Аналитический обзор и определение оптимальных характеристик для создания конкурентоспособного инвестиционно-строительного проекта на примере жилого дома в городе Красноярск_
Крелина Елена Валерьевна,
старший преподаватель кафедры проектирования зданий и экспертизы недвижимости, Сибирский федеральный университет, EKrelina@sfu-kras.ru
Дорошенко Данил Евгеньевич,
студент, Сибирский федеральный университет, та1и-shok@mail.ru
При разработке концепции объекта инвестирования угрозой его успешной реализации является низкая рентабельность, в виду чего возникает снижение показателей эффективности реализации данного проекта. Для создания успешного инвестиционно-строительного проекта необходим анализ конкурентов на рынке недвижимости. Важно учитывать наилучшие стороны конкурентов и снизить или не допускать вовсе недостатки, которые они имеют. В данной статье проводится аналитика рынка недвижимости города Красноярска и рассматривается пример определения оптимального набора характеристик, которыми должен обладать жилой дом, в том числе класс комфортности, класс энергоэффективности, материал стен. Для верификации полученных данных анализа рынка и объектов-конкурентов проведена оценка потребительских предпочтений относительно объектов жилищного строительства.
Ключевые слова: жилой дом, инвестиционно-строительный проект, характеристики, объекты-конкуренты, концепция объекта, класс комфортности, энергоэффективность, зелёный дом, преимущества, материал стен.
п
сч
о
сч
(О
01
2
4
Одной из стратегических задач развития экономической среды и формирования жилищной политики нашей страны является обеспечение конкурентоспособности и комфортности городской среды, поддержание устойчивого развития населенных пунктов. В качестве вызова в Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года отмечено «несоответствие жилищных условий и городской инфраструктуры растущим запросам граждан относительно уровня комфорта, экологичности и безопасности жилья» [11]. При этом основной объем жилищного строительства, а значит и первостепенное решение обозначенных вызовов, согласно Стратегии будет приходиться на многоквартирные жилые дома. Таким образом, важной задачей становится формирование требований к объектам жилищного строительства на основе запросов граждан и в концепции устойчивого развития, обеспечивающих создание конкурентоспособной продукции на стадии принятия концептуальных решений по проекту.
В настоящий момент отсутствует единая универсальная методика формирования продуктовой стратегии создания конкурентоспособного инвестиционно-строительного проекта, однако частично эти вопросы являются предметом исследований как российских, так и зарубежных ученых.
Значительная часть исследований посвящена разработке объемно-планировочных решений многоквартирных жилых домов. Так в работе Л.В. Ани-симовой исследованы качественные параметры жилой среды на основе концепции РОЕ - оценки после заселения, проанализированы и предложены параметры оптимального процентного соотношения разных типов квартир в комплексе для формирования устойчиво развивающейся системы жилья [2]. Проблемы формирования многоквартирной жилой застройки с позиции создания высококомфортных условий проживания горожан обозначены в статье Ю.А. Блохиной [3]. Механизм выбора морфотипа многоквартирной жилой застройки и закономерности их размещения в структуре крупных городов с учетом изменения современного общества представлены в работах российских авторов С.В. Гафу-ровой [4], И.Г. Федченко [13], а также зарубежных ученых С. Т. Кожобаевой, Д. Д. Омуралиева [9]. Факторы, влияющие на выбор оптимального варианта
многоквартирного жилого дома с точки зрения энергетической эффективности в разных климатических условиях, выявлены в работе М.Ф. Макеевым, Е. Д. Мельниковым, М.И. Марченко [10]
Исследованиям конъюнктуры рынка жилой недвижимости и формирования конкурентоспособной строительной продукции с учетом устойчивого развития жилищного строительства посвящены работы А.Н. Асаула [1, 12], Н.В. Швыденко [14], Еременко М.М. [8].
Вместе с тем, данные исследования в большинстве случаев учитывают лишь квартирографию отдельных объектов или рассматривают совокупность уже построенных жилых зданий, а не формируют комплексные характеристики многоквартирного жилого дома с привязкой его к локации на стадии концептуального проектирования, что обусловило актуальность выполнения исследования.
В качестве объекта исследования выступает земельный участок, предназначенный для размещения многоквартирного жилого дома, расположенный в жилом комплексе «Горки» по улице Гусарова в Ок-
тябрьском районе г. Красноярска. Определение оптимальных характеристик для создания конкурентоспособного инвестиционно-строительного проекта выполняется на этапе разработки концепции и является одной из важнейших задач заказчика строительства.
Для оценки потребительских предпочтений авторами проведено анкетирование посредством Интернет-голосования среди жителей города Красноярска. Все вопросы анкеты сформулированы согласно целям и задачам исследования. Для обработки результатов применялись методы группировки, анализа и систематизации данных, обобщения; интерпретация результатов осуществлена с использованием графиков. Методология обработки полученных ответов предполагала учет каждого ответа. Исследование основано на допущении, что информация, предоставленная третьими сторонами, верна и не содержит противоречий. Выборочная совокупность исследования составила 100 человек. В таблице 1 представлены основные объективные показатели, характеризующие портрет респондента.
