CC BY
51
Анализ трехлетнего реформирования жилищно-коммунального хозяйства Санкт-Петербурга
Е.Л. Пургин
председатель совета Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере
Сегодня уже многие специалисты открыто заявляют, что реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) в Санкт-Петербурге в очередной раз провалилась. В чем же причина? Самый простой способ ответить на этот вопрос - рассмотреть задачи и проблемы, которые стояли в начале пути, как они решались и решены ли сегодня.
Демонополизация рынка жилищных услуг
Первой и, на мой взгляд, главной задачей реформирования ЖКХ была ликвидация монополии государства в сфере предоставления жилищных услуг населению. В начале 2005 года в Санкт-Петербурге наблюдалось явное преобладание государственных предприятий, которые обслуживали более 80 процентов жилищного фонда города. Количество частных компаний было чуть более 30, и обслуживали они соответственно 20 процентов жилищного фонда. Сейчас те же 80 процентов жилищного фонда находятся в управлении все тех же, только переименованных в открытые акционерные общества (ОАО), государственных предприятий. Количество частных предприятий стало чуть больше, но суммарный объем жилищного фонда, которым управляют частники, остался прежним. Иначе говоря, государство сохранило свое доминирующее положение на рынке.
Что же мешает частнику выйти на рынок ЖКХ и забрать у государства львиную долю такого, казалось бы, перспективного рынка? А ответ очень прост - мешает само государство, то есть тот чиновник, который сегодня держит в руках жилищ-
но-коммунальные деньги и не хочет с ними расстаться. В настоящее время структура «жилищный комитет - районная администрация - районное жилищное агентство» стала мощным конкурентом для частника. Этот «жилищный треугольник», или «трехглавый жилищно-коммунальный дракон», не только не разрушает монополию государства, но и своими действиями активно способствует монополизации жилищнокоммунальных услуг.
Попытаюсь не быть голословным.
В 2005 году в городе Санкт-Петербурге началась кампания «товарищезации» жилищного фонда. В результате было зарегистрировано примерно две тысячи новых товариществ собственников жилья (ТСЖ) (точные данные можно получить в жилищном комитете). При этом товарищества создавались не для того, чтобы собственники помещений могли полноценно реализовывать свои права по управлению домом, а для того, чтобы, зарегистрировавшись, правления этих ТСЖ тут же передали все свои функции «Жилкомсервисам», то есть «выбрали» совсем другой способ управления - «управление управляющей организацией». Если правление товарищества пыталось пойти по иной схеме, дома просто не передавались.
После того, как процедура регистрации товариществ усложнилась, а именно когда функции регистрации ТСЖ были переданы из налоговой службы в Федеральную регистрационную службу, развернулась активная работа по проведению общих собраний собственников помещений, результатом голосования на которых стал выбор способа управления многоквартирным домом - «уп-
равление управляющей организацией». Но условия передачи домов не изменились, то есть дома при любом решении собственников оставались в руках подчиненных чиновнику структур.
По данным Жилищного комитета Санкт-Петербурга (письмо от 14 марта 2008 года № 09-1796/08-0-1), на 1 марта 2008 года 85,41 процента жилищного фонда города выбрали подобный способ управления. Но кто тот счастливчик, которого жители выбрали в качестве управляющей организации (УО)? Сегодня в городе насчитывается 19 322 многоквартирных жилых дома, из них, по сведениям из того же источника,
2 909 домов переданы в управление ТСЖ и 10 279 - в управление управляющим организациям. Задавать вопрос, кому эти дома переданы, наверное, излишне.
По данным Ассоциации управляющих компаний, к частникам сумели «убежать» примерно сто пятьдесят домов, а это менее одного процента жилищного фонда Санкт-Петербурга. Иными словами, в управлении государства как было 80 процентов жилищного фонда, так и осталось. Можно ли при таком раскладе рапортовать об успехах рынка, и о демонополизации жилищных услуг? Формально, наверное, можно доложить об успехах. Но на деле результат нулевой. Ведь всем понятно, что доминирование на рынке предприятий со стопроцентным участием государства приведет к тому, что население никогда не сможет ощутить преимущества конкурентного рынка.
