CC BY
73
УДК 349.444
БАЛАНС ИНТЕРЕСОВ В ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЯХ В ЖИЛИЩНОМ ПРАВЕ
© Кицай Ю. А., 2013
Иркутский государственный университет, г. Иркутск
Рассматриваются актуальные вопросы правового регулирования договорных отношений в жилищном праве. Автор полагает, что существует актуальность защиты баланса интересов сторон. Элементом данной системы может стать предварительный договор.
Ключевые слова: жилищное право; жилищные отношения; баланс интересов; предварительный договор.
Жилищно-коммунальная сфера в современной России — это экономическая среда, которая представляет собой развивающийся рынок. Безусловно, существовавшая монополизация привела к неразвитости и стандартизации договорных механизмов, что и сегодня наблюдается в сфере жилищных правоотношений. Нередко договор товарищества собственников жилья (ТСЖ) о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме или договор с управляющей компанией на управление многоквартирным домом ставит часть субъектов гражданского оборота в условия, фактически означающие невозможность реального осуществления своих интересов.
В связи с этим обоснованно включение в специальные законы положений о стандартных условиях договора. В Гражданском и Жилищном кодексах Российской Федерации соответствующие положения отсутствуют, что, безусловно, затрудняет защиту слабой стороны правоотношения.
Таким образом, актуальность изучения проблемы обеспечения баланса интересов участников договорных жилищных правоотношений связана со следующим:
1. В условиях новой системы взаимодействия частных и публичных интересов в обществе, смены политического строя и нового конституционного порядка, где права человека признаются высшей ценностью (ст. 2 Конституции РФ) приоритетно формирование системы защиты естественных прав каждого человека. Причем такая система защиты должна обеспечивать баланс интересов участников частно-правовых отношений, конкурирующих в условиях свободного рынка.
2. В Концепции развития гражданского законодательства, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. [1], и разработанных на ее основе проектов федеральных законов, вносящих изменения в ГК РФ, обоснована необходимость обеспечения баланса интересов как одного из основных векторов модернизации гражданского законодательства. Причем признается, что для обеспечения справедливого экономического баланса интересов необходимо установить диспозитивное правило, согласно которому одна сторона двустороннего обязательства не вправе требовать исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне; регулирование исполнения обязательства третьим лицом также должно устанавливать справедливый баланс интересов кредитора и должника.
3. В настоящее время суды в отсутствие какого-либо законодательного закрепления, ссылаются на принцип баланса интересов при мотивировке судебных решений. В частности, Конституционный Суд РФ в своих постановлениях и определениях не раз апеллировал к вытекающему из ст. 17, 19 и 55 Конституции РФ принципу соблюдения баланса интересов всех лиц, участвующих в правоотношениях, баланса прав и законных интересов всех участников гражданского оборота.
Так, примером может служить рассмотрение иска ТСЖ к ОАО «Газпром газораспределение Сыктывкар» в лице филиала в г. Сыктывкаре (трест «Сыктывкар-межрайгаз») об урегулировании разногласий и об обязании заключить договор на
определенных условиях [2]. Подобные судебные прецеденты, безусловно, стимулируют развитие договорного права и тех его аспектов, которые тесно связаны с жилищными правоотношениями.
В целом в указанных условиях недостаточное исследование баланса интересов в договорах, где стороны являются участниками жилищных правоотношений, может привести к спорным толкованиям в правоприменительной практике, что негативно отразится на стабильности жилищно-правового оборота. Причем важно, что фактически любая норма договорного права имплицитно подразумевает охрану определенного интереса, что в условиях конфронтации субъектов неизбежно предполагает выбор интереса, подлежащего охране.
Прежде всего следует понимать, что категория «баланс интересов» рассмотрена в единстве его составляющих. Вначале выделим точки зрения на понятие «интерес»: 1) субъективная (Р. Иеринг, О. С. Иоффе [3]), 2) объективная (Ю. С. Завьялов, Г. В. Мальцев, С. В. Михайлов, А. И. Эки-мов и др. [4]), 3) смешанная (В. П. Грибанов, Т. Н. Прохорко и др. [5]).
