2МЕНЕДЖМЕНТ и МАРКЕТИНГ
УДК 332.85.017
Аналитический инструментарий сделок на рынке недвижимости
Симионова Н.Е., Ростовский государственный строительный университет
Ключевые слова: недвижимость, объект оценки, специфика анализа, субъект анализа, современные инструменты анализа.
Автор рассматривает возможности развития аналитического обеспечения рынка недвижимости с учетом специфики рынка и объектов недвижимости. Рассмотрены возможности и специфика применения современных методов маркетинговых исследований в процессе оценки недвижимости, использования стратегической информации о региональном развитии.
Analytical tools real estate market transaction
Simionova N.E., Rostov State University of Civil Engineering
Keywords: real estate, facility assessment, specific analysis, the subject of analysis, advanced analysis tools.
The author examines the possibility of analytical support the real estate market, taking into account the specifics of the market and real estate. The possibilities and the specific application of modern methods of marketing research in the evaluation of real estate, the strategic use of information on regional development are shown.
Современный этап развития оценочного инструментария характеризуется повышением требований к обоснованности рыночной или иной стоимости объекта недвижимости, которая является целью оценки. Существенная роль отводится анализу рынка недвижимости, о чем свидетельствуют требования, изложенные в стандартах, регламентирующих современные процедуры оценки. В частности, в соответствии с Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254, в отчете об оценке, должен быть отражен анализ рынка объекта оценки, а также анализ внешних факторов, влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка объекта оценки должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, которые должны быть учтены при определении стоимости объекта оценки, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений указанных факторов.
Это положение находит развитие в стандарте "Оценка недвижимости (ФСО №7)", утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г.
N 611, где более детально изложены требования к анализу рынка недвижимости, которые сводятся к следующему. Для определения стоимости недвижимости необходимо исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие возможные виды использования, необходимые для определения его стоимости. При этом установлена следующая последовательность анализа рынка недвижимости:
анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;
определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект; если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет рынков, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
анализ данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;
основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, в частности, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта.
Подчеркиваемая в указанных документах значимость анализа рынка требует поиска новых методов или адаптации имеющихся в рыночной практике инструментов, учитывая специфику поставленной задачи анализа. Методы исследования рынка, безотносительно к сфере их приложения, являются новым для отечественной экономики направлением, что и обусловило неоднозначность взглядов на саму сущность маркетинговых исследований, применяемых методов и процедур. Инструментарий маркетинговых исследований должен быть увязан с их целью. В статье В.Анохина, Е.Анохина и Ж.Касатовой [1] дан анализ трактовок сущности маркетинговых исследований, которые в разное время давались экономистами. В определениях, которые приводят, в частности, Голубков Е.П., Романов А.Н., Карлюгов Ю.Ю., Красильни-ков С.А., Божук С.Г., Ковалик Л.Н. [1], подчеркивается необходимость ориентации аналитического инструментария на конкретные маркетинговые задачи и аспекты маркетинговой деятельности. Правильно поставленная цель маркетинговых исследований позволит найти правильное направление поиска информации, выбор ее источников, снизить вероятность ошибочных выводов.
Н.Малхотра [2] видит задачу маркетинговых исследований в предоставлении точной объективной информации, отражающей истинное положение дел, разграничивая систему маркетинговых исследований следующим образом:
исследования для идентификации проблем; исследования для решения проблем.
Это обобщенный подход, не отражающий назначения получаемой информации, но может быть принят за основу в оценке недвижимости. Направление анализа проблем можно рассматривать как выяснение степени ликвидности объекта для последующего расчета премии за риск, прогнозирования возможного дохода от перепродажи, выявления степени стабильности потоков доходов от владения недвижимостью. Исследование для решения проблем сводится к поиску, отбору и корректировке информации по объектам - аналогам, непосредственно влияющей на процесс оценки объекта.
В анализе рынка недвижимости и потенциальных сделок на этом рынке существенная роль должна быть отведена региональной составляющей развития экономики. Это обусловлено спецификой строительной продукции, ценами на первичном рынке недвижимости, состоянием рынка труда, демографической ситуацией. В этой связи аналитический инструментарий сделок с недвижимостью можно усовершенствовать за счет применения распространенного в экономике метода SWOT-анализа, позволяющего систематизировать факторы внешней среды по признакам «сильные стороны - слабые стороны - возможности - угрозы», дать их оценку. Несмотря на то, что в рыночной практике этот метод применяется достаточно давно, его аналитические возможности не исчерпаны. В частности, данный метод анализа позволяет оценить перспективы развития современных концепций застройки городов, увидеть перспективы развивающихся рынков недвижимости, реализация которых изменяет стоимость объектов вторичного рынка. В частности, возможности названного метода раскрыты применительно к реализации концепции плавучей урбанизации [3]. Несмотря на то, что авторы рассматривают специфические объекты недвижимости, не имеющие широкого распространения, сам подход заслуживает внимания и может быть применен в других сферах. В частности, сильные и слабые стороны рассматриваются в таких аналитических разрезах, как законы и правила, строительный процесс, эксплуатация, экология, что актуально для любого вида недвижимости.
