CC BY
40
Анализ инвестиционной составляющей аукционных предложений по созданию кемпинга в прибрежной зоне Краснодарского края. Analysis of the investment component of auction proposals for the establishment of camping in the coastal zone of the Krasnodar Territory.
Артемьев А.А., Джанджугазова Е.А.
A. Artemiev, E. Dzhandzhugazova
Статья посвящена актуальной проблеме инвестирования в объекты туристской инфраструктуры на территории Краснодарского края с целью создания кемпингов как специально оборудованных зон отдыха в прибрежной зоне. Авторами проанализированы предложения по продаже земельных участков и объектов недвижимости в прибрежной полосе Краснодарского края для дальнейшего инвестирования в их развитие, определены основные критерии отбора предложений, а также на основе выделенных критериев представлены лотовые предложения, отвечающие требованиям инвестиционного проекта -создание кемпинга в прибрежной зоне Краснодарского края. На основании проведенного исследования определены направления по совершенствованию подхода к представлению аукционных предложений по продаже муниципального имущества и их последующей реализации.
The article considers the urgent problem of investing in the objects of tourist infrastructure on the territory of the Krasnodar Territory in order to create campsites as specially equipped recreation areas in the coastal zone. The authors analyzed proposals for the land and real estate sale in the coastal zone of the Krasnodar Territory for further investment in its development, identified the main criteria for selection of proposals, and, on the basis of the selected criteria, represented a lot of proposals that meet the requirements of the investment project - the creation of a camping in the coastal zone of the Krasnodar Territory . Based on the conducted research, the directions for improving the approach to the
submission of auction proposals for the sale of municipal property and their subsequent implementation have been determined.
Ключевые слова: туристско-рекреационный комплекс, автотуризм, туристско-рекреационный комплекс, кемпинг, аукционные предложения, инвестиционный проект.
Key words: tourist and recreational complex, caravanning, tourist and recreational complex, camping, auction offers, investment project.
Введение
В настоящее время сфера туризма и рекреации стабильно развивается, оказывая позитивное влияние на развитие других отраслей, генерирует потребительский спрос и конкурентоспособное предложение на товары и услуги [4,5]. В этой связи регионы, обладающие ценными природными туристско-рекреационными ресурсами становятся особенно привлекательными для вложения средств в туристскую инфраструктуру. Краснодарский край, на территории которого сосредоточены такие курорты как Сочи, Анапа, Геленджик и др. является важной точкой притяжения для инвестиций. Особенно высоко оцениваются инвестиционные перспективы г.Сочи после проведения Олимпиады -2014, которая в целом повысила туристскую привлекательность Краснодарского края [6].
Удобное географическое расположение, транспортная доступность внутри региона и по отношению к крупным городам России - все эти факторы способствуют развитию, в том числе и автомобильного туризма (автотуризма). В нормативно-правовой базе Российской Федерации, а именно, в Федеральной целевой программе «Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации (2011-2018 годы)» определены перспективы развития территориальных туристско-рекреационных комплексов, которые будут созданы на территории РФ до 2018 года. [1]
«Туристско-рекреационный комплекс» - это совокупность организаций, функционирующих на определенной территории, обладающей туристско-рекреационными ресурсами и соответствующей инфраструктурой [2, с.6].
На сегодняшний день в рамках Федеральной целевой программы (ФЦП) в Краснодарском крае осуществляется государственная поддержка по созданию следующих проектов:
• туристско-рекреационный кластер «Абрау-Утриш» (предусмотрено создание 1,7 тыс. дополнительных рабочих мест,увеличение туристских потоков на 53,6 тыс. туристов в год);
• автотуристский комплекс «Можжевеловая роща» (предусмотрено создание110 рабочих мест, увеличение туристских поток на 7,3 тыс. туристов в год).
К структуру туристско-рекреационного комплекса входят и объекты, обеспечивающие функционирование автотуризма: кемпинги, кемпинг-стоянки, инфраструктурные объекты (дороги, тепло-водо-электро коммуникации), парковки легкового автотранспорта. Все эти объекты могут быть дополнены: предприятиями питания (кафе, закусочные, вендинговые аппараты); предприятиями автомобильных услуг (автомойки, автосервисы); предприятиями по оказанию услуг аренды, ремонта велосипедов.