Таблица 1
=100)
Показа- ВСЕГ Возраст респондента Сред ний совокупный ежемесячный заработок семьи
тель О 18-25 26-30 31-35 36-40 41-45 46-50 51-55 56-65 66 и менее 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000 100
лет лет лет лет лет лет лет лет более 20 000 руб. - 30 000 руб. - 40 000 руб. - 50 000 руб. - 60 000 руб. - 70 000 руб. - 80 000 руб. - 90 000 руб. - 100 000 руб. 000 руб. и более
41 13 8 14 12 2 1 7 2 4 3 1 10 6 4 6 7 16 43
Ваше семейное положение?
Моло- 18 13 5 1 1 - 1 1 4 10
дая се-
мья
Семей- 12 6 2 - 1 1 - 1 - 1 - 1 - 2 - - 2 1 2 4
ная
пара,
прожи-
ваете
без де-
тей
Семья с 11 1 2 6 2 - - - - - - - - 1 - - - - 2 8
детьми
(до-
школь-
ного
воз-
раста)
Семья с 16 - - 1 8 5 1 - 1 - - - 1 - 1 1 - 1 3 9
детьми
(уже хо-
дят в
школу,
под-
ростки)
Семья с 14 - - 1 2 6 1 - 3 1 - - - 2 - 1 1 2 4 4
детьми
разных
возрас-
тов
Холост 29 21 4 - 1 - - - 3 - 4 2 - 4 4 2 2 2 1 8
Место проживания
Обще- 7 6 - - - 1 - - - - 3 - - 2 1 - - - 1 -
житие
Отдель- 87 31 13 8 14 9 2 1 7 2 1 3 1 8 5 4 5 7 15 38
ная
квар-
тира в
много-
квартир-
ном
доме
Частный 6 4 - - - 2 1 - - 5
дом
В чей собственности находится жильё?
Принад- 39 5 6 5 7 7 1 - 6 2 1 1 1 2 2 3 1 1 11 16
лежит
Вам на
О *
О X
о
3
S *
и
с т
"U О S
т
ф
а г
о т
09 8)
(О ем о ем
(О
праве собственности
Принадлежит государству (муниципалитету, ведомству) 6 4 1 1 3 1 1 1
Принадлежит членам Вашей семьи на праве собственно-сти 37 18 3 3 7 5 1 1 3 4 1 5 4 2 17
Снимается Вами у частного лица 14 12 2 3 1 1 9
Является служебным жильём 3 2 1 1 1 1
Кол-во людей проживающих вместе с Вами?
1 9 5 1 - - - - - 3 - 1 1 - 2 1 1 - - - 3
2 44 24 10 - 2 2 - 1 3 2 2 1 - 6 2 2 4 4 7 16
3 22 5 2 3 6 4 1 - 1 - - 1 1 1 3 - 1 2 5 8
4 23 7 - 5 6 4 1 - - - 1 - - 1 - 1 1 1 4 14
5 и более 2 - - - - 2 - - - - - - - - - - - - - 2
Кол-во комнат в квартире?
1 30 16 6 2 2 3 - - 1 - 2 1 1 3 3 - 1 4 3 12
2 31 15 5 4 4 - 1 - 1 1 2 - - 3 3 3 2 1 6 11
3 28 5 2 2 7 5 1 1 4 1 - 2 - 3 - 1 1 2 7 12
4 5 - - - 1 3 - - 1 - - - - 1 - - 2 - - 2
5 и более 6 5 - - - 1 - - - - - - - - - - - - - 6
Общая площадь места проживания?
до 20 кв.м. 4 2 1 - - 1 - - - - 2 - - - 1 - - - - 1
20-30 кв.м. 3 2 - - - - - - 1 - - - - 1 - - - - 1 1
31-40 кв.м. 20 10 5 2 1 1 - - 1 - 1 - 1 3 3 - - 3 4 5
41-50 кв. м. 17 9 3 2 2 - 1 - - - - 1 - 1 - 1 2 1 2 9
51-60 кв.м. 17 5 3 3 3 1 - - 1 1 1 - - - 2 1 1 2 3 7
61-70 кв.м. 21 6 1 1 5 3 - - 4 1 - 2 - 5 - 1 1 - 4 8
71-80 кв.м. 7 2 - - 1 3 - 1 - - - - - - - 1 1 - 1 4
81-90 кв.м. 3 2 - - - 1 - - - - - - - - - - - - 1 2
91 кв.м. и более 8 3 - - 2 2 1 - - - - - - - - - 1 1 - 6
Материал стен дома, в котором проживаете?