Важным направлением анализа является оценка устойчивости региональных рынков недвижимости, поскольку это предопределяет спрос на строительную продукцию, как на первичном, так и вторичном рынке. К таким факторам может быть отнесена доля ветхого и аварийного жилищного фонда, размер субсидий на оплату жилья, инвестиции в основной капитал, площадь жилых помещений в расчете на одного жителя [4].
Важнейшая информация для анализа содержится в концепциях долгосрочного развития, которые имеет каждый регион России. В частности, в «Стратегии социально-экономического развития Краснодарского края до 2020 года» дан анализ внешних и внутренних факторов развития по методике SWOT-анализа, что позволяет прогнозировать возможные изменения на рынке недвижимости. В частности, к сильным сторонам отнесено выгодное географическое и геостратегическое положение, развитость транспортной инфраструктуры, наличие сырьевых запасов для производства строительных материалов, наличие курортов. К слабым сторонам отнесена небольшая доля жилья с высокими стандартами комфортности, низкий уровень доходов населения. В качестве возможностей рассматривается масштаб-
ное и системное привлечение инвестиций в экономику, эффективное использование территориальных ресурсов. Предусмотрены более высокие требования к архитектурной выразительности зданий, безопасности эксплуатации, распространение в регионе системы группового расселения с инфраструктурой, обеспечивающей высокий уровень комфортности проживания. Появление качественно новых зданий способно существенно снизить экономический потенциал объектов вторичного рынка недвижимости, что окажет прямое влияние на оценку объекта.
Важен и сам субъект маркетинговых исследований, его цель и задача. Г.М.Стерник [5] обращает внимание на возможность двух подходов к анализу рынка недвижимости для оценки объектов:
- анализ от общего состояния экономики, отрасли, рынка недвижимости к объекту оценки;
- анализ от конкретного объекта к общему состоянию рынка.
Выбор подхода зависит от субъекта анализа. Оценщик рассматривается нами как внутренний субъект, который, вероятнее всего, идет от частного к общему. Если привлекается внешний субъект, в частности, консалтинговая компания, предоставляющая аналитическую информацию о рынке недвижимости, наиболее вероятный подход - от общего к частному.
Применяя подход от частного к общему, оценщик идентифицирует объект оценки (тип использования объекта, его физические и экономические характеристики), выявляет сегмент рынка, на котором конкурирует объект недвижимости, его территориальные особенности, выявляет замещающие и дополняющие объекты, формирует конкурирующую массу объектов. Это создает предпосылки для объективной оценки стоимости.
Ошибочный выбор методов маркетинговых исследований неизбежно приводят к ошибочным выводам и расчетам. Н.Малхотра [2] выделяет следующие возможные ошибки:
- ошибка выборки данных, когда выборочная совокупность не отражает закономерности генеральной совокупности из-за малого объема;
- систематическая ошибка, включающая ошибку ненаблюдения (не все объекты учтены) и ошибку наблюдения (не выявлена или неправильно интерпретирована информация);
- ошибка подмены информации (отклонение реально полученной информации от информации, необходимой для решения задачи исследования);
- ошибка измерения, когда неправильно выбрана шкала измерений;
- ошибка определения генеральной совокупности.
Большинство перечисленных ошибок присущи анализу рынка недвижимости для целей оценки и приводят к существенным искажениям результатов. В частности, речь идет о неправильном выборе генеральной совокупности, когда не учитывается локальность рынка недвижимости, его региональные особенности, ограничен объем выборки из-за отсутствия типовой застройки и другие.
Анализ рынка недвижимости подразумевает интерпретацию стоимости объекта оценки с позиций полезности недвижимости, что требует классификации объектов недвижимости, информации об их наличии на рынке, спрос, предпочтения покупателей. Особенности анализа для целей оценки состоят в соотнесении общего состояния рынка, его конкретного сегмента, непосредственно с объектом оценки [6].
Кроме того, учитывая обязательность применения в оценке принципа наиболее эффективного использования объекта, результаты анализа должны показать возможные варианты альтернативного использования объекта, их возможную доходность.
