CC BY
36
Анализ иерархии ликвидности активов и выработка типовых решений операционного и стратегического управления проблемными и избыточными активами
Л.И. Сивкова директор по развитию оценочной практики ООО «АФК-Аудит» (г. Санкт-Петербург) В.В. Консетова управляющий партнер Группы компаний «АФК», генеральный директор ООО «АФК-Аудит» (г. Санкт-Петербург)
Любовь Игоревна Сивкова, [email protected]
Актуальность проблемы избыточных, непрофильных и неликвидных активов является, очевидно, наследием постперестроечного периода нашей страны. Не вдаваясь в подробности и рассматривая этот исторический отрезок исключительно через призму темы статьи, с сожалением приходится осознавать, что недостаточность финансирования, отсутствие должного внимания, заинтересованности должностных лиц, общее состояние экономики России, а также политическая ситуация в целом привели к тому, что предприятия в ряде отраслей оказались в сложной ситуации. Особенно это коснулось крупных производственных предприятий. Отсутствие должной модернизации, а порой и элементарной текущей эксплуатации, поддержания рабочего состояния активов вследствие остановки или снижения активности деятельности предприятий промышленности привело к возникновению избыточных активов, не участвующих в производственном процессе.
Крупнейшими интересантами решения вопроса неэффективности управления избыточными, непрофильными и проблемными активами, помимо собственников активов, являются банки, принявшие в качестве залога имущество, перешедшее в указанную категорию. Такие случаи нередки, что лишний раз подтверждает факт наличия в каждом банке подразделения по работе с проблемными активами. Как правило, в конечном счете реализация программы повышения эффективности (в этом контексте) сводится к проблеме взаимодействия владельца, конкурсного управляющего, банка и оценщика.
Однако в силу специфики рынка собственности в нашей стране крупнейшим собственником активов является государство. В последнее время много усилий направлено на укрепление промышленности, возрождение производства, восстановление экономики. Правительство Российской Федерации не игнорирует рассматриваемую в настоящей статье проблему. Свидетельством этого стало принятие весной 2017 года распоряжения [1], утверждающего методические рекомендации по выявлению и реализации непрофильных активов, находящихся в собственности (управлении, пользовании) государственных корпораций, государственных компаний и акционерных обществ, доля участия в уставных капиталах которых превышает 50 процентов, а также их дочерних и зависимых обществ. Оптимизация состава и структуры активов предприятий, повышение эффективности их использования, а в целом снижение издержек - основные цели, на достижение которых направлены мероприятия, предписываемые этим документом.
Этим же распоряжением руководителям высших исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации рекомендовано осуществлять регулярный контроль за исполнением предприятиями планов мероприятий по работе с непрофильными активами, при этом результаты мониторинга предписано направлять в Министерство экономического развития Российской Федерации, которое совместно с Федеральным агентством по управлению государственным имуществом и федеральными органами исполнительной власти, курирующими направление деятельности стратегических предприятий и обществ, обязано на регулярной основе осуществлять мониторинг полноты информации по результатам контроля.
Общие решения
В случае рассмотрения вопроса в разрезе деятельности промышленных предприятий в общем виде мероприятия, направленные на повышение эффективности управления избыточными, непрофильными и проблемными активами, сводятся к следующей последовательности действий:
• разделение объектов недвижимости на операционное и неоперационное имущество, работа с производственными службами с целью выявления производственных активов, определение избыточных производственных активов и потенциала высвобождения за счет оптимизации производства и распределения функций различных служб;
• классификация избыточных и неоперационных активов по типам использования, определение текущего и наиболее эффективного использования, статуса готовности использования в наилучшем использовании (достройка, межевание, перепрофилирование и т. п.);
• оценка экономической эффективности управления активами, определение принципов реализации наиболее эффективного использования, создание концепций реде-велопмента, анализ конкурентной среды и SWOT-анализ целесообразности реализации инициатив, подготовка бизнес-планов, технико-экономических обоснований и дорожных карт по реализации и управлению избыточными и непрофильными активами, формирование стратегии управления объектами недвижимости предприятия и подготовка финансового плана ее реализации;
• автоматизация системы мониторинга и изменение статуса объектов в режиме реального времени, создание автоматизированных систем управления на предприятии с целью своевременного выявления избыточных или непрофильных активов, подготовка регламентирующих документов по контролю за исполнением мероприятий стратегии.