Для чего это делается? Только ли для того, чтобы не оказаться в числе «отстающих»? Смею утверждать, что нет. Причина в другом. Ни один глава администрации, ни один директор районного жилищного агентства (ГУЖА) не заинтересован в том, чтобы на их территориях проводились конкурсы на управление многоквартирными домами, а также в том, чтобы дома перешли к чужим, неподотчетным чиновнику компаниям, а в некоторых случаях и не приносящим чиновнику свою дань. Ведь Правительство Российской Федерации упростило процедуру выбора победителя настолько, что назначить своих стало труднее, чем раньше: открыт доступ для участия в конкурсах на
управление жилищным фондом практически любому желающему. Нет жестких квалификационных требований, существенно уменьшено количество документации. В связи с этим сегодня снять с конкурса нежелательного участника стало значительно сложнее. А если на территории появится кто-то новый, будет ли он беспрекословно выполнять указания чиновника, будет ли он бесплатно убирать бесхозные территории, выведет ли он на субботник своих людей? Или он потребует оплаты? Подобные вопросы действительно пугают чиновников. Государственные органы еще не готовы к рыночным отношениям.
Ассоциации управляющих компаний уже известно, что во Фрунзенском и Калининском районах Санкт-Петербурга конкурсы проводиться не будут. Это заявил представитель районного агентства на заседании, проводившемся Федеральной антимонопольной службой 27 февраля 2008 года.
Надо сказать, что это не единственный пример монополизации управления государственными структурами. Сегодня во многих городах квартирная плата начисляется централизованными расчетными центрами. Названия у них везде разные: РКЦ, ПБЦ, ВЦ и т. д., но суть одна - оказание услуг по расчету, сбору и перечислению квартирной платы на определенной территории. Ранее власти всегда использовали эти деньги для решения текущих проблем, в основном для покрытия временных кассовых разрывов местного бюджета. Выпустить из рук эти деньги сейчас, значит, лишить себя подобной возможности. Именно поэтому в некоторых регионах после «радужных» докладов о всеобщей «товарищезации» жилищного фонда местная администрация в нарушение статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации стала издавать собственные нормативные акты, устанавливающие порядок начисления платы за квартиру исключительно через централизованные расчетные центры.
Централизованные расчетные центры дают возможность местным органам власти не только бесплатно (без обращения за кредитом в банк) закрывать дыры в бюджете, но и позволяют оказывать давление на
неугодную управляющую организацию. Так, например, еще в 2006 году в городе Новосибирске был издан приказ первого заместителя мэра о регламенте передачи управления многоквартирными жилыми домами, в котором дополнительно вводилось требование согласования акта приема-передачи управления домом со стороны трех инстанций, в том числе двух муниципальных. Понятно, что пройти такие заслоны «чужим» управляющим организациям оказалось практически не под силу: несогласованные муниципалитетами акты попросту не принимались к рассмотрению в расчетно-кассовых центрах, где производились начисление и сбор квартплаты с жильцов. Таким образом, частник просто лишался возможности получать деньги за свои услуги. И подобная практика, к сожалению, наблюдается повсеместно.
Бывает и так, что руководители органов местного самоуправления и региональных ЖКХ организуют, по сути, монополистический сговор, выдавливая малый бизнес с рынка услуг.
Например, в Санкт-Петербурге государственное унитарное предприятие «Вычислительный центр коллективного пользования «Жилищное хозяйство» (ГУП «ВЦКП») - не что иное, как искусственно созданный монополист, оказывающий так называемые билинговые услуги, то есть услуги по начислению и сбору квартирной платы. Это услуга является одной из немаловажных составляющих управления многоквартирным домом. В развитых странах билинг - это сфера в которой работает малый бизнес. В ней не менее, чем в розничной торговле, развита конкуренция. А что творится в нашей стране?
Средняя цена в городе, которую устанавливают частники за услуги только начисления и печати квитанций составляет 1 процент от суммы начислений. Если добавить расходы на оплату услуг платежных терминалов и банковских пунктов приема платежей от граждан, получим еще
3 процента. Итого общая стоимость услуги должна быть не менее 4 процентов от суммы начислений. Однако ГУП «ВЦКП» предлагает свои услуги по невероятной
цене - 0,1 процента от суммы начислений, или в тридцать-сорок раз меньше, чем его конкуренты - частные фирмы. Не трудно подсчитать, что при площади жилищного фонда города 100 миллионов квадратных метров и средней квартплате в 30 рублей за 1 квадратный метр в месяц максимальная собственная выручка такого предприятия не превысит 3 миллионов рублей в месяц. Любой специалист скажет, что при существующих объеме обрабатываемой информации, штате сотрудников, количестве арендуемых помещений, сложности программного обеспечения трех миллионов не хватит и на десятую часть фактических затрат. Кроме этого, кто-то должен оплатить и услуги банка за прием платежей от граждан. ТСЖ, заключающие прямой договор со Сберегательным банком Российской Федерации, платят за эту услугу 3 процента от суммы перевода.
