CC BY
3
Вестник Омского университета. Серия «Исторические науки». 2024. Т. 11, № 1 (41). С. 43-47. УДК 94(47).08
Б01 10.24147/2312-1300.2024.11(1).43-47
Е. Н. Меньшикова
АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС КУПЧИХ ЦЕНТРАЛЬНОГО ЧЕРНОЗЕМЬЯ ВО ВТОРОЙ ПОЛОВИНЕ XIX в.*
Одной из форм предпринимательства купчих центрально-чернозёмных губерний России - Воронежской, Курской, Орловской, Тамбовской - во второй половине XIX столетия была деятельность, связанная с арендой недвижимости. Купчихи сдавали в аренду все типы недвижимой личной собственности. Аренда недвижимости привлекала купчих возможностью получения стабильного дохода (не зависимого от рисков при занятии непосредственно торговой или производственной деятельностью).
Ключевые слова: купчихи; аренда недвижимости; вторая половина XIX века; Российская империя; Центральное Черноземье.
На протяжении второй половины XIX в. купчихи Центрального Черноземья проявляли живой интерес к такой форме предпринимательства, как аренда недвижимости. Они сдавали внаём принадлежавшие им жилые, хозяйственного или производственного назначения помещения (жилые дома, дворовые постройки (бани, погреба-ледники, амбары, конюшни), торговые лавки и магазины, склады, заводы, мельницы и прочее) или же сами арендовали недвижимость у других владельцев для осуществления самостоятельного предпринимательства.
Системное представление о «владельческой картине» недвижимой собственности купчих Воронежской, Курской, Орловской, Тамбовской губерний (в городах и сельской местности), в целом их имущественной обеспеченности, позволяет составить анализ следующих групп источников: детальные описи имущества купчих, сосредоточенные в материалах актовой группы - семейно-правовые (духовные завещания) и разного рода договорные акты (купли-продажи, дарения, аренды, подряда, поставки, займа). Они хранятся в фондах региональных архивов1, а также в составе учётной группы делопроизводст-
венной документации органов городского управления по учёту объектов городской недвижимости (Списки домовладельцев с подробным описанием их имущества, Списки лиц, владеющих городской землёй, Списки домовладельцев, имеющих домашний скот, Списки домовладельцев, имеющих посто-яльцев)2. Кроме того, восстановить картину личной, а в ряде случаев общесемейной (неразделённой), недвижимой собственности купчих помогают сведения из материалов периодической печати. Особенно много их на страницах губернских ведомостей, в разделах о продаже имущества (массовое упоминание объектов недвижимости, принадлежавших купчихам), а также в списках лиц, имевших право голоса для участия в избрании гласных в городские думы, с указанием оценки недвижимого имущества купчих. Настоящее исследование базируется на сведениях о 2 341 персоналии купчих, сгруппированных автором статьи в базу данных.
Арендные операции по сдаче внаём жилых домов в комплексе со всеми находившимися с ними хозяйственными постройками на длительное время приносили купчихам стабильный доход. Например, в 1874 г. куп-
* Исследование выполнено при финансовой поддержке РНФ в рамках проекта «Купчихи Центрального Черноземья во второй половине XIX - начале XX века: "стратегия выживания" и история профессионального успеха», № 23-28-01396.
© Меньшикова Е. Н., 2024
чиха Караблина в Ельце сдавала свой дом3; жена купеческого сына Е. И. Бондарева сдавала на длительный строк - с 1879 г. на 10 лет - своё имение на Соборной площади в городе Ливны Орловской губернии (каменный дом и постройки) задонскому купцу Ф. Т. Богомолову с оплатой в год аренды 775 руб.4 В 1883 г. в Старом Осколе родственницы-купчихи - жена почётного гражданина И. П. Дягилева и потомственные почётные гражданки А. Ф., К. Ф., М. Ф., Н. Ф. Тихоновы - сдавали внаём своё неразделёное имение купцу В. В. Изотову сроком до 1892 г. с уплатой арендных платежей по 30 руб. в год (пустопорожнее место площадью 540 квадратных сажен, усадебное место площадью 154 квадратных сажен с двухэтажным каменным домом) .
