CC BY
22
© 2014 г. П. В. Седаев
анализ проблем введения налога на недвижимость
и пути их решения
Седаев Павел Валерьевич - доцент кафедры налогов и налогообложения Приволжского института повышения квалификации ФНС России, канд. филос. наук
(E-mail: nalogi@nalogprof.ru)
В 2015 году в Российской Федерации (далее - РФ) планируется введение налога на недвижимость, который будет полностью зачисляться в местные бюджеты. Предполагается, что данный налог будет заменять два действующих сегодня налога, а именно: налог на имущество физических лиц и земельный налог.
Цели нового налога абсолютно очевидны: создание реальной базы для формирования достаточного уровня местных бюджетов и бюджетов муниципальных образований. В условиях экономической нестабильности и увеличения социальной нагрузки на региональные и местные бюджеты новый налог призван существенно повысить доходную часть муниципальных бюджетов. Кроме этого, налог на недвижимость предполагает создание более справедливой системы налогообложения имущества путем выравнивания налоговой нагрузки на разные слои населения, при которой малоимущие граждане смогут платить меньше или будут освобождены от налога.
Необходимо сразу же отметить, что введение данного налога откладывалось уже несколько лет, что свидетельствует о сложностях, с которыми придется столкнуться при его применении. Данная статья посвящена анализу тех проблем, с которыми неизбежно придется столкнуться как налоговым органам, так и налогоплательщикам.
Основной проблемой технического характера, несомненно, будет являться проблема расчета налоговой базы. Дело в том, что налогооблагаемой базой по новому налогу предполагается определить кадастровую стоимость недвижимости. Данная стоимость будет приближена к рыночной. На сегодняшний день кадастровая стоимость в качестве налогооблагаемой базы применяется только по земельному налогу1. При этом администрирование земельного налога позволило выявить ряд проблем, с которыми придется столкнуться при переходе к новому налогу.
По мнению автора, основная трудность заключается в том, что в России до сих пор не создана единая база кадастра жилой и нежилой недвижимости с указанием ее стоимости. Более того, нет четкой методики определения налогооблагаемой базы, что приводит к постоянным судам, которые в основном принимают решения не в пользу налогового органа. Как уже говорилось выше, сегодня базой для земельного налога является кадастровая стоимость участка. Однако различные изменения на участке не влияют на его кадастровую стоимость.
Не меньше вопросов вызывает и само понятие кадастровой стоимости. Данное понятие можно определить следующим образом: кадастровая стоимость объекта недвижимости -это расчетная величина, отражающая представление о ценности объекта недвижимости при существующем его использовании. Уже из самого определения становится ясно, что кадастровая стоимость не является рыночной, так как не формируется сама по себе в результате поведения рынка, а устанавливается различными расчетными моделями и регламентируется правилами.
1 Налоговый кодекс Российской Федерации. Части первая от 31 июля 1998 года № 146-ФЗ и вторая от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ (в ред. от 21.07.2014). Ст. 390.
Поэтому говорить о том, что кадастровая и рыночная стоимости совпадают, нельзя. Так, в ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная и кадастровая стоимости фигурировали как два не связанных между собой определения. Закон об оценочной деятельности, согласно которому должна определяться рыночная стоимость имущества, также не связывает между собой эти два понятия.
Лишь в п. 10 федерального стандарта оценки (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)») есть пояснение о том, что «при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки»2.
Согласно стандарту по массовой оценке стоимости недвижимого имущества, «массовая оценка представляет собой процесс определения стоимости группы единиц недвижимого имущества по состоянию на конкретную дату с использованием общих данных, стандартизированных методов и статистического тестирования»3. Похожее определение содержится в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)»: «...под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке»4. Из этих определений следует: четкого ответа на вопросы о том, что такое кадастровая стоимость и насколько она приближена к рыночной, нет.
Еще одной проблемой введения налога на недвижимость, исходя из расчета кадастровой стоимости, является увеличение налогового бремени для налогоплательщиков. По некоторым данным, налогооблагаемая база (а следовательно, и сумма налога) будет увеличена в несколько раз. Следовательно, появятся несогласные с расчетом, что приведет к оспариванию кадастровой стоимости. Понятно, что на сегодняшний день практики оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в России еще нет, поэтому было бы закономерным обратиться к практике оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Согласно п. 12 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», установлено, что споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.
