CC BY
301
Вестник Челябинского государственного университета.
2018. № 12 (422). Экономические науки. Вып. 63. С. 124—131.
УДК 69.003 DOI 10.24411/1994-2796-2018-11214
ББК 65.050
АНАЛИЗ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В 2018 г.
Е. В. Грахова, Д. А. Агафонова, Д. В. Напольских
Ижевский государственный технический университет им. М. Т. Калашникова, Ижевск, Россия
Целью статьи является обозначение главных причин изменения цен на рынке жилой недвижимости и возможные пути снижения роста цен. На рынке недвижимости цена, как и на любом другом рынке, зависит от спроса и предложения, которые, в свою очередь, образуются за счет различных факторов, таких как социальные, экономические, физические. Обозначенные факторы могут изменять цену недвижимости сразу на разных уровнях, а учитываться последовательно, то есть те же самые факторы могут способствовать и увеличению, и снижению стоимости объекта строительства в зависимости от ситуации. Для создания полной картины ситуации на сегодняшний день проведен мониторинг изменения ключевой и ипотечной ставок за последние четыре года, а также рассмотрены реформы в законодательной базе Российской Федерации. В заключение предложены методы воздействия на ценообразование, способствующие минимизации издержек строительного производства и повышению производительности. Стоит также отметить, что каждый участник строительства должен принимать во внимание приведенные в статье факторы, понимать их и принимать решения, которые дадут возможность создать объективный анализ ситуации с целью предотвращения убытков и получения дополнительной прибыли.
Ключевые слова: строительство, недвижимость, ценообразование, стоимость квадратного метра, рынок недвижимости.
Потребность в жилье является одной из базовых для человека. Жилищные вопросы оставались, остаются и будут оставаться одними из самых актуальных для основной части населения, ведь каждый человек желает жить в собственной комфортной квартире с хорошей планировкой и удобной инфраструктурой. Повышение комфортности проживания населения в жилищном фонде и обеспечение доступности расходов на эксплуатацию и покупку жилья — это одна из целей государственной политики в области недвижимости. Улучшение жилищного фонда нельзя представить без объективной оценки рынка данной отрасли, мониторинга возникающих позитивных и негативных тенденций.
Причины перемен разные — экономическая ситуация, изменения в законодательстве, ожидания покупателей и продавцов, государственные программы. Некоторые тенденции увеличивают стоимость объекта, другие, наоборот, снижают. Целью исследования является обозначение основных курсов развития в области жилищного строительства, а также анализ способов воздействия на динамику отдельных факторов рынка жилищного строительства.
В рамках изучения данного вопроса используется метод статистического исследования данных, который базируется на данных статистических служб Российской Федерации и Центрального
банка Российской Федерации. А также анализ проводится на основе существующих теоретических документов и исследования нормативных документов Российской Федерации1.
Рассмотрим ситуацию на рынке недвижимости на сегодняшний день. Стоимость недвижимости растет в течение многих кварталов. По данным, взятым из Федеральной службы государственной статистики, по результатам первого квартала 2018 г., квадратный метр на первичном рынке жилой недвижимости вырос почти на 4,5 %; так, стоимость квадратного метра недвижимости в первом квартале 2017 г. в среднем по России составляла 56,3, а в январе — марте 2018 г. повысилась до 58,8 тыс. р. за квадратным метр [2]. Если рассмотреть факторы, влияющие на динамику цен в строительной отрасли, то их классифицируют по группам (табл. 1).
Далее следует детально проанализировать основные факторы, влияющие на ценообразование рыночной стоимости.
Экономические факторы
Поскольку жилье является достаточно дорогим объектом, то чаще всего приобретение жилья невозможно без оформления ипотеки. За последние пять лет ипотечная ставка значительно снизилась,
1 КонсультантПлюс (http://www.consultant.ru).
Таблица 1
Факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости
Группа Характеристика факторов Факторы
Экономические Макроэкономические • Состояние мировой экономики • Развитие внешнеэкономической деятельности • Экономическая ситуация в стране, регионе • Инфляция • Курс рубля • Налоги, пошлины • Уровень безработицы • Величина заработной платы и налогов
Микроэкономические • Характеристика объективных параметров конкретных сделок и связанность с описанием объекта купли-продажи недвижимости и с правовым видом сделки
Физические Местоположение • По отношению к деловому центру, месту работы, транспортным узлам и т. д.
