CC BY
231
превышать экономическую прибыль всей организации. Оставшийся неразмещенным капитал не является избыточным, а выполняет функцию резерва против положительных корреляций в рентабельности между отдельными направлениями деятельности [6]. Теоретически это может привести к такой ситуации, когда все подразделения смогут обеспечить положительную экономическую прибыль на размещенный предельный капитал, в то
время как банк в целом будет иметь нулевую или даже отрицательную экономическую прибыль.
Используя для анализа перечисленные методы можно получить необходимое представление о том, в какой области следует дальше двигаться руководству банка для достижения поставленных целей. Какие направления следует стремительно развивать дальше, а какие заменить или снизить их объем.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРА
1. Касимов Ю.Ф. Основы теории оптимального портфеля. М.: Филинъ, 1998. 143 с.
2. Лобанов А.А. Энциклопедия финансового риск-менеджмента. М.: 2003. 880 с.
3. Первозванский А.А., Первозванская Т.Н. Финансовый рынок: расчет и риск. М.: ИНФА-М, 2000. 192 с.
4. Уотшем Т. Дж., Паррамоу К. Количественные
методы в финансах. Уч. Пос. для ВУЗов. М.: ЮНИТИ, 1999. 527 с.
5. Фишберн П. Теория полезности для принятия решений. М.: Наука, 1998. 352 с.
6. Фрост С.М. Настольная книга банковского ана-литика//Деньги, риски и профессиональные приемы, 2006. 643 с.
Медведовская Ю.М. Анализ конкурентных сил на рынке недвижимости
Рыночные преобразования экономики страны затронули практически все сферы жизнедеятельности. В настоящее время одной из главных задач социально-экономического развития, поставленных правительством на ближайшие годы, является задача формирования рынка доступного жилья. Рынок недвижимости является одним из важнейших секторов экономики, его состояние оказывает влияние на все хозяйственные и социальные процессы, протекающие как в целом по России, так и на уровне отдельных регионов.
Основной объект недвижимости - земля - имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным условием проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.
При этом проблемы развития конкурентоспособности, формирования конкурентных преимуществ - одни из основных в странах с
рыночной экономикой. Конкуренция не только стимулирует развитие рынков, но и способствует улучшению качества жизни населения, а поэтому играет не только огромную экономическую, но и социальную роль. Дисбаланс спроса и предложения на рынке недвижимости, а также кризис экономической системы - все это обусловливает особую актуальность проблем конкуренции на этом рынке.
Целью данного анализа является оценка конкурентных сил на рынке недвижимости и выявление возможностей достижения конкурентных преимуществ компаний на данном рынке.
М. Портер, основатель теории конкурентоспособности, подчеркивает, что для понимания природы конкурентоспособности основной точкой отсчета следует считать отрасль, то есть группу конкурентов, производящих товары и услуги и непосредственно соперничающих между собой [1]. В своей монографии "Международная конкуренция" он отмечает, что на практике границы между отраслями всегда весьма расплывчаты. А природа конкуренции и источники конкурентных преимуществ существенно варьируются в пределах общих отраслей. Поэтому, в первую очередь, важно охарактеризовать понятие исследуемого рынка недвижимости.
Понятие "рынок недвижимости" в российском законодательстве юридически не закреплено, поэтому ниже приведенные определения сформировано на основе изучения и развития подходов, принятых в мировой практике. В работе А.Г. Грязновой в связи с отсутствием на рынке определенного места купли-продажи, его понятие трактуется как купля-продажа различных объектов недвижимости [2]. Ю.В. Пашкус под рынком недвижимости понимает экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней [3]. В.И. Ресин определяет рынок недвижимости как совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений [4]. Все эти определения, несомненно, отражают природу рынка. Однако до недавнего времени особенностями российского рынка недвижимости являлось превышение спроса над предложением и я связи с этим неоправданно высокий уровень цен [5]. Поэтому автор настоящей статьи предлагает, вслед за Ю.В. Пашкусом, в определении рынка делать акцент на взаимодействии спроса и предложения и их воздействие на цены.
Данное исследование рассматривает первичный рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга в сегменте массового спроса, а также жилья повышенной комфортности. Сегменты загородного и элитного жилья, по мнению, большинства специалистов, являются отдельными отраслями. Причинами этого являются, в первую очередь, недостаточная насыщенность их рынков, а во-вторых, рынки загородного и элитного жилья имеют каждый свою, отличную от массового жилья, целевую группу потребителей, и соответственно, свои пути достижения конкурентных преимуществ.