Исследование экономических условий, в которых функционирует объект недвижимости, перспектив развития первичного рынка, развития сфер, поставляющих факторы производства для строительства, позволяют наиболее достоверно определять рыночную, либо иную стоимость, предусмотренную Федеральным стандартом оценки ФСО-2 «Цель оценки и виды стоимости», в рамках применяемых подходов. Очевидно, что определение конкретного вида стоимости требует различных подходов к получению аналитической информации, объему выборки объектов, инструментарию обработки рыночной информации.
Г.М.Стерник [5] рассматривает исследование рынка недвижимости как самостоятельный вид деятельности, цель которой - обеспечить объективной информацией лиц, принимающих решение о проведении тех или иных операций на рынке. При этом выделяется три взаимосвязанных направления:
- информационное обеспечение сделок с недвижимостью;
- информационное обеспечение технологии риэлтерской деятельности;
- информационное и методическое обеспечение исследований рынка.
Последняя позиция важна для оценки, но требует развития в силу того, что в
процессе оценки важна не только общая информация о рынке конкретного вида недвижимости, но также аналитическая информация, обеспечивающая применение в процессе оценки трех обязательных подходов. Аналитика рынка недвижимости должна соответствовать запросам на информационное обеспечение всех трех стандартных подходов и применяемых в их рамках методов.
Сравнительный подход требует информации о ценах сделок по аналогичным объектам, их сопоставимость с объектом и целесообразные в сложившейся экономической ситуации основания для корректировок. Перечень факторов известен, но необходим отбор наиболее значимых для реального объекта оценки, а также цели и функции оценки, что и обеспечит объективную корректировку параметров объектов-аналогов.
Затратный подход требует информации о наличии, доступности и ценах на факторы производства в строительстве, современных тенденциях в области строительных технологий с целью определения функционального устаревания объекта оценки. Неизбежно возникает вопрос о прибыли предпринимателя, что требует анализа показателей деятельности хозяйствующих субъектов в строительстве.
Доходный подход требует информации о размерах арендной платы, условиях оплаты, емкости рынка аренды, занятости помещений, эксплуатационных расходах и тенденциях их роста.
Рыночная сегментация недвижимости важна для анализа рынка, но не менее важной является сегментация потребителей. В частности, Д.О.Шоннесси [7], предложен подход к сегментированию рынка по демографическим характеристикам, таким как возраст, пол, социальный класс, стадия жизненного цикла семьи. Каждая стадия жизненного цикла семьи или домохозяйства представляет собой комбинацию возраста, семейного положения потребителя и возраста его детей, финансовое состояние домохозяйства.
Сегментацию по выгодам от приобретения определенного вида товара предло-
жил Р.Халей [7]. В частности, в сфере услуг предложена сегментация по таким выгодам, как индивидуализация, надежность, постоянство, комфорт, что вполне приемлемо для рынка жилой недвижимости. Но для более глубокого рассмотрения проблем анализа рынка недвижимости для целей оценки, необходимо выявить типы недвижимости и особенности реагирования каждого типа на факторы внешней среды. Следует также ориентироваться на свойства недвижимости, существенные для оценки, в частности [6]:
- недвижимое имущество как материальный объект;
- недвижимое имущество как комплекс экономико-правовых и социальных отношений, определяющих порядок владения, распоряжения и пользования объектом;
- недвижимое имущество как экономическое благо, пригодное для обмена на другое благо.
Как отмечает В.З.Черняк [8], последнее свойство проявляется в полной мере при рассмотрении недвижимости как товара. Недвижимость как материальный объект классифицируется по морфотипу, юридическому статусу, назначению, местоположению, цене, что существенно влияет на оценку и потребность в ее информационном обеспечении.
Для достоверной оценки недвижимости в процессе анализа рынка необходимо выявить сегмент наиболее вероятных пользователей, состояние и привлекательность первичного рынка, наличие замещающих объектов, аналогичных по полезности, но относящихся к рынку объектов другого назначения. Подлежат анализу также дополняющие инфраструктурные объекты, увеличивающие привлекательность объекта оценки.
В.А.Горемыкин [9] отмечает, что операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, поскольку осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. В силу этого необходим анализ альтернативных направлений инвестиций, их доходности, возможных темпов инфляции и других макроэкономических показателей. Это позволит обосновать применяемую в процессе оценки ставку дисконтирования, максимально достоверно установить реверсию от перепродажи объекта.
Недвижимость - это вариант инвестиций, надежность и экономическая привлекательность которых постоянно меняется, поскольку зависит от многих факторов. Целесообразно в процессе анализа учитывать следующее:
- наличие объектов нового строительства, как находящихся в стадии проектирования, так и в стадии незавершенного строительства;
- проекты реконструкции, способные изменить назначение объектов;
- наличие вакантных земельных участков, которые могут быть выделены под строительство;
- возможные законодательные и нормативные ограничения для нового строительства;
- наличие социальных программ, способных активизировать первичный рынок недвижимости.