Не вызывает сомнений важность согласования интересов в правовом регулировании. Причем интерес необходимо рассматривать в единстве объективного и субъективного аспектов, где объективная сторона является ведущей.
В целом под балансом интересов сторон договорных жилищных правоотношений необходимо понимать такое соразмерное соотношение прав и обязанностей сторон, где стороны имеют равные возможности для реализации своих законных интересов. Данное определение содержит в качестве сущностных баланса интересов следующие характеристики:
1) соразмерность в установлении прав и обязанностей субъектов правоотношения;
2) их осуществление и защита;
3) наличие у сторон равных возможностей для реализации своих законных интересов;
4) баланс интересов характеризует правоотношение в состоянии сотрудничества;
5) динамичность.
При этом основополагающим критерием установления баланса интересов как в частном, так и в публичном праве является принцип приоритета прав человека, а также публичный интерес, справедливость и экономическая эффективность.
Таким образом, баланс интересов — многоаспектное понятие: это и состояние правоотношения, и цель правового регулирования, и правовой принцип. Будучи общеправовым принципом, баланс интересов является реализуемым, в том числе, и на уровне гражданского и жилищного права.
В обеспечении баланса интересов участников договорных жилищных правоотношений способ обеспечения баланса интересов — это установленный договором прием, метод, направленный на достижение состояния правоотношения, характеризуемого как баланс интересов.
Наиболее значимым, универсальным способом обеспечения баланса интересов является установление принципов жилищного права и пределов осуществления субъективного жилищного права, которые должны рассматриваться как правовые предписания, ограничивающие правообладателя в выборе конкретных способов осуществления права.
В жилищном праве высокая значимость обеспечения баланса интересов в договорных отношениях связана как с некоторой разнонаправленностью интересов контрагентов по договору, так и с действием общего принципа свободы договора. Причем если в период развития рыночных отношений (конец ХХ в.) особое распространение получил своеобразный культ принципа свободы договора, то сегодня, в силу некоторой стандартизации договорных условий, он оказался практически нереализуем. В новых условиях развития жилищных отношений особое значение приобретают защита слабой стороны договора и, соответственно, специальные способы обеспечения баланса интересов. Кроме того, значительное место занимают индивидуальные способы обеспечения баланса интересов.
К примеру, в системе договорных отношений управляющей компании (далее — УК) и собственников многоквартирного дома существует ряд договорных диспропорций: экономическая (наличие у УК больших экономических ресурсов), информационная (наличие у УК большего объема информации, касающейся сделки), стратегическая (более выгодная позиция УК в переговорах) и др. Таким образом, собственники многоквартирного дома оказываются слабой стороной. Причем в ситуации, когда ЖК РФ, а также ГК РФ не дают нормативной основы защиты слабой стороны договора, возраста-
ет значение индивидуальной системы защиты в отдельных договорах.
Немаловажно и значение принципов добросовестности и взаимного сотрудничества на стадии исполнения договора. К примеру, в процессе исполнения договорного обязательства может выявиться, что стороны жилищного правоотношения (и особенно собственники многоквартирного дома) выразили свою волю не по всем имеющим значение для их взаимоотношений вопросам. В этом случае баланс интересов должен быть обеспечен посредством диспозитивных норм и путем толкования договора.
Говоря об обеспечении баланса интересов в отдельных видах гражданско-правовых договоров, следует отметить, что в Жилищном кодексе РФ выделены следующие виды договоров: договор социального найма жилья (ст. 60) и договор управления многоквартирным домом (ст. 162). Договор коммерческого найма не выделен в отдельную статью ЖК РФ и рассматривается как гражданско-правовая конструкция. Причем в литературе отмечается, что «договор коммерческого найма жилого помещения имеет преимущества перед иными договорным конструкциями, обладающими социальной направленностью в жилищно-правовой сфере, которые заключаются в том, что целевая аудитория граждан не ограничивается критериями их материальной обеспеченности. Более того, доход, аккумулируемый с возмездного владения и пользования жилыми помещениями по договорам коммерческого найма, может быть направлен на строительство новых объектов государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования, что в свою очередь позволит снизить срок ожидания гражданами жилых помещений» [6].