Купчихи не пренебрегали и такой своеобразной производной от «гостеприимных услуг», как официально оформленная сдача внаём постояльцам частей жилых помещений: флигелей на территории своего усадебного места, отдельных объектов хозяйственного назначения (бани, погреба), частей собственных домов либо же отдельных комнат в них. Такая форма услуг приносила в семейный бюджет купчих, возможно, невысокий, но всегда регулярный доход (судя по историческим источникам, купчихи требовали и взымали деньги «вперёд» за пользование своим имуществом). Городскими властями вёлся учёт подобного рода предпринимательства. Так, в Воронеже в 1877-1878 гг. купчихи-домовладелицы содержали в среднем от двух до шести постояльцев в год6. Подобным образом 2-й гильдии купеческая вдова М. И. Григорова в 1880-х гг. сдавала внаём квартиры в двух домах в городе Льгове Курской губернии, полученных ею в наследство после кончины супруга (ежегодный доход от квартирантов составлял сумму 360 руб.)7. А в городе Ельце Орловской губернии в 1882 г. (и ранее) в доме купчихи О. Н. Сергеевой, на Рождественской улице, квартировал судебный пристав Елецкого окружного суда Сергеев8.
Купчихи исследуемых губерний во второй половине XIX в. эффективно распоряжались своей недвижимой собственностью, заставляя «работать» на себя все её части. Нередко на арендное содержание передавались
хозяйственные элементы купеческой усадьбы: конюшни, части двора, бани и другое. Скажем, в городе Обояни Курской губернии до 1891 г. жена купеческого сына Е. Н. Малышева сдавала в аренду конюшню и половину выхода под домом купцу С. Ш. Эй-дельману «по домашнему условию» сроком на пять лет, с платой в год по 290 руб. вперёд за год9. А с 1881 г. в городе Льгове Курской губернии 2-й гильдии купеческая вдова М. Григорова получала ежегодную прибыль от сдачи двора при своих (унаследованных от мужа) домах в сумме 250 руб., а также от сдачи внаём бани - 300 руб. в год10.
Желание купчих получать стабильный доход от сдачи внаём любого недвижимого имущества было неразрывно связано с потенциальными рисками потерять первоначальное состояние недвижимости от ущерба, нанесённого арендаторами, либо стать участницей судебных тяжб на основании претензий арендаторов. В арендных договорах с потенциальными арендаторами купчихи выставляли пункты о надлежащем содержании их недвижимой собственности. Как сделала, например, представительница известной в Курской губернии и за её пределами купеческой фамилии Гладковых - 2-й гильдии купчиха А. А. Гладкова. В течение длительного времени (с 1848 по 1871 г.) она сдавала внаём торговые лавки, размещавшиеся в Курске, на углу Пушной линии и Московской улицы, с требованием должного ухода за её имуществом. Арендаторы наряду с исправной выплатой арендных платежей должны были «содержать караул, очищать мостовую напротив лавки, в торжественные дни освещать лавку плошками». Аренда одной из лавок курскому купцу В. П. Полевому сроком на один год с 15 июля 1868 г. принесла Аграфене Алексеевне доход в сумме 135 руб. серебром11.
Именно от арендных сделок с торговой (лавки, магазины, складские помещения) и производственной недвижимостью можно было получить значительную прибыль (несмотря на распространённую практику среди купечества в целом и конкретно купчих сдачи в аренду жилой недвижимости). Купчихи управляли своей торговой недвижимостью, часто составляя при этом долгосрочные бизнес-планы по её использованию. Так, купе-
Вестник Омского университета. Серия «Исторические науки». 2024. Т. 11, № 1 (41). С. 43-47.
