CC BY
199
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка
Н.С. Шадрина, к.э.н., доцент. Я.Г. Петухова,
Московский институт бухгалтерского учета и аудита
В статье рассматривается анализ вариантов наиболее эффективного использования земельного участка как свободного, так и с имеющимися улучшениями.
Для всех видов недвижимости существует вариант оптимального использовании земельного участка как свободного и вариант оптимального использования земельного участка с существующими улучшениями. Исходя из этого, необходимо рассматривать два варианта:
• анализ земельного участка как свободного;
• анализ земельного участка с существующими улучшениями.
Понятие -Наилучшее и наиболее эффективное использование- подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых. финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость.
Анализ наилучшего использования состоит в проверке соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:
• быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должны попадать под действие правовых ограничений;
• быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу:
• быть финансово целесообразным, i.e. использование должно обеспечивать доход, равный или больший но сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
• быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых обоснована экономически или при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.
Объектом анализа является земельный участок площадью 33 ООО кв. м. относящийся к категории земель поселений, расположенный в одном из городов Московской области, принадлежащий на праве собственности Российской Федерации и разрешенное использование которого определено — «под строительство межотраслевого научно-информационного центра (МНИЦ)».
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободною
В результате анализа необходимо выяснить, при каком варианте использования земельный участок как условно свободный будет иметь максимальную (рыночную) стоимость. Поскольку рассматриваемый земельный участок расположен в городе, рыночная стоимость его как свободного будет определяться разрешенным использованием под различные варианты застройки. Исходя из общей градостроительной ситуации, планов администрации города о необходимости реконструкции незавершенного строительством комплекса МНИЦ, ближайшего окружения объекта оценки и перспектив по застройке земельных участков окружения. полагается возможным рассматривать земельный участок, предоставленный под строительство МНИЦ. с иными видами разрешенного использования, которые:
• учитывают текущее состояние объекта оценки:
• являются с точки зрения общей градостроительной ситуации вероятными;
• относятся к экономически состоятельным (виды коммерческого использования объекта оценки);
• в рамках которых земельный участок приобретает максимальную стоимость (принцип наиболее эффективного использования земельного участка).
Таблица 1
Расчет плотности застройки земельных участков
№ и/и Наименование пока su-геля/ Расположение земельною v чаетка относительно оцениваемо! о Оцениваемый Вое 1 очный Северный Северо-восточный Примечание
1 Площадь земельного участка, кв. м. 33000 37110 17771 36035 Из проекта
2 Площадь застройки. КВ.М. 10700 6042 4671 7221 Из проекта
3 Общая площадь зда-ння (для соседних участков при застройке 9-ти этажным жилым зданием), кв.м. 25000 49763 38459 59484
4 Общая площадь здания (для соседних участков при застройке участка 10-ти этажным жилым зданием), кв.м. 55292 42732 66093
5 Плотность застройки земельного участка для 9-ти этажного здания 1.34 2.16 1.65 (3)/(1)
6 Плотность застройки земельного участка для 10-ги этажного здания 1.49 2.4 1.83 <4).'( 1)
7 Плотность зас тройки средняя 0,804 1.42 2,28 1.74 <(5)(6))/2
Потенциал земельного участка по расположению на нем многоэтажных зданий можно определить но такому градостроительному параметру, как плотность застройки, отношение общей площади (S J здания к площади
чп siУ
земельного участка (S ).
Для оцениваемого земельного участка. на котором планировалось возвести комплекс зданий МНИЦ. плотность застройки составила 0.801:
26 530 кв. м : 33 ООО кв. м = 0.80 ».
Материалы, содержащиеся в проекте строительства МНИЦ, а также данные по площадям соседних земельных участков и площадям застройки жилых зданий, проектируемых к строительству на соседних с оцениваемым земельных участках, рассчитаны с использованием программы AutoCAD и проанализированы.
Из анализа уже застроенного 9—10 этажными жилыми домами земельного участка, расположенного восточнее оцениваемого, можно сделать вывод о величине его плотности застройки.
В ходе анализа предполагается, что на соседних с застроенным земельных участках будут построены жилые 9-10-
№1, 2008
этажные дома. За основу физических и экономических характеристик при анализе приняты данные по характеристикам 10-этажного 78-квартирного дома, приведенные в Региональном справочнике стоимости РСС-2006.