«Кемпинг» - это место для автотуристов с выделенной территорией, оборудованной местами стоянки с подводом электричества, местами для залива воды и слива отходов, стационарными туалетами и душевыми, а также местами для палаток или домиками легкого типа (бунгало). Кемпинг может также включать инфраструктуру сферы обслуживания, например, магазины, кафе, аквапарки» [8, с.2].
Развитие автотуристических комплексов в Краснодарском крае способствует созданию дополнительных кемпингов и другой инфраструктуры автотуризма, что, несомненно, требует поиска наиболее экономически привлекательных предложений по продаже недвижимого имущества, которое может быть перепрофилировано в кемпинги. В данной
статье проводятся исследования позволяющие оценить имеющееся предложение объектов недвижимости с целью определения инвестиционно привлекательных. В этой связи определяется генеральная совокупная выборка объектов, выборочная совокупность, проводится опрос целевой аудитории, систематизируются и представляются результаты исследования.
с целью инвестирования в создание кемпинга в статье рассматриваются такие вид исследований как: генеральная совокупная выборка, выборочная совокупность, опрос целевой аудитории. Далее приведены результаты данных исследований.
Проведение исследования: формирование генеральной совокупной выборки
Для отбора предложений отвечающим требованиям создания кемпинга были рассмотрены предложения, размещенные на аукционных площадках по продаже государственной или муниципальной собственности. Тенденция современных аукционов по продаже государственного и муниципального недвижимого имущества такова, что большая часть тендеров проводится в электронном виде. Это гарантирует проверку объектов недвижимости на предмет юридической чистоты сделки.
Аукционы - это отличный способ приобрести понравившееся недвижимое имущество на выгодных условиях. Российские правоведы в своих исследованиях указывают на особую значимость земельных участков как объектов гражданского права. Так, Геворкян Т.В. в своей статье указывает, что процедура продажи земельных участков, находящихся в публичной собственности, может осуществляться в единственной форме торгов - аукциона либо соответственно без его проведения в исключительных случаях.
Продажа участков, находящихся в публичной собственности, по общему правилу должна осуществляться на торгах в форме аукционов, проводимых, как правило, в электронной форме [7].
Практическая значимость торгов объясняется их состязательным характером, позволяющим с помощью заранее установленных критериев
выявить из числа потенциальных участников наиболее выгодного контрагента. Характерная для данного способа договора конкуренция позволяет заключить сделку на максимально выгодных для сторон условиях [3, с.240].
При анализе предложений по инвестированию в создание кемпинга в прибрежной полосе Краснодарского края были рассмотрены варианты продажи земельных участков и объектов недвижимости на следующих электронных площадках по продаже недвижимости:
- сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов, www.torgi.gov.ru [10];
- сайт Федерального агентство по управлению государственным имуществом, www.rosim.ru [11];
- система электронных торгов ОАО «Российский аукционный дом» www.auction-house[9].
Изучив предложения этих сайтов, была составлена генеральная совокупная выборка.
Данная выборка включила в себя:
1. Предложения по продаже объектов (базы отдыха, гостиницы, пансионаты, объекты инфраструктуры, право распоряжения земельным участком);
2. Аналогичные предложения пункту 1, но с правом покупки земельного участка;
3. Предложения о купле-продажи акций (в состав лота входит движимое и недвижимое имущество, персонал, право распоряжения земельным участком).
В объем выборки вошли 458 предложений.
Выборочная совокупность Для отбора выборочной совокупности был использован метод - опрос целевой аудитории. Опрос был размещен на сайте социальной сети«ВКонтакте» —http:77m.vk.com.
Опрос был размещен в группе «Автотуристы-дикари», данная группа объединяет автотуристов. Пример и вопросы опроса представлены на рисунке 1.
Страница
Автотуристы "дикари" (палаточни..
21 окт 2017 в 4:48
Этот опрос позволит оценить каким должен быть "Кемпинг" в Сочинском р-не
Этот опрос позволит оценить каким должен быть "Кемпинг" в Сочинском р-не
Анонимный опрос 111 голосов
Без дополнительных "примочек" (кафе, магазин, бассейн).
Обязательно располагаться в шаговой доступности от береговой линии.
Иметь просторную территорию, а к морю и подъехать можно.
Близость к инфраструктуре города (достопримечательности, рестораны).
