CC BY
36Myasnikova Anastasia Andreevna, student
(e-mail: [email protected])
Abakumov Roman Grigorievich, Cand. Econ. Sciences, associate Professor (e-mail:[email protected])
Belgorod Shukhov State Technological Universite, Belgorod,Russia THEORETICAL ASPECTS OF THE COMPOSITION AND CONTENT OF THE PHASE OF THE INVESTMENT PROJECT, THE IMPORTANCE OF THE PRE-INVESTMENT STAGE TO ASSESS THE EFFICIENCY OF THE PROJECT FOR THE INVESTOR
Abstract.Within the framework of this article, the authors consider the main theoretical aspects of the composition and content of the phases of the investment project. The significance of the pre-investment stage for the investor is analyzed. The groups of indicators of an estimation of efficiency of the investment project in structure of an investment portfolio of the investor are offered.
Key words: economy, investments, indicators, stages, phases, stages, efficiency.
УДК 330.5
АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ТЕНДЕНЦИИ И ОСОБЕННОСТЕЙ РАЗВИТИЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ И БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ Наумов Андрей Евгеньевич, к.т.н., доцент (e-mail:[email protected]) Абакумов Роман Григорьевич, к.э.н., доцент (e-mail:[email protected]) Разумная Елена Алексеевна, студент (e-mail: [email protected]) Белгородский государственный технологический университет
им. В. Г. Шухова
В рамках данной статьи авторами анализируются экономические тенденции и особенности развития индивидуального жилищного строительства в России и Белгородской области, как фактора национального богатства, проведено сравнение технологий строительства домов с позиции экономической эффективности и цены эксплуатации.
Ключевые слова: национальное богатство, анализ, экономические тенденции, индивидуальное жилищное строительство, особенности.
Строительство частных домов, построенных населением за счет собственных и заемных средств, является сектором жилищного строительства наравне со строительством многоквартирных домов и является частью национального богатства страны . По данным Росстата, на индивидуальные жилые дома (далее - ИЖД) в 2010-2014 годах стабильно приходилось 4344% общей вводимой площади жилья в России (рис. 1), хотя в 2015-2016 годах их доля упала до 40%.
• Многаквартнрные жилые до.ча -^Индивидуальные жилые дама
Рисунок 1 - Тенденции ввода многоквартирных и ИЖД
По аналитическим данным в 2016 году снизилась доля малоэтажного жилья до 46% от общей площади жилых домов по этажности, при этом в 2010-2015 гг. она составляла 49%. Возрастает дифференциация между размерами квартир в частных жилых домах и в многоквартирных жилых домах. С 2002 года стал снижаться средний размер квартир в МКД с 69 кв. м до 52,8 кв. м.
По поводу среднего размера квартир в частных домах можно сказать то, что после кризиса 2008-2009 годов он держался на уровне 135 кв. м, а в 2016 году снизился до 127 кв. м.
Из этого следует, что в период 2014-2016 гг. средний размер вводимых в России квартир в частных домах в 2,4 раза превышал средний размер квартир в МКД. Одним из оснований роста дифференциации является то, что вводится большее количество однокомнатных квартир и студий, которые быстрее всего продаются.
В России поддерживается приблизительно равное соотношение обеспеченностью жильем городского и сельского населения (на 1 жителя города - 24,5 кв. м, на 1 жителя села - 26,1 кв. м). Введенная в 2016 году жилая площадь в размере 80,2 млн. кв. м приходится на города 73% (58,8 млн. кв. м), а на сельскую местность 27% (21,4 млн. кв. м). На селе индивидуальные дома в 2016 году обеспечили 79% вводимой площади, а в городах — лишь 25%.
