Анализ применения технологической схемы выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в Томской области

Кадетова Татьяна Александровна

УДК 332.34:711.144

DOI: 10.33764/2618-981Х-2019-3-2-90-98

АНАЛИЗ ПРИМЕНЕНИЯ ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ СХЕМЫ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ В ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

Татьяна Александровна Кадетова

Национальный исследовательский Томский политехнический университет, 634050, Россия, г. Томск, пр. Ленина, 30, аспирант отделения геологии инженерной школы природных ресурсов, тел.: (923)433-46-34, e-mail: K.Tanyana@mail.ru

Цель исследования - анализ применения технологической схемы выполненных работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Томской области. В работе использованы методы теоретического анализа изучения и обобщения, а также иные общепринятые аналитические методы. В настоящей статье представлен сравнительный анализ технологических схем выполнения работ по государственной кадастровой оценке, утвержденных в 2007 и 2017 году. Проанализирован опыт применения схемы выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в Томской области 2014 года и выявлены неточности применения математического аппарата в процессе отбора и анализа ценообразующих факторов. Сформированы предложения по доработке методики кадастровой оценки в части применения корреляционно-регрессионного анализа, для повышения эффективности и точности расчета кадастровой стоимости.

Ключевые слова: кадастровая оценка, земли населённых пунктов, методика оценки, критерии, факторы.

ANALYSIS OF THE APPLICATION OF THE TECHNOLOGICAL SCHEME OF PERFORMANCE OF WORKS ON THE STATE CADASTRAL ESTIMATION OF HOMES OF HUMAN SETTLEMENTS IN THE TOMSK REGION

Tatyana A. Kadetova

National Research Tomsk Polytechnic University, 30, Lenin Prospect St., Tomsk, 634050, Russia, Ph. D. Student, Department of Geology, School of Engineering, Natural Resources, phone: (923)433-46-34, e-mail: K.Tanyana@mail.ru

This article presents an analysis of the application of the technological scheme of work on the state cadastral valuation of land settlements in the Tomsk region. The purpose of the study - an analysis of the application of the technological scheme of work performed on the state cadastral valuation of land settlements of the Tomsk region. In this paper, we studied the results of the cadastral assessment for the Tomsk region in 2014 and identified the main shortcomings of the existing methodology, in terms of the use of the mathematical apparatus in the process of analyzing pricing factors and their selection. Proposals for finalizing the new methodology for cadastral valuation in terms of the use of correlation and regression analysis were made to improve the efficiency and accuracy of the calculation of the cadastral value of real estate objects.

Key words: cadastral valuation, land settlements, valuation methodology, criteria, factors.

Введение

Основой современных методов государственного экономического управления земельными ресурсами в условиях формирования и функционирования рыночного производства является система платежей за землю. Она реализуется в первую очередь в виде налогов, обеспечивающих формирование бюджетов разных уровней.

Работы по государственной кадастровой оценке впервые были начаты в России в 1999 году, когда были внедрены экономические методы управления земельными ресурсами для целей повышения эффективности использования земель [15]. Результатом работ, по государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, являются удельные показатели кадастровой стоимости земель (УПКС) в разрезе кадастровых кварталов по видам разрешенного использования. В процессе развития применяемой методики объектами кадастровой оценки земель населенных пунктов в РФ стали не кадастровые кварталы, а земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет [5-8]. В расчетах по определению УПКС стали применяться методы статистического моделирования. Для повышения эффективности проведения процедур по ГКО и создания условий для дальнейшего развития рынка недвижимости в 2017 году правительством РФ был принят федеральный закон [10,12], который закрепил правила проведения государственной кадастровой оценки недвижимости и установил единый методологический подход для определения ее кадастровой стоимости. В исследовании был проведен сравнительный анализ технологических схем выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель вновь принятой методики (2017 г.) [12] и методики по которой был проведен предыдущий тур кадастровой оценки (2007 г.) [9,11]. Результаты анализа представлены в табл. 1.