Кирпич 28 11 3 3 5 3 1 1 - 1 2 - - 4 2 1 2 3 4 10
Монолит-кир-пич 20 9 5 3 2 1 1 1 1 1 1 1 2 12
Монолитный железобетон 12 4 3 2 1 1 1 1 1 1 4 5
Панельное здание 40 16 2 3 5 6 1 1 5 1 2 2 0 6 2 2 3 2 6 15
Класс комфортности дома, в котором проживаете
Эконом 35 10 5 4 3 6 - - 5 2 3 1 1 6 4 1 - 4 6 9
Комфорт 52 25 7 4 9 5 1 - 1 - 1 2 - 3 2 2 6 2 9 25
Бизнес 4 2 - - 1 1 - - - - - - - - - - - - - 4
Элит 6 3 - - 1 - 1 1 - - - - - 1 - 1 - 1 1 2
Затрудняюсь ответить 3 1 1 1 3
Хотели бы сменить текущие условия проживания
Да | 73 | 31 | 11 | 7 | 11 | 8 | 1 | 1 | 1 | 2 3|2|1 |6|4|2|5|6|12|32
Нет 27 10 2 1 3 4 1 - 6 1 - 1 1 1 - 4 2 2 1 1 4 11
На какой рынок жилья вы ориентируетесь
Но- 44 21 5 4 5 6 - - 2 1 2 1 1 4 2 1 1 3 6 23
вострои
ка
Вторич- 14 5 1 3 3 - - 1 - 1 - 1 - 2 1 1 2 - 1 6
ное жи-
льё
Не 42 15 7 1 6 6 2 - 5 - 2 1 - 4 3 2 3 4 9 14
имеет
значи-
мости
Предпочтительный класс комфортности
Эконом 6 1 - - - 1 - - 4 - - 1 - 3 - - 1 - - 1
(сред-
няя сто-
имость
4,5 млн.
руб.)
Ком- 50 19 7 6 6 8 - - 2 2 2 1 1 5 4 3 3 4 10 17
форт (сред-
няя сто-
имость
5,9 млн.
руб.)
Бизнес 32 15 5 1 6 3 1 - 1 - 2 1 - 1 - 1 2 2 5 18
(сред-
няя сто-
имость
от 8,4
млн.
руб.)
Элит 12 6 1 1 2 - 1 1 - - - - - 1 2 - - 1 1 7
(сред-
няя сто-
имость
от 15
млн.
руб.)
Хотели бы проживать в доме с высоким классом энергоэффе ктивности
Да 79 33 11 8 11 7 1 1 5 2 4 2 1 7 5 4 5 5 12 34
Нет
Затруд- 21 8 2 - 3 5 1 - 2 - - 1 - 3 1 - 1 2 4 9
няюсь
ответить
Угрозой для успешной реализации проекта могут служить аналоги объекта, которые являются объектами-конкурентами. Для того чтобы понять, что необходимо отразить в разрабатываемом проекте, а от чего лучше отказаться, проводится анализ объектов-конкурентов. Важной деталью при проведении анализа объектов-конкурентов, является то, что необходимо рассматривать не только объекты, которые строятся, но и объекты уже введенные в эксплуатацию в течение 1-2 лет, предшествующих предполагаемому началу строительства.
На сегодняшний день согласно Единой информационной системе жилищного строительства [6] в г. Красноярск находится 74 объекта завершенного строительства с вводом в эксплуатацию объекта, начиная с 4 квартала 2022 года по 2 квартал 2023 года, а также 92 объекта, которые находятся только в процессе строительства. Структура объектов жилищного строительства г. Красноярска по классам комфортности приведена на рисунке 1.
Основным классом жилья является «комфортный», к нему относится 54,1% введенных в эксплуатацию объектов и 53,3% строящихся объектов. Актуальность строительства подобного класса недвижимости можно обосновать тем, что данный тип рассчитан на потребителей со средним уровнем достатка, который на момент написания работы составляет от 30 до 60 тыс. рублей. Учитывая показатели среднедушевых доходов населения в Красноярске [7], данное жильё является доступным.
В вопросе вида класса комфортности дома, в котором хотели бы проживать респонденты, учитывая среднюю стоимость жилья в подобных дома, больше остальных, был выбран класс комфорт (50%), распределение ответов представлено на рисунке 2. Вторым по популярности был выбран бизнес-класс (32 %).
Рис.1. Структура объектов жилищного строительства г. Красноярска по классам комфортности
Рис.2. Распределение ответов респондентов в вопросе о предпочтительном классе комфортности жилого дома
О X
о
X
о
5
а
с
4 ■о о
5 Ч
№ а
V
о ч ш а
(О
сч
0 сч
(О
01
Привлекательность недвижимости комфорт-класса для потребителей объясняется тем, что данным объектам придаются более качественные черты, чем типовым и эконом-классу. Для такого класса характерны следующие характеристики:
- площадь квартир начинается от 34 кв. м.;
- располагаются в развитых спальных районах, близких к центру, с приемлемой инфраструктурой и экологией;
- во дворах большие спортивные и детские площадки. Нередко придомовая территория ограждается забором для создания защиты от посторонних;
- парковочные места обеспечены в количестве достаточном для всех жителей дома;
- в большинстве объектов располагаются коммерческие помещения на первых этажах (магазины, спортзалы, офисы и т.д.);
- дома строятся с применением монолитно-кирпичной технологии, кирпича или из монолитного железобетона, редки панельные здания.
Для создания конкурентоспособного объекта необходимо выбирать «комфортный» класс недвижимости, несмотря на более дешевые ценовые показатели квартир по сравнению с бизнес-классом, так как такой выбор поможет охватить большую часть населения города и как следствие привлечь больше покупателей.
