CC BY
16
АНАЛИЗ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ В ОТРАСЛИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
В РЕГИОНАХ РОССИИ
Н.В. Волкова, канд. социол. наук, доцент А.С. Воронович, бакалавр
Казанский (Приволжский) федеральный университет (Россия, г. Казань)
DOI:10.24412/2500-1000-2022-3-3-117-121
Аннотация. Статья содержит анализ ценообразования на жилищный фонд в регионах России. Основной задачей исследования является определение того, насколько итоговая цена квадратного метра жилой площади дороже средней себестоимости. Рассчитав долю наценки на стоимость квартир, можно сделать вывод о ее характере. Данный показатель будет полезен для застройщиков, которые вводят в эксплуатацию первичное жилье, чтобы определить наиболее благоприятную территорию для строительства. С точки зрения потенциальных покупателей интересно понять зависимость наценки от уровня среднедушевых доходов населения. Таким образом, ещё одной задачей статьи является определение уровня объективности ценообразования, когда предложение способно привлечь конкурентный спрос. По итогам исследования будет сделан вывод, насколько характер наценки коррелирует с уровнем жизни населения в разрезе субъектов России.
Ключевые слова: жилищное строительство, первичное жилье, ценообразование, себестоимость, закупочная цена.
В настоящее время особую актуальность приобретает проблема высокой стоимости жилья в России. С 2020 год темп роста цен на жилье во всех регионах значительно повысился, за два года он составил 41%. В среднем в России цена за один квадратный метр жилья составляет около 95 тысяч рублей.
Стоит отметить, что проблема дорогого жилья особенно является актуальной для семей. С 90-х годов по 2017 годы количество заключенных бракосочетаний в России имело постоянный положительный темп роста, однако с 2017 по 2021 год количество заключаемых браков резко снизилось. Причиной этого отчасти можно назвать и высокие цены на квадратные метры.
Также необходимо оговориться, что и количество населения России в целом постоянно растет. С 2009 по 2017 годы рождаемость в стране была положительной, а численность населения увеличилась на 5 миллионов до 147 миллионов человек. Понятно, что Соу1ё-19 сильно ударил по демографическим показателям, и сальдо
рождаемости и смертности стало отрицательным, тем не менее, спрос на квартиры не стал менее интенсивным.
Стоит отметить, что в России также остро стоит проблема ветхого жилья. Более, двух миллионов человек в России живет в домах, которым более 60-70 лет, и нуждается в переселении. При этом помогать в среднем в год удается только 5% россиян.
В связи с обозначенными проблемами встает вопрос о введении дополнительного регулируемого законодательства на жилье. Понятно, что рост цен связан с удорожанием аренды земли, а также строительных материалов, однако данный рост всё равно нуждается в обосновании. В связи с этим рассмотрим, насколько итоговая цена за 1 квадратный метр превышает себестоимость фактического строительства жилья. Официальные статистические данные представлены в таблице 1. Также в таблице рассчитана сумма наценки на квадратный метр и доля наценки в итоговом ценообразовании.
Таблица 1. Ценообразование на жилье в регионах России
Субъект РФ ФО Цена, тыс. руб. Себестоимость, тыс. руб. Наценка, тыс. руб. Наценка, %
Российская Федерация 1РФ 93,5 49,1 44,3 47.40
г.Москва ЦФО 289,1 78,6 210,4 72.80
г.Санкт-Петербург СЗФО 170,7 64,1 106,5 62.42
Астраханская область ЮФО 73,5 30,9 42,6 57.92
Московская область ЦФО 124,1 57,0 67,0 54.05
Республика Ингушетия СКФО 43,7 21,1 22,5 51.54
Ленинградская область СЗФО 108,9 53,0 55,9 51.32
Приморский край ДФО 116,4 58,0 58,3 50.11
Республика Адыгея ЮФО 83,0 41,5 41,5 50.00
Республика Татарстан ПФО 99,8 54,4 45,3 45.42
Краснодарский край ЮФО 86,3 47,1 39,1 45.33
Пермский край ПФО 71,5 40,8 30,7 42.93
Архангельская область СЗФО 86,1 49,1 36,9 42.92
Кировская область ПФО 59,1 33,9 25,1 42.56
Калининградская область СЗФО 76,2 44,0 32,1 42.15
Самарская область ПФО 60,7 35,8 24,9 41.10
Республика Башкортостан ПФО 77,4 45,6 31,7 41.04
Иркутская область СФО 94,5 55,8 38,6 40.89
Ивановская область ЦФО 51,6 30,5 21,1 40.88