Охарактеризуем особенности рынка недвижимости как отдельной отрасли предпринимательства. Большинство авторов трудов, посвященных экономике недвижимости, среди которых наиболее известны Е.И. Тарасевич, А.Н. Асаул, В.А. Горемыкин, отмечают среди особенностей данного рынка неравномерность денежных потоков, дифференциацию налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав [5], жесткую регламентацию оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. Кроме того, все специалисты подтверждают важнейшее влияние
географического фактора на данный рынок. В связи с этим стоит рассмотреть особенности рынка недвижимости через призму условий его функционирования в Санкт-Петербурге.
Табл. 1 построена на основании общих особенностей рынков недвижимости, подчеркнутых в труде А.Н. Асаула и А.Н. Карасева [6]. Попытаемся раскрыть данные особенности в современных условиях функционирования рынка недвижимости Петербурга.
Как известно, рынок считается высоко ликвидным при наличии на нем большого количества регулярно совершаемых сделок. Ввиду специфики недвижимости как дорогостоящего товара, сделки действительно совершаются намного реже, по сравнению с другими товарами, что характерно для многих предметов роскоши. Однако в последние 5 лет на рынке Санкт-Петербурга наблюдается тенденция покупки недвижимости с целью инвестирования средств [5]. В связи с этим платежеспособный спрос до кризиса не уступал предложению, а сделки до сих пор совершаются достаточно регулярно в пределах возможностей данного рынка. Поэтому рынок недвижимости Петербурга в общем можно назвать относительно высоко ликвидным.
Цикличный характер присущ экономике в целом и всем ее отраслям. Однако, по мнению А.Н. Асаула, циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике. Данная ситуация может быть проиллюстрирована кризисами 1993 и 1998 годов, а также нынешним кризисом.
Не смотря на прогнозы об отмене лицензионной деятельности для Петербургских строительных компаний и о перспективе саморегулирования отрасли, такая тенденция, как регулирующее государственное воздействие на отрасль не только сохраняется, но и усиливается. Отказ от прямого выделения участков под застройку и проведение открытых аукционов, с одной стороны, либерализовали земельный рынок, формально уровняв всех застройщиков. Однако, программа администрации по "сокращению объёмов уплотнительной застройки" и выставление на торги тендеров в сотни гектаров фактически устраняют с рынка мелкие и средние компании.
Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок, действительно высоки. По оценкам экспертов,
Таблица 1
Особенности рынков недвижимости и их специфика на рынке Санкт-Петербурга
Особенность рынка Характеристика Наличие на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга
1 2 3
1. Низкая ликвидность Отсутствие регулярного совершения сделок в большом количестве Характерна, но лишь в сравнении с рынками других товаров. В отличие от типичных рынков недвижимости ликвидность довольно высока.
2. Цикличный характер Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике Данная цикличность характерна для рынка недвижимости в Санкт-Петербурге и Москве. Падение спроса на недвижимость во 2 квартале 2008 года предшествовало кризису экономики в целом.
3. Высокая степень регулирующего государственного воздействия Участие государства на рынке существенно, оно проявляется в тендерной политике и ценах. Участие государства на рынке недвижимости Петербурга не явно, но присутствует. Доля этого участия растет с каждым годом.
4. Высокие транзак-ционные издержки В связи с наличием имущественных отношений высок уровень расходов, связанных с заключением и оформлением сделок, лицензий, обеспечением прав, юридической защиты, преодолением барьеров входа на рынок. В настоящий момент транзакционные издержки для коммерческой недвижимости составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой - могут достигать 10% от цены [5]. Тем не менее большинство компаний имеют собственную сбытовую структуру, что снижает уровень этих издержек
5. Ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости Характерно для большинства рынков недвижимости, отражает олигополис-тический характер рынка. Соответствует ситуации на рынке Петербурга, причем доля покупателей среди населения очень мала из-за высокого уровня цен.
6. Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем Индивидуализированность и отсутствие взаимозаменяемость спроса объясняется высоким уровнем цен на объекты недвижимости и доходов потенциальных покупателей Такие факторы, как разница в доходах населения и небывало высокий уровень цен на недвижимость в России проявляются выше, чем в других странах Европы.
в Санкт-Петербурге они составляют 5-7% от цены объекта. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика, расходы на ее содержание снижаются до 2-3% [5]. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья Петербурга и желанием компаний-застройщиков иметь собственную сбытовую структуру.