Придомовая территория • Размеры, площадь, благоустройство, проезды, общий вид, наличие парковочных мест
Архитектурно-конструктивные решения • Стиль, планировка, конструкции
Социальные Психологические факторы, связанные с массовым сознанием • Инфляционные ожидания • Симпатии • Осведомленность • Реклама
а значит, больше людей получили возможность приобрести недвижимость, то есть выросла платежеспособность покупателей. Так, на 01.08.2018 ипотечная ставка составила 9,57 %, когда как в начале 2017 г. составляла 11,56 %, а в 2013 г — 12,51 %; в результате количество выданных ипотечных займов за 2018 г. значительно повысилось в сравнении с предыдущими периодами [1]. Основным фактором, оказывающим непосредственное влияние на ипотечную ставку кредитования, является ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации. Проследить динамику изменения ключевой и ипотечной ставки можно по диаграммам на рис. 1 и 2 [Там же].
Однако с 17.09.2018 в связи с принятием решения Совета директоров Центрального банка России о повышении ключевой ставки на 0,25 процентного пункта, до 7,5 % годовых, прогнозируется, что уже в начале 2019 г. годовая инфляция достигнет 5,0—5,5 % [Там же]. Данное явление способствует обратному росту процентных ставок по ипотечным кредитам.
Если рассмотреть строительный процесс с точки зрения застройщика, то определяющим фактором ценообразования объекта недвижимости является сметная стоимость строительства — это сумма денежных средств, которые требуются для реализации проекта строительства. Данный показатель складывается из прямых затрат и прочих расходов. Прямые затраты, в свою очередь, включают: заработную плату, которая составляет
10—15 % себестоимости строительства; эксплуатацию машин — 5—10 %; материалы — 70—75 % [4], — следовательно, наиболее значимым фактором для изменения цены построенного объекта является цена на материальные ресурсы. В свою очередь данный фактор сильно зависит от ситуации на мировом рынке, а именно от соотношения курса валют. На данный момент отмечается нестабильный период в курсе рубля, приводящий к возможным трудностям при реализации ответственных объектов, для завершения которых необходимы закупки из других стран. Выходом из данной проблемы может послужить переход к отечественным поставщикам аналогичных видов продукции и применение альтернативных видов материалов.
С юридической точки зрения, наибольшим значением обладают изменения в законодательной базе. Согласно Законопроекту № 489169-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах» с 1 января 2019 г. повышается налог на добавленную стоимость с 18 до 20 %. Вследствие этого ожидается повышение цен на товары и услуги, что, в свою очередь, опять приводит к росту инфляции. Также необходимо отметить внесенные изменения в федеральном законодательстве, а именно в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
12
10
$
б 4
11 10.5 10 9.75 9 7,5
8.5 -- 7.75 О 7,25
8 1
я
ч5
8
•ключевая ставка.?о
«
«Г
Б
у
X 8
с.
X
щ
Рис. 1. Динамика изменения ключевой ставки
Рис.2. Диншлика изменения проц ентной ставки к о ипотечнымкредитам
РоссийскойФедеранни» <ет 30.12.2000 0Но 214-ФЗ). С 01.07.201е до И1.И7.3019) будет введеш-полноосопдувопнсерие пт27ее 6ады-мя. Этс значит, что денз^ипс^ьпп^^егй Зудпт нрправлятзея не в компаныд, аиа э2кдеу-счег в Танке. Заптыой-щизесесмыжнт их ааИраыо ндш^ью еюздя того, кае сдасдвэк2П2детацию .еах^и^д.мыйоям.Такии обраномгосуцареивопыт антся обеспебжтьпаван" тию полной
строительство на наенльныяэтапах. Иыда ^с^^еи^-ния атеееи изаспройщи-
к^мюзиш^ае^те^оямш^^т ныдунв^^е^^^ штопии повлекут за собой увеличение цены [10]. Именно поэтому на фоне ожидаемого удорожания стоимости строительства наблюдалось повышение спроса на жилье в первом полугодии 2018 г.