Республика Крым ЮФО 89,3 54,1 35,1 39.36
Орловская область ЦФО 63,7 38,8 24,9 39.09
***
Омская область СФО 62,2 50,2 11,9 19.25
Калужская область ЦФО 61,4 49,8 11,6 18.98
Мурманская область СЗФО 60,4 49,3 11,0 18.32
Курганская область УФО 45,8 37,4 8,3 18.28
Карачаево-Черкесская Рес. СКФО 43,3 35,5 7,7 17.87
Ненецкий авт.округ СЗФО 73,2 61,0 12,2 16.67
Забайкальский край ДФО 86,8 72,4 14,3 16.55
Республика Север. Осет. СКФО 40,8 34,8 6,0 14.76
Тамбовская область ЦФО 46,5 40,0 6,4 13.82
Республика Мордовия ПФО 46,8 40,5 6,2 13.40
г.Севастополь ЮФО 93,1 81,5 11,6 12.48
Амурская область ДФО 100,9 91,8 9,1 9.02
Республика Калмыкия ЮФО 42,9 39,8 3,0 7.19
Республика Алтай СФО 49,1 46,5 2,5 5.27
Кабардино-Балкарская Рес. СКФО 31,8 33,8 -1,9 —
Республика Тыва СФО 51,9 56,9 -5,0 —
Камчатский край ДФО 80,1 94,8 -14,6 —
Еврейская авт.область ДФО 45,3 53,7 -8,3 —
Магаданская область ДФО 95,7 164,2 -68,4 —
Чукотский авт.округ ДФО 93,9 188,9 -94,9 -
В таблице приведены 20 субъектов лидеров и аутсайдеров по доле наценки в общей стоимости жилья. Самая высокая наценка на жилье в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге, объяснить это можно платежеспособным спросом. При этом на первый взгляд трудно экономически обосновать высокий уровень превышения себестоимости квадратного метра в Астраханской области, При-
морском крае, Ингушетии и других регионах, учитывая, что, например, в Кабардино-Балкарской Республике себестоимость выше рыночной стоимости. В России насчитывается 6 субъектов, где застройщикам работать невыгодно. В данных регионах основной жилой фонд в 2021 год был построен за счет бюджетных средств, и в условиях отсутствия платежеспособного спроса цены необходимо снижать в
рамках различных межбюджетных трансфертов и социальных программ.
Ранжирование в таблице производится также по наценке. При этом можно отметить, что корреляции между показателями практически не наблюдается. Например, в Калмыкии и Иркутской области темп роста среднедушевых доходов за последние 5 лет составил 34%, однако наценка на
Далее проведена оценка, насколько доля наценки на жилье коррелирует с уровнем жизни в регионе (табл. 2).
жилье в субъектах существенно отличается. Коэффициент детерминации в расчете составляет 9%, что говорит об отсутствии связи между показателями. Исходя из этого, можно сделать вывод, что наценка на жилье не связана с уровнем платежеспособного спроса.
Таблица 2. Зависимость доли наценки на жилье от темпа роста среднедушевых доходов
Субъект РФ ФО Наценка, % Темп роста среднедушевых доходов, 2021/2017
Российская Федерация 47.40 1.29
г.Москва ЦФО 72.80 1.42
г .Санкт-Петербург СЗФО 62.42 1.41
Астраханская область ЮФО 57.92 1.17
Московская область ЦФО 54.05 1.31
Республика Ингушетия СКФО 51.54 1.14
Ленинградская область СЗФО 51.32 1.28
Приморский край ДФО 50.11 1.29
Республика Адыгея ЮФО 50.00 1.39
Республика Татарстан ПФО 45.42 1.21
Краснодарский край ЮФО 45.33 1.23
Пермский край ПФО 42.93 1.17
Архангельская область СЗФО 42.92 1.25
Кировская область ПФО 42.56 1.22
Калининградская область СЗФО 42.15 1.22
Самарская область ПФО 41.10 1.18
Республика Башкортостан ПФО 41.04 1.16
Иркутская область СФО 40.89 1.34
Ивановская область ЦФО 40.88 1.21
Республика Крым ЮФО 39.36 1.46
Орловская область ЦФО 39.09 1.28
***
Омская область СФО 19.25 1.18
Калужская область ЦФО 18.98 1.21
Мурманская область СЗФО 18.32 1.35
Курганская область УФО 18.28 1.16
Карачаево-Черкесская Республика СКФО 17.87 1.15
Ненецкий авт.округ СЗФО 16.67 1.18
Забайкальский край ДФО 16.55 1.30
Республика Северная Осетия - Алания СКФО 14.76 1.16
Тамбовская область ЦФО 13.82 1.16
Республика Мордовия ПФО 13.40 1.27
г.Севастополь ЮФО 12.48 1.18
Амурская область ДФО 9.02 1.40
Республика Калмыкия ЮФО 7.19 1.34
Республика Алтай СФО 5.27 1.31
Кабардино-Балкарская Республика СКФО -6.24 1.23
Республика Тыва СФО -9.66 1.33
Камчатский край ДФО -18.26 1.37
Еврейская авт.область ДФО -18.51 1.32
Магаданская область ДФО -71.50 1.46
Чукотский авт.округ ДФО -101.16 1.45
Таким образом, исходя из исследова- приходится продавать квартиры ниже се-ния, можно сделать следующие выводы. бестоимости строительства.
