту также уделено внимание. В частности, ст. 9 Закона Свердловской области «О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области» гласит3: земельная доля - это часть общей долевой собственности на земельный участок, границы и местоположение
ск
о о
ск
со
о <
со
< cl
российское право
ОБРАЗОВАНИЕ ПРАКТИКА НАУКА
которой определяются при ее выделе. В ст. 1 Закона Алтайского края «О регулировании земельных отношений в Алтайском крае» предусмотрено, что земельная доля - условная часть права на один и тот же земельный участок, принадлежащий нескольким лицам, не ограниченная на местности, имеющая целевое назначение, усредненное количественное и качественное выражение в праве общей собственности на землю. В ч. 1 ст. 5 Закона Челябинской области от 10 апреля 1998 г. № 39-30 «О земельных отношениях» под земельной долей (паем) понимается доля в общей долевой собственности на общий земельный участок. В ст. 1 Закона Новосибирской области «О регулировании земельных отношений в Новосибирской области»4 отмечено, что земельная доля - это доля в праве общей собственности на землю сельскохозяйственного назначения. Как видно, в законодательстве субъектов РФ данные определения имеют разное содержание. Возникает проблема: есть ли необходимость в существовании такого самостоятельного объекта, как земельная доля, и вообще что такое доля?
Вопрос о природе доли рассматривали ученые-цивилисты в рамках изучения института общей собственности. В этом направлении сложились три концепции. В первой доля понимается как доля в стоимости имущества, в экономической ценности объекта, т. е. отношения
номической ценности, то тем самым ее содержание обедняется, так как не учитывается один важный момент - свойство вещи удовлетворять определенные потребности, то есть потребительная ценность вещи»7.
Вторая концепция трактует долю как долю в имуществе. В частности, Д. М. Генкин считает, что общая собственность на объект допускает наряду с идеальными долями участников установление внутри нее индивидуальной собственности отдельных участников общей собственности на реальные части этого объекта8. Следовательно, если общая вещь делима, то она может состоять из индивидуально-определенных реальных долей. Р. О. Халфина приводит свое определение реальной доли -это право пользования определенной частью имущества9.
Данные точки зрения, обосновывающие возможность выделения реальных долей в собственность при сохранении права общей долевой собственности на весь объект, на наш взгляд, необоснованны: во-первых, объект может быть разделен, если он делим, а во-вторых, произойдет образование самостоятельных индивидуализированных объектов.
Наиболее распространена третья концепция - представление о доле как доле в праве общей собственности. Например, Е. А. Суханов предлагает долю в праве собственности называть идеаль-
ОСОБОГО ОБЪЕКТА ПРАВООТНОШЕНИЙ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ -
ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ - НЕ СУЩЕСТВУЕТ, А СУЩЕСТВУЕТ САМОСТОЯТЕЛЬНЫЙ ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВООТНОШЕНИЙ -ДОЛЯ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ
общей долевой собственности являются стоимостными. Как утверждает Р. П. Ма-нанкова, «доля - это арифметический показатель соотношения стоимостной оценки вклада каждого сособственника и стоимости всего общего имущества, это частное от деления этих стоимо-стей»5. Аналогичной точки зрения придерживался по этому вопросу известный русский цивилист Г. Ф. Шершеневич, который считал, что право каждого из сособственников в отдельности имеет своим объектом только долю ценности вещи6. В связи с этим интересно привести мнение А. А. Ерошенко, который утверждает: «Если доля сводится к эко-
ной, поскольку общая долевая собственность и означает установление долей в праве на имущество, а не в конкретном имуществе10. Представляется возможным идеальной называть не долю в общей собственности, а стоимостное выражение данной доли, так называемый пай. Следовательно, доля в праве общей долевой собственности представляет собой имущественное право.
По этому пути идет и законодатель, в частности, на федеральном уровне земельная доля определяется следующим образом. В ст. 15 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного на-
ск
о о
ск
со
о <
со
< сь
российское право
ОБРАЗОВАНИЕ ПРАКТИКА НАУКА
значения»11 (далее - Закон об обороте) установлено, что земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления Закона в силу, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Анализ правоотношений, возникших при приватизации сельскохозяйственных угодий в ходе реорганизации сельскохозяйственных организаций, позволяет
положения ст. 35 ЗК РФ и ст. 273 ГК РФ, позволяющие приобретение (переход) права собственности на помещение только при условии приобретения (перехода) прав на земельный участок в части, необходимой для использования здания (помещения).
2. Собственники не вправе определить размер доли, заключив об этом соглашение. Размер устанавливается в соответствии с законодательством.