Важным параметром при концептуальном проектировании многоквартирного жилого дома является выбор класса энергоэффективности здания - это показатель, который оценивает насколько эффективно объект расходует тепловую и электрическую энергию в процессе эксплуатации.
Структура объектов жилищного строительства г. Красноярска по классам энергоэффективности приведена на рисунке 3. Можно отметить тенденцию к повышению класса энергоэффективности жилых домов.
4 т
о%
9.5
17.4 14,8
13 43,5 2.2 59,5 1.4
Строящиеся объекты ■ С В
Введенные в эксплуатацию о&ьекты А+ ИА++
Добиться приобретения высокого класса энергоэффективности помогает качественное выполнение строительных работ и использование качественных строительных материалов, что в последствии приводит к обеспечению хорошей теплоизоляции помещения и избавления от перерасхода теплоэнергии в период эксплуатации здания. Также для снижения энергозатрат на теплоснабжение стоит рассмотреть установку индивидуального теплового пункта в подвале жилого дома, что позволит самостоятельно осуществлять приготовление теплоносителя для нужд отопления и горячего водоснабжения.
Для эффективного расхода электрической энергии, необходимо предусматривать приборы электропотребления с меньшим расходом электроэнергии, но при этом не снижающих своих технических показателей. Также снизить расходы электрической энергии позволяет наличие в доме «умного» освещения в подъезде, которое обеспечивается датчикам включения и выключения света при движении в помещении.
Для анализа потребительских предпочтений в анкете был введен вопрос «Хотели бы Вы проживать в доме с высоким классом энергоэффективности?». Большинство респондентов (79% опрашиваемых) выбирали вариант ответ «Да». Только лишь 21% из всех респондентов выбрали вариант ответа «Затрудняюсь ответить», вариант ответа «Нет» не был выбран вовсе.
Рис.3. Структура объектов жилищного строительства г. Красноярска по классам энергоэффективности
Стоит отметить, что объекты с высокой энергоэффективностью имеют меньшую плату за коммунальные услуги, чем объекты класса ниже. Так, в сравнении класса А и С, разница составит 10-15% от суммы платы за коммунальные услуги, что делает более энергоэффективное жильё привлекательным для населения. Кроме того, объекты с высокой энергоэффективностью позволяют рационально использовать энергетические ресурсы, что положительно сказывается на экологии и обеспечивает устойчивое развитие городской среды.
Рис. 4. Распределение ответов респондентов на вопрос о желании проживания в доме с высоким классом энергоэффективности.
Таким образом, исходя из данных полученных в ходе опроса, можно сказать, что населению города важен факт наличия у дома данного критерия и поэтому для привлечения большего числа потребителей его необходимо учитывать при разработке концепции проекта.
Стоит предполагать строительство объекта классом энергоэффективности от А до А++, благодаря этому он будет иметь лучшую конкурентоспособность по сравнению с уже существующими на рынке объектами, так как преобладающим классом энергоэффективности у домов в городе является В-класс.
Понятие энергоэффективности также связано с «зелёным» строительством. Из всех рассматриваемых объектов только 34 относятся к типу «зелёный дом», а именно 24 строящихся объекта и 10 объектов, введённых в эксплуатацию.
Подобные объекты являются привлекательными для потребителей за счет своих критериев для принадлежности к «зеленому дому», а именно:
- класс энергоэффективности А, А+, А++;
- озеленение территории;
- благоустройство территории;
- детские и спортивные площадки;
- безбарьерная среда для маломобильных лиц;
- площадки для размещения контейнеров для сбора твердых отходов.
Ввиду привлекательности подобных объектов для населения они являются наиболее сильными в конкурентной борьбе. Для разрабатываемого объекта необходимо учесть как можно больше факторов, которые были бы способны приблизить или заполучить статус «зелёного» дома. Но при этом не стоит забывать про рекомендуемый класс комфортности «комфорт», ведь при больших затратах на благоустройство придомовой территории затраты на реализацию всего проекта увеличиваются, что в последствии может привести к низкой окупаемости объекта или, для нивелирования данного последствия, к завышенным ценам на квартиры, которые уже не будут соответствовать ценам комфорт-класса.
Немаловажным фактором для жильцов является материал, из которого построен их дом. На рисунке 5 представлена структура объектов жилищного строительства г. Красноярска по материалу стен.
60%
20%
13 16,2
50 40,6 16:2
■ Кирп
Строящиеся объекты ■ ■ Панельные
Введенные в эксплуатацию о&ьн ■ Монолшно-Еирплчные Иные
Рис.5. Структура объектов жилищного строительства г. Красноярска по материалу стен
Согласно вышеприведенным данным, наиболее распространены здания с монолитно-кирпичными стенами.
Подобный выбор материала обоснован его преимуществами в сравнении с другими. В монолитно-кирпичных домах соблюдается баланс преимуществ между кирпичными и панельными домами, они дешевле кирпичных домов, но дороже панельных.
Основными отличиями монолитно-кирпичных зданий от кирпичных и панельных являются:
- Цена.
Стоимость 1 м2 в монолитно-кирпичном доме ниже чем в кирпичном, так как при возведении данного типа домов требуются меньшие трудозатраты. Однако в сравнении с панельным домом она выше, так как используются более качественные материалы и возведение подобного здания трудозатрат-нее.
