CC BY
77
УДК 332.871
Н. А. Кулик, Е. А. Лунева, Омский государственный институт сервиса
АСПЕКТЫ ЛИЦЕНЗИРОВАНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
Обосновывается необходимость лицензирования компаний жилищно-коммунального хозяйства, чья деятельность связана с управлением многоквартирными домами, ремонтом и содержанием общего имущества дома. Лицензирование поможет сделать рынок жилищно-коммунальных услуг более прозрачным и даст больше возможности контролировать движение финансов. Также раскрываются достоинства и недостатки нововведения в современных условиях функционирования отрасли. Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство, лицензирование, управляющие компании, товарищества собственников жилья (недвижимости).
Одной из наиболее важных социально значимых сфер экономики государства является жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ). Эта система должна непрерывно удовлетворять потребности миллионов людей в получении качественных услуг на соответствующем уровне. Состояние ЖКХ на сегодняшний день не может не волновать, так как вызывает слишком много вопросов по качеству оказываемых услуг. По данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства, в 2013 году государственные жилищные инспекторы провели около 245 тыс. проверок. Из них только 5 тыс. имели плановый характер, а инициаторами остальных являлись жители, от которых поступали жалобы на состояние жилья и работу управляющих компаний [1].
Совершенствование работы и контроль деятельности управляющих компаний не может быть осуществлен в полной мере без внимания со стороны государства. Одним из последних нововведений является Федеральный закон № 255-ФЗ от 21 июня 2014 года. Согласно данному нормативному акту всем компаниям, управляющим многоквартирными домами на территории Российской Федерации, необходимо было пройти процедуру лицензирования до 1 мая 2015 года. Подавать необходимые документы для соответствующего разрешения управляющие компании имели право с 1 сентября 2014 года. Компаниям, не прошедшим данную процедуру, предстоит прекратить предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами [3].
Для получения данного разрешения предприятиям ЖКХ следовало выдержать необходимые условия и пройти ряд проверок, которые распространяются как на юридические лица, так и на деятельность индивидуальных предпринимателей. Лицензия выдаётся только при соблюдении всех требований. Например, регистрация соискателя лицензии возможна только на территории РФ, и организация должна быть зарегистрирована исключительно на российское лицо. Помимо гражданства, здесь действуют требования об отсутствии административного наказания в виде дисквалификации, неснятой или непогашенной судимости за преступления в экономической сфере, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления. Немаловажным пунктом также является требование к наличию помещений для ведения хозяйственной и организационной деятельности на предприятии. Управляющая организация должна соответствовать требованию по раскрытию информации, предусмотренному пунктом 6 части 1 статьи 193 Жилищного кодекса на дату подачи заявления, иметь лицензию на диспетчерское обслуживание с возможным привлечением третьих лиц и организаций для ликвидации аварийной ситуации, если это невозможно сделать собственными силами. Также соискателю придётся подготовить пакет учредительных документов с чётким указанием руководителя или иного лица, состоящего на постоянной должности в лицензируемой организации, на которое возложена ответственность за обеспечение содержания общего имущества дома на надлежащем уровне. Кроме того, данное должностное лицо обязано пройти аттестацию для получения квалификационного аттестата. Для получения вышеуказанного документа должностному лицу также необходимо сдать экзамен. Уровень знаний, необходимый для положительной сдачи квалификационного экзамена, и сам порядок его проведения устанавливаются федеральным органом исполнительной власти [2]. В Омской области аттестацию проводит Государственная жилищная инспекция. Результаты квалификационного экзамена оцениваются лицензионной комиссией, состав которой утверждает губернатор Омской области. В состав комиссии вошли представители органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных и саморегулирующих организаций.
Квалификационный аттестат специалисту ЖКХ выдается сроком на пять лет, а информация о лицах, положительно сдавших экзамен, размещается на официальном сайте Госжилинспекции Омской области.
На первый взгляд, идея лицензирования ЖКХ выведет эту сферу на новый уровень. В связи с необходимостью раскрытия информации о деятельности, расходы и доходы управляющих компаний станут прозрачнее, а следовательно, удастся взять под контроль утечку финансовых средств, выделяемых на улучшение жилищных условий. Высокие требования к предприятиям сферы ЖКХ позволят оставить на рынке только сильные жизнеспособные организации, предоставляющие населению высококачественные услуги.
Организации, не прошедшие лицензирование или лишившиеся лицензии из-за несоответствия требованиям, будут заноситься в «чёрный список» в специальных реестрах. То же самое касается и должностных лиц. Следовательно, с рынка уйдут предприниматели, которые периодически изменяют название управляющей организации на новое с целью сокрытия прошлого негативного опыта.