Фазтчннкие рекоеры
А рхитектурные, объемно-планировочные и нннстрркгапные рошенеП1 втепено рвзаитпд ид— физичесюк фаттоеюэ,на которою сш>ит
аиалуэзееиопид^озанипя-! рыпние недвпжнмости.
Внешндй вяд жилогодЖъекга — пебыое, на что Ж^^е^е^яезеягл21 нплоеека ендвыУоре объекта недвижимнети. ыеopaЭ4тырaeтcвaаxп-
тоин^ос^омото дотр шавие-по жишгнкыоpтaые,бoн4шoe вниидаинуделяется дыждой деяали впногь до конраицаи детскнй площадки. Создание индивидуального дизайн-проекта, соответственно, влечет повышенные расходы на разработку проектной документации и повышение стоимости строительства.
Что касается конструктивных решений, выделяют три типа строительства — панельное, монолитное и кирпичное домостроение, у каждого из них есть свои достоинства и недостатки, а также различная стоимость. В табл. 21 приведена сравнительная характеристика видов конструктивных решений и стоимость по городу Ижевску.
В настоящее время преобладает монолитно-каркасное домостроение за счет относительно невысокой цены, быстроты процесса строительства и возможности производства работ в зимнее время. Более дорогостоящи и более комфортны для проживания кирпичные дома, в данное время они строятся редко в первую очередь из-за больших трудозатрат и, как следствие, высокой стоимости. Строительство панельных домов в качестве жилья эконом-класса остается тоже достаточно популярным из-за быстроты сборки и дешевизны.
Стоит также отметить, что для комфортного проживания большинство предпочитают районы с развитой инфраструктурой, наличием поблизости культурно-развлекательных центров, школ, детских садов, большим количеством транспортных узлов и развязок. Так, к примеру, в Ижевске наиболее дорогие метры жилья расположены в центре города, здесь средняя стоимость 1 кв. м составляет 64 тыс. р.; для сравнения, 48 тыс. р. — при удалении от центра [Там же].
Основные методы воздействия на формирование цены на рынке недвижимости
На сегодняшний день существует устойчивый спрос на жилье. Согласно исследованиям Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), двухкомнатную квартиру площадью 40—59 кв. м хотели бы приобрести 40 % опрошенных, а трехкомнатную 60—80 кв. м — еще примерно 35 % [6]. Несмотря на высокую конкуренцию среди застройщиков, такой высокий
1 СНиП 1.04.03-85 Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданий и сооружений. Ч. 2.
спрос не спровоцирует падение цены, прежде всего из-за высокого спроса среди покупателей и растущей инфляции.
Минимизация издержек, внедрение новых технологий, оптимизация рабочего процесса, проектных и конструктивных решений — главные аспекты увеличения прибыли, а, следовательно, и уменьшения себестоимости строительства [12].
Нехватка специалистов, которые способны оптимизировать строительный процесс, является главной проблемой на сегодняшний день. Государство в последние годы активно стимулирует профессиональное обучение. Так, при поддержке Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и единого института развития в жилищной сфере «Дом.РФ» в 2018 г. стартовал проект «архитек-торы.рф» призванный решить проблему нехватки квалифицированных кадров. Обучение по данной программе бесплатное, а принять участие в ней могут архитекторы, проектировщики, строители, студенты последних курсов по специальностям «архитектура» и «строительство» [7].
В свою очередь строительным организациям не стоит забывать о профессиональном обучении своих сотрудников, так как достаточно высокие темпы изменения и развития технологий как в сфере управления, так и в сфере производства требуют достаточно быстро подстраиваться под них. Итак, существует несколько вариантов обучения: профессиональная переподготовка/подготовка кадров в государственных или негосударственных учебных учреждениях; создание учебного центра на базе самого предприятия; организация тренингов и посещение конференций, посвященных новым технологиям в сфере производства. Основным решением является активное взаимодействие учебных учреждений и предприятий, для того чтобы образовательная система подстраивалась под требования современного производства.