Обобщая, последовательность мероприятий можно тезисно изложить следующим образом:
• классификация проблемных активов по функциональному использованию, оценка экономических и социальных угроз;
• анализ рынка и проведение маркетинговых исследований, оценка спроса и коммерческих условий реализации активов;
• формирование пакетных предложений с учетом наиболее эффективного использования активов;
• анализ иерархии ликвидности активов и подготовка типовых решений операционного и стратегического управления активами (удерживать и сдавать в аренду, продавать, дробить (межевать) и т. д.).
Практика
В числе проектов, реализованных Группой компаний «АФК», большое количество практических исследований на тему анализа ликвидности и эффективного управления проблемными активами, развития моногородов и градообразующих предприятий, разработки концепций и технико-экономического обоснования наиболее эффективного использования имущественных комплексов, а также комплексных услуг по работе с непрофильными и избыточными активами, по развитию территорий с особым экономическим и правовым статусом (см. [2]).
Накопленный опыт позволил нам обобщить информацию и разработать комплексный подход к проблеме. Результатом явилась выработка типовых решений операционного и стратегического управления проблемными и избыточными активами на основе анализа иерархий ликвидности активов в том числе для производственных предприятий, расположенных на территории Российской Федерации.
В чистом виде метод анализа иерархий (The Analytic Hierarchy Process) представляет собой инструмент системного подхода к многофакторным проблемам принятия решений. Отношение к методу, предложенному Томасом Саати (см. [3]), неоднозначное.
С одной стороны, он получил широкое признание, особенно в США, на его основе выпущено большое количество программных продуктов, его основы преподают во многих учебных заведениях как на Западе, так и, к примеру, в Китае, Японии и других странах.
С другой стороны, метод подвергся серьезной критике, в том числе в части линейной свертки приоритетов на заключительном этапе анализа, в результате которой осуществляется нахождение альтернативы с максимальным значением приоритета, которая и является решением главной цели.
Осторожно подходя к принципам работы в отношении предложенных методик, используя синергетический эффект от применения некоторых элементов классического метода анализа иерархий и анализа наиболее эффективного использования, доведя глубину непосредственно анализа до необходимого и достаточного уровня, нам удалось выработать типовые решения операционного и стратегического управления проблемными и избыточными активами. Общий порядок определения мероприятий выглядит следующим образом.
Этап 1
Анализ региона расположения объекта консалтинга - предприятия и состояния рынка, при проведении которого тщательному исследованию подвергаются:
• состояние экономики региона расположения объекта;
• инвестиционная активность региона, отраслевая направленность и драйверы роста;
• спрос и предложение объектов недвижимости, к которым относятся активы анализируемого предприятия.
Анализ расположения предприятия, в рамках которого дается оценка:
• удаленности от крупных городов, основных транспортных коридоров;
• транспортной доступности объекта исследования, наличию железнодорожных вводов, доступу общественного транспорта;
• ближайшему окружению, конкурентной среде.
Первый этап анализа сводится к сопоставлению итоговой ситуации с общей схемой анализа ликвидности активов (цвета квадрантов указаны для того, чтобы подчеркнуть степень напряженности ситуации).
X .0 о.
X
ш
I .0
со о
го
X
о
S !_
о.
I СИТУАЦИОННЫЙ КВАДРАНТ
(желтый)
• развитый регион и активный рынок
• неблагоприятное расположение
III СИТУАЦИОННЫЙ КВАДРАНТ
(красный)
• депрессивный регион и
неактивный рынок
• неблагоприятное расположение
II СИТУАЦИОННЫЙ КВАДРАНТ
(зеленый)
• развитый регион и активный рынок
• хорошее расположение
IV СИТУАЦИОННЫЙ КВАДРАНТ
(желтый)
• депрессивный регион и
неактивный рынок
• хорошее расположение
повышение качества расположения предприятия
Общая схема анализа ликвидности активов
Далее в соответствии с идентифицированным нахождением рассматриваемой ситуации в том или ином квадранте предполагаются наборы типовых решений.