Механизм лицензирования деятельности жилищно-коммунальных предприятий обеспечивает возможность отстранять управляющую компанию от занимаемой должности в управлении конкретным домом, если жители недовольны результатом. Несмотря на то, что по старой системе граждане также могли самостоятельно расторгнуть договор с не устраивающей их управляющей компанией, процедура эта была довольно сложной. Зачастую на предприятие накладывался штраф от 10 до 20 тыс. руб., а дом оставался по -прежнему в распоряжении данной управляющей компании, несмотря на недовольство жильцов. Решение об отстранении компании принималось через Мировой суд и подразумевало под собой сбор большого количества документов. С новой системой основанием для смены управляющей компании является наличие двух неисполненных в течение года предписаний, за которые судом установлено административное наказание [4].
Разумеется, не все управляющие организации смогут пройти процедуру лицензирования. Но преимущество данного факта в том, что это может спровоцировать развитие самоуправления в сфере ЖКХ. Несмотря на строгие меры по отношению к управляющим компаниям, товарищества собственников жилья (недвижимости) и жилищно-строительные кооперативы не подлежат лицензированию. Следовательно, часть жилого фонда, находящегося под опекой не получивших лицензию управляющих компаний, может перейти в руки самих жильцов.
Следовательно, управляющим компаниям необходимо поддерживать надлежащий уровень предоставляемых услуг, так как спросом будут пользоваться прошедшие лицензирование организации. Перспективы потери обслуживаемых домов, переход их к другим организациям или создание потребительских кооперативов - всё это должно способствовать повышению конкуренции на рынке услуг.
Однако существует и обратная сторона закона о лицензировании предприятий ЖКХ.
Несмотря на все преимущества, есть и недостатки, которые, несомненно, дадут о себе знать. Не исключено, что в связи с изменениями в законодательстве управляющие организации могут инициировать жителей многоквартирных домов на создание потребительского кооператива, не нуждающегося в лицензировании, при этом продолжать оказывать прежние услуги, но по отдельным договорам. В этом случае управляющая компания будет отвечать только по отдельным обязательствам, указанным в договоре, обходя другие стороны ответственности. Подобная схема управления опасна и может привести к ухудшению ситуации в сфере обслуживания многоквартирных домов.
Лицензирование в сфере ЖКХ не сможет привести к быстрой очистке рынка от недобросовестных организаций. По новым правилам, управляющая компания в сфере ЖКХ, действие лицензии которой было прекращено или аннулировано из-за ряда нарушений, должна продолжать исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, проведению работ по содержанию и ремонту общего имущества до того момента, пока дом не перейдёт в распоряжение другой организации или не будет принято решение о создании собственников жилья или другого некоммерческого объединения жильцов. Для этой цели при необходимости могут проводиться открытые конкурсы среди лицензированных управляющих компаний [4]. Тем не менее, строгие сроки передачи дома в управление другой управляющей компании не установлены, и при пассивности жильцов недобросовестные организации будут обязаны продолжать деятельность даже при несоответствии нормам. К тому же, лишенная лицензии компания обязана будет передать всю техническую документацию и управленческие документы последующей компании. Время на подготовку бумаг к передаче также следует учитывать.
Введение процедуры лицензирования управляющих компаний и низкая грамотность населения в сфере ЖКХ могут привести к росту количества домов, оставшихся без обслуживания, особенно в области. Так, к концу 2014 года в Омской области 842 дома не имели никакого управления,
в Таврическом районе организации не стремятся участвовать в конкурсе на управление многоквартирными домами, и население отказывается подписывать договора на управление, в Калачинском районе одна из управляющих компаний отказалась от лицензирования и прекратила свою деятельность. Решения этих проблем ложатся на органы местного самоуправления.
Помимо организационных моментов, нельзя игнорировать человеческий фактор. Не стоит забывать о том, что для получения квалификационного аттестата управленец должен будет пройти тест, состоящий из 100 вопросов. Для успешного прохождения экзамена на 86 % задания следует дать верный ответ. На сегодняшний день многие управленцы - это хорошие практики, в то время как теоретической информацией обладают не в полной мере, полагаясь на обслуживающий персонал организации. Не исключено, что стабильно работающее предприятие, поставляющее высококачественные услуги, может потерять лицензию из-за недостаточно освоенной теоретической базы [6].
Следует помнить, что до 1 мая 2015 года было необходимо аттестовать все управляющие организации. Несмотря на то, что Минстроем России был подготовлен проект Методических указаний
0 порядке формирования и деятельности лицензионной комиссии и примерное содержание аттестационного экзамена, есть вероятность, что не все руководители управляющих компаний успели пройти лицензирование к установленному федеральным законом сроку. Это подтверждают результаты первого этапа процесса лицензирования в Омской области. 1 апреля закончился срок подачи документов на получение лицензии. Из 300 действующих на конец 2014 года управляющих компаний в список соискателей лицензий вошли только 142 организации. Эти компании, прошедшие аттестацию, в середине апреля будут получать лицензии. Однако более 50 % управляющих компаний не успеют получить лицензии к
1 мая и не смогут осуществлять предпринимательскую деятельность. Поэтому вопрос о том, кто будет обслуживать многоквартирные дома этих компаний, остаётся открытым. В этой связи сроки прохождения процедуры лицензирования были продлены. К сентябрю 2015 г. уже 195 организаций вошли в реестр компаний, подавших заявления на лицензии, из них 17 компаний подавали документы повторно, трём организациям в лицензии было отказано. Таким образом, можно представить первые результаты лицензирования деятельности управляющих организаций на 1 сентября 2015 г. (рис.)