Минстрой России предоставил информацию о вводе 78 млн кв. м жилья по итогам 2017 года, что на 3-5% ниже уровня прошлого года. Снижение объемов жилищного строительства определено сокращением платежеспособного спроса. В связи с этим произошло увеличение количества ипотечных сделок, где Банк России установил средневзвешенную процентную ставку по ипотечным кредитам в рублях до 9,95%. Агентства по ипотечному жилищному кредитованию предоставило данные об объеме выданных кредитов в размере 210-230 млрд. руб., тем самым превысив прошлогодний уровень на 55-70%. [39]
В результате внесения правок в законодательство, регулирующее жилищное строительство, можно ожидать рост себестоимости строительства и уменьшение прибыли застройщиков. Анализируя строительство в пре-
дыдущие годы можно сделать вывод об основных материалах стен используемые для ИЖС (табл.1)
Деревянные дома являются также относительно более дешевым вариантом (по оценкам Росстата, цены на 1 кв. м деревянных домов по регионам России на 5-50% ниже, чем кирпичных), что делает их в среднем вдвое более доступными для населения.
За I квартал 2018 года индивидуальными застройщиками было введено 8,4 млн.кв. м общей жилой площади, что составило 172,5% к I кварталу 2017 года. Доля индивидуальных жилых домов в общей площади завершенного строительством жилья по России составляет 53,5%.
Таблица 1 - Динамика площади, числа и средних размеров вводимых ИЖД
Площадь , млн <в. м Число домов, тыс. шт. Средняя площадь , кв. м
2014 2015 2016 2016 к 2014 2014 2015 2016 2016 к 2014 2014 2015 2016 2016 к 2014
Каменные V 1,2 -4% 7 3 в 11% 183 164 15Я -Т4%
Кирпичные 13,1 11,в 11,0 -16% вз 77 71 -14% 153 153 154 -3%
Панельные си 0,2 0,2 -Ш 2 1 1 -Ш 151 140 150 -IX
Блочные 7,0 6,4 6,0 -15% 46 44 42 -10% 153 145 144 -6%
Деревянные М в 7,4 -9% &? 8в 62 -5% 93 90 -4%
Монолитные 0,6 0,6 0,5 -17% 4 4 3 -17% 155 142 150 -3%
Прочие* 6,8 5,5 -6%* 38 47 39 4%' 156 146 141 -Ш
ВСЕГО 36,2 35,2 31,в -12% 266 270 247 -7% 136 130 129 -5*
ПРОГНОЗ
млн
—т
факт 79 2
ниже ■уровня гва б года
СТАНДАРТНОЕ ЖИЛЬЕ
в 2017 пщ
в 2018 гаду
вввдано
449
млн м1
ПО ДАННЫМ РОССТАТА
ЗА ПЕРВЫЕ 2 МЕСЯЦА 2019 ГОДА ОБЩИЙ ОБЪЕМ ВВОДА ЖИЛЬЯ
12,5%
ВЫШЕ ПОКАЗАТЕЛЯ 2016 ГОДА
ПРОГНОЗ
УВЕЛИЧЕНИЯ ОБЪЕМОВ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ
СОСТАВИЛ 10,2
млн м1
что
НА
24,6 %
БОЛЬШЕ АНАЛОГИЧНОГО ПЕРИОДА 2.017 ГОДА
Рисунок 2 - Объемы введенного жилья за 2017 год [2]
В 2017 ГОДУ РЕКОРД-ВЫДАНО БОЛЕЕ 1 МЛН КРЕДИТОВ НА СУММУ БОЛЕЕ 2 ТРЛН РУБЛЕЙ -о я на 27% я!* 37% БОЛЬШЕ ПО КОЛИЧЕСТВУ 0 ДЕНЕЖНОМ ВЫРАЖЕНИИ ВЫДАННЫХ КРЕДИТОВ ЧЕМ ЯибСОДУ
13,3% К КОНЦУ ГОДА СТАВКИ ПО ИПСТЕКЕ 12 3" >4 СНИЗИЛИСЬ ДО РЕКОРДНО низкого щГ УРОВНЯ О уф щ •yrf} IMC 1ПП ЗАДАЧА —> СНИЗИТЬ ПАВКУ по ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТАМ ДО 7% годовых
Рисунок 3 - Ипотечное кредитование за 2017 год [2]
Белгородская область за 2017 год предоставила в эксплуатацию более 1,3 млн. кв. м жилья. Из них, свыше 8000 тысяч индивидуальных жилых домов было построено населением, что примерно соответствует 1,1 млн. кв. м. За прошедший год доля индивидуального жилья составила 82% от общего объема.