С минимальным набором удобств, но с низкой стоимостью размещения.
Иметь детскую площадку, спортивные площадки, ландшафтный дизайн.
9.1%
54.5%
0%
9.1%
27.3%
0%
Рис.1. Содержание опроса «ВКонтакте» (фрагмент).
Результаты опроса показали, что кемпинг в прибрежной полосе должен располагаться в шаговой доступности от береговой линии, - за этот критерий проголосовало 54,5% опрошенных лиц. На основании анализа предложений по продаже земельных участков и объектов недвижимости, а также с учетом критерия «месторасположение кемпинга» был сделан отбор предложений генеральной совокупности и составлена выборочная совокупность предложений по критерию - «Близость объектов к береговой линии». Выборочная совокупность представлена в таблице 1.
Таблица 1.
Выборочная совокупность предложений
Источник объявлен ия Наименование и характеристика имущества Начальн ая цена, млн. руб- Цена одного кв.м., Место нахождения имущества
Аукцион 290917/0 989019/0 1 www.torg i.gov.ru База отдыха «Тешебс», расположенная по адресу: Краснодарский край, г.Геленджик, с.Архипо-Осиповка, ул.Гоголя, 1б, в составе 30 спальных корпусов. В общей площадью 3306,1 кв.м; столовой общей площадью 1161,6 кв.м. Итого 4467,7 кв.м. 72 16 147 Краснодарск ий край, Геленджик г, Архипо-Осиповка ,ул. Гоголя, 1б
Источник объявлен ия Наименование и характеристика имущества Начальн ая цена, млн. руб. Цена одного кв.м., Место нахождения имущества
Аукцион 280617/0 138305/0 1 www.torg i.gov.ru Здание гостиницы, дом приема гостей площадью, с земельным участком площадью 3813 кв.м., кадастровый № 23:25:0302015:27, из земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования: гостиница, дом отдыха. 7,5 1 967 Краснодарск ий край, Приморско-Ахтарский р-н, Морозовски й ул, Молодежная
Аукцион 060717/0 211570/0 2, www.torg Lgov.ru База отдыха "Лесная". Земельный участок площадью 6694 квадратных метра. Чемитоквадже, ул. Магистральная, 166 32,3 4 818 Сочи г Лазаревский район, п. Чемитоквад же.
Росриэлт rosrealt.ru Агенство База отдыха в 200—х метрах от берега моря. Площадь земельного участка занимаемой базой, составляет 47 соток. Общее количество номеров — 42.Коммуникации: электричество, вода, канализация — центральные. Площадь: 1871.1 кв.м. 35 18 705 Сочи, улица Главная Лазаревский район
Росриэлт rosrealt.ru Агенство Комплекс на воде в Сочи на морском причале пос. Хоста. Номерной фонд 3540 номеров. Площадь сооружения 1056,7 м.2. Релакс-пляж- зона пляжного отдыха, примыкающая к причалу. 15 14 191 Сочи на морском причале пос. Хоста.
В данную репрезентативную выборку вошли объекты, расположенные в Краснодарском крае вблизи береговой линии, а также отобраны объекты, которые оснащены необходимой инфраструктурой для создания кемпинга (тепло-электро-водоснабжение). На основании приведенной оценки стоимости одного квадратного метра, указанного в табл. 1,можно сделать вывод, что наименьшая стоимость отмечается у предложений, размещенных на аукционной площадке сайта www.torgi.gov.ru.
К примеру, самую низкую стоимость, равную 1967 руб. за один кв. м. земельного участка с инфраструктурой (здание гостиницы, дом приема гостей, площадь земельного участка- 3813 кв.м.), имеет аукционное
предложение, размещенное на сайте www.torgi.gov.ru. Такая привлекательная цена аукционных предложений, размещенных на сайте www.torgi.gov.ru., обусловлена продажей объектов на сайте с дисконтом.
Инвестиционная привлекательность аукционных предложений Однако, даже при такой низкой аукционной стоимости объекты не продаются длительное время. Для повышения скорости продажи необходимо повысить инвестиционную привлекательность данных аукционных предложений. Этому может способствовать усовершенствование технологий продажи муниципального имущества, в частности его промоушен -размещение презентации, представляющей аукционное предложение в виде инвестиционного проекта. В инвестиционном проекте будет отражена возможность модернизации или усовершенствования данной территории.