Для договоров найма существенно то, что специфика обеспечения баланса интересов в договорах о передаче имущества в пользование связана, во-первых, с тем, что их исполнение осуществляется в течение длительного времени (это своего рода юридические факты-состояния); а во-вторых, с тем, что для них, как правило, характерно экономическое неравенство в пользу арендодателя. Последнее влечет необходимость приоритетной защиты интересов арендатора, который в большинстве случаев выступает в качестве слабой стороны договора.
В частности, норма п. 3 ст. 614 ГК РФ допускает изменение размера арендной
платы в договорах, где установлена формула расчета арендной платы, чаще, чем один раз в год. Данное положение ущемляет интересы арендатора и требует особых оговорок в тексте договора. Целесообразно дополнить п. 2 ст. 615 абзацем следующего содержания: «Арендодатель не вправе без серьезных оснований запрещать арендатору заключение договора субаренды или перенайма с условием об использовании имущества по тому же назначению, если арендатор по обстоятельствам, за которые он не отвечает, утратил интерес к использованию имущества, за исключением случаев, когда личность субарендатора или нового арендатора является для арендодателя нежелательной, или арендодатель дал согласие на расторжение договора».
Кроме того, целесообразно включить в договор коммерческого найма условие, допускающее односторонний отказ от договора любой из сторон, с уведомлением другой стороны за определенное в договоре время, независимо от срока действия договора. При этом предусмотренные в договоре аренды основания для одностороннего отказа от договора не могут быть сформулированы лишь в пользу одной из сторон, так как это нарушит баланс интересов: другой стороне должны предоставляться аналогичные возможности.
В целях сохранения баланса интересов при заключении договора найма важно обращать внимание сторон на некоторые условия: о целевом назначении объекта найма и его состоянии на момент передачи, о порядке осуществления капитального ремонта, о механизме пересмотра арендной платы, о праве на односторонний отказ от договора, о внесении коммунальных платежей и т. д.
В целом думается, что для сохранения баланса интересов в системе договорных жилищных правоотношений целесообразно связывать стороны обязательствами еще до заключения основного договора, т. е. ввести практику заключения предварительного договора [7]. Практика заключения и исполнения предварительных договоров в сфере широкого спектра жилищных отношений ведет к усилению стабильности гражданского оборота.
Не вызывает сомнения утверждение, что в условиях рыночной экономики большое значение приобретает правильная организация договорного процесса на всех
его стадиях. Кроме того, четкое уяснение особенностей, перспектив и юридической процедуры заключения и исполнения предварительных договоров в отношении недвижимости способно дать субъектам указанных гражданско-правовых сделок дополнительные гарантии защиты их прав и законных интересов.
Немаловажно, что в последнее время в гражданском обороте российского общества увеличилось количество сделок с недвижимостью, соответственно увеличилось заключение предварительных договоров в отношении недвижимого имущества, в числе которых наиболее распространенными являются предварительные договоры купли-продажи и аренды недвижимого имущества. Проведенный в ходе исследования анализ современной российской судебной практики показывает, что по 93 гражданским делам из 112 изученных предметом судебного разбирательства были обязательства, вытекающие из предварительных договоров в отношении недвижимого имущества (83 % от общего количества обобщенных дел). Из этого числа в 72 случаях споры возникали по предварительным договорам купли-продажи недвижимого имущества (77 % от количества дел по обязательствам, вытекающим из предварительных договоров в отношении недвижимого имущества), в 26 случаях — по предварительным договорам аренды недвижимого имущества (28 %).
Подчеркнем, что предварительный договор не может считаться абсолютно новым явлением жилищного права России, так как он хорошо знаком гражданскому праву дореволюционного периода. Действительно, прообраз современного института предварительного договора можно усмотреть в запродаже, которой признавался договор, где одна сторона обязывалась продать другой к назначенному времени недвижимое или движимое имущество.
Усложнение договорных отношений в новых экономических условиях требует появления новых договорных конструкций, в том числе и с использованием предварительных договоров. Многие зарубежные государства ввели в гражданское законодательство более эффективные правила о предварительных договорах, чем нормы российского права.