Для Белгородской области индивидуальное жилищное строительство является основным направлением развития на годы вперед. В связи с этим существует целый комплекс мер по поддержке индивидуальных застройщиков, например, изменение в «Белгородской ипотечной корпорации» -увеличение сроков строительства дома с 5 до 7 лет. В данной программе участвуют почти 90% основных застройщиков.
Но так же существует большой дисбаланс отношения объемов частного жилья к муниципальному, что представлено на рис. 4._
ВВОД ИЖС В МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЯХ В 2017 ГОДУ
Ш!
ш
КВ.М на душу населения
Яшлевшй район 45 243 0,79
Краснояружский район 10 300 №1,70 1
Вал уйский район 46 348.5 0,70
Швбекинский район 61 828 0,69
Прозоровский район 18 300 0,67
Ьлексеевснт район 40 356 n,ss
Губкиншй го. 61 722 0,52
Корвчанский район 20 т 0,51
Сгароосколыжий г.о. 121 510 0,47
Красногвардейский район 16 405 0,44
Волшноаский район 13 288,4 0,44
Красненский район 5011 0,42
Чсрнянсхнй район 12 435 0,40
Борисовский район 10 014 L. 0,39
Грайеоронский район 11017 0,37
Ровеньский район 3 052 ншш
Ивнянский район 7 040 0,32
Вейделеескик район 6084,7 0,31
Ноооосмшьский район 12 632 0,30
Ракишский район 9944,8 0,29
Рисунок 4 - Отношение объемов ИЖС к муниципальному образованию
Самый высокий показатель ввода жилья в Белгородской городской агломерации - свыше 1 метра квадратного. Самые низкие - 0,3 метра квадратного в некоторых районах нашей области.
На сегодняшний день необходимо принимать меры по выравниванию показателя ввода жилья на одного человека по муниципальному образованию. Для этого при строительстве дома требуется больше экономически поддерживать жителей села. Причем чем удаленнее от областного центра, тем значительнее будут составлять льготы. Правительство Белгородской области рассматривает подобные способы поддержки населения.
В современное время все чаще происходят изменения, появляются новые методики и материалы, позволяющие возводить малоэтажные жилые дома по индивидуальным запросам. Рынок строительных материалов расширяется с каждым годом, повышая объемы вводимого жилья. Многие озабочены поиском оптимального варианта застройки с учетом экономических требований к строительству и эксплуатации: сооружение дома из Б1Р-панелей; технология «ИЗОДОМ»; технология «Уе1ох».
Проведем анализ данных технологических процессов и выберем наиболее оптимальный вариант для возведения жилья в населенных пунктах Белгородской области (табл.2).
Таблица 2 - Сравнение технологий строительства с позиции экономической оптимальности цены строительства и эксплуатации
СИП-панели «ИЗОДОМ» «Уе1ох»
Соотношение стоимости и эксплуатационных свойств Низкая стоимость при высоком качестве и долговечности материала. Недорогой строительный материал- несъемная опалубка получается наиболее выгодная во всех отношениях. Высокая стоимость при высоком качестве и долговечности материала.
Сроки возведения дома 1-2 месяца с учетом отделочных работ. 2-3 месяца. Возведение дома в течение 2,5-3 месяцев.
Сезонность строительства Не зависит от сезона, строительство можно проводить в любое время года, в том числе и зимой при морозах до -20С. Не зависит от сезона. Не зависит от сезона.