положительным момент - развитый регион и активный рынок
отрицательный момент - неблагоприятное расположение предприятия
1. Формирование наиболее привлекательных активов или групп активов, расположенных на первой линии имущественного комплекса, в хорошем физическом состоянии и т. д., с дальнейшей реализацией.
2. Выявление факторов привлекательности и позиционирование активов в узком целевом сегменте или отраслевой принадлежности.
3. Для имущественных комплексов организация технопарков с дополнительными услугами (скидки на энергоресурсы, управление, охрана).
4. Проведение мероприятий по устранению недостатков местоположения (организация железнодорожного ввода, дороги, виадука), устранению экологических ограничений и т. п.
5. Продажа со скидкой неиспользуемых активов с целью снижения эксплуатационных издержек.
II СИТУАЦИОННЫЙ КВАДРАНТ
(зеленый)
положительные моменты:
развитый регион и активный рынок хорошее расположение предприятия
1. Выявление неиспользуемых активов и их реализация на открытом рынке.
2. Проведение публичных торгов и аукционов с целью привлечения максимального количества потенциальных покупателей, готовых заплатить максимальную цену.
3. Передача в аренду неиспользуемых активов, которые по технологическим, физическим и инфраструктурным параметрам не могут быть проданы (закрытая территория, зависимость от общих энергоресурсов).
4. Разработка программ оптимизации площадей с целью выявления избыточных активов и их реализации.
III СИТУАЦИОННЫЙ квадрант
(красный)
отрицательные моменты:
• депрессивный регион и неактивный рынок
• неблагоприятное расположение предприятия
1. Разработка программ сокращения издержек (консервация).
2. Продажа посредством голландского аукциона.
3. Для имущественных комплексов балансовое разделение и продажа объектов инженерных коммуникаций энергосетевым операторам.
IV СИТУАЦИОННЫЙ КВАДРАНТ
(желтый)
положительный момент - хорошее расположение предприятия отрицательный момент - депрессивный регион и неактивный рынок
1. Консервация неиспользуемых (избыточных) активов, перепрофилирование объектов под наиболее востребованные функциональные назначения (редевелопмент).
2. Разработка программ по повышению эксплуатационной эффективности (снижение энергозатрат и накладных расходов), достижение максимального количества сданных в аренду наиболее востребованных активов (стратегия «удерживай»).
3. Привлечение покупателей из других регионов (работа с государственными органами по формированию особой экономической зоны или индустриального парка с налоговыми послаблениями).
Этап 2
Анализ индивидуальных особенностей предприятия:
• выделение территориально целостных, функционально объединенных объектов;
• выделение инженерно, транспортно и технологически независимых объектов;
• анализ юридической, физической возможности выделения объектов и экономической целесообразности такого выделения;
• формирование мероприятий по выделению потенциально избыточных активов.
Особо следует отметить, что, как правило, все разрабатываемые решения:
• не должны нарушать текущей деятельности предприятия, бесперебойности технологического процесса;
• не должны предусматривать полную ликвидацию предприятия;
• должны отвечать требованиям отраслевых стандартов.
Отбрасывая крайние ситуации (зеленый ситуационный квадрант II и красный ситуационные квадрант III) ввиду очевидности решений при их наступлении, рассмотрим позиции I и IV (желтые ситуационные квадранты).
Они интересны прежде всего неочевидностью решений. Для наглядности процесса принятия решений рассмотрим их тезисно на реальных практических примерах.
Пример 1
В рамках оказания консультационных услуг наша компания подготовила рекомендации по наиболее эффективному использованию имущества промышленного предприятия,
в том числе земельных участков, частей земельных участков, зданий и сооружений, участвующих в технологическом процессе по производству и передаче электрической и тепловой энергии либо предназначенных для развития (расширения) такого процесса, а также выполняющих логистические, транспортные, административно-бытовые, ремонтные и иные вспомогательные функции.
В ходе консультационной работы определялось наиболее эффективное использование имущества собственника указанного промышленного предприятия, расположенного в городе Дзержинске.