Для увеличения оборачиваемости основных средств требуется ускорение завершения производственного процесса. То есть строительная
Таблица 2
Сравнение параметров панельных, кирпичных и монолитных домов
Параметр для сравнения Кирпичный Монолитный Панельный
Теплопроводность Низкая Низкая Высокая
Звукоизоляция Высокая Средняя Низкая
Эксплуатационный срок 125—150 лет 125—150 лет 100 лет
Планировка Индивиду альная Индивидуальная Типовая
Продолжительность строительства 1,5—2 года 9—12 месяцев 3—12 месяцев
Примерная стоимость за 1 кв. м 50—51 тыс. р. 44—46 тыс. р. 42 тыс. р.
Примечание: стоимость квадратного метра жилья взята с сайта ЦИАН [5].
компания должна более глубоко и детально изучать различные параметры календарного плана и выявлять существующие зависимости и связи между ними. На основе объективного прогнозирования данных параметров корректируется календарный график с целью повышения производительности труда. То есть главными параметрами, подверженными корректировке в режиме реального времени, являются: корректировка количества рабочих в бригаде, введение дополнительных дней проверки и настройки машин и механизмов, постоянное обновление и контроль графиков поставки материалов на объект — все это позволит оптимизировать контроль ежедневно выполняемых объемов работ, минимизировать количество простоев и ускорить сроки строительства. Однако есть параметры, которые невозможно точно оценить, так называемые риски производственного процесса. Одним из наиболее влиятельных факторов, которые почти нельзя предугадать, становится процент брака, приводящий к дополнительным временным затратам на его устранение [13]. Предотвратить появление брака можно путем подбора добросовестных поставщиков материалов, так как на сегодняшний день в открытом доступе имеется информация об организациях. Менее значимыми, но оказывающими воздействие на строительные процессы являются погодные условия, перебои в электроэнергии и пр. На рис. 3 приведено процентное соотношение факторов при производстве работ по бетонированию [8].
Поскольку основу себестоимости строительства составляют материальные ресурсы, следует уделить особое внимание развитию промышленности в области производства строительных материалов. Сегодня строительство требует новых
качественных материалов, которые, как правило, не предоставляют отечественные производители, а закупки у иностранных компаний ведут к довольно большим расходам. Повышения конкурентоспособности отечественных материалов по цене и качеству можно достичь повышением технического уровня производства и энергетической эффективности, путем применения новых технологий и оборудования, а также реконструкции действующих предприятий [9]. Другим вариантом решения проблемы может являться использование эквивалентных материалов, позволяющих уменьшить их расход и при этом не влияющих на качество строительства. Речь идет об использовании инновационных материалов, например таких, как композитная арматура. Композитная арматура в сравнении с металлической имеет прочность на растяжение в 2,5 раза выше, следовательно, можно использовать неметаллическую арматуру меньшего диаметра, за счет чего и происходит экономия материала, то есть и снижение стоимости самой конструкции.
Поскольку политика государства направлена на привлечение средств на строительство по программе проектного финансирования, нельзя не отметить, что снижению цены на рынке недвижимости способствует снижение ставки по кредиту. Данная система работает по принципу — чем быстрее идет строительство и пополняется эскроу-счет застройщика в уполномоченном банке, тем меньше становится процентная ставка по кредиту; основное влияние на данный аспект оказывают в первую очередь сами застройщики, заинтересованные скорее сдать готовый объект в эксплуатацию и получить деньги покупателей с эскроу-счета. Процентная ставка по программе
■ Организация работы бригады
■ Брак
■ Погодные условия
■ Неисправность машин и механизмов
■ Отсутствие электроэнергии
■ Задержка в поставках материалов
■ Прочие
Рис. 3. Процентное соотношение факторов при производстве работ по бетонированию
проектного финансирования варьируется на сегодняшний день от 3 до 12 % [10].
На данный момент значимое влияние на формирование цены оказывают уровень инфляции, изменения в законодательстве, а также архитектурные и конструктивные решения. Увеличение ключевой ставки Центральным банком, повышение налога на добавленную стоимость и переход на проектное финансирование ведут к увеличению стоимости квартир. Однако регулирование
ценообразования возможно только при совместных действиях государства и участников строительного процесса.
Для снижения стоимости квадратного метра недвижимости наиболее эффективными методами являются повышение эффективности в сфере управления процессом строительства, развитие новых технологий и увеличение объемов производства в области строительных материалов, подготовка высококвалифицированных рабочих кадров.
