CC BY
84
Перегудина М. Н.
ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ ИНВЕСТОРА И ОРГАНА ВНУТРЕННИХ ДЕЛ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД ОБЪЕКТОМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ
5.2. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ ИНВЕСТОРА И ОРГАНА ВНУТРЕННИХ ДЕЛ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД ОБЪЕКТОМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ
Перегудина Мария Николаевна, старший юрисконсульт Правового управления ГУ МВД России по Свердловской области
Место работы: ГУ МВД России по Свердловской области
Аннотация: В статье предлагаются пути решения правоприменительных проблем, связанных с возникновением прав инвестора и органа внутренних дел, в результате строительства объекта недвижимости на земельном участке, предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования органу внутренних дел. Положения статьи могут использоваться для дальнейших теоретических исследований в сфере правового регулирования инвестирования внебюджетных средств в объекты недвижимого имущества, закрепленные за государственными учреждениями, подведомственным федеральным органам исполнительной власти, правоприменительной деятельности органов внутренних дел в области капитального строительства.
Ключевые слова: земельный участок, право
постоянного (бессрочного) пользования,
инвестирование внебюджетных средств, объекты недвижимого имущества органов внутренних дел.
LEGAL BASIS OF RIGHTS OF THE INVESTOR AND MINISTRY OF THE INTERIOR OF RUSSIAN FEDERATION THE LAND UNDER THE OBJECT OF INVESTMENT
Peregudina M. N., senior legal counsel of the Legal Department Ministry of the Interior of Russian Federation of Sverdlovsk Region
Work place: the Legal Department Ministry of the Interior of Russian Federation of Sverdlovsk Region
Annotation: The article highlights some ways to solve problems associated with the emergence of the rights of the investor and Ministry of the Interior of Russian Federation, as a result of the construction of immovable property on the land plot, provided the right of permanent (unlimited) use to the Ministry of the Interior of Russian Federation. The provisions of article can be used for further theoretical research in the sphere extra-budgetary resources investment into the items of immovable property public institutions, subordinated to the Federal Executive authorities, in the work of Ministry of the Interior of Russian Federation in the field of capital construction.
Keywords: land plot, the right of permanent (perpetual) use, extra-budgetary investmentes, objects of immovable property of the Ministry of the Interior of Russian Federation.
Заключение договора об инвестировании внебюджетных средств в объекты недвижимого имущества, закрепленные на праве оперативного управления за органами внутренних дел,
осуществляется в соответствии с Положением о порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества, утвержденным постановлением
Правительства РФ от 10.08.2007 № 505 [1] (далее -Положение о привлечении инвестиций).
Согласно п. 2 Положения о привлечении инвестиций, инициатором заключения названного договора выступает орган внутренних дел, за которым закреплено федеральное недвижимое имущество на праве оперативного управления. Инвестором может выступать физическое или юридическое лицо, победившее на аукционе на право заключения гражданско-правового договора по инвестированию внебюджетных средств. При этом строительство объекта недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном органу внутренних дел на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В результате реализации инвестиционного проекта Российская Федерация и инвестор приобретают помещения в собственность (долевую собственность) в объекте инвестирования, либо инвестор приобретает право аренды на помещения в объекте инвестирования (на срок до 49 лет). В свою очередь, поступившее в собственность Российской Федерации имущество закрепляется на праве оперативного управления за органом внутренних дел (подп. 5 п. 9 Положения о привлечении инвестиций). Следовательно, вложение внебюджетных инвестиций в объекты недвижимого имущества, закрепленные за органами внутренних дел на праве оперативного управления, реализуется либо в смешанном договоре строительного подряда и купли-продажи будущего (части) недвижимого имущества, либо в смешанном договоре строительного подряда и аренды будущего (части) недвижимого имущества.
Одновременно с этим решается, - как отмечает А.В. Сафонов, - «вопрос о правовой судьбе земельного участка, опосредованно (через здание) связанного с помещением» [2, с.140]. Однако ни в теории права, ни в законодательстве, не определены правовые основания возникновения прав органа внутренних дел и инвестора в отношении земельного участка под объектом инвестирования.
В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, жилые здания и иные строения, относящиеся к общему имуществу, предоставляются в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством [3]. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме [4, п. 1,5 ст. 16]. Вместе с тем ЗК РФ не определены правомочия по использованию земельного участка субъектом, наделенным правом оперативного управления на помещения в многоквартирном доме, а решен этот вопрос лишь применительно к зданию, строению, сооружению [3, абз. 3 п. 3 ст. 36].
