CC BY
0Аудиторские ведомости. 2024. № 2. С. 104—109. Audit journal. 2024;(2):104—109.
ФИНАНСЫ
Научная статья УДК 332.1
https://doi.org/10.2441 2/1 727-8058-2024-2-104-109 NIION: 201 7-0074-2/24-045
EDN: https://elibrary.ru/HHGZMN MOSURED: 77/27-021-2024-02-245
Анализ рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации
Денис Алексеевич Подоляко
Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации,
Москва, Россия, denispodoly@gmail.com
Аннотация. Ипотечный рынок — это финансовая система, которая функционирует благодаря строительным объектам (первичное и вторичное жилье), рынку ипотечных кредитов и ценных бумаг. В данной статье проанализирован рынок ипотечного кредитования, а именно объемы ИЖК и ИЖК по ДДУ, динамика ввода жилья в России и удельный вес сделок с недвижимостью в разрезе первичного и вторичного жилья. Рассмотрена причинно-следственная связь роста цен на недвижимость и динамики объема ИЖК. Для здорового функционирования рынка недвижимости необходимы реализация государственных мер по снижению темпов инфляции, повышению доступности жилья, субсидирование льготных программ и совершенствование законодательной базы. Данное направление экономики требует дальнейшего теоретического исследования и эффективного развития.
Ключевые слова: ипотека, рынок ипотечного кредитования, ключевая ставка, льготная программа, доступность жилья, застройщик
Для цитирования: Подоляко Д.А. Анализ рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации // Аудиторские ведомости. 2024. № 2. С. 104—109. https://doi.org/10.24412/1727-8058-2024-2-104-109. ЕР1\1: https://elibrary.ru/HHGZMN.
FINANCE
Original article
Analysis of the mortgage lending market in the Russian Federation
Denis A. Podolyako
Financial University under the Government of the Russian Federation,
Moscow, Russia, denispodoly@gmail.com
Abstract. The mortgage market is a financial system that functions due to construction projects (primary and secondary housing), mortgage loans and securities market. This article analyzes the mortgage lending market, namely the volume of mortgage loans and mortgage loans under CDA, the dynamics of housing commissioning in Russia and the share of real estate transactions in the primary and secondary housing. The paper considers the cause-and-effect relationship between the growth of real estate prices and the dynamics of the volume of mortgage housing loans. The healthy functioning of the real estate market requires the implementation of government measures to reduce inflation rates, increase the affordability of housing, subsidizing preferential programs and improving the legislative framework. This area of economics requires additional theoretical research and effective development.
Keywords: mortgage, mortgage lending market, key rate, preferential program, housing affordability, developer
For citation: Podolyako D.A. Analysis of the mortgage lending market in the Russian Federation // Auditorskiye vedomosti = Audit journal. 2024;(2):104—109. (In Russ.). https://doi.org/10.24412/1727-8058-2024-2-104-109. EDN: https://elibrary.ru/HHGZMN.
© Подоляко Д.А., 2024
Введение. Один из основных индикаторов уровня жизни населения — доступность приобретения жилья, т.е. возможность гражданина приобрести жилье, учитывая долю расходов на покупку в общем доходе семьи (в том числе ежегодные процентные платежи по ипотеку). Учитывая, что Российское государство ведет социально-экономическую политику, рынок ипотечного кредитования на данный момент находится на уровне поддержки со стороны государства. Эта поддержка необходима населению в условиях постоянного роста цен на недвижимость и спроса на жилье [1].
Ипотечный рынок — это взаимосвязанная система между тремя экономическими элементами: рынками ипотечных кредитов, ипотечных ценных бумаг и недвижимости [2].
Ипотечное кредитование — один из инструментов долгосрочного кредитования, объектом залога выступает недвижимость.
На рынке ипотечного кредитования существуют проблемы, которые негативно отражаются на экономическом положении страны. Некоторые из них представлены ниже с соответствующими комментариями:
• инфляция — влияет не только на стоимость жилья и жилищных услуг, но и, как следствие, — на повышение ключевой ставки с целью сдерживания стремительного роста цен;
• низкая платежеспособность населения — социально-экономический фактор, отражающий реальную ситуацию по стране в разрезе слоев населения (по уровню дохода семьи);
• отсутствие конкуренции на рынке строительства жилья — наличие низкого уровня предложения на первичном рынке строительства; контролирование уровня цен на новостройки со стороны монополии, олигополии и др.;
• высокие ставки по процентам — отсутствие возможности получить дополнительную ликвидность застройщику для реализации текущих / будущих проектов; высокие платежи по ипотечному кредитованию для населения, что негативно скажется на продажах недвижимости на ипотечном рынке;
• общеэкономическая ситуация в мире — внешнеэкономический фактор, который следует расценивать как риск нестабильного экономического положе-
ния населения, организаций и страны на определенный промежуток времени в зависимости от ситуации.