На предварительном этапе было проведено комплексное исследование предприятия с инспекцией с целью определения:
• состава и характеристик производственно-технологического комплекса, в том числе основного генерирующего оборудования, вспомогательных систем, технико-экономических показателей, их краткой оценки;
• территориальных ресурсов предприятия, их правового статуса, текущего использования, выявления неиспользуемых территорий;
• имущественных ресурсов предприятия в части улучшений, находящихся на территории (зданий и сооружений, объектов, незавершенных строительством), характеристик основных и вспомогательных объектов, выявления неиспользуемых улучшений;
• имущества теплосетевых комплексов, ремонтных баз, их расположения, состояния, степени использования.
Основные выводы о составе и характеристиках производственно-технологического комплекса предприятия:
• комплекс, фактически представляя собой ТЭЦ, обеспечивает электрической и тепловой энергией большую часть жилищно-коммунального сектора города Дзержинска и промышленные предприятия города, являясь крупнейшей электростанцией Нижегородской области;
• дата ввода в эксплуатацию - 1961 год;
• установленная электрическая мощность ТЭЦ составляет 565 МВт, установленная тепловая мощность ТЭЦ составляет 1334 Гкал/час, в том числе 929 - тепловая мощность отборов турбин, ограничений мощности нет, основной вид топлива - природный газ, резервное топливо - топочный мазут (не используется);
• технологически является паросиловой ТЭЦ на докритических параметрах пара с поперечными связями, рассчитанная на давление свежего пара 13,0 МПа без промпе-регрева, в 2005 году установлен парогазовый блок мощностью 180 МВт;
• годовой отпуск за 2015 год: электроэнергии - 2 114 миллионов кВт • ч, тепловой энергии - 1 255,6 тысячи Гкал.
Далее, реализуя первый этап исследования в соответствии с предложенной последовательностью, был проведен анализ региона расположения предприятия и состояния рынка:
• состояние экономики региона расположения объекта;
• инвестиционная активность региона, отраслевая направленность и драйверы роста;
• спрос и предложение рынков объектов недвижимости, к которым относятся активы рассматриваемого предприятия.
Предприятие расположено в городе Дзержинске Нижегородской области, в 37 километрах от города Нижнего Новгорода. Нижегородская область находится на 8-м месте инвестиционного потенциала регионов России по версии ЯАЕХ в 2015 году (по состоянию на дату исследования) (см. [4]). Инвестиционный рейтинг региона - 2В (см. [5]) (средний потенциал - умеренный риск).
Нижегородская область относится к числу крупнейших индустриальных центров Рос-
сии с высокой долей перерабатывающей промышленности в экономике. По состоянию на 2015 год область входит в первую десятку российских регионов по объему отгружаемой обрабатывающими предприятиями произведенной продукции. Город Дзержинск располагается в центре Нижегородской области и является вторым по численности и промышленному значению городом региона. Дзержинск - крупнейший центр химической промышленности страны, кроме того, в городе развиты производство резиновых и пластмассовых изделий, машин и оборудования, металлоизделий, металлургическое производство.
В советское время город Дзержинск был плотно застроен крупными заводами. Впоследствии, после распада СССР, большая часть из них разорилась, при этом промышленные предприятия не распались на отдельные цеха, а образовали так называемые технопарки с единой проходной системой. Площади заброшенных цехов либо продают, либо сдают в аренду. Значительная их часть была переоборудована под склады, которые преимущественно сдаются в аренду. В структуре предложения большую часть занимают производственно-складские помещения и здания невысокого класса - D и С (более 80 процентов). Размеры площадей предлагаемых объектов варьируются от 300 до 36 000 квадратных метров.
В целом рынок производственно-складской недвижимости города можно охарактеризовать как активный, с превышением предложения над спросом.
Эксперты рынка недвижимости отмечают наличие в 2015 году дефицита предложения современных качественных объектов, имеющих хорошее местоположение, удобные подъездные пути, современное инженерное оборудование и т. д. При этом следует отметить, что правительство Нижегородской области стимулирует развитие современных индустриальных площадок, в том числе в городе Дзержинске.
Спрос на производственные площади, расположенные на территориях бывших заводов, низкий. Несмотря на невысокие цены на такие объекты, малый бизнес не проявляет к ним большого интереса по следующим причинам:
• подключение электричества, газа, воды, проведение канализации возможны только через владельцев технопарка;
• существуют общие проходная и охрана, и эти услуги требуют дополнительных расходов.
В связи с этим стоимость производственных объектов с учетом всех дополнительных затрат может увеличиться в несколько раз.