И кто же на самом деле оплачивает услуги ГУП «ВЦКП»? Все просто... Примерно 100 миллионов рублей оплачивается из бюджета города, а остальное оплачивают монополисты (Водоканал и теплоснабжающие организации: топливно-энергетический комплекс и территориальная генерирующая компания). Оказывается, что под руководством Жилищного комитета состоялся монополистический сговор, то есть были оформлены договоры, по которым все монополисты возмещают ГУП «ВЦКП» 4,7 процента от суммы перевода. При этом ни один ТСЖ, ни одна управляющая организация не смогли добиться от монополистов выплаты агентского вознаграждения, а тот, кто должен был бы помочь, делает вид, что бессилен перед монстрами.
Несложно подсчитать, что если услуги монополистов составляют 75 процентов от квартплаты, то сумма, возвращаемая поставщиками коммунальных услуг ГУП «ВЦКП», будет равна примерно 4 процентам от общего потока. Это как раз то, что и предлагают своим клиентам частники.
О какой конкуренции и о каких равных условиях можно говорить, если тот орган, который обязан создавать равные условия, сам же плодит неравенство и сам же душит частника?
Кто-то может заявить, что рынок сложный и частники боятся идти на этот рынок. Конечно, боятся. И правильно делают. Какой же предприниматель полезет туда, где основным конкурентом является государство? И где не потребитель решает, купит он услугу у тебя или нет, а чиновник.
Недавняя кампания заключения договоров на обслуживание внутридомовых газовых сетей в Санкт-Петербурге - еще одно яркое тому подтверждение. Не далее как в конце февраля 2008 года председатели жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) Василеостровского района города Санкт-Петербурга были вызваны в прокуратуру, и прокурорский работник заявил им, что если ЖСК заключат договор с иной компанией, нежели «ЛенГазЭксплуатация», то у них будут большие проблемы. Испуганные председатели побежали к руководству конкурирующей частной компании и расторгли договоры.
А сколько раз мы слышали о попытках создать единую управляющую компанию по вывозу и утилизации бытовых отходов. И эти попытки продолжают предприниматься.
Таким образом, вместо создания условий для равной конкуренции частника и видоизмененных государственных предприятий так называемый «жилищный треугольник» делает все для того, чтобы частник не смог работать с ним на равных.
Исправить ситуацию возможно, только построив реальный диалог власти и бизнеса. К сожалению, во многих регионах власть не хочет разговаривать с частником на равных. Практически везде, где появляется Ассоциация частных компаний, в пику ей местная администрация создает свою организацию, состоящую из послушных руководителей государственных предприятий, и считает, что таким образом разговаривает с бизнесом. Необходимо выстраивать взаимовыгодное сотрудничество. Ведь если сегодня где-то местная администрация не может обойтись без привычной схемы латания бюджетных дыр деньгами населения, предназначенными для оплаты услуг частника, надо договариваться с частником и платить ему за это, как любому другому кредитному учреждению.
Взаимоотношения с предприятиями-монополистами - поставщиками коммунальных услуг, электроэнергии, воды, газа, тепла
Как вчера, так и сегодня развитие частного бизнеса в сфере управления многоквартирными домами существенно тормозят сложные взаимоотношения с предприятия-ми-монополистами.
Огромные сложности возникают при попытках перезаключения договоров поставки коммунальных услуг при смене управляющей организации. Предприятия-монополисты, почувствовав свою исключительность и безнаказанность, ведут политику ограбления частных компаний, заставляя их нести непосильные расходы на изготовление новой технической документации, которая не без участия самих же монополистов была утрачена либо потеряла свою актуальность. При этом руководство города не может или не хочет повлиять на ситуацию. Складывается впечатление, что чиновники только изображают заинтересованность в решении задачи, а на деле стараются занимать позицию невмешательства в конфликт, но чаще всего просто идут на поводу у монополий. Отдельные руководители высказывались о том, что вообще не стоит передавать дома ни ТСЖ, ни управляющим организациям пока не будет готов полный пакет технической документации.
Считаю, что при желании администрации города этот вопрос мог бы быть решен на местном уровне посредством создания судебного прецедента, обращения в суд соответствующих органов с иском о понуждении монополистом перезаключить договор способом замены лица в обязательстве. Ведь при смене управляющей домом организации собственник теплопотребляющей установки не меняется, меняется только посредник, собирающий плату за коммунальные услуги.