Для решения вышеперечисленных проблем государство устраивает различные социальные программы, которые помогают смягчить условия оплаты ипотечных платежей молодым и многодетным семьям, 1Т-сотруд-никам и другим льготным категориям граждан. Вместе с этим развивается рынок ипотечного кредитования, и данный инструмент становится все более популярным среди населения в связи с ростом недоступности приобретения жилья. Для застройщика тоже выгодна ипотека, которую берут граждане, так как она является крупным источником финансирования проектов. Для государства этот инструмент также является ценным, так как он помогает повышать уровень жизни населения и социально-экономические показатели через различные государственные программы и проекты [3]. Таким образом, оценка рынка ипотечного кредитования необходима вместе с тенденцией развития в целом по стране.
В настоящее время основной проблемой рынка недвижимости является проблема высоких ипотечных ставок, это связано с постоянным повышением ключевой ставки Центрального банка РФ. В основном людям невыгодно брать ипотечные кредиты с высокими процентными ставками, поэтому застройщики не могут получить необходимый объем финансирования для завершения строительства того или иного объекта.
Материалы и методы. Для проведения данного исследования использовались следующие материалы:
• статистические данные Банка России, ДОМ.РФ и Росстата;
• научные работы и аналитические отчеты по ипотечному рынку кредитования;
• информация, опубликованная на официальных сайтах банков и кредитных организаций.
Для анализа и обобщения собранных материалов использовались следующие методы:
• анализ статистических данных. Анализ динамики показателей рынка жилья и ипотечного кредитования, выявление тенденций и закономерностей;
• анализ научной литературы. Обзор теоретических и эмпирических исследований в области рынка жилья и ипотечного кредитования, использование их вы-
водов для формирования собственных аналитических суждений.
Результаты. В 2022 г. в Российской Федерации наблюдался рост темпов строительства жилья по сравнению с 2021 г. Общий объем введенного жилья составил 102,7 млн кв. м, что на 11% превышает показатель предыдущего года [7].
Анализ структуры введенного жилья показывает, что основной вклад в рост внесло индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Годовые темпы прироста ИЖС составили 16,5%. В то же время темпы роста строительства многоквартирных домов (МКД) были значительно ниже — всего 4,7% (рис. 1).
70 60 50 40 30 20 10 0
Многоквартирные дома Индивидуальное жилищное строительство
□ 2021 □ 2022
Рис. 1. Динамика ввода жилья в РФ [7]
Согласно анализу статистики по объектам недвижимости из источника Росреестра, количество сделок с недвижимостью сократилось за год на 17%: на первичном рынке снижение на 21,7%, на вторичном рынке — 16,2%.
В 2022 г. вторичный сегмент занимал лидирующую позицию: доля общего количества сделок выросла с 82,4% до 83,3% за год (см. рис. 2).
Снижение активности на рынке недвижимости в 2022 г. было обусловлено рядом факторов, включая:
• повышение ипотечных ставок;
• ухудшение экономической ситуации;
• геополитическую нестабильность;
• отток покупателей из-за мобилизации и эмиграции.
Несмотря на спад на рынке недвижимости, цены на жилье в 2022 г. продолжали расти, хотя и более медленными темпами, чем в преды-
дущие годы. Рост цен был обусловлен высокой инфляцией, ограниченным предложением и сохраняющимся спросом со стороны покупателей, имеющих накопления.
В декабре 2023 г. на рынке ипотечного кредитования в Российской Федерации не наблюдалось типичного резкого роста активности, что связано с увеличением активности с августа по ноябрь 2023 г. и снижением спроса со стороны заемщиков в связи с повышением процентных ставок по рыночным предложениям банков.
Показатели выдачи ипотечных кредитов в декабре выросли незначительно по сравнению с ноябрьскими значениями: кредитные организации предоставили в декабре 2023 г. 196,9 тыс. рублевых ипотечных жилищных кредитов на сумму 785,5 млрд руб. (за месяц +4,1% и +8,2% по количеству и объему соответственно).