В связи с высокой стоимостью объектов недвижимости, количество покупателей недвижимости действительно ограничено. По этим же причинам ограничен вход на данный рынок, что объясняет и ограниченность числа продавцов. Специфика российского рынка состоит в том, что доля покупателей недвижимости среди населения чрезвычайно
мала в связи с низким уровнем доходов большей части населения. При этом число сделок с одними и теми же участниками может быть достаточно велико. Действительно, по данным НАФИ за 2006 год, лишь 2 % граждан РФ прибегли к ипотеке [7]. А доля квартир, покупаемых с целью инвестирования средств, до 2008 года была высока, ее пик пришелся на 2004 год. По данным агентства недвижимости "Домострой" для таких покупок составляла 25% [5].
Как отмечает А.Н. Асаул, спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса, как и предложения на
объекты недвижимости во многом определяется географическим и историческим факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости. Ввиду того, что основными покупателями недвижимости является высокодоходный сегмент рынка, требования к объектам недвижимости еще более индивидуальны, а спрос не всегда взаимозаменяем.
Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики.
На основании найденных характеристик рынка можно описать и охарактеризовать расстановку конкурентных сил на рынке недвижимости. Наиболее известной и широко используемой моделью оценки привлекательности отрасли является модель пяти сил конкуренции Портера [1]. В модели Портера предполагается, что существует пять основных сил, которые формируют структуру отрасли: интенсивность соперничества среди конкурентов, находящихся внутри отрасли, угроза со стороны потенциально-возможных конкурентов, которые находятся вне отрасли, но собираются туда войти, угроза со стороны товаров заменителей, переговорная сила покупателей и переговорная сила поставщиков. Эти пять сил определяют границы цен, издержек, инвестиционных требований, которые являются основными факторами для определения прибыльности отрасли в долгосрочном периоде, и, следовательно, для привлекательности отрасли.
На рис. 1 представлена модель расстановки конкурентных сил на рынке недвижимости на основании модели Портера. Как уже отмечалось, рынок обладает многими специфическими чертами. В связи с этими влияние некоторых конкурентных сил на нем практически отсутствует, а некоторые наоборот представляют реальную угрозу.
Одной из таких угроз является увеличение продавцов на рынке жилья в связи с высокой доходностью рынка и спровоцированное с том числе влиянием государства. По большей части влияние государства является косвенным, но именно эти косвенные методы и определяют развитие строительной отрасли в Санкт-Петербурге.
Одной из важнейших конкурентных сил на большинстве рынков являются поставщики. Однако на рынке недвижимости их влияние на конкурентную борьбу минимально. Во-первых, собственно поставщиком объектов недвижимости являются компании - застройщики и они же выполняют сбытовые функции. Поэтому данная конкурентная сила полностью нивелируется на
данном рынке. Что же касается поставщиков строительных материалов, то и их влияние на конкурентную борьбу незначительно. Огромные инвестиции в отрасль, а кроме того, высокая рыночная стоимость объектов недвижимости дает возможность застройщикам диктовать свои условия поставщикам. Некоторые компании, такие как ЛЭК и Ленспецсму, приобретают заводы строительных материалов [8].
Что касается такой конкурентной силы, как покупатели, их влияние на цены на недвижимость ограничено. По данным анализа развития рынка, проведенного руководством кафедры экономики СПбГАСУ, коэффициент альтернативы, то есть соотношение между количеством выставляемых на продажу квартир и количеством возникающих вследствие этого заявок на покупку жилья, в последние годы всегда больше 1 [5]. В связи с финансовым кризисом, на данный момент данный коэффициент меньше 1, но цены, несмотря на некоторое падение по-прежнему высоки и примерно в 4 раза превышают себестоимость строительства [9].
Как отмечалось выше, спрос на недвижимость является невзаимозаменяемым по своей сути. Собственно, объект недвижимости как товар может быть заменен с точки зрения покупателя только на недвижимость другого типа. Недвижимостью другого типа можно назвать вторичный рынок жилья, а также рынок загородной и элитной недвижимости, которые имеют другой потребительский сегмент.