ческая вдова А. А. Бакина, владея в Орле двухэтажным торговым заведением, которое оценивалось городской администрацией (с целью налогообложения) в 8 000 руб., сдавала его на длительный срок нескольким лицам (с индивидуальным подходом к каждому арендатору по «определению» цены аренды). В нижнем этаже она сдавала помещение прусскому подданному Кауфману (договор аренды был составлен на шесть лет, с 1 августа 1874 г.; по 500 руб. в год; деньги были получены вперёд за пять лет) и купцу П. Ме-дельскому (договор аренды - на три года, с 1 января 1875 г.; по 300 руб. в год; деньги были также получены вперёд). Верхний этаж разделили фотограф Г. М. Блюмович (договор аренды заключили на десять лет, с 1 января 1875 г.; с годовым арендным платежом в 400 руб.; деньги были получены за два года вперёд) и орловский мещанин В. Н. Коренев (также десятилетний арендный контракт, с 4 мая 1875 г.; по 1 000 руб. в год; деньги были получены за первый год аренды). Как видно, итоговая сумма прибыли купеческой вдовы А. А. Бакиной от этого торгового «предприятия» к моменту окончания действия контрактов составила 17 900 руб.; при этом изначально, при заключении сделок она получила внушительную сумму в 5 200 руб.12 Таким же дифференцированным путём распоряжалась своей дорогостоящей недвижимостью торгового назначения и орловская купеческая вдова П. А. Толстопятова. Владея каменным трёхэтажным домом на Болхов-ской улице города Орла «со всеми к нему службами», она составила в 1880-х гг. сложную, весьма прибыльную, систему его «арендного содержания» - её арендаторами стали шесть орловских торговцев. В нижнем этаже дома разместился магазин купца А. Курляндского (ежегодно он платил по 700 руб. по арендному контракту с 1886 по 1889 г.); два магазина мещанина Г. Файбисо-вича (с 1886 по 1889 г., по 50 руб. в месяц за аренду). Подвал использовал в своей торговой деятельности мещанин М. Гальцов (договор аренды с 1887 по 1889 г., с суммой арендного платежа 300 руб. в год). Мещанин М. Коробков снимал помещение для своей лавки сроком с 1886 по 1888 г. за 120 руб. в год. Купец И. Е. Трей нанимал у купеческой вдовы П. А. Толстопятовой помещение для
гостиницы «с принадлежностями» по нотариальному договору с 1887 по 1893 г. за 3 300 руб. в год. И, наконец, мещанка Т. Тол-стопятова снимала у купеческой вдовы каменное здание во дворе «со службами» с 1887 по 1889 г. за 250 руб. в год13.
Как и в случаях с другими видами сдаваемой внаём недвижимости, с арендой торговых помещений у купчих нередко возникали конфликтные ситуации с арендаторами. Так, в декабре 1871 г. Моршанский мировой съезд разбирал спорное в вопросах аренды дело между мещанином Е. Дроновым и купчихой П. Большаковой14. Мещанин Е. Дро-нов предъявил к купчихе П. Большаковой иск на сумму в 200 руб. с требованием выплатить неустойку за нарушение ею контракта. В своё время Е. Дронов арендовал в городе Моршанске Тамбовской губернии у П. Большаковой лавку с подвалом для ренскового погреба и при лавке квартиру, состоявшую из двух комнат и «дворовых служб». Впоследствии, «в силу обоюдного согласия», Е. Дронов отказался на один год от пользования квартирой с сохранением в аренде всех остальных объектов недвижимости.
По заявлению мещанина Е. Дронова, в дальнейшем купчиха П. Большакова распорядилась имуществом по своему усмотрению: «загородила забором ход со двора в лавку и погреб, лишила Дронова возможности осуществлять своё право пользования нанятым имуществом, чем нарушила контракт, а потому должна была заплатить Дро-нову определённую контрактом неустойку» . С разбирательством по существу дела мировой съезд счёл обоснованными требования мещанина Е. Дронова, обязал купчиху П. Большакову уплатить ему 200 руб. неустойки и 20 руб. судебных издержек в его пользу, а также «положил сломать устроенный же ею забор, огораживающий лавку, и погреб во двор»16.
В ответном шаге на судебном поприще (с прошением об отмене решения Моршан-ского мирового съезда обратилась в Гражданский кассационный департамент Сената) купчиха П. Большакова предъявила свои контраргументы. Однако Сенат счёт подобного рода эмоциональные по своему характеру замечания купчихи П. Большаковой несущественными; а считавшиеся ею судопро-
изводственные нарушения оценил как не имеющие никакого влияния на решение дела.