К примеру, на информационном сайте http://www.auction-house.ru представлена информация о продаже готовых инвестиционных предложений. Предлагается к продаже земельный участок, расположенный в Краснодарском крае, Темрюкский р-н, в границах поселка Кучугуры. Площадь участка 1 683 517 кв. м (168,3 га), стоимость 620 млн.руб. Стоимость одной сотки земли составляет 37 тыс.руб. Данное инвестиционное предложение представлено с использованием видеопрезентации и адаптировано на потребности целевой аудитории. В данном случае речь идет о создании первого и единственного в России молодежного развлекательного центра PortOle.
При этом к продаже предлагается 100% уставного капитала ООО «РеалКом Портал», которому принадлежит земельный участок, предназначенный для реализации инвестиционного проекта по созданию летнего молодежного курортно-рекреационного комплекса PortOle, а также соответствующая проектная и иная документация. Проект предполагает создание масштабного комплекса недвижимости туристско-развлекательного назначения, совмещенного с парком летнего отдыха на морском побережье для возрастной аудитории 18+.
При этом необходимо отметить, что данная территория на этапе продажи инвестиционного предложения не имеет освоенной инфраструктуры, но даже при таком существенном минусе привлекательность объекта компенсируется наглядной презентацией и зрелищным видео. Ниже представлены фрагменты презентации комплекса PortOle.
rflii all !' - ^ I
'//ж
Презентации инвестиционного предложения (1)
Авторы презентации рассмотрели представленный на продажу земельный участок достаточно большой территории 168,3 га. под оптимальный, по их мнению, инвестиционный проект по созданию молодежного центра. На Рис.2,3 представлены фрагменты презентации, на которых видно территориальное зонирование пространства в 168,3 га. Создан компьютерный макет, который показывает создание зон отдыха, спорта, питания, размещения гостей, досуга.
Фрагмент территориального зонирования пространства (2)
Рассмотрим инвестиционные предложения из табл. 1 для создания кемпинга. Выбранный участок с минимальной стоимостью 1967 руб. за 1 кв.м. может быть использован под кемпинг, но предложение со стоимостью 4818 руб. за 1 кв.м. более эффективно использовать под кемпинг. Данный вывод можно сделать на основании соответствия площади необходимой для размещения в кемпинге с наивысшей категорией. Проведен сравнительный анализ двух предложений с минимальной стоимостью из табл. 1 с учетом следующих показателей:
• соотношения площади продаваемого участка;
• возможности размещения на нем необходимого количества мест для размещения автодома;
• возможности использования под кемпинг существующей инфраструктуры объекта.
Выводы о возможном инвестировании в создание кемпинга на данных участках выглядят следующим образом:
- первое предложение со стоимостью 1967 руб. за 1 кв.м. может вместить ориентировочно 20 мест с комфортностью больше 100 кв.м., выделенных на парковку 1-го автодома, и 5 мест с комфортностью менее 100 кв.м., выделенных на парковку 1-го автодома. Итого 15 мест для размещения автодома.
- второе предложение со стоимостью 4818 руб. за 1 кв.м. может вместить ориентировочно 30 мест с комфортностью больше 100 кв.м., выделенных на парковку 1-го автодома, и 7 мест с комфортностью менее 100 кв.м., выделенных на парковку 1-го автодома. Итого 37 мест для размещения автодома.
Дополнительно у обоих вариантов возможно предусмотреть размещение объектов инфраструктуры, а именно:
• кафе на территории;
• пятая часть парковок подключена к канализационной системе;
• отапливаемые душевые, туалетные кабины, места для стирки белья, кухонный блок;
• места для очистки биотуалетов;
• электрические розетки для подключения мобильных домов (ими должно быть оборудовано не менее 60% от общего числа парковочных мест);
• закрытые помещения для отдыха.
Таким образом, оба варианта при такой инфраструктуре могут соответствовать наивысшей категории. Вышеуказанные требования к высшей категории кемпинга соответствуют европейскому стандарту правил наличия необходимой инфраструктуры и достаточной площади для размещения кемпингов. Данные требования изложены в нормативном документе Европейской федерации Кемпингов [12].