1. Для застройщиков наиболее выгод- 2. Вероятно, бизнес не учитывает темп
ными регионами России для работы явля- роста среднедушевых доходов населения ются города федерального значения, а при установлении цены на квадратные также Московская и Ленинградская обла- метры. Иногда это может оказаться незна-сти, Республики Татарстан и Адыгея, чительным фактором, так как в регионах-Краснодарский и Пермский края. донорах снижение реальных доходов мо-В данных субъектах бизнес может добить- жет не сказаться на спросе критично. В ся наибольшей экономической маржи в субъектах-реципиентах для выравнивания отрасли строительства. Нерационально спроса и предложения указанные колеба-начинать бизнес в субъектах Крайнего Се- ния денежных доходов должны учиты-вера, а также в Дальневосточном феде- ваться. Однако этот вопрос может стать ральном округе. Здесь наблюдается спад дискуссионным, поскольку главная задача конкурентного платежеспособного спроса, бизнеса - зарабатывать, а социально-при котором власть невыгодно для себя ориентированная политика отводится фе-вкладывает бюджетные средства в строи- деральной и региональным властям, кото-тельство, а в критических случаях и вовсе рые должны сглаживать спрос и предложения на жилье.
Библиографический список
1. Еронин В.А., Емельянов О.Э. Рынок российской недвижимости: состояние и перспективы // Экономика и управление: проблемы, решения. - 2021. - Т. 3. - №5 (113). -С. 23-27.
2. Заворотынская В.В., Тхазеплова Д.А., Машкова В.В., Шиховцов А.А. Перспективы развития рынка жилой недвижимости // Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник). - 2020. - № 2. - С. 325-328.
3. Кощеев В.А., Уселис Я.В. Анализ покупательской способности граждан на рынке жилищного строительства в разрезе федеральных округов // Экономика и предпринимательство. - 2021. - №4 (129). - С. 392-395.
4. Хорошева Л.Н., Гладких В.С. Методика расчета изменения рыночной стоимости жилья в многоквартирных домах в процессе их эксплуатации // Инновации и инвестиции. - 2020. - № 4. - С. 199-203.
5. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики РФ. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://gks.ru/bgd/regl/b20_14p/Main.htm (Дата обращения: 10.03.2022).
6. Официальный сайт ЕМИСС. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.fedstat.ru/indicator/31452 (Дата обращения: 10.03.2022).
7. Официальный сайт Министерства строительства и ЖКХ РФ. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.minstroyrf.gov.ru (Дата обращения: 10.03.2022).
- Экономицеские HayKU-
ANALYSIS OF PRICING IN THE HOUSING CONSTRUCTION INDUSTRY IN THE
REGIONS OF RUSSIA
N.V. Volkova, Candidate of Sociological Sciences, Associate Professor
A.S. Voronovich, Bachelor
Kazan (Volga Region) Federal University
(Russia, Kazan)
Abstract. The article contains an analysis of the pricing of the housing stock in the regions of Russia. The main objective of the study is to determine how much the final price per square meter of living space is more expensive than the average cost. Having calculated the share of the markup on the cost of apartments, we can conclude about its nature. This indicator will be useful for developers who commission primary housing in order to determine the most favorable area for construction. From the point of view of potential buyers, it is interesting to understand the dependence of the markup on the level ofper capita income of the population. Thus, another task of the article is to determine the level of objectivity of pricing, when the offer is able to attract competitive demand. Based on the results of the study, a conclusion will be made to what extent the nature of the markup correlates with the standard of living of the population in the context of the constituent entities of Russia.
Keywords: housing construction, primary housing, pricing, prime cost, purchase price.
