CC BY
61ПРИРОДОРЕСУРСНОЕ ПРАВО; АГРАРНОЕ ПРАВО; ЭКОЛОГИЧЕСКОЕ ПРАВО
АРЕНДНАЯ ПЛАТА КАК ИНСТРУМЕНТ РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ МЕЖДУ ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ И ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЯМИ Кириллов Д.А.1, Чмыхало Е.Ю.2
'Кириллов Даниил Анатольевич — студент, Институт прокуратуры Российской Федерации;
2Чмыхало Елена Юрьевна — научный руководитель, кандидат юридических наук, доцент, кафедра земельного и экологического права, Федеральное государственное образовательное учреждение высшего образования Саратовская государственная юридическая академия, г. Саратов
Аннотация: в данной статье автор анализирует взаимоотношения между органами местного самоуправления и землепользователями посредством взимания арендной платы. Автор анализирует земельное законодательство, принципы определения размера арендной платы, а также рассматривает судебную практику и теоретические точки зрения юристов по данной проблеме.
Ключевые слова: землепользователь, органы местного самоуправления, арендная плата, земельные отношения, земельный участок, муниципальная собственность.
Аренда земли представляет собой самостоятельный комплексный правовой институт, регулируемый нормами федерального уровня как регионального, и местного.
Известно, п. 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) гласит, что ЗК РФ и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основывается на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В соответствии со ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается актами органов местного самоуправления [2].
В связи с этим может сложиться мнение, что определение размера арендной платы в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности, - это сугубая прерогатива органа местного самоуправления. Однако Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 определены принципы расчета арендной платы при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Одним из принципов определения размера арендной платы является принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя [3].
Здесь возникает основная проблема, которая заключается в том, что арендатор земельного участка зачастую не согласен с размером арендной платы и (или) методикой ее определения, установленной арендодателем, но вынужден согласиться на условия договора аренды, предлагаемого муниципалитетом, поскольку иного разрешения ситуации в рамках правового поля - получение право пользования землей, у него нет.
Такой подход противоречит принципу свободы договора, установленному в ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Арендная плата является существенным условием данного договора, по смыслу гражданского законодательства стороны должны прийти к взаимовыгодному разрешению вопроса.
По данному вопросу высказаны различные точки зрения, например Петрищева В.С., полагает, что предоставление арендаторам земельных участков, находящихся в публичной
собственности, minimum minimorum правовых гарантий от резкого фактического изменения размера арендной платы, когда арендная плата устанавливается не в твердом размере, а рассчитывается на основании утвержденных нормативным правовым актом (актами) методик расчета, исключает участие арендатора в решении вопроса об изменении размера арендной платы, поскольку изменение нормативного правового акта - это прерогатива органа власти, но не частного лица [7, с. 71].
Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что плата за землю определяется не произвольно, а на основе анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе на уровень доходности земельного участка [5].
К сведению, годовой размер арендной платы исчисляется по формуле: АП = С x КС, где АП - годовой размер арендной платы за земельный участок; С - ставка арендной платы за земельный участок, выраженная в процентах; КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб. [3]. Справедливым будет отметить, что орган местного самоуправления может на основе действующего земельного законодательства установить свою формулу расчета арендной платы в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности [2].
Судебная практика свидетельствует о том, что землепользователь в силах повлиять на размер арендной платы. Так, арбитражный суд Московского округа отказал в иске администрации муниципального образования к ПАО «Газпром» в части о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка, поскольку установил, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения линейных объектов, устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. При этом наличие у ответчика задолженности по арендной плате за спорный период судом не установлено, напротив, у ответчика имеется переплата по договору, в связи с тем, что арендная плата в отношении муниципальных земель не может быть установлена выше, чем в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, что было сделано местной администрацией (п. 4 ст. 39.7 ЗК РФ) [6].
Следует отметить, что орган местного самоуправления контролирует использование предоставленных в аренду земельный участков, и при установлении данных фактов нарушения земельного законодательства ставка арендной платы может быть повышена. Так, за земельные участки, не используемые в течение 3 лет, начиная с даты заключения договора аренды, ставка арендной платы устанавливается в двукратном размере [4]. Основанием для взимания повышенной арендной платы является акт проверки соблюдения земельного законодательства. Данные меры, направлены на повышение дисциплины участников земельных отношений.