Выводы
На основании изученного спроса на размещения в кемпинге с обязательным условием соответствующим максимальной приближенности кемпинга к береговой линии и размещении максимального количества парковочных мест с обеспечением необходимой инфраструктурой, соответствующей наивысшей категории, вариант со стоимостью 4818 руб. за 1 кв.м. является наиболее привлекательным, т.к. располагается вблизи крупного города Сочи и позволяет разместить единовременно 37 автодомов.
Данное инвестиционное предложение необходимо презентовать потенциальным инвесторам с выделением таких достоинств как:
• создание на данной территории кемпинга с возможностью единовременного размещения 37 автодомов;
• получение дополнительного дохода от оказания услуг питания, сдачи в аренду мест для размещения услуг автосервиса, автомойки, вендинговыхавтоматов;
• наличие существующих коммуникаций (тепло-водо-электроснабжение) существенным условием создания кемпинга является достаточность выделенной мощности электроэнергии;
• территориальное расположение, а именно близость к городам, к автомагистралям, к береговой линии; Рассмотренный в статье подход по составлению выборочной совокупности предложений, отвечающих требованиям создания на данных территорий кемпингов или других объектов туристско-рекреационного комплекса, позволит повысить продажи муниципальных объектов. Кроме того, размещение в виде презентации готовых инвестиционных предложений повысит инвестиционную привлекательность вложения капитала в объекты туристско-рекреационного комплекса. Закономерным следствием этого станет повышение уровня доходности туристского бизнеса, создание новых рабочих мест, пополнение регионального бюджета и позитивный тренд развития курортных территорий краснодарского края.
Литература
1. Постановление Правительства РФ от 02.08.2011 N 644 "О федеральной целевой программе "Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации (2011 - 2018 годы)" (действующая редакция от 31.01.2017).
2. Артемьев А.В. Анализ развития туристско-рекреационных комплексов в Краснодарском крае / Артемьев А.В., Зайцева Н.А. // Туризм и трансграничное сотрудничество: гастрономический туризм и его роль в диверсификации экономической деятельности региона: матер. науч. конф. — Калининград, 2017. — с. 65.
3. Геворкян Т.В. Актуальные вопросы продажи с торгов земельных участков, находящихся в публичной собственности // Вопросы российского и международного права: 2016. № 8. С. 240-250.
4. Джанджугазова Е.А., Черникова Л.И., Фаизова Г.Р. Туризм и региональное развитие в условиях новых российских реалий. Москва, 2016.
5. Джанджугазова Е.А. Формирование стратегии развития туристско-рекреационного комплекса. Москва, 2004.
6. Джанджугазова Е.А. Маркетинг туристских территорий. Учебное пособие для академического бакалавриата (3-е издание), Москва.:Юрайт, 2017.
7. Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)// "Российская газета", N 211-212, 30.10.2001
8. Федеральное агентство по туризму Министерства культуры Российской Федерации: Официальный сайт [Электронный ресурс] / Автотуризм (караванинг) - новый перспективный сегмент для развития въездного и внутреннего туризма в России. - 2012. - Электрон, дан. - режим доступа: http://russiaturforum.com/upload/2012v2/smolensk/caravaning_doclad.pdf (дата обращения: 01.01.18).
9. Российский аукционный дом (РАД) — первая аукционная площадка: Официальный сайт [Электронный ресурс] / Инвестиционный проект летнего молодежного курортно-развлекательного комплекса международного класса PortOle! - 2017. - Электрон, дан. - режим доступа: http://www.auction-house.ru/catalog/portole/ (дата обращения: 01.01.18).
10. Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов: Официальный сайт [Электронный ресурс] / Поиск лотов - 2017. - Электрон, дан. - режим доступа: www.torgi.gov.ru (дата обращения: 01.01.18).
11. Официальный сайт Федерального агентство по управлению государственным имуществом: Официальный сайт [Электронный ресурс] / Сообщения об аукционах по продаже земельных участков - 2017. - Электрон, дан. - режим доступа: www.rosim.ru(дата обращения: 01.01.18).
12. European Federation of Campingsite Organizations and Holiday Park Associations (EFCO&HPA) / Practical Guide to the implementation of the EFCO-FICC Charter for the Management of External Risks on Holiday Parks, Caravan & Camping Sites. European and International Standards Monitoring. June 2017. URL: http://www.efcohpa.eu(датаобращения: 01.01.18).