Г.М.Стерник [6] обращает внимание на необходимость комплексности анализа рынка недвижимости, где наряду с такими важнейшими индикаторами как активность рынка, ценовая ситуация, конъюнктура рынка, рассматривает ликвидность объектов. Анализируя ликвидность объектов, необходимо установить среднее вре-
мя экспозиции проданных объектов с дифференциацией по типам недвижимости. Это обеспечит обоснованность применяемых в оценке премий за риск на неликвидность объекта.
Проблемы повышения достоверности оценки могут быть во многом успешно решены, благодаря развитию аналитического инструментария. При этом важны не только методики анализа, но и правильная идентификация факторов среды конкретного типа объекта. В частности, для жилой, офисной и производственной недвижимости факторы влияния и их приоритеты будут различными. Не менее существенное влияние имеет функция оценки, в частности, купля - продажа, ипотечное кредитование.
Библиография
1. Анохин В., Анохина Е., Касатова Ж. Анализ научных подходов к проведению маркетинговых исследований // Экономический анализ: теория и практика, 2014. - № 23(374). - С.17-28.
2. Малхотра Н. Маркетинговые исследования: практическое руководство, 4-е изд.:Пер. с англ..-М.:ООО»ИД Вильямс», 2007.1200 с.: ил.
3. Цыганкова А.А. SWOT-анализ концепции плавучей урбанизации. //Экономика строительства, 2015. -№1(31). - С.42-51.
4. Щанкин С.А., Иванова И.А., Кузнецов А.Ф. Статистический анализ устойчивости регионального рынка недвижимости //Экономика строительства, 2015. - №1(31). - С.32-41.
5. Стерник Г.М. Методология анализа рынка недвижимости.-Ьйр: realtymarket.ru.
6. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. М. Экономика, 2009. 606 с.
7. Д.О.Шоннесси. Конкурентный маркетинг: стратегический подход/Пер. с англ. СПб. Питер, 2001. 864 с.
8. Черняк В.З. Управление недвижимостью. М.:Экзамен.2001. 220 с.
9. Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет: Учебник. М. КНОРУС. 2010. 672 с.
Автор
Симионова Нина Евгеньевна, доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой экономики и управления проектами ГБОУ ВПО «Ростовский государственный строительный университет» (344022 Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162); e-mail: simionova@ rambler.ru
Новости Newsrus.su
Семь мостов отремонтируют на федеральных дорогах Калмыкии, Астраханской и Ростовской областей
Как сообщает пресс-служба Управления ФКУ «Севкавуправтодор», в 2016 году планируется отремонтировать семь мостов в Ростовской и Астраханской областях, а также в республике Калмыкия.
В Астраханской области отремонтируют два моста на автодороге Р-215 «Астрахань - Кочубей - Кизляр - Махачкала». Первый мост находится на 35-м км трассы через ерик Алгаза, а второй - на 10-м км через суходол.
В Ростовской области будут отремонтированы два объекта на подъездной дороге А-135 - мост через канал на 15-м км и путепровод через автомагистраль также на 15 км. Кроме того, в этом регионе запланирован ремонт переправы через реку Мокрый Чалтырь на 15-м км трассы «Ростов - Таганрог до границы с Украиной».
В республике Калмыкия дорожники отремонтируют два объекта на трассе Р-22 «Каспий» - мост через реку Нугра на 166-м км и переправу через балку Аргамджа на 271-м км.
Источник: Редакция новостей Newsrus.su
Рокадную дорогу в Волгограде начнут строить в 2016 году
Как сообщили в пресс-службе Правительства Волгоградской области, в 2016 году начнутся работы по строительству новой рокадной дороги в Волгограде. Для появления Нулевой Продольной улицы необходимо завершить укрепление берегов Волги, которое проводится в рамках подготовки города к Чемпионату мира по футболу 2018 года.
Как заявил Губернатор Волгоградской области Андрей Бочаров, с началом строительства рокадной дороги затягивать нельзя. Необходимо синхронизировать поступление денежных средств и фактические темпы выполнения работ для ускорения процесса строительства магистрали. Перед тем, как начать возведение новой дороги, подрядная организация «Запсибгидрострой» должна завершить работы по укреплению берега Волги. В соответствии с контрактом, объект должен быть сдан в 2017 году, однако подрядчик рассчитывает закончить работы досрочно, в конце 2016 года.
На реализацию стратегии развития транспортной инфраструктуры в Волгоградской области в период до 2017 года будет направлено 18,6 млрд. рублей. Средства пойдут, в том числе, и на финансирование строительства Нулевой Продольной улицы.
Источник: Редакция новостей Newsrus.su
