CC BY
46
УЕБТЫНС
мвви
УДК 69:658
М.Е. Дементьева, А.Д. Вишневецкий
ФГБОУВПО «МГСУ»
АНАЛИЗ РАЗЛИЧНЫХ СХЕМ ДИСПЕТЧЕРИЗАЦИИ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ КОМПЛЕКСОВ
Рассмотрены возможные варианты организации диспетчерской службы многофункциональных комплексов как системы массового обслуживания. Проанализированы особенности потока отказов инженерного оборудования в зависимости от функционального назначения объекта недвижимости. Приведена математическая модель обобщенного показателя эффективности диспетчерского обслуживания.
Ключевые слова: диспетчерский пункт, многофункциональный комплекс, поток заявок, каналы обслуживания, организация диспетчеризации.
В настоящее время в мировой практике все большую популярность приобретает развитие многофункциональных комплексов не только из-за больших масштабов проектов, но и из-за возможности диверсификации рисков при инвестировании [1]. Во многих зарубежных странах на законодательном уровне поощряется сотрудничество местных властей и частных компаний с целью перестройки городских территорий. Например, в Праге в среднесрочной перспективе планируется перестроить три железнодорожные станции в многофункциональные комплексы с преобладанием жилой недвижимости (ВиЬе^ке Nadrazi, Smichovske Nadrazi, №к^оуе Nadrazi) [2]. Данная тенденция подтверждается желанием населения городов работать, совершать покупки и отдыхать недалеко от места их проживания.
Многофункциональный комплекс (МФК) — это объект недвижимости, сочетающий в себе несколько функциональных компонентов, приносящих доход независимо друг от друга. Функциональная составляющая каждого МФК состоит из традиционных сегментов монофункциональной недвижимости: торгового, офисного, индустриального, гостиничного, жилого и т.д. При наличии в объекте нескольких различных функций в зависимости от назначения, как правило, выделяется профилирующая и второстепенные функции. Для того чтобы объект можно было назвать в полной мере многофункциональным, второстепенные функции должны составлять не менее 20 % от общей площади комплекса по эксплуатационному назначению — в противном случае наличие непрофильных площадей в объекте можно отнести к его сопутствующей инфраструктуре [3].
Для безопасного и надежного функционирования любых зданий, в т.ч. обладающих в своем массиве несколькими функциональными сегментами, требуется организация диспетчерской службы с учетом особенностей потока отказов элементов основных инженерных систем различных функциональных зон [4]. Исследования показывают, что интенсивность отказов элементов зданий и инженерных систем определяется не только величиной износа, наличием дефектов, но и случайными факторами [5]. Поэтому по принципу организации работы диспетчерская служба представляет собой систему массо-
вого обслуживания [6]. Основу функционирования такой системы составляют входящий и исходящий потоки заявок, характер которых определяется в том числе и назначением объекта недвижимости. Основными критериями оценки эффективности работы диспетчерской службы являются время выполнения заявок и затраты, связанные с ее содержанием. Математическая модель может быть представлена в виде
Q = ajZ{ßj, 5j} + а2 S{ß2,52} ^ min, где Q — обобщенный показатель эффективности диспетчеризации; Z — ожидаемое время выполнения заявок; S — ожидаемые затраты на содержание диспетчерской службы; а. — весовой коэффициент критерия эффективности; ß. — совокупность заданных, заранее известных факторов, учитываемых при организации диспетчеризации (например, обслуживаемый объем, вид обслуживаемого оборудования, уровень автоматизации приема, обработки и передачи информации, затраты на содержание штатного персонала); 5j — совокупность неизвестных факторов (например, износ оборудования, характер неисправности, качество обслуживания и эксплуатации, квалификация персонала, затраты на аварийные ремонты, дополнительные затраты, связанные с неисправным состоянием оборудования).
В данном случае имеет место решение двухкритериальной задачи в условиях неопределенности [7], при этом на временной показатель накладываются стохастические ограничения, регламентируемые требованиями нормативно-технической документации:
р (Z < zmi )>х,
где Р(Z < ZmmeaX) — вероятность того, что время выполнения заявки не превысит допустимое значение; Z^g — максимально допустимое время выполнения заявки; % — ограничение минимально возможной величины вероятности наступления события.
Таким образом, для рациональной организации схемы диспетчеризации необходимо еще на стадии проектирования объекта недвижимости проводить качественную и количественную оценку возможного информационного потока заявок с учетом специфики его функционального назначения и технического оснащения [8].