Государственная земельная политика основана на инвестиционной привлекательности земельных отношений, поэтому необходимо усиливать гарантии прав арендатора. Для достижения баланса публичных и частных интересов предлагается: арендатор долгое время добросовестно использует земельной участок, выполняет мероприятия по охране земель за счет своих средств - целесообразно предоставлять возможность снижения размера арендной платы.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 7 февраля 2017 г.) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; СЗ РФ, 2017. № 7. Ст. 1031.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 3 июля 2016 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147; СЗ РФ, 2016. № 27 (часть II). Ст. 4306.
3. Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 (ред. от 30 октября 2014 г.) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» // СЗ РФ, 2009. № 30. Ст. 3821; СЗ РФ, 2014. № 45. Ст. 6217.
4. Решение Совета муниципального образования «Забузанский сельсовет» от 23 октября 2015 г. № 14 «Об утверждении базовых размеров арендной платы на территории муниципального образования «Забузанский сельсовет» // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
5. Определение Конституционного Суда РФ от 11 мая 2004 г. № 209-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Вита Холдинг» на
76
нарушение конституционных прав и свобод частями первой и второй статьи 8 Закона Российской Федерации «О плате за землю» // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
6. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 сентября 2016 г. № Ф05 -12633/2016 по делу № А40-169817/15 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
7. Петрищев В.С. Арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности: новые правила или возвращение к прежней правовой ситуации? // Вестник Арбитражного суда Московского округа, 2015. № 3. С. 71-76.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ В СОВРЕМЕННЫЙ ПЕРИОД
Кухарев А.П.
Кухарев Александр Павлович — магистрант, кафедра земельного и трудового права, юридический факультет, Оренбургский государственный аграрный университет, г. Оренбург
Аннотация: статья посвящена анализу правового регулирования использования земель населенных пунктов в России в современный период. Автором исследуются проблемы правового регулирования использования земель населенных пунктов в современный период, а также обосновывается необходимость совершенствования действующего земельного законодательства, определяющего их правовой режим.
Ключевые слова: земельная реформа, правовое регулирование, земли населенных пунктов, земельные отношения, использование земель населенных пунктов, земельное законодательство.
Более чем семидесятилетний этап социалистического строительства в России в своем итоге доказал необходимость и прогрессивность рыночных товарно-денежных отношений. Возврат к ним в землепользовании начался с 1987 г., когда после длительного запрета была, наконец, предоставлена возможность арендных отношений в земледелии, а также свободной кооперации граждан [17, с. 133]. Однако их расширение шло медленно, сдерживалось устоявшимися консервативными традициями советской власти. Коренной перелом в развитии земельных отношений наступил в 1990 г. с началом земельной реформы.
Радикальные изменения, касающиеся отношений собственности на землю, были внесены законами РСФСР от 23 ноября 1990 г. № 374-1 «О земельной реформе» [5], от 15 декабря 1990 г. № 423-1 «Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного Закона) РСФСР» [6], от 24 декабря 1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР» [7]. Эти правовые акты предусматривали возможность предоставления земельных участков в частную собственность для производства сельскохозяйственной продукции, а также под здания и сооружения для индивидуальной предпринимательской деятельности, строительства и обслуживания жилого дома, дач, гаражей; был законодательно закреплен принцип платности землепользования.
25 апреля 1991 г. принят новый Земельный кодекс РСФСР [8], который регулировал все земельные отношения в рамках действующей Конституции РСФСР. Однако вопросы собственности и гражданского оборота земель решались им, по мнению специалистов, в разрез с основным законом республики. Например, граждане не имели права получить землю в собственность для предпринимательской деятельности, а юридические лица вообще не имели права иметь землю в частной собственности. Получалось так, что гражданское законодательство вообще не имеет никакого отношения к земельным участкам. Кодекс не устанавливал обороноспособность земель, не указывались земли, изъятые из гражданского оборота и ограниченные в нем, не разграничивалась государственная земельная собственность [14, с. 80].
При всем этом Земельный кодекс РСФСР 1991 г. перенял из предыдущего законодательства принцип деления земель на категории, исходя из их целевого предназначения. Так раздел IV определял правовой режим земель населенных пунктов. Статьей 70 Кодекса устанавливалось, что все земли в пределах городской, поселковой черты и черты сельских населенных пунктов находятся в ведении городских, поселковых, сельских Советов народных депутатов [8]. Л.Н. Лисина справедливо отмечает, что указанная норма не была лишена недостатков. Требовалось ее правильное толкование и уточнение. Нужно было достичь согласия в употреблении терминов «населенный пункт» и «поселение», «установление городской,