- Внутренний климат.
Кирпичные дома считаются самыми теплыми, но монолитно-кирпичные дома не уступают в теплопроводности при качественном использовании ма-
териала для утепления. Также преимуществом монолитно-кирпичных домов служит их «бесшов-ность», в то время как панельные здания имеют большое количество стыков и соединений элементов конструкций.
- Срок строительства.
В связи с большим количеством ручного труда кирпичные дома имеют самой большую продолжительность строительства. Панельные дома за счет того, что их элементы производятся на заводе, а на стройплощадке дом только собирается, имеют самую высокую скорость строительства. В монолитно-кирпичных домах лаконично сочетаются механизированный и ручной труд, что обеспечивает более скорое возведение зданий по сравнению с кирпичными и более качественный продукт в сравнении с панельными зданиями.
- Срок эксплуатации.
Монолитно-кирпичные дома также, как и кирпичные, в среднем рассчитаны на эксплуатацию до 150 лет. Панельные здания только при правильных расчетах, качественной оценке осадки и минимальном количестве соединений могут обеспечить такой же срок эксплуатации.
- Внешний вид и планировки.
Монолитно-кирпичные дома, также, как и кирпичные, обладают обширным ассортиментом планировок и возможностью персональных планировок квартир для потребителей, а также более привлекательным фасадом. Панельные дома в связи со своими конструктивными особенностями, а именно то, что практически все стены являются несущими, не способны дать такого же количества планировок.
Таким образом, можно сделать вывод, что монолитно-кирпичные здания наиболее перспективны для строительства и привлекательны для населения, так как они сочетают в себе положительные стороны кирпичных и панельных домов, а также позволяют нивелировать их недостатки.
Для более подробного изучения вопроса в выборе материала стен дома был проведён опрос населения. Данные по анализу приведены на рисунке 6 и 7.
1 Кирпич
Монолитный железобетон Панельное здание
Монолит-кирпич
Рис. 6. Распределение ответов респондентов на вопрос «Из какого материал построен Ваш дом?»
Большинство респондентов проживают в домах, построенных из железобетонных панелей, так как долгий период массового строительства это была самая распространенная технология. Данные дома имеют недостатки, которые были описаны выше при сравнении материалов стен дома. Ввиду этого у жи-
О *
о
X
о 3
5 *
В)
с т ■и о
5 Т
Ф
а т
о
Т
а
В)
телей может возникать неудовлетворенность жилищными условиям и, как следствие, желание сменить их на более благоприятные.
(О
сч
0 сч
(О
01
Кирпич Монолит-кирпич Не имеет значения Монолитный железобетон Затрудняюсь ответить Панельное здание
^^тж 15 ,0% 5,0%
14, 0%
^НН 13.0%
■ 3,0%
62,0%
0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% 70,0%
Рис. 7. Распределение ответов респондентов на вопрос «Какой материал стен дома для Вас является наиболее предпочтительным?»
На основе данных приведенных на рисунке 10 видно, что для большинства респондентов выбор при строительстве такого материала как кирпич является наиболее предпочтительным. Однако применение монолитно-кирпичной технологии при возведении стен стоит на втором месте, что также говорит о ее востребованности. Стоит также учитывать факт недостаточной осведомленности населения о том, как определить материал стен дома, ведь при визуальном осмотре кирпичные и монолитно-кирпичные дома достаточно схожи, в виду чего может создаваться ошибочное суждение и выводы о монолитно-кирпичных домах, принимая их за кирпичные, либо в случае непонимания данной технологии приравнивание их к домам, построенным из монолитного железобетона. Однако, основываясь на проведённом сравнении используемых материалов для строительства стен дома, можно сказать, что монолитно-кирпичные дома не уступают в своей комфортности кирпичным, поэтому использование данной технологии будет отвечать предпочтениям потребителей. Также стоит учитывать факт того, что оптимальным классом комфортности для жилого дома был выявлен комфорт-класс, а при строительстве кирпичного дома понадобятся увеличенные финансовые и временные вложения, нежели при строительстве монолитно-кирпичного, что в последствии может привести к незначительным показателям экономической эффективности проекта, при неизменной стоимости квартир, или же увеличению цен за квартиры до тех значений, которые уже не будут соответствовать классу «комфорт».
Исходя из анализа материала стен, можно сделать вывод о том, что для создания конкурентоспособного объекта необходимо применить монолитно-кирпичное строительство ввиду преимуществ подобных жилых домов.
Кроме того, влияние на разрабатываемый проект оказывают находящиеся в непосредственной близости уже возведённые и строящиеся объекты, обосновывающие потенциал локации, драйверы и барьеры участка строительства.
Согласно сайта ЕИСЖС [5] данные по объектам вблизи ЖК «Горки» приведены на рисунке 8 и в таблице 2.
Рис. 8. Фрагмент карты расположения объектов-конкурентов
Таблица 2.