На примере возведенного недавно многофункционального комплекса «Российского научного центра медицинской реабилитации и курортологии и Многофункционального коммерческого комплекса» (РНЦ МРиК и МКК) рассмотрим возможные варианты схем диспетчеризации с учетом изменения обобщенного показателя эффективности Q. Надземную часть этого МФК занимают две основные функциональные зоны: первая — РНЦ МРиК, и вторая — МКК. МКК в свою очередь делится еще на три функциональные зоны: апартаменты, офисы и гостиница. Подземную часть этого комплекса занимает парковка манежного типа. В данном многофункциональном комплексе реализовано полное разделение всех инженерных коммуникаций у двух основных функциональных зон: МКК и РНЦ МРиК1. Кроме того, согласно законодательству диспетчерский
1 В соответствии c Федеральным законом Российской Федерации от 21 июля 2005 г № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».
пункт у РНЦ МРиК должен быть независимым от остальных функциональных составляющих данного МФК. Поэтому возможны следующие варианты диспетчеризации управления инженерным оборудованием (рис. 1).
Потом вяодящну заянн
IH «риаыт Регистр щи* Выполнен«
заявок »явок no ID нам МФК
Апартаменты (MKK) ДЛ1 ArUpTÜMtXtbl (MKK)
fТогол выходами к мявои
Гостиница (ММК) ДП2 Гостинвца| MKK j |
Офисы (МИК) ДПЗ Офисы |МКК|
Подземный ДП4 Подземный
паркинг ПЭрИИНГ
РФР 1
фОф !
РНЦ МРиК
ДП5
РНЦ МРиК
Т"*1
□ OD
Выполнений llPID^H ПО видам о-чзIii■
Рис. 1. Схемы возможной организации диспетчерской службы МФК как системы массового обслуживания
Первый вариант представляет собой классический случай организации диспетчеризации объекта недвижимости вне зависимости от количества и специфики его функциональных зон: один диспетчерский пункт и единый дежурный персонал различных специальностей. Этот вариант наиболее прост с точки зрения организации, технического оснащения, однако, характеризуется снижением качества обслуживания за счет увеличения длины очереди первого и второго уровней (времени ожидания как приема, так и выполнения заявок) и увеличения затрат, связанных с отказами. При наличии одного собственника МФК этот вариант является наиболее предпочтительным.
Второй вариант так же имеет один диспетчерский пункт, но для каждой функциональной зоны предлагаются свои исполнители, устраняющие неисправности по различным инженерным системам (видам заявок). В этом случае очередь второго уровня сокращается, однако количество дежурного персонала увеличивается и вместе с этим возрастают затраты на их содержание. Такой вариант диспетчеризации характерен для современных жилых микрорайонов, в которых на базе существующих объединенных диспетчерских служб (ОДС) осуществляется обслуживание домов вне зависимости от форм собственности. Вместе с тем требования к квалификации диспетчера повышаются, поскольку он должен распределять первичный поток заявок не только по видам отказов, но и по дежурному персоналу различных зон МФК, регулируя тем самым вторичный поток заявок [9].
Третий вариант предполагает организацию диспетчерских пунктов для каждой функциональной зоны с независимым дежурным персоналом. Для данного варианта характерны наиболее высокие затраты на содержание персонала и дополнительное оборудование автоматизированных диспетчерских пунктов, но при этом он имеет самый высокий уровень надежности за счет полного резервирования. В этом случае может быть обеспечено наиболее четкое функционирование диспетчерской службы вследствие выравнивания первичного и вторичного потоков заявок.
Качество диспетчеризации, и следовательно, особенности ее организации определяются, во-первых, возможностями восприятия диспетчерского персонала первичного потока заявок, во-вторых, перераспределением вторичного потока заявок по рабочим разных специальностей. Проведенные исследования по систематизации и анализу информации из журналов заявок объектов различного функционального назначения: больницы, гостиницы, жилого и административно-офисного здания — показали, что значительной разницы в процентном соотношении отказов по видам инженерных систем в разных функциональных зонах не наблюдается, поскольку их величина зависит, в первую очередь, от срока службы, качества и количества элементов (рис. 2).
Следовательно, каналы обслуживания могут быть идентичными по составу специализированных бригад, а количество рабочих разных специальностей кратно объему обслуживания.
Интенсивность поступления заявок в течение суток наоборот имеет прямую зависимость от назначения объекта недвижимости. Так, для апартаментов характерны два периода максимального числа заявок — с 9 до 12 ч и с 17 до 18 ч, в то время как, например, для офисов — с 11 до 17 ч, что в дальнейшем позволит оптимизировать работу диспетчеров путем выравнивания их нагрузки (рис. 3).
Отопление Водоснабжение Каната паши Рис. 2. Количество выполняемых заявок по инженерному оборудованию объектов недвижимости различного функционального назначения
Рис. 3. Распределение поступающих заявок по инженерному оборудованию объектов недвижимости различного функционального назначения в течение суток
Дальнейшие исследования направлены на оценку целесообразности организации одного или нескольких диспетчерских пунктов с учетом всех эксплуатационных затрат [10], определение эффективности создания независимых аварийных бригад, устраняющих неисправности каждого компонента МФК или единой диспетчерской службы с обоснованием вариантов синхронизации деятельности между источниками отказов и каналами обслуживания.