Ещё одним направлением приложения деловой активности купчих в арендной сфере была сдача внаём производственных объектов. В основном это были мелкие промышленные предприятия местного значения, главным образом перерабатывающего характера. Например, в 1893 г. курские купчихи сдавали в аренду принадлежавшие им предприятия: О. С. Нечаева - купцу Я. С. Коха-нову завод по производству гашеной извести; М. Н. Степанова - купчихе М. С. Васильевой мукомольную мельницу по производству пшеничной муки и отрубей; Е. А. Марьина - купцу П. Г. Немцову маслобойки по производству конопляного масла17.
В 1890-е гг. в Белгороде купчиха Е. В. Чеботарева сдавала в аренду купцу С. И. Зубареву шерстомойный завод, разместившийся на реке Ворскле. Данное производство характеризовалось следующими показателями: в 1894 г. в штате предприятия числились 120 рабочих; было произведено 10 000 пудов вымытой шерсти на сумму в 250 000 руб.18
Кроме этого, купчихи сдавали внаём помещения для нужд города, главным образом для размещения в них образовательных (светских или церковных) или административных учреждений. Так, во второй половине 1870-х и первой половине 1880-х гг. в Белгороде в помещении, владелицей которого была купеческая жена А. Ф. Елисеева, размещалось приходское мужское училище19. В силу каких-то причин городское правление задолжало купчихе оплату аренды за 1877/78 уч. г. Постановлением Белгородской городской думы в марте 1883 г. купеческой жене А. Ф. Елисеевой было отказано в возмещении этого долга20.
Таким образом, купчихи активно сдавали внаём свою недвижимость. В качестве предмета аренды были жилые дома, их части, хозяйственные элементы купеческой усадьбы (конюшни, части двора, бани, погреба и другое), объекты торговой инфраструктуры и производственные объекты. Купчихи эффективно распоряжались своей недвижимой собственностью, заставляя «работать» на себя все её части. Нередко много-
численные арендные сделки купчих сопровождались конфликтами, решение которых перетекало в судебную плоскость.
ПРИМЕЧАНИЯ
1 Источники актовой группы, использовавшиеся в ходе исследования, сосредоточены в следующих фондах: Государственный архив Белгородской области (ГАБО) (Ф. 106, Ф. 107, Ф. 108); Государственный архив Курской области (ГАКО) (Ф. 1, Ф. 32, Ф. 59, Ф. 295 , Ф. 724); Курский государственный областной краеведческий музей (Отдел истории досоветского периода. Архив Гладковых); Государственный архив Воронежской области (ГАВО) (Ф. 6, Ф. 167).
2 Делопроизводственные материалы сосредоточены в фондах: ГАБО (Ф. 18, Ф. 20, Ф. 22, Ф. 158); ГАВО (Ф. 19, Ф. 122, Ф. 135); ГАКО (Ф. 48, Ф. 228, Ф. 299, Ф. 373, Ф. 385).
3 О продаже имений. По третьему разу. № 3 // Тамбовские губернские ведомости. - 1874. -№ 30 (суббота, 27 июля). - С. 4.
4 Продажи. № 10 // Курские губернские ведомости. - 1884. - № 32 (вторник, 1 мая). - С. 4.
5 Продажи. № 1 // Курские губернские ведомости. - 1883. - № 57 (вторник, 26 июля). - С. 3.
6 ГАВО. Ф. 122. Оп. 1. Д. 7. Л. 12-31.
7 ГАКО. Ф. 1. Оп. 1. Д. 2513. Л. 1.
8 Продажи. № 9 // Курские губернские ведомости. - 1882. - № 17 (среда, 3 марта). - С. 2.
9 Продажи. № 3 // Курские губернские ведомости. - 1891. - № 26 (пятница, 29 марта). - С. 1.
10 ГАКО. Ф. 1. Оп. 1. Д. 2513. Л. 1.
11 ГАКО. Ф. 724. Оп. 1. Д. 24. Л. 1.
12 Продажи. № 4 // Курские губернские ведомости. - 1875. - № 85 (пятница, 31 октября). - С. 8.
13 Продажи. № 14 // Курские губернские ведомости. - 1888. - № 19 (вторник, 18 марта). - С. 3.