Объекты-конкуренты, находящиеся в одном районе с рас-
Название ЖК Адрес объекта Кол -во жилы х до-мо в Кла сс эне рго эф-фек тив-но-сти Класс не-движимо-сти Дата ввода в экс-плуата-цию Материал стен Площадь квартир Средняя цена за 1 м2 Эт аж но ст ь
ЖК «Плодово-Ягодный» г. Красноярск, ул. Елены Стасовой 4 А++ Типовой 3 кв. 2020 г. - 3 кв. 2024 г. Панель от 37,3 до 91,1 м2 96 063 18
ЖК «Лесной Массив» г. Красноярск, ул. Елены Стасовой 6 В Типовой 2 кв 2019 г. - 4 кв. 2020 г. Блоки и иные материалы от 42 до 64 м2 97 658 18
ЖК «Чистый» г. Красноярск, Микрорайон Чистый 2 В Комфорт 4 кв. 2018 г. Кирпич от 49 до 100 м2 103 704 7
ЖК «Серебряный» г. Красноярск, ул. Вильского 1 А++ Типовой 4 кв. 2019 г. Монолит-кирпич от 18 до 71 м2 140 910 18
Практически все рассматриваемые здания в районе разрабатываемого объекта уже построены, введены в эксплуатацию и заселены, за исключением одного дома в ЖК «Плодово-Ягодный», таким образом данные объекты относятся ко вторичному рынку недвижимости, что тем не менее не снижает их конкурентоспособности.
Преобладающим типом класса жилья в районе является эконом. Как правило такие дома обладают не большими площадями квартир, а также малым разнообразием планировок, обычно в таких домах основную массу квартир составляют студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Придомовая территория домов плохо развита: небольшие детские площадки, малое озеленение. Парковочных мест, как правило, слишком мало для всего населения дома, из-за чего появляются проблемы с парковкой, в связи с чем страдает внешний вид двора. Также нередкой проблемой является внутренний климат помещений, который связан с низким качеством материалов и инженерных систем, используемых для возведения таких домов.
Но, несмотря на принятое мнение о малых площадях квартир в домах эконом-класса, рассматриваемые объекты-аналоги имеют достаточно большие площади квартир, поэтому необходимо предусмотреть для разрабатываемого объекта квартиры не меньшей площади чем у конкурентов. При этом важно сохранить ценовую доступность для населения.
Учитывая то, что предполагаемый объект строительства будет иметь статус «комфорт», то в сравнении с объектами-аналогами, находящимися вблизи места его строительства, он будет обладать более высоким спросом за счет особенностей данного типа, а именно:
- большие детские площадки;
- наличие спортивных площадок;
- наличие большего количества парковочных мест;
- просторность квартир;
- комфортный внутренний климат.
Рассматриваемые объекты-конкуренты согласно таблице 2 обладают различными видами материалов стен, однако на основе анализа объектов-конкурентов по городу было выявлено, что объект предполагаемого строительства будет выполнены с применением монолитно-кирпичной технологии для обеспечения хорошей конкурентоспособности. Таким же материалом стен обладает только ЖК «Серебряный», но учитывая то, что класс жилья данного объекта относится к «эконом», площади квартир меньше чем у большинства рассматриваемых объектов, а стоимость за 1 м2 самая большая, ЖК «Серебряный» является наименее конкурентоспособным.
Самой наименьшей ценой за 1 м2 обладает ЖК «Плодово-Ягодный». Данный фактор является одним из важнейших для потребителя при выборе недвижимости и тем самым помогает составить наиболее конкурентоспособный проект. Однако необходимо понимать, что не всегда за самой низкой стоимостью квартир стоит хорошее качество. Так, несмотря на низкую стоимость 1 м2 жилья, ЖК «Плодово-Ягодный» относится к эконом-классу недвижимости и как следствие имеет плохо развитую придомовую территорию. Также минусом данного объекта является то, что материал стен - панели, так как панельные дома обладают плохим внутренним климатом и небольшим выбором планировок.
Индекс доступности инфраструктуры у всех объектов в районе одинаковый или же имеет незначительное различие. Но учитывая то, что разрабатываемый объект только предполагается к строительству, а остальные объекты в районе уже построены, можно предусмотреть в рамках концептуального проектирования на первых этажах здания помещения под коммерческие площади, к примеру:
- кафе или ресторан;
- частный детский сад или различного рода учреждения дополнительного образования детей;
- медицинские клиники или аптеки;
- продуктовые магазины.
Благодаря этому появляется возможность при-
влечь организации, которые помогут развить инфраструктуру района и улучшить её доступность для объекта. Данное решение поможет привлечь большее количество потребителей из разных возрастных групп населения. Доказательством таких слов могут служить ответы респондентов на вопрос о том какого том какие виды подобных помещений они бы хотели видеть в приобретаемом доме. Данные по анализу представлены на рисунке 9.
Аптека
Продуктовый магазин Пункт выдачи интернет заказов Кофейня Магазин свежей выпечки Спортивный зал/фитпес центр Студии с кружками для творческого развития детей Салон красоты Медицинская клиника Магазин техники (всё для дома) Ресторан
Агентства недвижимости, банки, т.п.
Кафе/фаст фуд Частный детский сад Магазин детских товаров Полное отсутствие таковых Зоомагазин,
30.0%
^^ 11,0«
10,0%
8,0%
8,0%
" 6,0%
« 6.0%
™ 5,0%
" 5,0%
■ 1,0%
0,0% 10,0% 20.0% 30,0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80,0% 90.0%
Рис. 9. Предпочтения потребителей в виде коммерческих помещений на первых этажах дома.