Библиографический список
1. Модели и подходы к управлению девелоперскими проектами / Е.А. Гусакова, Е.Н. Куликова, А.З. Ефименко, В.Ф. Касьянов // Вестник МГСУ 2012. № 12. С. 253—259.
2. Пантюшин В., Шкарпетина М. Перспективы девелопмента МФК в Украине // Malls все о торговой недвижимости. Режим доступа: http://www.malls.ua/content/ articles/index.php?article=450. Дата обращения: 17.06.13.
3. Многофункциональные комплексы Москвы // Информационный портал В2В Аутсорсинг. Режим доступа: http://www.b2bos.ru/article/456. Дата обращения: 18.06.13.
4. Дементьева М.Е., Вишневецкий А.Д. Особенности управления и эксплуатации многофункциональными комплексами // Строительство — формирование среды жизнедеятельности : XV Междунар. межвуз. конф. студентов, магистрантов, аспирантов и молодых ученых, 25—27 апреля 2012 г. М. : МГСУ 2012. С. 746—748.
5. Калинин В.М. Оценка безотказности и прогнозирование долговечности // Водоочистка. Водоподготовка. Водоснабжение. 2008. № 7. С. 55—58.
6. Вентцель Е.С. Исследование операций: задачи, принципы, методология. М. : Высш. образование, 2004.
7. KendallD.S. Stochastic processes occurring in the theory of queues and their analysis by the method of the embedded markov chain. The Annals of Mathematical Statistics. 1953, vol. 24, no. 3, pp. 338—354. D0I:10.2307/2236285.
8. Endsley M.R., English T.M., Sundararajan M. The Modeling of Expertise: the Use of Situation Models for Knowledge Engineering // International Journal of Cognitive Ergonomics. 1997, no. 1(2), рр. 119—136.
9. He L., Jin H., Chen Y., Han Z. Optimal scheduling of aperiodic jobs on cluster // Lecture Notes in Computer Science. 2001, vol. 2150, 764 p. DOI: 10.1007/3-540-44681-8_108.
10. ДементьеваМ.Е. Обеспечение качества эксплуатации объектов недвижимости // Социальные и экономические проблемы градостроительства и архитектуры : VIII Междунар. и Х Всеросс. науч.-прак. конф., 19—21 апреля 2011 г. М. : МГСУ, 2011. С. 108—113.
Поступила в редакцию в июне 2013 г.
Об авторах: Дементьева Марина Евгеньевна — кандидат технических наук, доцент, доцент кафедры технической эксплуатации зданий, Московский государственный строительный университет (ФГБОУ ВПО «МГСУ»), 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26, 8(499)-183-38-92, 7dem@mail.ru;
Вишневецкий Александр Дмитриевич — магистрант кафедры технической эксплуатации зданий, инженер, Московский государственный строительный университет (ФГБОУ ВПО «МГСУ»), 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26, trigandamorr@mail.ru.
Для цитирования: ДементьеваМ.Е., ВишневецкийА.Д. Анализ различных схем диспетчеризации многофункциональных комплексов // Вестник МГСУ. 2014. № 2. С. 203—209.
M.E. Dement'eva, A.D. Vishnevetskiy
ANALYSIS OF DIFFERENT SCHEMES OF DISPATCHING IN MIXED-USE COMPLEXES
At present time a lot of multi-functional centers are being built. Their safe operation depends on the quality of the dispatch service. In the article were considered various organization scheme the dispatch service as a queuing system. All the service facilities in the first variant are united. That facilitates reliability management, but increases the time of works execution. There is the general dispatching center in the second version, but the performers of the work are distributed by zones of a multifunctional complex. In such organization of a dispatching service the dispatcher must have a very high qualification. In the third version there are independent dispatching centers and the performers for each zone of a multifunctional complex. Independent service facilities increase the reliability because of complete redundancy. But thus the operating costs considerably increase. Engineering equipment damage was analyzed depending on functional purpose. The authors present the mathematical model of efficiency complex index of the dispatch service. The influence of the nature of damage was established as random factors of the time and cost needed for the damage elimination. It is possible to calculate the efficiency indicator of dispatching service by solving a two-criteria task in the conditions of uncertainty and risk. The first criterion is the execution time of the call. It depends on the type of damage and efficiency of dispatching service employees. The second criterion is the costs of the organization of dispatching service work. The main objective is the determination of ponderability of each criterion. Their importance can be set by the expert assessments method of the poll results of the consumers and also by opinions of service professionals. Further researches will include the assessment of organization expediency of one or several dispatch centers taking into account all the costs on the work organization.