Фундамент Свайный фундамент возводится за несколько часов в любое время года, не дает усадки, может быть использован на различных типах почвы. Облегченный ленточный фундамент мелкого заглубления или монолитная железобетонная плита. Облегченный ленточный фундамент мелкого заглубления или монолитная железобетонная плита.
Продолжение табл.2
СИП-панели
«ИЗОДОМ»
«Уе1ох»
Теплоизоляция
Высокие тепло- и звукоизоляционные качества. Теплоизоляционные свойства СИП толщиной 10 см равны теплоизоляционным свойствам кирпичной кладки, толщина которой 80 см.
Высокие теплотехнических характеристики.
Высокие тепло- и звукоизоляционные качества.
Затраты на отопление и обслуживание
Отличное теплосбере-жение, низкие затраты на отопление помещений. Обработка материала в процессе эксплуатации не требуется
Здание получается очень теплым зимой, что сильно экономит расходы на отопление, и прохладным летом, что создает комфорт и экономию в затратах на кондиционирование.
Использование материала структура которого обеспечивает хороший воздухообмен, создавая комфортный микроклимат.
Долговечность
80 лет.
100 лет.
120 лет.
Грызуны, образование плесени
Низкая вероятность при правильной обработке материала.
Низкая вероятность, в состав входят специальные добавки.
Для изготовления используются хвойные породы, которые выпаривают естественным способом.
Экологичность
Высокая. Материалы, используемые для производства СИП, экологически нейтральны, что также подтверждено сертификатами.
Высокая.
Высокая. Т.к в состав плит входит до 95% древесной минерализованной щепы.
Затраты на транспортировку строительного материала
Низкие за счет легкости панелей и компактности готового комплекта дома.
Низкие затраты.
Низкие затраты.
Трудозатраты на возведение дома
Дом возводится при минимальных трудозатратах по заранее подготовленной схеме. Возможна самостоятельная сборка. Риск строительных ошибок сведен к минимуму.
Минимальные трудозатраты по заранее подготовленной схеме. Возможна самостоятельная сборка.
Низкие трудозатраты, экономия места для складирования строительных материалов.
Отделка
Возможности внутренней и внешней отделки не ограничены. Отделка производится сразу после возведения дома без подготовительных работ.
Отделка может производиться сразу после сбора коробки. Для внутренней отделки стен не требуется предварительного выравнивания поверхности, для внешней отделки-любой фасадный материал.
Отделка фасада здания может быть разнообразной от штукатурки до фасадных плит. Внутри помещений предполагаются любые отделочные материалы.
Сейсмическая устойчивость
Высокая.
Хорошая.
Хорошая.
Из приведенной таблицы можно сделать вывод, что для строительства индивидуального жилого дома наиболее оптимальной является технология строительства из SIP-панелей. После возведение получим дом с большой полезной площадью за короткие сроки с высокими техническими параметрами и сравнительной экономией средств. Список литературы
1. Авилова И.П., Щенятская М.А. Управление эффективностью инвестиционно-строительных проектов через качественное состояние недвижимости// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2015. № 4. С. 141-145.
2. Росстат [Электронный ресурс]: http://www.gks.ru.
Naumov Andrey Evgenievich PhD. technical Sciences, associate Professor (e-mail:[email protected])
Abakumov Roman Grigorievich, Cand. Econ. Sciences, associate Professor (e-mail:[email protected])
Belgorod Shukhov State Technological Universite, Belgorod,Russia Razumnaya года Elena превышает Alekseevna, student (e-mail: [email protected])
ANALYSIS OF ECONOMIC TRENDS AND PECULIARITIES OF DEVELOPMENT OF INDIVIDUAL HOUSING IN RUSSIA AND THE BELGOROD REGION
Abstract. In the framework of this article, the authors analyze economic trends and peculiarities of the development of individual housing construction in Russia and the Belgorod region as a factor of national wealth, a comparison of house construction technologies from the point of view of economic efficiency and the price of exploitation. Key words: national wealth, analysis, economic trends, individual housing construction, features.