Общая плоишь здания рассчитывается от площади застройки ) по формуле:
^„,/14
(^„„/14/3,5 1)х х(14 0.6|хЛ',„, X 0.15 -0,6
где 1ч — усредненная ширина типового панельного жилого лома по внешнему размеру, в метрах;
5 /14 — расчетная шина жило
мстр 1
го дома, исходя из измеренной площади застройки;
0,6 — усредненная по современным проектам жилых домов толщина двух наружных стен здания в метрах;
3.5 — усредненная по современным проектам жилых домов ширина комнат в жилом здании в метрах;
0,15 — усредненная по современным проектам жилых домов толщина капитальных перегородок в жилом здании в метрах:
Л' — количество этажей в здании.
Э1Л
Расчеты по указанным параметрам приведены в табл. 1.
Из приведенных расчетов по плотности заст ройки можно сделать вывод, что по сравнению с плотностью застройки земельных участков окружения, потенциал оцениваемого земельного участка используется не в полной мере.
Рыночная стоимость расположенного в городе земельного участка проявляется через улучшения, созданные на этом земельном участке, с которыми можно совершать сделки. Это различные виды коммерческого использования объектов недвижимости. К таким видам следует отнести застройку земельного участка зданиями: торгового, офисного назначения: зданием гостиницы, зданием склада, жилым зданием. предназначенным для решения образовательных задач на коммерческой основе.
Торговые комплексы, имеющие площадь застройки в несколько тысяч квадратных метров, имеются в городах Подмосковья: Балашихе, Подольске. Железнодорожном. Одинцово. Все перечисленные города имеют численность па-селения более 100 тыс. человек. Такие комплексы располагаются, как правило. в непосредственной близости от оживленных автомобильных магистралей федерального значения (Москва-Нижний Новгород в городе Балашихе. Москва-Минск в городе Одинцово). а также в районах массового скопления народа: вблизи железнодорожных станций (г. Железнодорожный). Целесообразность строительства такого комплекса в городе с населением 60 тыс. человек вызывает сомнение. Кроме того, расположение комплекса не благоприятствует высокому уровню товарооборота. Земельный участок расположен на окраине города, основное автомобильное движение в южном направлении сосредоточено по новому Симферопольскому шоссе, проходящему в стороне от города, интенсивность пешеходных потоков не высокая. Поэтому использование земельного участка под строительство объекта торгового назначения, на наш взгляд, нецелесообразно.
Земельный участок расположен на окраине города. Олпой стороной он
обращен к старому Симферопольскому шоссе, за которым с 500 метрах от земельного участка устроено полотно железной дороги Курского направления. Окружающая застройка — преимущественно жилая. Потенциал земельного участка позволяет построить на нем здание обшей площадью 25 ООО кв. м (проект) и более (по сопоставлению с плотностью застройки земельных участков окружения). Создание на земельном участке офисного комплекса площадью 25 ООО кв. м или более того с учетом расположения земельного участка, как удаленного от центра, расположенного вне деловой части города, представляется недостаточно оправданным. Такой вариант использования земельного участка также вызывает сомнения по такому параметру, как возможность заполнения такого большого количества офисных площадей арендаторами в условиях небольшого города. На основании этих положений создание на рассматриваемом земельном участке офис-но-делового центра из рассмотрения мы исключили.
Использование земельного участка под строительство гостиницы также вызывает сомнения в плане достижения ею планируемого уровня доходности. Объектов, интересных с точки зрения развития туризма, в городе нет. Использование гостиницы для расположения в ней путешествующих на юг и обратно автомобилистов представляется сомнительным по тем же причинам, что и для объекта торговли. Основной источник автомобилистов — город Москва — расположен на удалении всего 2 км (до МКАД). Земельный участок находится в стороне от дороги, по которой перемешается основной поток потенциальных клиентов. Строительство гостиницы на 400 мест, запланированное в рамках проекта застройки земельного участка, было предусмотрено в рамках отдельной целевой программы межотраслевой подготовки и повышения квалификации специалистов, рассчитано на численность инженерно-технических работников оборонных отраслей промышленности всего Советского Союза и предпринималось не с коммерческими целями. Таким образом. использование земельного участ-
ка для размещения на нем гостинично-го комплекса из рассмотрения можно исключить.