Key words: dispatch station, mixed-use complex, claim's flow, service facilities,
dispatch management.
References
1. Gusakova E.A., Kulikova E.N., Efimenko A.Z., Kas'yanov V.F. Modeli i podkhody k upravleniyu developerskimi proektami [Models of and Approaches to Management of Real Estate Development Projects]. Vestnik MGSU [Proceedings of Moscow State University of Civil Engineering]. 2012, no. 12, pp. 253—259.
2. Pantyushin V., Shkarpetina M. Perspektivy developmenta MFK v Ukraine [Prospects of Development of MUC in Ukraine]. Malls vse o torgovoy nedvizhimosti [Malls All about Retail Property]. Available at: http://www.malls.ua/content/articles/index.php?article=450. Date of access: 17.06.13.
3. Mnogofunktsional'nye kompleksy Moskvy [Mixed-use Complexes of Moscow]. Infor-matsionnyy portal V2V Autsorsing [Information Portal V2V Outsourcing]. Available at: http:// www.b2bos.ru/article/456. Date of access: 18.06.13.
4. Dement'eva M.E., Vishnevetskiy A.D. Osobennosti upravleniya i ekspluatatsii mnogofunktsional'nymi kompleksami [Features of Management and Exploitation of Multifunctional Complexes]. Stroitel'stvo — formirovanie sredy zhiznedeyatel'nosti: 15 Mezhdunarodna-ya mezhvuzovskaya konferentsiya studentov, magistrantov, aspirantov i molodykh uchenykh, 25—27 aprelya 2012 g. [15th International Interuniversity Conference for Students, Master Degree Students, Postgraduate Students and Young Scientists «Construction — Forming Living Environment». 25—27 April 2012]. Moscow, MGSU Publ., 2012, pp. 746—748.
5. Kalinin V.M. Otsenka bezotkaznosti i prognozirovanie dolgovechnosti [Reliability Evaluation and Durability Prediction]. Vodoochistka. Vodopodgotovka. Vodosnabzhenie [Water Purification. Water Treatment. Water Supply]. 2008, no. 7, pp. 55—58.
6. Venttsel' E.S. Issledovanie operatsiy: zadachi, printsipy, metodologiya [Operations Research: Objectives, Principles, Methodology]. Moscow, Vysshee obrazovanie Publ., 2004.
7. Kendall D.S. Stochastic Processes Occurring in the Theory of Queues and Their Analysis by the Method of the Embedded Markov Chain. The Annals of Mathematical Statistics. 1953, vol. 24, no. 3, pp. 338—354. DOI:10.2307/2236285.
8. Endsley M.R., English T.M., Sundararajan M. The Modeling of Expertise: the Use of Situation Models for Knowledge Engineering. International Journal of Cognitive Ergonomics. 1997, no. 1(2), pp. 119—136.
9. He L., Jin H., Chen Y., Han Z. Optimal Scheduling of Aperiodic Jobs on Cluster. Lecture Notes in Computer Science. 2001, vol. 2150, 764 p. DOI: 10.1007/3-540-44681-8_108.
10. Dement'eva M.E. Obespechenie kachestva ekspluatatsii ob"ektov nedvizhimosti [Improving the Service Quality of Real Property]. Sotsial'nye i ekonomicheskie problemy gradostroitel'stva i arkhitektury: 8 Mezhdunarodnaya i 10 Vserossiyskaya nauchno-prak-ticheskaya konferentsiya, 19—21 aprelya 2011 g. [8th International and 10th Russian Scientific and Practical Conference «Social and Economic Problems of Town Planning and Architecture». 19—21 April 2011]. Moscow, MGSU Publ., 2011, pp. 108—113.
About the authors: Dement'eva Marina Evgen'evna — Candidate of Technical Sciences, Associate Professor, Department of Technical Operation of Buildings, engineer, Moscow State University of Civil Engineering (MGSU), 26 Yaroslavskoe shosse, Moscow, 129337, Russian Federation; +7 (499) 183-38-92; 7dem@mail.ru;
Vishnevetskiy Aleksandr Dmitrievich — Master degree student, engineer, Moscow State University of Civil Engineering (MGSU), 26 Yaroslavskoe shosse, Moscow, 129337, Russian Federation; trigandamorr@mail.ru.
For citation: Dement'eva M.E., Vishnevetskiy A.D. Analiz razlichnykh skhem dispetcher-izatsii mnogofunktsional'nykh kompleksov [Analysis of Different Schemes of Dispatching in Mixed-use Complexes]. Vestnik MGSU [Proceedings of Moscow State University of Civil Engineering]. 2014, no. 2, pp. 203—209.
