CC BY
3
УДК 338.49
АНАЛИЗ ИЗМЕНЕНИЙ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО
ЖИЛЬЯ В 2019 ГОДУ
М. А. Дроздов Научный руководитель - С. И. Сенашов
Сибирский государственный университет науки и технологий имени академика М. Ф. Решетнева
Российская Федерация, 660037, г. Красноярск, просп. им. газеты «Красноярский рабочий», 31
E-mail: misha_drozdov95@mail.ru, sen@sibsau.ru
В рамках проведенного исследования были проанализированы и описаны ключевые изменения в ипотечном кредитовании на конец 2019 года. Рассмотрены изменения законодательства Российской Федерации в сфере строительства жилья; изменения размера средней ставки по кредитам для застройщиков при переходе на проектное финансирование.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, ипотечные программы, вторичное жилье, новостройки.
ANALYSIS OF CHANGES IN THE FIELD OF CONSTRUCTION OF MULTIAPARTMENT HOUSING IN 2019
M. A. Drozdov Scientific supervisor - S. I. Senashov
Reshetnev Siberian State University of Science and Technology 31, Krasnoyarskii rabochii prospekt, Krasnoyarsk, 660037, Russian Federation E-mail: misha_drozdov95@mail.ru, sen@sibsau.ru
As part of the study, key changes in mortgage lending at the end of 2019 were analyzed and described. Changes in the legislation of the Russian Federation in the field of housing construction are considered; changes in the average interest rate on loans for developers when switching to project financing.
Keywords: mortgage lending, mortgage programs, secondary housing, new buildings.
Строительство является ключевой фондообразующей отраслью, оказывающей существенное влияние на экономику страны и рост благосостояния граждан и ее хозяйствующих субъектов. Однако кризисные условия последних лет не могли не отразиться на деятельности данной отрасли. В связи с этим анализ существующей ситуации в строительной отрасли, в том числе в сфере строительства жилья, является актуальным.
В 2019 году произошли изменения в законе №214-ФЗ, регулирующем сферу строительства жилья [1], согласно которым с 1 июля 2019 г. дольщики перечисляют деньги не на счета строительных организаций, а на эскроу-счета в уполномоченных банках. Данная мера призвана защитить дольщиков от действий недобросовестных застройщиков или банкротства предприятий. При этом банк одновременно выступает гарантом сохранности денег дольщиков и кредитором застройщика.
Открывать эскроу-счета в банках обязаны не все застройщики. Правительство и Министерство строительства РФ определили перечень организаций, которые имеют право
Секция «Информационно-экономические системы»
работать по старой схеме. Продолжить свою деятельность с привлечением средств дольщиков смогут предприятия, проекты которых построены как минимум на 30%, при этом по договорам долевого участия должно быть реализовано не менее 10% жилого фонда.
При готовности объектов не менее чем на 15% строительство по старой схеме могут продолжить организации:
- возводящие инфраструктурные объекты по заказу властей с последующей передачей их в муниципальную собственность;
- участвующие в реализации социально значимых программ комплексного освоения территорий;
- занимающиеся сносом ветхого жилья и строительством новых жилых комплексов в рамках программы реновации.
Минимальная степень готовности объекта, установленная для компаний, входящих в перечень системообразующих предприятий России, а также для организаций, находящихся на стадии завершения строительства проблемных жилых комплексов, составляет всего 6%.
Изменения законодательства в сфере строительства жилья были необходимы, так как с каждым годом вопросы о проблеме обманутых дольщиков становились все актуальнее. Ярким примером проблемы обманутых дольщиков может быть ситуация, возникшая в г. Красноярске в 2018 году, когда один из старейших застройщиков города, был признан банкротом. В результате сложившейся ситуации пострадали более 1500 красноярцев. Для разрешения возникшей ситуации, 15 ноября 2019 года на Наблюдательном совете Фонда защиты прав дольщиков было принято решение о восстановлении прав дольщиков путем выплаты компенсаций. Размер выплаты установлен индивидуально для каждого дольщика. В целом направленная сумма составила 2,8 млрд рублей и была сформирована за счет компенсационного фонда [2].
Стоит отметить, что еще до момента реализации новой системы расчетов между застройщиками и дольщиками с использованием эскроу-счетов, ситуация на рынке строительства была непростой.
Согласно отчету Рейтингового агентства строительного комплекса (PACK), 133 строительные компании за период с 1.01. по 10.09.2019 г. были признаны банкротами. Всего по статистике ЕИЖС на октябрь 2019 года индустриальное жилье возводило 3878 юридических лиц, но по данным Единого реестра застройщиков их фактически число застройщиков - 3191. Доля банкротов на рынке застройщиков жилья достигла 17%, «предбанкротов» - 15%, проблемных компаний в целом 32% [3].