К сожалению, на сегодняшний день четкий и понятный механизм оспаривания результатов кадастровой оценки недвижимости не выработан. Поэтому на начальном этапе введения налога на недвижимость, скорее всего, мы можем столкнуться с огромным количеством судебных дел. Сейчас оспариванием результатов кадастровой оценки занимаются в основном крупные землевладельцы и застройщики, однако в ближайшее время к ним могут присоединиться и ТСЖ, садовые общества и частные лица.
Поэтому, вводя в действие налог на недвижимость, необходимо предусмотреть возможные механизмы оспаривания налогоплательщиком результатов оценки кадастровой стоимости недвижимости в РФ.
Еще одной проблемой, которая также не может быть решена в самые ближайшие сроки, является отсутствие на сегодняшний день качественного электронного документооборота между всеми участниками процесса налогового администрирования.
2 Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (с изм. и доп. от 22.10.2010). [Электронный ресурс]: Система ГАРАНТ: URL: http://base.garant.ru/191704/#ixzz3EiYqwHn7.
3 Стандарт по массовой оценке стоимости недвижимого имущества. Standard on mass appraisal of real property. Международное общество налоговых оценщиков (МОНО). [Электронный ресурс]: URL: www.iaao.org.
4 Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.12.2010 № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)».
Дело в том, что органы, проводящие регистрацию недвижимости и земельных участков, в соответствии со ст. 85 Налогового кодекса Российской Федерации должны обеспечить передачу в налоговый орган сведений о всех фактах владения, наличии прав и т.д. Причем информация должна быть актуальной и достоверной. Однако, как показывает практика, несмотря на утверждение единых форматов передачи данных, имеются случаи потери данных при расчете, обработке сведений и идентификации объектов. Поступающая в налоговый орган информация противоречит информации об имуществе и его владельцах в сведениях, полученных из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), федерального государственного кадастра недвижимости (ГКН) и баз данных бюро технической инвентаризации (БТИ).
К сожалению, следует констатировать, что и в самих налоговых органах также существуют проблемы, которые необходимо решать в самом ближайшем будущем: отсутствие единого адресного пространства; множественность информационных ресурсов ФНС России, содержащих сведения об объектах имущества и налогоплательщиках; несогласованность данных, содержащихся в информационных ресурсах ФНС России.
Ожидаемое введение нового налога на сегодняшний день вызывает вопросы, в целом связанные с поиском путей устранения недостатков, присущих отечественной системе имущественных налогов. Для решения указанных проблем прежде всего следует изменить порядок формирования и учета недвижимости и практику налогового администрирования.
Качественное администрирование является достаточно дорогим и сложным. Для правильного исчисления налога необходимо собирать, обрабатывать и периодически актуализировать значительный объем информации. Процедуры оценки недвижимости требуют как адекватного нормативного обеспечения, так и высокой квалификации занимающихся оценкой специалистов.
Таким образом, для введения в России налога на недвижимость необходимо провести следующие мероприятия:
• завершить работу, связанную с реализацией положений существующего земельного законодательства (разграничение прав собственности на землю, межевание земель, оформление прав на землю и т.д.);
• принять законодательство, связанное с кадастром недвижимости, формированием и регистрацией прав на единые объекты недвижимости;
• создать единый реестр недвижимости;
• разработать методику массовой оценки объектов недвижимого имущества и механизм обжалования (в том числе досудебного) результатов оценки;
• обеспечить взаимодействие между налоговыми органами, а также органами, ведущими кадастровый и технический учет недвижимого имущества, и органами, занимающимися государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней.
Учитывая, что платежи по налогу на недвижимость должны стать основными в доходной части местных бюджетов, в процессе работы над методикой оценки объектов недвижимости представляется целесообразным снять фактор неопределенности в сфере налогообложения недвижимости, а также предусмотреть большую дифференциацию параметров по данному налогу за счет расширения количества интервалов оценки стоимости имущества, увеличения количества критериев дифференциации объектов недвижимости с учетом типа жилья и целей его использования, установления повышенных в разы ставок налога по объектам недвижимости, не являющимся единственными для налогоплательщиков, а также введения гибкой системы льгот.