83,30%
82,40%
16,70%
17,60%
□ 2021 □ 2022
Вторичный сегмент
Рис. 2. Удельный вес сделок с недвижимостью по типу рынка [7]
В 2023 г. ипотечный рынок Российской Федерации продемонстрировал рост по сравнению с предыдущим годом. За год было предоставлено 2,0 млн ИЖК на сумму 7,8 трлн руб., что более чем в 1,5 раза превышает показатели 2022 г.
Рост ипотечного рынка в 2023 г. был обусловлен рядом факторов, включая:
• снижение процентных ставок по ипотечным кредитам в первой половине года;
• госпрограммы поддержки ипотечного кредитования;
• отложенный спрос, накопившийся в период пандемии СОУГО-19.
Дальнейшая динамика ипотечного рынка в Российской Федерации будет зависеть от ряда факторов, включая:
• макроэкономическую ситуацию;
• уровень инфляции;
• процентные ставки по ипотечным кредитам;
• государственную политику в сфере жилищного строительства и ипотечного кредитования.
Свердловская область Республика Татарстан Тюменская область Краснодарский край Санкт-Петербург МО Москва
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 ■ Регионы
Рис. 3. Регионы по выдаче ипотечных кредитов на начало 2024 г. [8]
В феврале 2024 г. на рынке ипотечного жилищного кредитования в России продолжилось замедление активности. Кредитные организации предоставили 95,6 тыс. рублевых ИЖК на сумму 332,8 млрд руб., что ниже показателей февраля 2023 г. на 16,7% и 21,2% по количеству и объему соответственно. Тем не менее, за счет эффекта низкой базы выдачи ИЖК были выше уровня прошлого месяца: в январе 2024 г. было предоставлено 75,9 тыс. рублевых ИЖК на общую сумму 271,7 млрд руб.
Основной вклад в прирост выдач ИЖК внесло кредитование в сегменте готового жилья (ИЖК без учета ИЖК по договорам долевого участия, ДДУ), на которое пришлось почти 60% совокупного объема ИЖК. Так, в феврале 2024 г. кредитные организации выдали 67,9 тыс. ИЖК без учета ИЖК по ДДУ на сумму 193,3 млрд руб. (+34,9% за месяц). В то же время выдачи ИЖК по ДДУ за февраль увеличились незначительно: 27,6 тыс. кредитов на сумму 139,5 млрд руб. против 25,8 тыс. кредитов на сумму 128,5 млрд руб. в январе [7].
Февраль 2024 г. характеризовался замедлением активности на рынке ИЖК. Выдачи ипотечных кредитов снизились по сравнению с февралем 2023 г., однако выросли по сравнению с январем 2024 г. Основным драйвером роста стало кредитование в сегменте готового жилья. Выдачи ИЖК по ДДУ увеличились незначительно.
Обсуждение. Ипотечное кредитование играет важную роль в жилищном секторе Российской Федерации, обеспечивая доступ населения к жилью и стимулируя развитие строительной отрасли [4]. Анализ рынка ипотечного кредитования позволяет оценить его текущее состояние, выявить тенденции и определить факторы, влияющие на его развитие.
В последние годы рынок ипотечного кредитования в России демонстрирует устойчивый рост. Объем выданных ипотечных жилищных кредитов увеличивается, а доля ипотечных сделок в общем объеме сделок на рынке недвижимости растет. Это связано с рядом факторов, включая снижение процентных ставок по ипотечным кредитам, государственные программы поддержки ипотечного кредитования и рост доходов населения.
В настоящее время рынок ипотечного кредитования в России сталкивается с рядом вызовов. Основным вызовом является рост процентных ставок по ипотечным кредитам, который начался в 2022 г. и продолжился в
2023 г. Рост ставок делает ипотечные кредиты менее доступными для заемщиков, что может привести к снижению спроса на жилье и замедлению роста рынка ипотечного кредитования [5].
Другим вызовом для рынка ипотечного кредитования является нехватка качественного и доступного жилья. Высокие цены на жилье делают его менее доступным для многих потенциальных заемщиков. Кроме того, на рынке наблюдается дефицит жилья, соответствующего современным стандартам качества. Это также может ограничивать спрос на ипотечное кредитование.