Но этого не происходит. Складывается впечатление, что сохранение договоров с монополистами через государственные структуры выгодно как монополисту, так и органам местного самоуправления. Этот вывод, к сожалению, находит подтвержде-
ние. Не так давно, один из руководителей теплоснабжающей организации открыто заявил мне, что ему невыгодно заключать договоры ни с ТСЖ, ни с управляющими организациями, так как сегодня плательщиком является районное ГУЖА, которое всегда заплатит, потому что вместе с ГУЖА ответственность за оплату несет бюджет города, а ТСЖ и УО - менее надежные плательщики. Кроме того, ежегодно в бюджет города закладывается огромная сумма на погашение убытков ГУЖА, возникающих при расчетах за теплоснабжение (в 2007 году - около одного миллиарда рублей). Как говорил герой фильма «Калина красная», ведь эти деньги необходимо «взлохматить», а как их взлохматишь, если дома будут переданы ТСЖ или частнику. У ТСЖ убытков практически нет. По данным Комитета по энергетике администрации Санкт-Петербурга, сумма компенсаций убытков, обусловленных разницей в начислениях на теплоснабжение домов ЖСК и ТСЖ, ежегодно только уменьшается, несмотря на рост тарифов, а вот сумма компенсаций для домов, находящихся в управлении государственных структур, растет почти в геометрической прогрессии.
Несмотря на все попытки частников добиться упрощения и ускорения процедуры перезаключения договоров теплоснабжения, стороны, участвующие в процессе «распила» бюджетных денег, будут еще долго изображать свое желание оказывать помощь. В результате уже три года решение вопроса перезаключения договоров не сдвигается с мертвой точки.
Навязанные денежные потоки
Согласно статье 155 Жилищного кодекса Российской Федерации и наниматели, и собственники обязаны вносить плату за содержание общего имущества многоквартирного дома на счет управляющей организации, жилищного кооператива (ЖК), ЖСК или ТСЖ в зависимости от выбранного способа управления своим домом. Однако, как мы уже упоминали, во многих регионах в нарушение установленных федеральным законодательством норм действует иной порядок расчетов - через подконтрольные
администрации рассчетно-кассовые центры. Например, в Санкт-Петербурге такой порядок устанавливается ежегодным распоряжением Жилищного комитета. Управляющим организациям, ЖК ЖСК и ТСЖ навязана следующая схема денежных потоков:
1) собственники помещений вносят плату за свою квартиру на счет ТСЖ или управляющей организации;
2) деньги нанимателей поступают на расчетный счет ГУП «ВЦКП», которое по распоряжению ГУЖА переводит полученные средства на счет ТСЖ или УО;
3) ТСЖ или УО для того, чтобы получить льготы, предоставленные собственникам, обязаны заключить договор с ГУП «ВЦКП», которое по мере поступления средств из бюджетов различных уровней (в зависимости от категории льгот) перечисляет деньги на расчетный счет ТСЖ (УО);
4) льготы нанимателей помещений аналогичным образом поступают из ГУП «ВЦКП», но по отдельной статье.
Таким образом, вместо того чтобы получить деньги на оплату услуг от одного источника - потребителя, ТСЖ или управляющей организации, необходимо собрать воедино четыре денежных потока. А это нелегкая задача. Кроме того, сегодня ни ГУЖА, ни ГУП «ВЦКП» не несут ответственность за несвоевременность и неполноту оплаты своей доли. Такие преференции для них установил Жилищный комитет, издав в 2007 году распоряжения № 10-р и № 21-р и утвердив таким образом соответствующую форму договора. Учитывая же то, что в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» ТСЖ и УО обязаны оплачивать услуги монополистов полностью, независимо от сумм фактически полученных средств частный бизнес оказался в дискриминационных условиях.
Тарифное регулирование
В соответствии с нормативными актами Санкт-Петербурга в домах, переданных в управление ТСЖ, сохранены структура и
размеры платежей, установленные для домов, находящихся в управлении ГУЖА, а именно:
1) жилищные услуги:
• содержание общего имущества - 3,00 рубля за 1 квадратный метр;
• текущий ремонт общего имущества -4,25 рубля за 1 квадратный метр;
• уборка лестничных клеток - 1,11 рубля за 1 квадратный метр;
• содержание придомовой территории -1,13 рубля за 1 квадратный метр;
• очистка мусоропровода - 0,78 рубля за 1 квадратный метр;
• техническое обслуживание лифтов -1,58 рубля за 1 квадратный метр;
• содержание и ремонт переговорно-замочного устройства - 0,41 рубля за 1 квадратный метр;
• радио - 24 рубля с квартиры;
• ТВ-антенна - 77 рублей с квартиры;
• вывоз мусора - 1,58 рубля за 1 квадратный метр;
2) коммунальные услуги:
• центральное отопление - 10,86 рубля за 1 квадратный метр;
• горячее водоснабжение - 175 рублей с человека;
• холодное водоснабжение - 158 рублей с человека.