Стабильным остается спрос на современные склады со стороны федеральных игроков разных сфер деятельности. Многие из них рассматривают Нижегородскую область как одну из наиболее перспективных для расширения своего бизнеса. При этом услугами современных индустриальных парков больше всего пользуются местные компании.
В целом на стоимость продажи объектов недвижимости влияют следующие факторы:
• местоположение (с точки зрения близости к основным транспортным магистралям);
• количество и удобство подъездных путей;
• наличие коммуникаций.
Далее согласно предложенному алгоритму был проведен анализ локального расположения предприятия:
• предприятие расположено в районе промышленной зоны, в 5 километрах от центра города, за железнодорожным переездом;
• единственная дорога к объекту - Речное шоссе;
• общественным транспортом объект не доступен;
• в целом район расположения позиционируется как Южная промышленная зона Дзержинска;
• территория завода не имеет отдельных железнодорожных вводов, фасадная часть, выходящая на первую линию, расположена в 200 метрах от дороги;
• ближайшее окружение представлено исключительно объектами промышленной недвижимости.
Исходя из приведенных результатов анализа очевидно, что рассматриваемый проект относится к первому ситуационному квадранту, имеющему следующие характеристики:
• развитый регион;
• активный рынок недвижимости;
• удовлетворительное местоположение.
Руководствуясь принципами устроения порядка и условий дальнейших действий, принимаем следующую схему:
• выделение территориально целостных, функционально объединенных объектов;
• выделение инженерно, транспортно и технологически независимых объектов;
• анализ юридической, физической возможности выделения объектов и экономической целесообразности такого выделения;
• формирование мероприятий по выделению потенциально избыточных активов.
Анализ индивидуальных особенностей предприятия в отношении недвижимого имущества комплекса показал, что на территории располагаются 70 зданий, по данным, предоставленным предприятием, и с учетом результатов проведенного осмотра на территории ТЭЦ имеются 16 явно неиспользуемых зданий и сооружений. Предварительно неиспользуемые здания можно разделить на две группы:
• первая группа включает относительно близко расположенные друг к другу здания на юго-западной оконечности площадки ТЭЦ, которые в перспективе могут быть выделены из состава ее имущественного комплекса совместно с прилегающими территориями;
• вторая группа - это неиспользуемые здания и сооружения, расположенные в центральной части площадки ТЭЦ, которые не имеют перспективы отчуждения из состава станции совместно с прилегающими территориями вследствие их анклавного расположения. Эти здания могут быть проданы или сданы в аренду сторонним организациям, однако привлекательность их невысока из-за режимного расположения.
На основании изучения характеристик и особенностей территориально-имущественного комплекса, с учетом основного производственного назначения технологического комплекса ТЭЦ и его бесперебойного функционирования можно выделить несколько перспективных и существенных направлений оптимизации использования объектов собственности предприятия. К таким направлениям предлагается отнести следующее:
• оптимизация имущественного положения электрических распределительных устройств и высоковольтных линий, для которых существует перспектива реализации в электросетевую компанию с одновременным снижением потерь электрической энергии в пристанционной электросети на балансе предприятия;
• оптимизация имущественного положения наружных газораспределительных сетей, для которых существует перспектива перемещения в газораспределительную компанию с одновременным снижением эксплуатационных затрат на их обслуживание и защиту;
• рассмотрение возможности альтернативного использования топливного хозяйства с учетом возможных ограничений;
• оптимизация имущественного положения территориально-имущественного комплекса зданий и сооружений в юго-западной части площадки ТЭЦ, в том числе неиспользуемых зданий и сооружений системы газификации мазута как непрофильного актива станции.
Дополнительно для целей исследования были проанализированы перспективы развития предприятия как обоснование будущего использования территориального и имущественного комплекса предприятия. По результатам анализа было определено следующее:
• в инвестиционных программах собственника отсутствуют сведения о планируемых вводах и выводах основного оборудования предприятия на рассматриваемую перспективу;
• общий рост фактических нагрузок в районе зоны теплоснабжения предприятия по решениям схемы теплоснабжения городского округа, в пределах которого расположено предприятие, в большинстве сценариев развития прогнозируется в пределах 10 процентов от существующего уровня. Такие темпы роста с учетом баланса мощностей и нагрузок рассматриваемой зоны теплоснабжения объективно не требуют наращивания тепловых мощностей.