Рынок ипотечного кредитования в Российской Федерации находится в состоянии трансформации. С одной стороны, рынок демонстрирует устойчивый рост и потенциал для дальнейшего развития. С другой стороны, рынок сталкивается с рядом вызовов, которые могут ограничить его рост [6].
Для поддержания устойчивого развития рынка ипотечного кредитования в России необходимы следующие меры:
• поддержание доступности ипотечных кредитов для заемщиков, в том числе через снижение процентных ставок и развитие программ государственной поддержки;
• увеличение предложения качественного и доступного жилья;
• совершенствование законодательной и нормативной базы, регулирующей рынок ипотечного кредитования.
Реализация этих мер позволит обеспечить доступность жилья для населения и будет способствовать дальнейшему развитию рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Заключение. Рынок ипотечного кредитования в Российской Федерации играет важную роль в жилищном секторе, обеспечивая доступ населения к жилью и стимулируя развитие строительной отрасли. Для поддержания устойчивого развития рынка ипотечного кредитования необходимы меры по сохранению доступности ипотечных кредитов для заемщиков, увеличению предложения жилья и совершенствованию законодательной и нормативной базы. Реализация этих мер позволит обеспечить доступность жилья для населения и будет способствовать дальнейшему развитию рынка ипотечного кредитования в России.
В долгосрочной перспективе рынок ипотечного кредитования имеет потенциал для дальнейшего роста. Развитие ипотечного рынка будет способствовать повышению качества жизни населения, развитию строительной отрасли и росту экономики в целом.
Список источников
1. Барбарская М.Н. Анализ и тенденции развития рынка ипотечного кредитования // Аспирант. 2018. № 4 (9). С. 65-68.
2. Зельдер А.Г., Южевельский В.К. Жилищное строительство и ипотека в России // ЭКО. 2019. Т. 49, № 12. С. 140-149.
3. Караваева Ю.С., Никонец О.Е. Финансовый анализ перспектив развития кредитного банковского сектора в регионе // Вестник НГИЭИ. 2021. № 1. С. 72-82.
4. Козорезов Д.Н. Современные проблемы рынка ипотечного кредитования в России и возможные пути их решения // Новая наука: проблемы и перспективы. 2017. № 1-2. С. 237-241.
5. Колобов С.С., Колобова В.С. Жилищное ипотечное кредитование: состояние и перспективы развития. М.: Торговая корпорация Дашков, 2020. 120 с.
6. Корнев В.С. Об адаптации мирового опыта жилищного ипотечного кредитования в России // Вестник Финансовой академии. 2019. С. 36-40.
7. Обзор рынка ипотечного жилищного кредитования // URL: https://www.cbr.ru/ statistics/bank_sector/mortgage/SCPA/ (дата доступа: 01.04.2024).
8. Обзор рынка ипотечного жилищного
кредитования // URL: https://www.cbr.ru/ statistics/bank_sector/mortgage/ (дата доступа: 01.04.2024).
References
1. Barbarskaya M.N. Analysis and trends in the development of the mortgage lending market // Postgraduate student. 2018. No. 4 (9). pp. 65-68.
2. Zelder A.G., Yuzhevelsky V.K. Housing construction and mortgages in Russia // ECO. 2019. Vol. 49, No. 12. pp. 140-149.
3. Karavaeva Yu.S, Nikonets O.E. Financial analysis of the prospects for the development of the credit banking sector in the region // Bulletin of the NGIEI. 2021. No. 1. pp. 72-82.
4. Kozorezov D.N. Modern problems of the mortgage lending market in Russia and possible ways to solve them // New Science: problems and prospects. 2017. No. 1-2. pp. 237—241.
5. Kolobov S.S., Kolobova V.S. Housing mortgage lending: state and prospects of development. Moscow: Dashkov Trading Corporation, 2020. 120 p.
6. Kornev V.S. On the adaptation of the world experience of housing mortgage lending in Russia // Bulletin of the Financial Academy. 2019. pp. 36—40.
7. Overview of the housing mortgage lending market // URL: https://www.cbr.ru/statistics/ bank_sector/mortgage/SCPA / (access date: 04/01/2024).
8. Overview of the housing mortgage lending market // URL: https://www.cbr.ru/statis-tics/ bank_sector/mortgage / (access date: 04/01/2024).
Статья поступила в редакцию 15.03.2024; одобрена после рецензирования 15.04.2024; принята к публикации 15.05.2024.
The article was submitted 15.03.2024; approved after reviewing 15.04.2024; accepted for publication 15.05.2024.