14 Решение Гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената «По прошению купеческой жены Прасковьи Большаковой об отмене решения Моршанского мирового съезда» № 261 от 22 февраля 1873 г. // Решения Гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената за 1873 г. - Екатерино-слав : [б. и.], 1911. - С. 487-488.
15 Там же. - С. 488.
16 Там же.
17 ГАКО. Ф. 4. Оп. 1. Д. 109. ЛЛ. 149, 279, 211.
18 Указатель фабрик и заводов Европейской России. Материалы для фабрично-заводской статистики / сост. П. А. Орлов, С. Г. Будасов. -СПб. : Тип. В. Киршбаума, 1894. - С. 35.
19 Приговоры Белгородской городской думы за 5 марта 1883 г. № 8 // Курские губернские ведомости. - 1883. - № 25 (вторник, 29 марта). - С. 2.
20 Там же.
Вестник Омского университета. Серия «Исторические науки». 2024. Т. 11, № 1 (41). С. 43-47.
Сведения об авторе
Меньшикова Евгения Николаевна - кандидат исторических наук, доцент, доцент кафедры российской истории и документоведения историко-филологического факультета
Белгородский государственный национальный исследовательский университет (НИУ «БелГУ») (Белгород, Россия)
Адрес для корреспонденции: 308015, Россия, Белгород, ул. Победы, 85
E-mail: menshikova@bsu.edu.ru
РИНЦ AuthorlD: 880972
ORCID: 0000-0002-4879-5864
Scopus AuthorlD: 57200334248
Информация о статье
Дата поступления 6 июля 2023 г.
Дата принятия в печать 22 января 2024 г.
Для цитирования
Меньшикова Е. Н. Арендный бизнес купчих Центрального Черноземья во второй половине XIX в. // Вестник Омского университета. Серия «Исторические науки». 2024. Т. 11, № 1 (41). С. 43-47. йО^ 10.24147/2312-1300.2024.11 (1).43-47.
E.N. Menshikova
RENTAL BUSINESS OF MERCHANT WOMEN OF THE CENTRAL CHERNOZEM REGION IN THE SECOND HALF OF THE 19th CENTURY
This study was conducted from the standpoint of the methodology of women's history. Based on the analysis of the personal destinies of merchant women, the historical experience of women's leadership is investigated. Historical sources for the article were materials from archives (inventories of the property of merchants, spiritual wills, gift agreements, lease agreements, loan agreements). The city authorities kept records of urban real estate objects (lists of homeowners, lists of landowners of urban land, lists of homeowners who have guests). This study is based on the database generated by the author of the article. The database includes 2341 bills of sale. In the second half of the 19th century, merchant women of the Central Chernozem region of the Russian Empire were actively engaged in renting real estate. They rented out houses, guest houses, sheds, barns, baths, cellars, shops, shops, factories, mills. The merchant women rented out premises for the needs of the city, to accommodate educational (secular or ecclesiastical) or administrative institutions in them. The merchant women imposed strict requirements on their tenants to preserve their immovable property. Tenants had to keep the premises clean, light them up, and maintain their proper condition. The rental of real estate brought the merchant women a regular income. This income did not depend on market conditions. The merchant women invested the rental income in other business projects. The merchant women appealed to the courts (local, district, Government Senate) on the issue of protecting their rights when tenants violated the terms of lease agreements.
Keywords: merchant women; rental business; the second half of the 19th century; the Russian Empire; Central Chernozem region.
About the author
Evgeniya N. Menshikova - PhD in Historical Sciences, Docent, Associate Professor of the Department of Russian History and Document Studies of the Faculty of History and Philology Belgorod National Research University (Belgorod, Russia)
Postal address: 85 Pobedy ul., Belgorod, 308015, Russia
E-mail: menshikova@bsu.edu.ru RSCI AuthorlD: 880972 ORCID: 0000-0002-4879-5864 Scopus AuthorlD: 57200334248
Article info
Received July 6, 2023
Accepted January 22, 2024
For citations
Menshikova E.N. Rental Business of Merchant Women of the Central Chernozem Region in the Second Half of the 19th Century. Herald of Omsk University. Series "Historical Studies", 2024, vol. 11, no. 1 (41), pp. 43-47. DOI: 10.24147/ 2312-1300.2024.11(1).43-47 (in Russian).