В итоге анализа ответов на заданный вопрос, лишь 1 % опрошенных выразил желание полного отсутствия коммерческих помещений в доме, но все остальные голосовали за их реализацию, предлагая наиболее предпочтительный их вид. Согласно полученным данным, лидирующими позициями предпочтений потребителей в виде коммерческих помещений являются аптека и продуктовый магазин. Поэтому для них следует выделить некоторое количество коммерческой площади на первом этаже здания. Также, благодаря такому решению, разрабатываемый объект становится более конкурентоспособным.
Таким образом, на основе анализа параметров объектов рынка недвижимости, а также оценки потребительских предпочтений можно предложить оптимальный вариант реализации инвестиционно-строительного проекта в жилом комплексе «Горки» по улице Гусарова в Октябрьском районе г. Красноярска:
1. Класс комфортности - Комфорт.
2. Класс энергоэффективности - А++.
3. Материал стен - монолит-кирпич.
4. Наличие коммерческих площадей на первых этажах здания.
Стоит учитывать, что при разработке проекта в ином городе данные параметры могут отличаться ввиду иных показателей рынка недвижимости или же района предполагаемого строительства. Поэтому анализ объектов-конкурентов является необходимым этапом в разработке инвестиционно-строительного проекта, который необходимо проводить с высокой тщательностью.
Литература
1. Анализ и прогнозирование рыночной конъюнктуры / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, Ш. М. Ма-
О *
О X
о 3
5 *
и с
Т
■и о
5 Т
Ф
а т
о
Т
а
8)
медов, Г. Ф. Щербина. - Санкт-Петербург : Автономная некоммерческая организация «Институт проблем экономического возрождения», 2018. - 464 с.
- ISBN 978-5-91460-062-1.
2. Анисимова, Л. Современное рыночное жилище и депривация счастья / Л. Анисимова // Проект Байкал. - 2022. - Т. 19, № 73. - С. 113-121. - DOI 10.51461/pb.73.21.
3. Блохина, Ю. А. Функционально-планировочные решения многоквартирных жилых домов повышенной комфортности / Ю. А. Блохина // Образование и наука в современном мире. Инновации. -2022. - № 2(39). - С. 149-156.
4. Гафурова, С. В. Морфотипы многоквартирной жилой застройки и их размещение в планировочной структуре крупных городов Татарстана / С. В. Гафурова // Архитектура и строительство России.
- 2022. - № 2(242). - С. 26-33.
5. ЕИСЖС // ЖК «Горки» 2 этап : официальный сайт - 2023 - URL : httpsY/наш.дом.рф/сервисы/ка-талог-новостроек/объект/43794 (дата обращения: 01.06.2023).
6. ЕИСЖС // Каталог новостроек : официальный сайт - 2023 - URL: httpsV/наш.дом.рф/сер-висы/каталог-новостроек/список-объек-тов/карта?objStatus=0&bounds=55.96982518185540 6%2C92.60234393749997%2C56.08258394206654% 2C93.04179706249995&place=0-12&objectIds=48990%2C42854%2C49082 (дата обращения: 01.06.2023)
7. ЕМИСС. Государственная статистика // Среднедушевые денежные доходы населения : официальный сайт - 2023. - URL: https://www.fedstat.ru/indicator/57039 (дата обращения: 01.06.2023);
8. Еременко, М. М. Исследование взаимосвязей жилищного строительства и устойчивого развития территорий / М. М. Еременко, И. Ф. Гареев // Жилищные стратегии. - 2019. - Т. 6, № 3. - С. 333-376.
- DOI 10.18334/zhs.6.3.41188.
9. Кожобаева, С. Т. Особенности формирования архитектурно-планировочных решений современных жилых комплексов в условиях глобализации / С. Т. Кожобаева, Д. Д. Омуралиев // Вестник Кыргызского государственного университета строительства, транспорта и архитектуры им. Н.Исанова. -2022. - № 3(77). - С. 1204-1211. - DOI 10.35803/1694-5298.2022.3.1204-1211.
10. Макеев, М. Ф. Энергетическая эффекти-ность объемно-планировочных решений многоквартирных жилых домов в разных климатических условиях / М. Ф. Макеев, Е. Д Мельников, М. И. Марченко // Научный журнал. Инженерные системы и сооружения. - 2018. - № 3(32). - С. 49-54.
11. Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года (Утверждена Распоряжением Правитель-
п ства РФ от 31 октября 2022 г. № 3268-р) - URL : g http://static.government.ru/media/files/AdmXczBBUGf N GNM8tz16r7RkQcsgP3LAm.pdf (дата обращения: <в 15.06.2023).
2 12. Тренды жилищного строительства в России
и среднесрочный прогноз / А. Н. Асаул, М. А. Асаул, П. Б. Люлин, Н. В. Чепаченко // Проблемы прогнозирования. - 2019. - № 3(174). - С. 111-117.