Практика организации в Подмосковных городах отделений и филиалов Московских учебных заведений на платной основе на примере Московского государственного университета технологии и управления и Московского государственного университета геодезии и картографии на базе колледжа технологии и управления, имеющегося в городе Железнодорожном, следует признать не совсем удачной. Квалифицированных преподавателей, позволяющих передать обучаемым знания на уровне, соответствующем программным требованиям, в подмосковных городах недостаточно. Основные научные и педагогические кадры сосредоточены в Москве. Кроме того, обучаемые. принятые на обучение в отделениях и филиалах вузов в городах Подмосковья, по уровню подготовки значительно отстают от обучаемых, принятых непосредственно в вузах на основе конкурсного отбора. Понимая это. лучшие выпускники школ и колледжей стремятся поступить в вуз на общих основаниях и получить хорошую подготовку. которая могла бы обеспечить им I! будущем соответствующую их подготовке доходность. На основании изложенного строительство специального здания под образовательное учреждение с перспективой высокой неопределенности в наполнении его достаточным количеством обучаемых и в обеспечении его подготовленным профессорско-преподавательским составом полагается проектом для города с численностью населения в 60 тыс. человек и расположенным на удалении 21 км от МКАД содержащим высокие и ничем непокрытые риски. Поэтому вариант застройки земельного участка зданием, предназначенным для решения задач образования, из рассмотрения пелесо-образно исключить.
Возможность застройки земельного участка складским комплексом исключается из рассмотрения на том основании. ч то такая застройка является резким противоречием с застройкой окружения и принятыми планами развития микрорайона.
Как уже отмечалось, в ближайшем окружении оцениваемого земельного участка преобладает многоэтажная жилая застройка. Кроме того, планом застройки Микрорайона также предусматривается возведение на соседних с оцениваемым земельных участках многоэтажных жилых зданий. Таким образом, изменение вида разрешенного использования земельного участка на вид — для многоэтажной жилой застройки — полностью согласуется с намеченными планами по застройке микрорайона Северный.
Наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка, на котором находится незавершенный строительством объект МНИЦ. является застройка его 9-Ю этажным жилым домом.
Анализ наиболее эффективного использования участка с существующими улучшениями
Определение наиболее эффективного варианта использования земельного участка с существующими улучшениями проводится с учетом положений и выводов, изложенных выше.
Исходя из истории создания на земельном участке комплекса МНИЦ. можно сделать вывод, что необходимость строительства такого объекта, планируемого как объект всесоюзного значения, отпала. Анализируя объект, незавершенный строительством, на базе вышеприведенных л критериев, можно прийти к следующим выводам.
Законодательное разрешенное использование. Земельный участок относится к категории земель поселений. Разрешенное использование — для строительства МНИЦ Таким образом, законодательных ограничений, которые запрещали бы использование данного земельного участка в рамках разрешенного использования. нет.
Физически возможные варианты использования. Вариант использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием физически возможен.
Финансовая целесообразность. Учитывая рыночное окружение объекта оценки и его специфическую направленность. заложенную в замысле на
строительство и проектирование', дальнейшее строительст во объекта в рамках разрешенного использования следует признать нецелесообразным.
Варианты использования, приносящие прибыль, обеспечивающие максимальную доходность и наивысшую стоимосп». Для определения рыночной стоимости земельного участка при наличии на нем объекта, незавершенного строительством, необходимо рассмотреть два варианта его использования.
Вариант первый. Созданные на земельном участке улучшения рассматриваются применительно к их возможному будущему коммерческому ис-
пользованию: сдаче в аренду иди продаже. При этом могут рассматриваться варианты использования созданных на земельном участке улучшений по предназначению, отличному ог первоначально планируемого. Каждый вариант использования проверяется на соответствие изложенным выше критериям, в том числе на финансовую осуществимость их реконструкции.
Вариант второй. Земельный участок рассматривается как свободный. а созданные на нем улучшения при условии, когда они не удовлетворяют хотя бы одному из перечисленных выше критериев, рассматриваются как обременения земельного участка и подлежат сносу.
Источники информации
1. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации- N° 135-Ф3 от 29 июля 199« г.
2. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности-, утвержденные Постановлением Правительства РФ N° 519 от 6 июля 2001 г.
3. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. Пособие для студентов вузов. Обучающихся по специальностям экономики и управления: иод ред. В.А. Швандара. — 2-е изд., прераю. и доп.-М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. — 4б.к.
4. Есипов В.Р.. Маховикова Г.А.. Терехова В.15. Оценка бизнеса. 2-е изд.-СПб.: Питер. 2006.- 464 с. (Серия -Учебное пособие-).
5. Опенка бизнеса: Учебник-Иод редакцией А.Г. Грязновой. М.Л.Федотовой.- 2-е изд., перераб. и доп.- М.: Финансы и статистика, 2006.- 736с.
6. Наназашвили ИХ. Литовшенко В.А. Опенка недвижимости: Учебное пособие — М.: Архитектура -С. 2005. — 200с.
№1, 2008 ££