Если управляющая организация сочетает в себе функции управляющей и эксплуатирующей организаций, то она может рассчитывать на сумму начислений, включающую в себя только первые пять пунктов и равную 10,27 рубля за 1 квадратный метр. Сумма начислений на коммунальные услуги, приведенная на 1 квадратный метр, составляет 30,84 рубля, прочие услуги -5,59 рубля за 1 квадратный метр. (Расчет выполнен исходя из утвержденной в Санкт-Петербурге социальной нормы площади жилья - 18 квадратных метров на одного человека.)
Отметим, что в состав тарифов, на которые может рассчитывать УО, входят еще и обязательные затраты на оплату услуг санитарно-эпидемиологической станции, оплату электроэнергии общего пользования,
которые уменьшают сумму выручки УО еще на 0,97 рубля за 1 квадратный метр1.
Таким образом, максимальная сумма выручки УО не может превышать 9,30 рубля за
1 квадратный метр. Иначе говоря, из общей выручки УО 75 процентов средств должны быть перечислены поставщикам коммунальных услуг и специализированным организациям. При потерях на транзите (1 процент за услуги ВЦ и 3 процента за прием банками платежей от граждан) и количестве неплательщиков (по данным Ассоциации управляющих компаний, в среднем по переданному от муниципалитета жилищному фонду 12 процентов) и при полной оплате услуг монополистов управляющая организация обречена на банкротство, так как в ее собственном распоряжении остается 8 процентов от общей суммы начислений, что соответствует 32 процентам от плановой выручки самой УО.
В настоящее время невозможно найти подрядчика, который согласился бы обслуживать жилой дом за 30 процентов от реальной стоимости, поэтому указанные 17 процентов потерь УО вынуждены перекладывать на поставщиков услуг, оплачивая их услуги в последнюю очередь. За два года по объекту накапливается долг, равный сумме начислений за 4 месяца, и информация о том, что некоторые районы последнее время имеют большую задолженность перед поставщиками услуг, уже не вызывает удивления. Лидирует в этом «соревновании», как известно, Фрунзенский район Санкт-Петербурга. Опять же ничего удивительного, ведь именно во Фрунзенском районе в управление жилкомсервисам было передано наибольшее количество домов, причем раньше, чем в других районах. Учитывая то, что до октября 2007 года на счета жилкомсервисов из ГУП «ВЦКП» перечислялись все деньги, включая оплату коммунальных услуг, возможно, привыкшие работать подрядчиками у ГУЖА руководители жилкомсервисов приняли эти деньги за свои собственные и потратили. Кроме того, в отличие от частных управляющих организаций жилкомсервисы не открыва-
1 См. письмо Жилищного комитета от 18 июля 2007 года № 2-2247/07.
ли расчетных счетов для ТСЖ, которые заключили с ними договоры управления, а использовали свой счет.
Есть несколько вариантов решения этой проблемы.
Первый и самый радикальный вариант -отменить тарифное регулирование тех услуг в жилищно-коммунальном хозяйстве, которые должны выйти на конкурентный рынок. Неразумно диктовать цены на товар, там, где цены должны определяться спросом и предложением.
Второй вариант - либо на переходный период, до отмены тарифного регулирования, в состав всех тарифов ввести составляющую, учитывающую расходы на покрытие кассового разрыва и агентское вознаграждение, либо необходимо вообще разделить платежи населения с тем, чтобы население оплачивало услуги монополистов напрямую, минуя расчетный счет УО.
Третий вариант. Если администрация боится резких движений, ввести тариф на услуги по управлению многоквартирными домами. При этом размер тарифа должен быть не менее 15-20 процентов от общей суммы начислений, для того чтобы управляющая организация гарантированно могла за счет собственных средств ликвидировать кассовые разрывы, вызванные несвоевременностью оплаты услуг собственниками.
Несоответствие тарифов экономически обоснованным требованиям
В связи с тем, что идея отмены тарифов на жилищные услуги пока еще воспринимается, как бред больного воображения отдельных индивидуумов, или в крайнем случае как нечто утопическое, остановлюсь и на этой проблеме.