Новая технологическая схема определения УПКС земель населенных пунктов так же, как и методика 2007 года предусматривает проведение анализа рыночной информации о сделках в отношении земельных участков и построение регрессионных моделей таких как линейная (аддитивная), мультипликативная и экспоненциальная. В технических рекомендациях к методике 2007 года были установлены критерии определения значимости коэффициентов корреляции, определяющие взаимосвязь кадастровой стоимости с ценообразующими факторами, а также критерии отбора качественных моделей расчета кадастровой стоимости. Новая же методика не содержит критерии значимости и качества коэффициентов отбора [17,19]. Еще одним отличием методик является перечень показателей оценки качества статистических моделей.

Для оценки произошедших изменений в настоящем исследовании был проведен анализ применения технологической схемы выполненных работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Томской области, проводившиеся в соответствии с методикой 2007 года [14].

Таблица 1

Сравнительный анализ технологической схемы методик 2007 и 2017 гг.

Этапы построения статистических моделей расчета КС Методика кадастровой оценки земель населенных пунктов 2007 года Методика кадастровой оценки 2017 года

Выбор факторов стоимости Формула расчета коэффициентов корреляции факторов стоимости с рыночными стоимостями Отсутствует

Критерии отбора факторов путем расчета коэффициента значимости Отсутствует

Построение моделей расчета Линейная (аддитивная)

Мультипликативная -

Мультипликативная степенная

Экспоненциальная

Предусматривает формирование обучающей и контрольной выборки Не предусматривает

Анализ качества статистических моделей Значение Г - критерия Фишера

Коэффициент детерминации, Я

Средняя относительная погрешность Средняя ошибка аппроксимации

Среднеквадратичная ошибка оценки (стандартное отклонение) 1 - критерий Стьюдента

Результаты

Последний тур земельно-оценочных работы по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Томской области проводился в 2014 году в 16 муниципальных районах, 4 городских округах, 3 городских и 118 сельских поселениях [13]. Количество земельных участков в составе земель населенных пунктов, подлежащих государственной кадастровой оценке земель на территории Томской области с указанием их суммарных площадей наглядно представлено на рисунке (рис. 1).

В представленном графике видно, что наибольшее количество земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке земель, относится к Томскому району. А в Колпашевском районе суммарная площадь оцениваемых земельных участков максимальная по области.

Анализируя данные распределения оцениваемых земельных участков по группам видов разрешенного использования, в разрезе муниципальных районов Томской области было установлено, что самыми значительными по количеству земельных участков были группы видов, связанных с размещением на земельных участках объектов недвижимости (рис. 2).

Рис. 1. Количество земельных участков в составе земель населенных пунктов Томской области, с указанием их суммарных площадей

Рис. 2. Административно-территориальное деление Томской области с указанием процентной составляющей, выбранных видов разрешенного использования (ВРИ)

Поэтому для дальнейшего исследования была выбрана группа вида разрешенного использования № 2 (ВРИ-2) - земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройкой, представленной индивидуальными жилыми домами.

Действующая методика на момент определения кадастровой стоимости предусматривала применение метода корреляционно-регрессионного анализа [20]. Корреляционно-регрессионный анализ предполагает выбор в качестве факторов стоимости для построения моделей тех факторов, которые в основном формируют стоимость земельных участков группы [1-4,18]. Данный метод включает в себя корреляционный и регрессионный анализ. Корреляционный анализ представляет собой количественный метод определения тесноты и направления взаимосвязи между выборочными переменными величинами. Регрессионный анализ представляет собой количественный метод определения вида математической функции в причинно-следственной зависимости между переменными величинами.

Анализируя этапы проведенных земельно-оценочных работ в отношении земельных участков предназначенных для размещения индивидуальных жилых домов были проанализированы отобранные оценщиками ценообразующие факторы, значения коэффициентов корреляции и критерии их значимости во всех муниципальных районах Томской области и сведены в табл. 1. Выбор наиболее качественной модели производился путем сравнения значения критерия оценки с максимальным/минимальным из полученных, т.е. чем отличие меньше, тем качество модели выше.

Таблица 2

Определение факторов стоимости по критериям для выбранных видов

разрешенного использования

ВРИ Факторы стоимости Выбранные факторы Коэффициент допустимое значение КЗ

корреляции значимости

1-МЖС Расстояние объекта до центра населенного пункта (для городских населенных пунктов) да 0,46 0,58 более 0,2-0,3

Расстояние от населенного пункта до центра субъекта да 0,79 1,00 более 0,2-0,3