101
Бизнес в законе
1 ’2014
Поскольку земельный участок под многоквартирным домом, являющимся объектом инвестирования по смешанному договору строительного подряда и купли-продажи будущего (части) недвижимого имущества, в силу закона [3, п. 2 ст. 36; 5, подп. 4 п. 1 ст. 36; 4, п. 1, 5 ст. 16] поступает в долевую собственность инвестора и Российской Федерации и, следовательно, влечет прекращение у органа внутренних дел права постоянного (бессрочного) пользования им, указанное обстоятельство служит основанием возникновения у органа внутренних дел по аналогии нормы абз. 3 п. 3 ст. 36 ЗК РФ права ограниченного пользования земельным участком.
В п. 3 ст. 552 ГК РФ [6] установлено, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанной нормы, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Аналогичные нормы предусмотрены и ЗК РФ. Так, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком [3, п.1 ст. 35].
Однако, в настоящее время в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются ограниченному кругу субъектов - государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления [3, п. 1 ст. 20].
В п. 2 ст. 3 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ было установлено, что юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 июля 2012 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Таким образом, после 1 июля 2012 г. отсутствуют правовые основания для приобретения инвестором права постоянного (бессрочного) пользования и переоформления его на право собственности (право аренды). Вместе с тем, отсутствуют правовые основания и для закрепления земельного участка под объектом недвижимости одновременно на праве постоянного (бессрочного) пользования за органом внутренних дел и предоставлении на праве собственности (на праве
аренды) инвестору, что подтверждается судебной практикой [7].
На современном этапе при определении возможной модели оформления права органов внутренних дел и инвестора на земельный участок под зданием (строением, сооружением), представляется
целесообразным применить аналогию закона по оформлению прав собственников (инвестора и Российской Федерации) на земельный участок под многоквартирным домом. Так, п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 23.07. 2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» [8, с.136] указывает на
необходимость применения аналогии закона при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам. В частности, отмечено, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы ст. 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [9]. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания [8, с.136].
Резюмируя изложенное, можно предложить следующий вариант оформления прав на земельный участок, предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования органу внутренних дел в результате строительства здания (строения, сооружения). Так как при переходе к инвестору по смешанному договору строительного подряда и купли-продажи будущего (части) недвижимого имущества права собственности на нежилое помещение (строение, сооружение), возведенное на земельном участке, предоставленном органу внутренних дел на праве постоянного (бессрочного) пользования, у него в силу закона [10, п. 8 ст. 3; 6, п. 1 ст. 20] не может возникать право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, необходимо применять по аналогии норм п. 1, 5 ст. 16 Федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу которых у инвестора и Российской Федерации должно возникать право долевой собственности на земельный участок.
Учитывая изложенное, полагаем целесообразным дополнить п. 1 ст. 35 ЗК РФ [3] абзацем третьим следующего содержания: «В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования нескольким собственникам, они приобретает право
102
Перегудина М. Н.
ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ ИНВЕСТОРА И ОРГАНА ВНУТРЕННИХ ДЕЛ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД ОБЪЕКТОМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ
долевой собственности на земельный участок под зданием, строением, сооружением, с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение».
Список литературы:
1. О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества: Постановление Правительства Российской Федерации от 10.08.2007 № 505 // СЗ РФ. 2007. № 34. Ст. 4239.
2. Сафонов А.В. Нежилое помещение как объект гражданских прав: дис. ... канд. юрид. наук. 12.00.03 / А.В. Сафонов. Екатеринбург,
2011. 193 с.
3. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147; 2013. № 30 (ч. 1). Ст. 4080.
4. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст.15; 2013. № 23. Ст. 2866.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. 1 (ч. 1). Ст. 14; 2013. № 27. Ст. 3477.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2013. № 30 (ч. 1). Ст. 4078.
7. Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25 декабря 2012 г. № 10288/2012. [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».
8. О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания: Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 64 // Вестник ВАС РФ. 2009. № 9. С. 136-138.
9. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 40;
2012. - № 53 (ч. 1). - Ст. 7619.
10. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148; 2013. № 30 (ч. 1). Ст. 4072.
Reference list:
1. Procedures for the adoption of Federal Executive authorities decisions on consent to conclusion of transactions on attraction of investments in the state-owned immovable property: Regulation of the Government of the Russian Federation dated 10.08.2007 no 505.
2. Safonov A.V. Non-residential premises as an object of civil rights: the dis. ... сand. a throne. Sciences. 12.00.03 / A.V. Safonov. Yekaterinburg, 2011. 193 с.