Поскольку государство все еще боится объявить об отмене тарифов и перейти к регулированию предельных размеров социальной помощи гражданам, следовательно, именно государство в лице органов местного самоуправления обязано заботиться
о своевременной индексации действующих цен на услуги жилищного комплекса. Регулирующий орган обязан следить за тем, чтобы средняя себестоимость жилищных услуг
соответствовала установленным тарифам. В противном случае обслуживающие организации без дополнительной скрытной бюджетной подпитки обречены на банкротство. К сожалению, на практике именно так и происходит. Новые тарифы принимаются безрасчетно и несвоевременно, часто только тогда, когда ситуация дошла до критической точки. Например, сегодня, как уже было показано, в Санкт-Петербурге тариф на «уборку лестничных клеток» равен 1,11 рубля за 1 квадратный метр общей площади помещений дома в месяц. Этот тариф практически с момента введения не позволяет окупить затраты, связанные с оказанием соответствующей услуги. В результате эксплуатирующие организации испытывают огромный дефицит персонала уборщиц. Происходит буквально следующее: уборщицы договариваются напрямую с жильцами, живущими в доме, и убирают лестницы, получая от жильцов наличными по две тысячи рублей за подъезд, в то время как эксплуатирующая организация, связанная тарифами, может заплатить за ту же работу только 500 рублей. Таким образом, никто ни за что не отвечает. Уборщицы имеют в четыре раза больший доход, чем если бы они работали в эксплуатирующей организации, при этом их никто не контролирует, и им ни перед кем не надо отчитываться. Иными словами, сам рынок показывает, что рассмотренная услуга должна стоить по меньшей мере в четыре раза дороже.
Аналогичная ситуация складывается и в сфере других услуг. Эксплуатирующие организации находятся на грани банкротства и часто используют на свои нужды деньги, предназначенные для оплаты иных услуг, что приводит к кризису неплатежей. Продолжается перекрестное финансирование, когда убыточные дома содержатся за счет домов, имеющих положительные доходы.
Необходимо отметить, что любое изменение тарифов на жилищные услуги должно происходить одновременно с изменением тарифов на энергоносители, так как большая часть затрат по эксплуатации зданий включает в себя и расходы на оплату потребленной электроэнергии, воды и иных коммунальных услуг.
Из уст чиновников, работающих в сфере ЖКХ, часто приходится слышать, что сегодня ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги органы местного самоуправления устанавливают только для нанимателей государственного жилищного фонда, а собственники вправе на общем собрании установить любые тарифы, которые будут самоокупаемыми. Но это скорее лукавство, чем правда. На практике получается так: когда жители по предложению управляющей компании принимают более высокие тарифы, государство отказывается компенсировать льготникам их потери, так как руководствуется ставками, установленными для нанимателей.
В связи с этим в кратчайший срок необходимо увеличить тарифы на жилищные услуги минимум втрое, определив их как предельные, установленные для целей социальной защиты населения. При этом необходимо обозначить, что собственники обязаны сами утверждать расходы на содержание своего дома.
Несоответствие механизма социальной защиты населения при оплате за жилье современным требованиям
В нарушение пункта 5 части 1 статьи 14 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О фонде реформирования ЖКХ» в Санкт-Петербурге до сих пор льготы гражданам предоставляются не в денежной форме, путем перечисления на персональные счета самих граждан, а учитываются на аналитических счетах, созданных в ГУП «ВЦКП». Таким образом, при начислении платы за жилые помещения, принадлежащие гражданам, управляющая организация вынуждена исключать из оплаты часть начислений в зависимости от льготной категории проживающего гражданина. В результате часть доходов выпадает из суммы плановых начислений. Указанные убытки должны компенсироваться за счет средств бюджета по договору, заключенному между ТСЖ (УО) и ГУП «ВЦКП». При такой форме предоставления гражданам льгот УО вынуждена нести дополнительные расходы на несвойственные ей функции
социальной защиты населения, которые ранее выполнялись работниками ГУЖА и финансировались из бюджета. Кроме того, такой механизм социальной защиты служит дополнительным препятствием на пути к установлению полной оплаты населением жилищно-коммунальных услуг.
Необходимо немедленно перевести механизм предоставления льгот гражданам по оплате жилья на денежную форму по аналогии с предоставлением компенсаций малоимущим, переведя льготные деньги из ведения Жилищного комитета под контроль органов социальной защиты.
Неэффективное использование бюджетных средств
Согласно функциональной структуре расходов бюджета Санкт-Петербурга в 2007 году на нужды ЖКХ было потрачено 85 миллиардов рублей, из них на капитальный и текущий ремонты жилищного фонда - около 45 миллиардов рублей. По сути, ремонт должны были оплачивать собственники, значит, государство решило дать им деньги просто так. Если разделить потраченную сумму на 12 месяцев и на общую площадь жилищного фонда города (100 млн кв. м), то получим, что населению ежемесячно предоставлялись дополнительные блага, эквивалентные 37,5 рубля на каждый квадратный метр. Этих денег само население не платило, они платились из городского бюджета, но получал эти блага каждый владелец помещений - и бедный, и богатый, и тот, кто живет вдесятером на шести квадратных метрах, и тот, кто сдает в аренду не одну квартиру либо использует свои помещения в иных коммерческих целях. Другими словами, бюджетные деньги были подарены каждому собственнику независимо от его нуждаемости, причем наибольшую выгоду получил тот, кто богаче и имеет большую площадь.