Самые существенные и самые противоречивые изменения на рынке недвижимости коснулись ипотеки. В начале 2019 года ипотечная ставка продолжила расти. Но затем, достигнув в марте значения в 10,8% на новостройки, она начала снижаться, даже не дождавшись пересмотра ключевой ставки Центрабанком. решения ЦБ РФ усилили эту тенденцию, и к концу ноября 2019 года средневзвешенная ипотечная ставка по стране составила 9,4%. ЦБ снизил ключевую ставку 4 раза за последние полгода в целом на 1 процентный пункт. Банки делали это по-разному — кто-то однократно сразу сильно понизил ставку, другие же ступенчато двигались вслед за Центральным Банком РФ. Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина предположила дальнейшее снижение до 7-8% в перспективе ближайших нескольких лет.
Также в 2019 году Центральный банк РФ несколько раз снижал ключевую ставку, которая к декабрю достигла 6,25 %, что, конечно, отразилось и на рынке недвижимости. Предыдущая ключевая ставка Банка России составляла 6,5 %. Ведущие банки страны стали снижать ипотечные ставки вслед за ЦБ. Так, в РФ средняя одобренная ипотечная ставка в декабре на вторичное жилье - 9,5%, на загородную недвижимость - 10,3%.
В Красноярске в 2019 году самые низкие ставки по ипотеке действовали в нескольких кредитных организациях: банк «Открытие» - 8 % (ипотека «Новостройки»), банк ВТБ -
8,8 % (ипотека «Новостройки») и др. Средняя ставка по ипотеке сейчас - 9 %. Также были зафиксированы льготные ставки от 5 % [4].
Хороший выбор ипотечных программ и очередное снижение ставок положительно сказались на и так уже активном рынке недвижимости Красноярска. Горожане активно интересовались ипотечными программами, что говорит о стабильном спросе на вторичную недвижимость и новостройки.
Стоимость недвижимости в Красноярске продолжила в этом году свой рост. И в среднем на вторичном рынке недвижимости рост к декабрю составил 9,8 %, что в рублях составило с 61409 руб. на 67436 руб. за квадрат. На рынке новостроек цена за квадрат также выросла: январь 2019 года - 52214 руб., декабрь 2019 года — 53522руб. за квадрат.
Наиболее популярными районам продажи стали, Солонцы, Емельяново и Покровка. Больше всего 1-комн. квартир в 2019 г. продавалось в районе Солнечный со средней стоимостью кв.м. 50512 руб. Среди 2-х и 3-х комнатных максимальное предложение находится в микрорайоне Взлетка, со средней ценой 69093 руб. за кв.м. в двухкомнатной квартире и 70476 руб. за кв.м. в трёхкомнатной квартире.
Делая вывод, стоит отметить, что обеспечить максимально выгодную покупку многоквартирного жилья в любой период времени - задача специалистов по недвижимости и аналитиков. Если прогнозы экспертов в отношении снижения ключевой ставки оправдаются, то оно приведет к очередному нарушению баланса на рынке недвижимости между спросом и предложением, что естественным образом вновь скажется на цене. Можно уверенно предположить, что в 2020 году покупателей будет больше, так как ипотечная ставка и новые предложения от банков привлекают все больше людей.
Ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется под влиянием многих факторов и может по-разному отражаться на том или ином сегменте рынка. В Красноярске активно ведется большая работа по созданию комфортной, безопасной и экологичной среды для жизни граждан, чему способствовало проведение Всемирной зимней универсиады. Решается ряд проблем: расселение аварийного и ветхого жилья, реформы ЖКХ и программы поддержки обманутых дольщиков. Поэтому анализ изменений, происходящих в строительной сфере, необходим для получения информации об актуальных проблемах строительной отрасли, её недостатках и дальнейших тенденциях развития.
Библиографические ссылки
1. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 6.03.2020)
2. В Красноярске более 1400 дольщиков CK «Реставрация» записались на получение компенсации [Электронный ресурс]. URL: http://www.krskstate.rU/press/news/0/news/94646 (дата обращения 6.03.2020)
3. 133 строительные компании были признаны в 2019 году банкротами // Новостной портал. [Электронный ресурс]. URL: https://news.rambler.ru/other/42889730-133-stroitelnye-kompanii-byli-priznany-v-2019-godu-bankrotami/?updated (дата обращения 6.03.2020)
4. Россия в цифрах [Электронный ресурс] // Федеральная служба государственной статистики. URL: https://www.gks.ru/folder/210/document/12993 (дата обращения 6.03.2020)
© Дроздов М. А., 2020