Список литературы
1. Центральный Банк Российской Федерации [Электронный ресурс]. — URL: https://www.cbr.ru (дата обращения 20.09.2018).
2. Федеральная служба государственной статистики Федерации [Электронный ресурс]. — URL: http://www.gks.ru (дата обращения 20.09.2018).
3. Экономика недвижимости : учеб. для вузов / А. Н. Асуал, Г. М. Загидуллина, П. Б. Люлин, Р. М. Сиразетдинов. — 18-е изд., испр. и доп. — M. : Юрайт, 2018. — 353 с.
4. Симанович, В. М. Определение сметной стоимости строительства в базисном и текущем уровне цен : практ. пособие / В. М. Симанович, П. А. Журавлев. — M. : Стройинформиздат, 2016. — 420 с.
5. ЦИАН — база данных о недвижимости [Электронный ресурс]. — URL: https://www.cian.ru (дата обращения 20.09.2018).
6. Всероссийский центр изучения общественного мнения [Электронный ресурс]. — URL: https:// wciom.ru (дата обращения 20.09.2018).
7. Бесплатная образовательная программа развития архитекторов, проектировщиков, градостроителей и госслужащих [Электронный ресурс]. — URL: https:// архитекторы.рф (дата обращения 20.09.2018).
8. Современные проблемы строительной науки, техники и технологии : учеб. пособие [Электронный ресурс] / Н. В. Брайла, Ю. Г. Лазарев, М. А. Романович, Т. Л. Симанкина, А. В. Улыбин. — СПб., 2017. — URL: http://elib.spbstu.ru/dl/2/s17-50.pdf/download/s17-50.pdf (дата обращения 20.09.2018).
9. Павлов, А. С. Экономика строительства : учеб. и практикум для бакалавриата и магистратуры : в 2 ч. Ч. 2 / А. С. Павлов. — М. : Юрайт, 2017. — 364 с.
10. Единый институт развития в жилищной сфере [Электронный ресурс]. — URL: https://Дом.рф (дата обращения 20.09.2018).
11. Грахова, Е. В. Реформы в области долевого строительства / Е. В. Грахова, Д. А. Агафонова // Соц.-экон. упр.: теория и практика. — 2018. — № 2. — С. 90—93.
12. Степанова, И. С. Экономика строительства / И. С. Степанова. — М. : Юрайт, 2007. — 620 с.
13. Грахова, Е. В. Анализ факторов рисков инвестиционной деятельности в строительной отрасли Российской Федерации / Е. В. Грахова, Д. В. Напольских, И. В. Напольских // Соц.-экон. упр.: теория и практика. — 2018. — № 1. — С. 88—90.
Сведения об авторах
Грахова Евгения Валерьевна — старший преподаватель кафедры «Промышленное и гражданское строительство» Института строительства и архитектуры им. В. А. Шумилова Ижевского государственного технического университета им. М. Т. Калашникова, Ижевск, Россия. grahova.smile@mail.ru
Агафонова Дарина Александровна — студентка Института строительства и Архитектуры им. В. А. Шумилова Ижевского государственного технического университета им. М. Т. Калашникова.
darinka. agf@yandex. ru
Напольских Илья Владиславович — студент Института строительства и Архитектуры им. В. А. Шумилова Ижевского государственного технического университета им. М. Т. Калашникова.
bagaga53@gmail. com
Bulletin of Chelyabinsk State University.
2018. No. 12 (422). Economic Sciences. Iss. 63. Pp. 124—131.
ANALYSIS OF PRICING FACTORS IN THE RESIDENTIAL REAL ESTATE MARKET IN 2018
E. V. Grakhova
Izhevsk State Technical University named after M. T. Kalashnikova, Izhevsk, Russia.
grahova. smile@mail. ru
D.A. Agafonova
Izhevsk State Technical University named after M. T. Kalashnikova, Izhevsk, Russia.
darinka. agf@yandex. ru
I. V. Napol'skikh
Izhevsk State Technical University named after M. T. Kalashnikova, Izhevsk, Russia.