3. Land code of Russian Federation: Federal law of the Russian Federation of 25 October 2001 no 136-FZ // SZ RF. 2001. № 44. Article. 4147; 2013. № 30 (part 1). Article. 4080.
4. About introduction in action of the Housing code of the Russian Federation: the Federal law of the Russian Federation from December 29 2004 no 189-FZ // SZ RF. 2005. № 1 (part 1). Article 15; 2013. № 23. Article. 2866.
5. Housing code of the Russian Federation: the Federal law of the Russian Federation from December 29 2004 no 188-FZ // SZ RF. 2005. 1 (part 1). Article. 14; 2013. № 27. Article. 3477.
6. Civil code of the Russian Federation. Part one: the Federal law of the Russian Federation of 30 November 1994, no 51-FZ // SZ RF. 1994. № 32. Article. 3301; 2013. № 30 (part 1). Article. 4078.
7. Resolution of the Presidium of the Supreme Arbitration court of the Russian Federation of December 25, 2012 no 10288/2012. [Electronic resource]. The document was not published. Access from Ref. - legal systems «Consultant plus».
8. On some issues of the practice of consideration of disputes on the rights of the owners of the premises of the building common property: the Resolution of the Plenum of the Supreme Arbitration court of the Russian Federation from July 23, 2009, № 64 // Bulletin of the RF. 2009. no 9. C. 136-138.
9. On participation in share participation construction of apartment buildings and other real estate objects and on amending certain legislative acts of the Russian Federation Federal law dated 30.12.2004 no 214-FZ // SZ RF. - 2005. - № 1 (part 1). Article. 40; 2012. - № 53 (part 1). - Article. 7619.
10. On enactment of the Land code of the Russian Federation: the Federal law of the Russian Federation of October 25, 2001 no 137-FZ // SZ RF. 2001. № 44. Article. 4148; 2013. № 30 (part 1). Article. 4072.
РЕЦЕНЗИЯ
на статью М.Н. Перегудиной на тему: «Правовые основы возникновения прав инвестора и органа внутренних дел на земельный участок под объектом инвестирования»
Статья Марии Николаевны Перегудиной посвящена исследованию практически не разработанной в цивилистике проблеме возникновения прав инвестора и органа внутренних дел на земельный участок под объектом инвестирования.
Актуальность предмета исследования, обозначенная в статье Перегудиной М.Н. не вызывает сомнения.
Правоположения о привлечении средств частных инвесторов в объекты недвижимого имущества, находящиеся в федеральной собственности и закрепленные на праве оперативного управления за учреждениями, в том числе органами внутренних дел, подведомственными федеральным органам исполнительной власти, для отечественного гражданского права является относительно новыми. В общих чертах привлечение внебюджетных инвестиций в указанные объекты определено Положением о порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества, утвержденным Постановлением Правительства РФ 10 августа 2007 г. № 5051. Вместе с тем, в практике инвестирования внебюджетных средств в объекты федеральной собственности недвижимого имущества в целом и закрепленные за органами внутренних дел в частности возникают определенные проблемы, обусловленные состоянием действующего в этой области законодательства.
Одной их таких проблем является отсутствие как в теории права, так и в законодательстве, правовых оснований возникновения прав на земельный участок у инвестора и органа внутренних дел, в результате строительства объекта недвижимости на земельном участке, предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования органу внутренних дел.
В процессе разработки темы автор критически проанализировал и осмыслил действующее законодательство, связанное с возникновения прав инвестора и органа внутренних дел на земельный участок под объектом инвестирования, практику его применения, а также специальную литературу.
Научная новизна состоит в разработке ряда концептуальных положений, которые представлены в статье. Выводы и рекомендации, сформулированные автором, являются достоверными и обоснованными.
Положения статьи могут использоваться для дальнейших теоретических исследований в сфере правового регулирования инвестирования внебюджетных средств в объекты недвижимого имущества, закрепленные за государственными учреждениями, подведомственным федеральным органам исполнительной власти, в правоприменительной деятельности органов внутренних дел в области капитального строительства.
С учетом этого, полагаю целесообразным рекомендовать статью М.Н. Перегудиной «Правовые основы возникновения прав инвестора и органа внутренних дел на земельный участок под объектом инвестирования» для публикации в открытой печати.
Научный руководитель:
Кандидат юридических наук,
Доцент
Е. П. Чорновол
1 СЗ РФ. 2007. № 34. Ст. 4239.
103