□ на 01.09.2015
□ на 01.04.2015
□ на 01.01.2015
0 50 100 150 200 250 300
Количество управляющих компаний Омской области в сфере ЖКХ
Безусловно, лицензирование является новым этапом в реформировании жилищно-коммунальной отрасли, состояние которой оставляет желать лучшего. Основная цель лицензирования заключается в повышении качества жилищно-коммунальных услуг населению путём повышения ответственности управляющих компаний. Накопившиеся проблемы в управлении многоквартирными домами отчасти позволит решить вмешательство государства в этот процесс.
Однако, несмотря на существенные достоинства, законодательные изменения имеют очевидные недостатки, введение лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами может привести к ухудшению ситуации в сфере ЖКХ. Это, прежде всего, связано с ограниченными сроками подготовки и прохождения процедуры лицензирования. На наш взгляд, наведение порядка в сфере управления жилищно -коммунальным хозяйством должно было проходить постепенно с процедуры добровольного лицензирования с привлечением саморегулируемых организаций. Стабильные организации, уверенные в своей работе, имеющие сильные управленческие кадры, могли бы получить лицензии, тем самым заслужив приоритет перед не
проходившими аттестацию компаниями. За этот период у общества сформировались бы критерии оценки управляющих компаний, а граждане, заинтересованные в улучшении жилищных условий, к решению по управлению многоквартирным домом относились бы более ответственно. Только после введения института добровольного лицензирования и оценки его результатов можно было вводить обязательную аккредитацию управляющих компаний. При сегодняшней ситуации единственным выходом из возможного кризиса управления многоквартирными домами может быть дальнейшее продление сроков лицензирования. Научный вклад автора заключается в исследовании порядка лицензирования деятельности управляющих компаний. По материалам Омской области проведена оценка первых результатов и обозначены возможные результаты завершения процесса лицензирования, предусмотренного федеральным законом.
Библиографический список
1. Филимонов, А. Подводные камни закона о лицензировании деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ / А. Филимонов [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.garant.ru/article/563744/.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.12.2014) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.consulitant.ru
3. Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.pravo.gov.ru
4. Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 (ред. от 26.03.2014) «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.consulitant.ru
5. Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 (ред. от 26.03.2014) «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.consulitant.ru.
6. Кулик, Н. А. Лицензирование в сфере жилищно-коммунального хозяйства / Н. А. Кулик, Е. Н. Чусо-витина, А. И. Ляхова // Развитие системы внутреннего контроля, учёта и налогообложения управляющих компаний в сфере жилищно-коммунального хозяйства. - Сочи, 2014. - С. 51-57.
N. А. Kulik, E. A. Luneva, Omsk State Institute of Service
ASPECTS OF LICENSING OF ACTIVITY ON MANAGEMENT OF MNOGOKVARTINY HOUSES
Need of licensing of the housing and communal services enterprises locates, whose activity is connected with management of apartment houses, with repair and the maintenance of the general property of the house. Licensing will help to make the market of housing-and-municipal services by more transparent and will give more chance to control the movement of finance. Innovation merits and demerits in modern operating conditions of branch.
Keywords: housing and communal services, licensing, management companies, associations of owners of real estate.
References
1. Filimonov A. the Pitfalls of the law on licensing of activities of management companies in housing and communal services [Electronic resource] / A. Filimonov. - Access mode: http://www.garant.ru/article/563744/.
2. Housing code of the Russian Federation of 29.12.2004 № 188-FZ (as amended on 29.12.2014) [Electronic resource]. - Access mode: www.consulitant.ru
3. Federal Law "On amendments to the Housing code of the Russian Federation and separate legislative acts of the Russian Federation and invalidating certain provisions of legislative acts of the Russian Federation" dated 21 July 2014 № 255-FZ [Electronic resource]. - Access mode: www.pravo.gov.ru
4. The RF Government decree of 6 February 2006, №. 75 (as amended on 26.03.2014) "On the procedure for local government open tender on selection of a management company for the apartment building management" [Electronic resource]. - Access mode: www.consulitant.ru
5. The RF Government decree of may 15, 2013 №. 416 (edited on 26.03.2014) "On the procedure of implementation of activity on management of apartment houses" [Electronic resource]. - Access mode: www.consulitant.ru.