Концепция развития гражданского законодательства РФ [8] содержала целый ряд
идей по совершенствованию правил заключения и исполнения предварительных договоров. Ряд предложений были отражены в предлагаемом к принятию Федеральном законе «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [9]. Однако далеко не все идеи и предложения, основанные на опыте зарубежных стран и научных разработках отечественных ученых, нашли отражение в законопроекте и, в частности, в отношении отдельных отраслей права.
Общие вопросы правовой регламентации отношений, возникающих при заключении и исполнении предварительного договора, были предметом изучения диссертационных исследований А. В. Васильева [10], М. Р. Каримова [11], П. А. Меньшенина [12], Ю. В. Шанауриной [13].
С учетом научно-теоретических положений гражданского права, думается, что перспективно было бы выделить обеспечительную функцию в системе функций жилищно-правовых договоров. При этом предварительный договор для жилищноправовых отношений выступает как гарантия баланса интересов, закрепляющая специальную структуру договорных связей, направленных на охрану интересов сторон.
В заключение отметим, что анализ развития отношений, связанных с предварительными договорами в сфере жилищно-правовых отношений, позволил выявить две основные тенденции развития этого регулирования, связанные с усилением:
1) диспозитивных начал в правовой конструкции предварительных договоров, выражающихся, прежде всего, в смягчении подходов к формированию в рамках предварительного договора содержания основного договора;
2) степени дифференциации и специализации этой регламентации, которая во многом обусловлена особенностями жилищноправовых отношений.
1. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.
2. Решение Арбитражного суда Республики Коми от 3 августа 2012 г. по делу № А29-4089/2012 //
КонсультантПлюс [Электронный ресурс] : справочная правовая система.
3. Иеринг Р. Интерес и право / пер. А. Борзенко. Ярославль : Тип. Губ. зем. управы, 1880. 300 с.; Иоффе О. С. Избранные труды по гражданскому праву. М. : Статут, 2003. С. 7б.
4. Завьялов Ю. С. Выражение интересов в социалистическом праве // Сов. государство и право. 1970. № 6. С. 101; Тихомиров Ю. А., Мальцев Г. В., Россинский Б. В. Интерес в публичном и частном праве. М., 2002; Михайлов С. В. Категория интереса в гражданском (частном) праве : дис. ... канд. юрид. наук. М., 2000; Экимов А. И. Право, ценности и интересы // Науч. тр. / Рос. гос. торг.-экон. ун-т. М., 2004. С. 313-328; и пр.
5. Грибанов В. П. Интерес в гражданском праве // Сов. государство и право. 1967. № 1. С. 49-56; Прохорко Т. Н. Воля и интерес как элементы категории диспозитивности // Современное состояние российского законодательства: проблемы и пути совершенствования : тез. докл. междунар. науч.-практ. конф. Пермь, 2009.
6. Васин В. В. Договоры найма жилых помещений в системе жилищного и гражданского права // Экономика. Налоги. Право. 2011. № 3. С. 141-149.
7. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М. : Статут, 2002. С. 231; Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте : учеб.-практ. пособие. М. : ВолтерсКлувер, 2006. С. 368.
8. См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации : одобрена в окончат. ред. 7 окт. 2009 г. Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства / / Вестн. Высш. Арбитраж. Суда РФ. 2009. № 11. С. 11.
9. См.: Проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]. URL: http://www.rg.ru/2011/09/ 14^к^т -site-dok.html
10. Васильев А. В. Предварительный договор в праве России и США : автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. 24 с.
11. Каримов М. Р. Роль предварительного договора в формировании договорных условий участников гражданского оборота : дис. ... канд. юрид. наук. М., 2002. С. 169.
12. Меньшенин П. А. Предварительный договор в российском гражданском праве : автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2011. С. 26.
13. Шанаурина Ю. В. Институт предварительного договора в гражданском праве России : дис. . канд. юрид. наук. Тюмень, 2006. С. 165.
The Interests' Balance in Contractual Relations in Housing Law
© Kitsay J., 2013
The article deals with current issues of legal regulation of contractual relations in the housing law. The author believes there is a real protection of interests' balance. Preliminary contract is one of the system elements.
Key words: housing law; housing relationships; the interests' balance; the preliminary agreement.