Стоит заметить, что сумма бюджетных затрат превышает оплату населением жилищных услуг в три раза, то есть население, заплатив за содержание своего дома
1 рубль, получает реальных благ на 4 рубля. Отсюда и результат: вместо воспитания
эффективного собственника бюджетные средства работают на воспитание иждивенца. Вместо хозяина мы получаем халявщика.
Кроме того, при такой системе расходования бюджетных средств ни заказчик, ни подрядчик не заинтересованы в качестве и полноте исполнения работ, для них главное красиво отчитаться и не забыть про себя любимого. Не собственники помещений решают, делать ремонт или нет, из каких материалов и в какой очередности, а чиновник. Подобный механизм распределения бюджета в большей степени является благодатной почвой для роста коррупции, чем эффективной помощью в содержании жилищного фонда.
К сожалению, во всех регионах бюджеты принимаются уже на три года вперед, и схемы распределения средств сохраняются в прежнем виде. Расходы государства на ЖКХ вместо снижения постоянно растут. То есть если государство не проявит жесткую волю, чтобы разрушить старую систему и построить новую, ЖКХ обречено.
Эффект от бюджетных средств был бы много больше, если бы деньги предоставлялись не в виде подачек на ремонт отдельного дома, а в виде создания возможности для всех собственников самим взять кредит в банке на ремонт своего дома и выплачивать его по льготной ставке и не один десяток лет. Тогда бы собственники сами решали, по какой цене делать ремонт. Вместо того, чтобы выбирать самого дешевого подрядчика, они прежде всего смотрели бы на качество его работы. Ведь, когда платишь из своего кармана, совсем не безразлично за что платишь. Да и почва для коррупции просто бы исчезла.
Правовая защита частной управляющей организации
Последнее время немногочисленный малый бизнес в ЖКХ все чаще сталкивается с проблемой невозможности защитить свои права. Несмотря на провозглашенные принципы «презумпции невиновности» и «равенства сторон», когда дело касается споров между частным бизнесом и госу-
дарственными структурами, надзорные и судебные органы рассматривают дела под одним углом зрения. Для них частник по определению виноват. Это подтверждается решениями суда по спорам между управляющими организациями и Государственной жилищной инспекцией (ГЖИ). В Санкт-Петербурге, например, все судебные решения первых инстанций, вынесенные в пользу частников, в третьей инстанции были отменены. А сегодня решения уже и первой инстанции принимаются только в пользу ГЖИ. Какой смысл в судебной защите, если все равно окажешься виноватым и будешь платить штраф?
Не лучше обстоит дело, когда управляющая компания пытается взыскать свои убытки с собственника помещений, которым является государство. Например, не так давно арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области стал прекращать производство по искам управляющих организаций к государственным учреждениям, являющимся собственниками помещений в многоквартирных домах, о взыскании сумм задолженности по государственным квартирам. Мотив следующий: управляющая организация не является собственником общедомового имущества, поэтому бремя содержания общего имущества ей не принадлежит. Значит, ее право не нарушено. Следовательно, требовать плату за содержание общедомового имущества могут только собственники-граждане, а такое дело должен рассматривать суд общей юрисдикции.
Оставляет желать лучшего и работа таких органов защиты, как прокуратура и федеральная антимонопольная служба. Огромное количество обращений частных компаний в эти органы остается без внимания, заканчивается простыми отписками, особенно если жалоба направляется в районное управление. Однако и вынесенные прокуратурой представления по жалобам на нарушение законодательства конкретными чиновниками не имеют долженствующих последствий. Мне неизвестно ни одного случая, когда чиновник, на которого вынесено представление, был бы как-то наказан или снят с должности. Однако мне известно, что
некоторые чиновники спокойно сидят в своих креслах, несмотря на то, что в отношении их действий есть и решение антимонопольного органа, и вступившее в силу решение суда, и представление прокуратуры.
Чтобы привлечь частный бизнес в ЖКХ, государство должно гарантировать, что бизнес сможет себя защитить. Для этого нужно ужесточить санкции в отношении государственных служащих, нарушающих жилищное и антимонопольное законодательства. Чиновник, в отношении которого более двух раз вынесено решение антимонопольного органа, должен быть лишен своего кресла. Ну а если он, не дай бог, не выполнил судебное решение, то кресло должно меняться на нары. В противном случае слова «борьба с коррупцией» следует вообще забыть.