13. Федченко, И. Г. Современные морфотипы жилой среды, сложившиеся под влиянием динамических процессов жизнедеятельности в начале XXI века / И. Г. Федченко // Современная архитектура мира. - 2019. - № 1(12). - С. 178-192. - DOI 10.25995/ШТ^.2019.12.1.026.
14. Швыденко, Н. В. Особенности и перспективы инновационно-устойчивого развития жилищного строительства / Н. В. Швыденко, О. И. Усаткина, О. А. Олатало // Актуальные проблемы экономики и менеджмента. - 2019. - № 2(22). - С. 165-172.
Analytical review and optimum characteristics determination for creating a competitive investment and construction project with the apartment house in Krasnoyarsk as an example Krelina E.V., Doroshenko D.E.
Siberian Federal University
Low profitability is a threat to the successful implementation during the construction concept is developing. It reduces the effectiveness of this project implementation. Competitors analysis in the real estate market is necessary to create a successful investment and construction project. It is important to consider the best aspects of the competitors and reduce the disadvantages that they have. The analysis of Krasnoyarsk real estate market is made in this article. The optimal set of characteristics which an apartment building must have is considered, including comfort class, energy efficiency class and wall material. The estimation of consumer preferences of residential construction objects is carried out in order to check the obtained data of real estate market and competitor's objects analysis.
Keywords: apartment house, investment and construction project, characteristics, competing objects, object concept, comfort class, energy efficiency, green house, advantages, wall material. References
1. Asaul A. N., Starinsky V. N., Mamedov Sh. M., Shcherbina G. F. Analysis and
forecasting of market conditions. - St. Petersburg: Autonomous non-profit organization "Institute for Economic Revival", 2018. - 464 p. - ISBN 978-591460-062-1.
2. Anisimova, L. Modern market housing and deprivation of happiness / L.
Anisimova // Project Baikal. - 2022. - T. 19, No. 73. - S. 113-121. - DOI 10.51461/pb.73.21.
3. Blokhina, Yu. A. Functional planning solutions for high-comfort multi-
apartment residential buildings / Yu. A. Blokhina // Education and science in the modern world. Innovation. - 2022. - No. 2 (39). - S. 149-156.
4. Gafurova, S. V. Morphotypes of multi-apartment residential development and
their placement in the planning structure of large cities of Tatarstan / S. V. Gafurova // Architecture and construction of Russia. - 2022. - No. 2 (242). - S. 26-33.
5. EISZhS // LCD "Gorki" stage 2: official website - 2023 - URL: https://our.dom.rf/services/catalog-new buildings/object/43794 (date of access: 06/01/2023).
6. UISHS // Directory of new buildings: official website - 2023 - URL:
https://our.dom.rf/services/catalog-of-new-builds/list-of-objects/map? 54 %2C93.04179706249995&place=0-
12&objectIds=48990%2C42854%2C49082 (accessed 06/01/2023)
7. EMISS. State statistics // Average per capita cash income of the population:
official website - 2023. - URL: https://www.fedstat.ru/indicator/57039 (date of access: 06/01/2023);
8. Eremenko, M. M. Study of the relationship between housing construction and
sustainable development of territories / M. M. Eremenko, I. F. Gareev // Housing strategies. - 2019. - V. 6, No. 3. - S. 333-376. - DOI 10.18334/zhs.6.3.41188.
9. Kozhobaeva, S. T. Features of the formation of architectural and planning
solutions of modern residential complexes in the context of globalization / S. T. Kozhobaeva, D. D. Omuraliev // Bulletin of the Kyrgyz State University of Construction, Transport and Architecture. N. Isanova. - 2022. - No. 3 (77). - S. 1204-1211. - DOI 10.35803/1694-5298.2022.3.1204-1211.
10. Makeev, M. F. Energy efficiency of space-planning solutions for multiapartment residential buildings in different climatic conditions / M. F. Makeev, E. D. Melnikov, M. I. Marchenko // Scientific journal. Engineering systems and structures. - 2018. - No. 3(32). - S. 49-54.
11. Strategy for the development of the construction industry and housing and communal services of the Russian Federation for the period up to 2030 with a forecast up to 2035 (Approved by Decree of the Government of the Russian Federation of October 31, 2022 No. 3268-r) - URL: http://static.government.
ru/media/files/AdmXczBBUGfGNM8tz16r7RkQcsgP3LAm.pdf (accessed 15.06.2023).
12. Asaul A. N., Asaul M. A., Lyulin P. B., Chepachenko N. V. Trends in housing
construction in Russia and medium-term forecast // Problems of Forecasting. - 2019. - No. 3 (174). - S. 111-117.
13. Fedchenko, I. G. Modern morphotypes of the living environment, formed under the influence of dynamic processes of life at the beginning of the XXI century / I. G. Fedchenko // Modern architecture of the world. - 2019. - No. 1(12). - S. 178-192. - DOI 10.25995/NIITIAG.2019.12.1.026.
14. Shvydenko, N. V. Features and prospects of innovative and sustainable development of housing construction / N. V. Shvydenko, O. I. Usatkina, O. A. Olatalo // Actual problems of economics and management. - 2019. - No. 2 (22). - S. 165-172.
O *
0 X 0
3
s *
8)
O T
■u o s
T
<D
a r
o
T
a
8)