Конкуренция внутри отрасли, является основной силой, которая, используя высокий покупательский спрос, стимулирует развитие рынка. Подавляющее большинство участников рынка - крупные корпорации, которые за счет высокого экономического потенциала могут формировать устойчивое предложение и еще больше стимулировать спрос. Условно, конкурентов внутри отрасли можно разделить на 3 группы. Первая группа - лидеры отрасли не только по объему введенного жилья, но и по влиянию на развитие рынка - ЛЭК и Ленспецсму, диктующие ценовую политику и политику предложения для своих последователей. Следующая группа конкурентов также занимает высокие позиции на рынке, однако значительно отстает от лидеров (от 2 до 10 % по объемам вводимого жилья). Они, как правило, копируют стратегии лидеров, но за счет большой концентрации капитала, в том числе иностранного (Лентек, RBI), занимают прочные доли на рынке и име-
Потенциальные конкуренты:
Московские, а также интернациональные компании, вытесняющие малых и средних участников рынка. Усиление роли государственного участия в этом процессе_
Поставщики:
Их роль ограничена ввиду того, что застройщики, то есть поставщики объектов недвижимости, совмещают в себе функции сбытового звена. Почти все участники рынка осуществляют всю цепочку действий по строительству и реализации объектов недвижимости, а часто и по поставке материалов, то есть являются так называемыми деве-лоперами._
Роль данной конкурентной силы не значительна
Угроза их появления высока
Конкуренция между действующими предприятиями:
Участники рынка - крупные корпорации, их конкурентоспособности полностью зависит от объемов вложенного капитала. Лидеры рынка - Лэк и ЛенСпецСму (более 10% доли рынка каждая) Среднее положение: Квартира.ру, Гатчинский ДСК, Лентек, Ленст-ройтрест, Строительный трест, Элис, Петротрест, Стройиндустрия-Н, Северный город, Петербургская, Недвижимость, Возрождение (от 2 до 10% доли рынка) Остальные компании - Прагма, Трест 36, М-Индустрия и др. (менее 2% рынка)
Роль данной конкурентной силы практически отсутствует
Покупатели:
Высокодоходный сегмент, а также вступающие в ипотеку сегменты со средним доходом. Их влияние на ценообразование до кризиса практически отсутствовало, цены диктовал продавец
Угроза сведена к минимуму
_I_
Товары-заменители
Спрос на недвижимость индивидуален и не взаимозаменяем. Товары-заменители объектов недвижимости отсутствуют. Альтернативой первичному рынку может быть только элитная и загородная недвижимость, но она представляет другой сегмент покупателей, и данные рынки еще недостаточно развиты.
Рис. 1. Модель расстановки конкурентных сил на рынке недвижимости Петербурга на основании классической модели М. Портера
ют сверхвысокий уровень дохода. Остальные компании, занимающие незначительные доли рынка, либо являются узкоспециализированными, например, на строительстве небольших объектов недвижимости, либо ввиду отсутствия достаточных средств, продолжают держаться
на рынке за счет заемных средств. Нельзя не отметить, что с каждым годом позиции этих компаний снижаются.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что на рынке недвижимости значение трех из пяти конкурентных сил практически несущественно. А
высокая рыночная стоимость недвижимости и небывалые до недавнего времени темпы роста цен делают рынок сверхдоходным. Это объясняет стремление крупных корпораций вступить на данный рынок.
Тем не менее, с начала 2008 года четко прослеживаются признаки кризиса рынка недвижимости. Рост цен, и без того превышающий себестоимость жилья в несколько раз, достиг своего пика и больше не может поддерживаться спросом. Вслед за падением спроса начали падать объемы предложения. Это падение еще более проявилось осенью 2008 года из-за кризиса экономической системы. Сильней всего на период ноября 2008 года кризис ударил по ипотеке, выросли процентные ставки
и условия выдачи заемных средств, количество сделок резко уменьшилось.
Учитывая все этих факторы, а также снижение цен на строительные материалы, которое произошло в начале 2008 года, есть определенные основания прогнозировать продолжение спада цен на недвижимость на 2009 год, а также снижение доходности и даже крах части строительных компаний. В дальнейшем, учитывая цикличность развития рынка, можно спрогнозировать возрождение после кризиса и выход рынка на более зрелый этап развития, в котором значение конкурентных сил будет более весомым, тем самым сдерживая неоправданный рост цен.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Портер М. Международная конкуренция. Пер. с англ. / Под ред. и с предисловием В.Д. Щетинина. М. Международные отношения, 1993.
2. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2008.
3. Экономика и финансы недвижимости (под общ. ред. Пашкуса Ю.В.). СПб: СПбГУ, 1999.
4. Ресин В.И., Попков Ю.С. Развитие больших городов в условиях переходной экономики. Системный
подход. М: Едиториал УРСС, 2000.
5. Асаул А.Н., Ерофеев П.Ю. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2008.
6. Экономика недвижимости. Учеб. пособие / А.Н. Асаул, А. В. Карасев. М.: МИКХиС, 2001.
7. nacfin.ru.
8. aup.ru.
9. Коммерсант, 2008, № 60.