Защита инвестиций управляющей организации
Сегодня управляющая организация, вкладывая собственные средства в модернизацию многоквартирного дома, переданного ей в управление, не имеет никаких гарантий возврата этих средств, так как собственники вправе в любой момент отказаться от услуг компании, сменив способ управления. Эта проблема озвучивается уже очень давно, но до сих пор ни на местном, ни на федеральном уровнях не принято ни одного соответствующего нормативного документа.
Для решения этого вопроса необходимо выступить с законодательной инициативой дополнить Жилищный кодекс Российской Федерации положениями об управляющих организациях, предусматривающими раскрытие самого понятия «управление многоквартирным домом», права и обязанности управляющей организации, а также защиту ее интересов.
Кадровый состав жилищнокоммунальной отрасли и информационное обеспечение реформы
Жилищно-коммунальная отрасль испытывает огромный дефицит кадров. С одной стороны, это связано с несоответствием
тарифов на жилищные услуги с реальными потребностями жилищного фонда, а с другой стороны, это вызвано тем, что мы одной ногой уже стоим в капитализме, а другой завязли в социализме. Рынок труда уже сформирован, и цены на услуги работника уже устанавливает не «тарифная сетка», а спрос и предложение, поэтому хороший специалист стоит дорого. Но в жилищнокоммунальной отрасли рыночные условия отсутствуют. Как уже было показано, до сих пор сохраняется тарифное регулирование, которое ограничивает предприятия в возможностях покупать качественного работника. Кроме этого, престижность профессии работника ЖКХ оставляет желать лучшего. Это тоже последствия отсутствия рынка в отрасли. Отсутствует и информационная составляющая ЖКХ. Положительную информацию никто не оплачивает, поэтому средства массовой информации обращают внимание только на негатив.
Таким образом, кроме изменения системы финансирования ЖКХ, кроме внедрения свободного ценообразования в ЖКХ, государству необходимо построить еще и внятную систему информационного обеспечения реформирования отрасли.
Выводы
Сегодня жилищно-коммунальная система находится практически в том же состоянии, что и в самом начале реформирования. В связи с нерешительностью и непоследовательностью действий по реформированию отрасли идет постепенный возврат к советской системе управления жилищным фондом. Из-за увеличения расходов бюджета на ЖКХ у населения складывается иллюзия дешевизны жилищно-коммунальных услуг, что приводит к возрождению психологии иждивенца. Кроме того, за счет бюджетной составляющей увеличивается разрыв между доходами, получаемыми от населения, и общими расходами в ЖКХ. Этот разрыв не позволит перевести систему на полную самоокупаемость.
Если сохранить систему бюджетного финансирования ЖКХ, а не перейти к системе кредитования и монетизации льгот, то тари-
фы внешне так и останутся низкими, но про переход к рынку следует забыть до очередного кризиса в стране.
Поскольку интеграция российской экономики в мировую уже произошла, то нас не минует ни мировой экономический кризис, ни обвал цен на рынке недвижимости, и если к этому времени ЖКХ будет все еще висеть на шее государства, а не перейдет к самофинансированию, то последствия нерешительности и бездействия власти, наблюдающиеся сегодня, могут оказаться катастрофическими для всей страны.
Необходимо следующее:
1) незамедлительно принять новый размер тарифов на жилищные услуги, дополнив их перечень платой за управление (3 р./кв. м), платой за капитальный ремонт (4 р./кв. м) и платой за электроэнергию в местах общего пользования (по факту потребления);
2) в кратчайший срок перейти от тарифного регулирования жилищных услуг к регулированию предельных размеров социальной помощи гражданам;
3) перенаправить основную часть бюджетного финансирования ЖКХ на обеспечение социальной помощи гражданам, а также на создание системы кредитования собственников на капитальный ремонт;
4) поручить органам прокуратуры проверить законность проведения общих соб-
раний собственников по выбору способа управления многоквартирным домом и выбору управляющей организации. В случае выявления нарушений поручить органам местного самоуправления провести конкурсы на управление указанными домами в соответствии с федеральным законодательством;
5) обратиться в Федеральное Собрание Российской Федерации с законодательной инициативой рассмотреть поправки в Жилищный кодекс Российской Федерации с целью дополнить его положениями об управлении многоквартирным домом управляющей организацией;
6) прокуратуре провести проверку нормативных документов по управлению многоквартирными домами, разработанных администрациями регионов, на соответствие федеральному законодательству;
7) прокуратуре рассмотреть законность действий руководства теплоснабжающих организаций в части отказа в перезаключении договоров теплоснабжения многоквартирных домов путем замены лица в обязательстве при смене собственниками способа управления домом;
8) Федеральной антимонопольной службе провести проверку региональных расчетных центров, предоставляющих услуги по начислению квартирной платы населению, на предмет соблюдения ими законодательства о конкуренции.