Можно согласиться с точкой зрения, что налог на имущество должен вводиться по регионам в зависимости от степени их подготовленности, то есть создания единой оценочной базы или, другими словами, определения кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, расположенных на их территории5.
Во всем мире высокие налоги на недвижимость играют роль основного препятствия для спекуляций с жильем, то есть служат тем фактором, благодаря которому средства, необходимые для содержания недвижимости, высоки. Следовательно, нецелесообразно покупать жилье, не преследуя разумных целей. Именно по этой причине во многих странах мира жилье дешевле,
5 Пошморга Т. Налог на недвижимость в РФ. Проблемы и перспективы. [Электронный ресурс]: Недвижимость и цены. - 24.01.2011. - URL: http://realty.dmir.ru/interviews/29432/.
чем в России, хотя уровень жизни, зарплата и цены на товары в целом там могут быть выше. В этом и состоит серьезный перекос отечественного рынка недвижимости по отношению к мировым стандартам, делающий жилье в России недоступным для основной массы населения6.
Безусловно, минусом будет являться и то, что от введения нового налога выиграют арендодатели квартир, которые будут вынуждены включать сумму налога в стоимость арендной платы.
Возможным негативным последствием от принятия налога на недвижимость будут являться неизбежные рыночные колебания стоимости жилья, из-за которых в один и тот же налоговый период недвижимость может стоить и, соответственно, оцениваться по-разному. При рыночной оценке необходимо учитывать и фактор завышенных расходов на строительство жилья в силу коррупционных факторов. Не меньше вопросов возникает и в связи со стоимостью квадратного метра жилья в зависимости от местоположения не только отдельно взятой улицы или дома, но даже и конкретной квартиры.
Необходимо учитывать компетентность и независимость оценщиков недвижимости, которые могут искусственно завышать цены на недвижимое имущество по просьбе властей. Намеренное завышение будет приводить к оспариванию результатов оценки, за что несогласные граждане будут вынуждены оплачивать дополнительные расходы в суде7.
При установлении льгот по новому налогу необходимо учесть фактор, который позволит избежать обеспеченным гражданам уплату налога путем регистрации своего имущества на третьих лиц. Данный прием практикуется состоятельными гражданами и в настоящее время.
В целом введение налога на недвижимость сократит число имущественных налогов, упростит процедуру их исчисления, улучшит администрирование и сократит расходы на него. Введение налога на недвижимость позволит наполнить местные бюджеты и сделает прозрачнее расходование средств от налоговых поступлений.
Библиографический список
1. Налоговый кодекс Российской Федерации. Части первая от 31 июля 1998 года № 146-ФЗ и вторая от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ (в ред. от 21.07.2014). Ст. 390.
2. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (с изм. и доп. от 22.10.2010).[Электронный ресурс]: Система ГАРАНТ: URL: http://base.garant.ru/191704/#ixzz3EiYqwHn7.
3. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.12. 2010 № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)».
4. Стандарт по массовой оценке стоимости недвижимого имущества. Standard on mass appraisal of real property. Международное общество налоговых оценщиков (МОНО). [Электронный ресурс]: URL: www.iaao.org.
5. Королев О. Налог на недвижимость: возможные негативные и позитивные последствия принятия. [Электронный ресурс]: RealtyPress.ru. - 07.02.2011. URL: http://www.realtypress. ru/article/article_1232.html.
6. Пошморга Т. Налог на недвижимость в РФ. Проблемы и перспективы. [Электронный ресурс]: Недвижимость и цены. - 24.01.2011. - URL: http://realty.dmir.ru/interviews/29432/.
7. Рыночный налог на недвижимость сделает жилье доступным. Он поспособствует возвращению на рынок придержанного жилья. [Электронный ресурс]: Изида. URL: http:// www.izida-tlt.ru/news/analitika-i-prognozy.
6 Рыночный налог на недвижимость сделает жилье доступным. Он поспособствует возвращению на рынок придержанного жилья [Электронный ресурс]: Изида. URL: http://www.izida-tlt.ru/news/analitika-i-prognozy.
7 Королев О. Налог на недвижимость: возможные негативные и позитивные последствия принятия. [Электронный ресурс]: RealtyPress.ru. - 07.02.2011. URL: http://www.realtypress.ru/artide/artide_1232.htmL