Далее для понимания широты возможных рекомендаций собственнику был проведен анализ возможных ограничений на использование территориально-имущественного комплекса рассматриваемого предприятия, по результатам которого было выявлено, что в части общих ограничений, накладываемых на использование территории, существенных ограничительных моментов нет - земельный участок и улучшения находятся в собственности предприятия, категория земель и разрешенное использование соответствуют фактическим.
Однако было выявлено, что на территории предприятия расположены объекты Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий и коммуникационный коридор, принадлежащий третьему лицу, проходящий транзитом через центральную часть участка, с подземными коммуникациями и высоковольтными кабельными линиями, находящимися на имущественном балансе указанного лица. Выявленные обстоятельства накладывают соответствующие ограничения на использование объекта, однако перечисленные объекты сравнительно компактны, не занимают значительные территории и не оказывают существенное воздействие на хозяйственную деятельность предприятия.
По результатам полномасштабного анализа, проведенного на основе предложенных оптимизационных мероприятия, собственнику было рекомендовано следующее:
1) выделение из состава имущественного комплекса части электросетевых активов с их реализацией в электросетевую компанию;
2) выделение из состава имущественного комплекса мазутного хозяйства и реализация его на коммерческой основе в качестве базы хранения темных нефтепродуктов;
3) выделение из состава ТЭЦ неиспользуемых земельных участков и зданий, прилегающих к границам площадки ТЭЦ, с их последующей реализацией и сдача в аренду ликвидных зданий в центральной части ТЭЦ;
4) реализация наружного газопровода в газораспределительную организацию.
Для подтверждения целесообразности проведения указанных процедур в отношении каждого из предложенных мероприятий были расчетным образом определены следующие величины:
• необходимый объем затрат на реализацию мероприятия;
• разовый экономический эффект от мероприятия;
• ежегодный результат от мероприятия.
Пример 2
Не углубляясь в поэтапное рассмотрение подобно первому примеру, приведем тезисно решение ситуации, попадающей во второй (желтый) ситуационный квадрант.
Краткое описание предприятия - объекта консультационных услуг:
• предприятие специализируется на производстве дорожной техники;
• имущественный комплекс представлен административно-промышленными зданиями и сооружениями, расположенными на территории площадью более 30 гектаров;
• большая часть производственных корпусов построена в советское время, загрузка некоторых из них - менее 30 процентов;
• компания несет существенные накладные расходы на содержание имущества;
• объект расположен в городе Орле, в 368 километрах к юго-западу от Москвы;
• по данным на дату оказания консультационных услуг население города составляло 320 тысяч человек;
• в 2015 году Орловская область находилась на 64 месте инвестиционного потенциала российских регионов России по версии ЯАЕХ (см. [4]);
• инвестиционный рейтинг региона - 3В2 «Незначительный потенциал - умеренный риск» (см. [5]);
• активность рынка в регионе низкая, при этом спрос на промышленную недвижимость крайне низкий, предложение сформировано бывшими предприятиями;
• промышленные здания площадью около 10 тысяч квадратных метров вряд ли найдут своего покупателя в ближайшее время.
В то же время локальное местоположение характеризуется весьма высокими показателями:
• завод расположен в 6 километрах от центра города по красной линии вылетной магистрали - Кромское шоссе;
• отличная транспортная доступность общественным и личным автотранспортном;
• в непосредственной близости от завода расположены остановки общественного транспорта, на территорию завода возможно организовать несколько независимых въездов;
• в целом район расположения позиционируется как развивающаяся торговая зона города Орла;
• в непосредственной близости построены и строятся крупные торговые центры как формата DIY, так и крупные торговые и торгово-развлекательные мультиплексы.
В качестве результата оказания услуг для собственника предприятия консультантами был разработан инвестиционный проект по редевелопменту двух корпусов под торгово-развлекательные центры. Программа оптимизации позволяла освободить два корпуса, расположенные по красной линии Кромского шоссе, перенеся действующие мощности в корпуса, расположенные в глубине территории. На оставшуюся территорию, на которой сохранилась производственная деятельность, был устроен альтернативный въезд, что позволяло автономно функционировать предприятию на оптимальных площадях.