bagaga53@gmail. com
The purpose of the article is to identify the main causes of price changes in the residential real estate market and possible ways to reduce prices. In the real estate market, the price, like in any other market, depends on supply and demand, which in turn are formed due to various factors, such as social, economic, physical. These factors can change the price of real estate at once at different levels, and be taken into account sequentially, that is, the same factors can contribute to an increase or decrease in the value of the construction object, depending on the situation. To create a complete picture of the situation today, changes in key and mortgage rates over the past four years were monitored, and reforms in the legislative framework of the Russian Federation were also considered. In conclusion, the author proposed methods of influencing pricing to help minimize the costs of construction and increase productivity. It is also worth noting that each construction participant should take into account the factors cited in the article, understand them and make decisions that will enable to create an objective analysis of the situation in order to prevent losses and to obtain additional profit.
Keywords: construction, real estate, pricing, cost per square meter, real estate market.
References
1. Tsental'nyy bankRossiyskoy Federatsii [Central Bank of the Russian Federation]. Available at: https:// www.cbr.ru, accessed 09.20.2018. (In Russ.).
2. Federal'nya sluzhba gosudarstvennoyy statistiki [Federal State Statistics Service]. Available at: http:// www.gks.ru, accessed 09.20.2018. (In Russ.).
3. Asaul A.N., Zagidullina G.M., Lyulin P.B., Sirazetdinov R.M. Ekonomika nedvizhimosti [Real estate economy]. 18th ed. Moscow, Yurayt Publ., 2018. 353 p. (In Russ.).
4. Simanovich V.M., Zhuravlev P.A. Opredeleniye smetnoy stoimosti stroitel'stva v bazisnom i tekushchem urovne tsen [Determination of the estimated cost of construction at the basic and current price level]. Moscow, 2016. 420 p. (In Russ.).
5. TSIAN — baza dannykh o nedvizhimosti [TSIAN: a database of real estate]. Available at: https://www. cian.ru, accessed 09.20.2018. (In Russ.).
6. Vserossiyskiy tsentr izucheniya obshchestvennogo mneniya [All-Russian Centre for the Study of Public Opinion]. Available at: https://wciom.ru, accessed 09.20.2018. (In Russ.).
7. Besplatnaya obrazovatel 'naya programma razvitiya arkhitektorov, proektirovshchikov, gradostroiteley i gossluzhashchikh [Free educational program for the development of architects, designers, city planners and civil servants.]. Available at: apxHTeKropbi.p^, accessed 09.20.2018. (In Russ.).
8. Braila N.V., Lazarev Yu.G., Romanovich M.A., Simankina T.L., Ulybin A.V. Sovremennye problemy stroitel'noy nauki, tekhniki i tekhnologii [Modern problems of building science, engineering and technology]. St. Petersburg, 2017. Available at: http://elib.spbstu.ru/dl/2/s17-50.pdf/, accessed 09.20.2018. (In Russ.).
9. Pavlov A.S. Ekonomika stroitel'stva v 2 ch. Ch. 2 [Construction economics in 2 pt. Pt. 2]. Moscow, Yurayt Publ., 2017. 364 p. (In Russ.).
10. Edinyy institut razvitiya v zhilishchnoy sfere [Unified Institute for Housing Development]. Available at: https: //goM.p^, accessed 09.20.2018. (In Russ.).
11. Grakhova Ye.V., Agafonova D.A. Reformy v oblasti dolevogo stroitel'stva [Reforms in the field of shared construction]. Sotsial'no-ekonomicheskoye upravleniye: teoriya ipraktika [Social-economic management: theory and practice], 2018, no. 2, pp. 90—93. (In Russ.).
12. Stepanova I.S. Ekonomika stroitel'stva [Construction economics]. Moscow, Yurayt Publ., 2007. 620 p. (In Russ.).
13. Grakhova Ye.V., Napol'skikh D.V., Napol'skikh I.V. Analiz faktorov riskov investitsionnoy deyatel'nosti v stroitel'noy otrasli Rossiyskoy Federatsii. [Analysis of the risk factors of investment activity in the construction industry of the Russian Federation]. Sotsial'no-ekonomicheskoye upravleniye: teoriya i praktika [Social-economic management: theory and practice], 2018, no. 1, pp. 88—90. (In Russ.).