СОБСТВЕННИКИ НЕ ВПРАВЕ ОПРЕДЕЛИТЬ РАЗМЕР ДОЛИ, ЗАКЛЮЧИВ ОБ ЭТОМ СОГЛАШЕНИЕ
сделать вывод: земельная доля соответствует понятию доли в праве общей собственности, которое содержится в ст. 244 Гражданского кодекса РФ. Понятие земельной доли, приведенное в ст. 15 Закона об обороте, устраняет коллизию между гражданским и земельным законодательством по указанному вопросу, следовательно, особого объекта правоотношений общей собственности -земельной доли - не существует, а существует самостоятельный объект гражданских правоотношений - доля в праве общей собственности.
Итак, земельный участок, на котором расположен жилой дом, признается неделимым и принадлежит всем собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности. Доля в праве общей собственности на имущество в этом доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения. Произведя сравнительный анализ норм Гражданского и Жилищного кодексов, регулирующих отношения общей долевой собственности, можно отметить,
3. В силу ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ основанием возникновения этого права выступает прямое указание закона.
4. Отсутствует возможность получения денежной суммы за долю в праве.
5. Доля является производной от права собственности на помещение в многоквартирном доме, отсюда следует и признак производной оборотоспособности доли. Пределы осуществления правомочия распоряжения общей собственностью в многоквартирном доме состоят в невозможности отчуждать долю на это имущество отдельно от личной собственности домовладельцев на помещения в данном имущественном комплексе.
6. Указанная доля в праве собственности независимо от ее размера дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом многоквартирного дома.
7. Итог: правовая сущность данной доли заключается в определении размера расходов на содержание общего имущества - ремонт, коммунальное обслуживание и т. п. (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ) - и в выявлении количества голосов на общем
ПРАВОВАЯ СУЩНОСТЬ ДАННОЙ ДОЛИ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ В ОПРЕДЕЛЕНИИ РАЗМЕРА РАСХОДОВ НА СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА И В ВЫЯВЛЕНИИ КОЛИЧЕСТВА ГОЛОСОВ НА ОБЩЕМ СОБРАНИИ СОБСТВЕННИКОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
что праву общей долевой собственности домовладельцев многоквартирного дома присуща некая специфика, если быть точнее, специфика доли в праве.
1. Доля не подлежит выделу в натуре, т. е. не может быть превращена в другой объект земельных правоотношений (например, часть земельного участка). На это указывают и императивные
собрании собственников многоквартирного дома (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
В ст. 16 Закона о введении ЖК РФ предусмотрены два варианта закрепления прав на земельный участок:
1) если земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет до 1 марта 2005 г. (дата введения в действие ЖК РФ), то он переходит бес-
ск
о о
ск
со
о <
со
< сь
российское право
ОБРАЗОВАНИЕ ПРАКТИКА НАУКА
платно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме;
2) если землеустроительные и кадастровые процедуры не проводились, то согласно п. 5 с момента их проведения земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Вопрос о субъекте, уполномоченном на обращение в органы власти с заявлением о формировании земельного участка и постановке на кадастровый учет, в настоящее время решен однозначно. Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. № 12-П по делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи Федерального за-она «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е. Ю. Дугенец, В. П. Минина и Е. А. Плеханова ч. 3 ст. 16 Закона о введении ЖК РФ признана не соответствующей ч. 1 ст. 19, чч. 1, 2 ст. 35 и ст. 36 Конституции РФ в той мере, в какой она препятствует собственнику помещений в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Примечательно, что в совместном постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержится раздел «Споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома», где отмечено, что не требуется каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, одновременно с государственной регистрацией права на помещение в многоквартирном доме в силу закона возникает право общей долевой собственности на общее имущество этого дома.
1 СЗ РФ. 2005. № 1. Ч. 1. Ст. 15.
2 Ерофеев Б. В. Земельное право России. М., 2004. С. 167; Земельное право России: учеб. по специальности «Правоведение» / под ред. В. В. Петрова. М., 1995. С. 65.
3 Статья утратила силу в соответствии с Законом Свердловской области от 21 июня 2004 г. № 14-ОЗ «О внесении изменений в областной закон „О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области"».
4 СПС «КонсультантПлюс.
5 Мананкова Р. П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. Томск, 1977. С. 51.
6 Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 2005. С. 38.
7 Ерошенко А. А. Личная собственность в гражданском праве. М., 1973. С. 52.
8 Генкин Д. М. Право собственности в СССР. М., 1961. С. 154.
9 Халфина Р. О. Право личной собственности. М., 1964. С. 67.
10 Суханов Е. А. Лекция о праве собственности. М., 1991. С. 168.
11 СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3081.
ск
о
о
ск
со
о <
со
< сь