Заключение
Описанный в настоящем исследовании инструмент способствует оптимизации активов предприятия.
В настоящее время, спустя два года, по результатам оказанных нашей компанией услуг (см. приведенные в настоящей статье примеры) можно констатировать, что собственникам удалось добиться определенной степени оптимизации активов и рационализации текущих расходов на их содержание.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Об утверждении методических рекомендаций по выявлению и реализации непрофильных активов : распоряжение Правительства Российской Федерации от 10 мая 2017 года № 894-р.
2. URL: http://afkgroup.com/klienty-i-otrasli/otzyvy/
3. Saaty Thomas L. (2008-06). Relative Measurement and its Generalization in Decision Making: Why Pairwise Comparisons are Central in Mathematics for the Measurement of Intangible Factors - The Analytic Hierarchy/Network Process // RACSAM (Review of the Royal Spanish Academy of Sciences, Series A, Mathematics) 102 (2): 251-318.
4. URL: https://raexpert.ru/rankingtable/region_climat/2015/tab03/
5. URL: https://raexpert.ru/rankingtable/region_climat/2015/tab01/
* * *
АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ ИТОГИ 2017 ГОДА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
2017 год оказался богат на события, в той или иной мере затрагивающие рынок недвижимости, как на столичном, так и на федеральном уровне. Реновация, реформа ФЗ-214, а затем и потенциальная отмена долевого строительства, снижение ставок по ипотеке, рекордные объемы продаж. Эти громкие темы обсуждались на протяжении всего года. И каждая компания или СМИ стремятся отразить их в своих итоговых материалах за год. Но на их фоне несколько теряются остальные события 2017 года, которые окажут не меньшее влияние на дальнейшее развитие рынка недвижимости. Аналитики премии Urban Awards подвели альтернативные итоги уходящего года.
Неравномерный спрос
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве ежемесячно рапортует о небывалых темпах реализации квартир в столичных новостройках. На протяжении 11 месяцев 2017 года дважды были достигнуты рекордные значения: сначала в марте, когда было зарегистрировано 5418 договоров долевого участия, затем в ноябре, когда объемы сделок составили 5597 ДДУ.
Однако за рекордными цифрами скрывается то, что продажи в столичных новостройках распределяются крайне неравномерно. Без малого две трети всех сделок в «старой» и Новой Москве приходится на 10 крупнейших девелоперских структур, среди которых ГК ПИК, Группа ПСН, А101, MR Group и ряд других. И это при том, что на первичном рынке сегодня активны более 120 застройщиков. Если же рассматривать продажи в конкретных проектах, то топ-10 жилых комплексов сегодня аккумулируют 30,5% всех ДДУ на столичном рынке. Всего же в Москве ведутся продажи примерно в 250 проектах. Подобный перекос рано или поздно приведет к тому, что у девелоперов и проектов, не входящих в первый (места с 1 по 10) и второй (места с 11 по 20) эшелоны, продажи попросту встанут. Соответственно, многие застройщики не смогут завершить свои проекты.
Преждевременный рост цен
Следствием видимости высокой активности покупателей стало то, что многие застройщики поспешили заявить о повышении цен. В ситуации, когда спрос распределяется более-менее равномерно, рост стоимости недвижимости является вполне естественным. Но в текущей ситуации, когда треть всех ДДУ приходится на 10 из 200 с лишним проектов (и 50% на топ-20 ЖК), жилым комплексам, не входящим в десятку, поднимать цены бессмысленно. Это прямая дорога к еще большему сокращению объемов продаж. Как отмечают аналитики ЦИАН, во многих проектах, которые в течение года поднимали цены, в декабре были зафиксированы рекордные скидки. По мнению экспертов, это может свидетельствовать о том, что решение о повышении цен было принято преждевременно - на затоваренном рынке покупатели не готовы платить больше за товар, который можно получить дешевле у другого девелопера.
Элитные застройщики спасают дольщиков, но меньше их не становится
Важной новостью конца 2017 года стало то, что один из крупнейших застройщиков элитного жилья в Москве - компания Capital Group - займется завершением ряда проблемных проектов. Среди
Окончание на с. 85
Ш
URBAN
AWARDS
2017
