CC BY
31
УДК 332.821.001.57:365.26
АЛГОРИТМИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ ПОВЫШЕНИЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В РЕГИОНЕ
И.А. Зайцева, В.В. Шутенко, Ю.Е. Острякова
Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования, «Институт управления (г. Архангельск)», Ивановский филиал
Разработана алгоритмическая модель, позволяющая на основе принципов имитационного моделирования, обеспечить доступность жилищного фонда в регионе, с целью предоставления максимально качественного жилья наибольшей части населения для удовлетворения духовных и моральных потребностей конкретного индивидуума. Реализация модели предусматривает удовлетворение перспективного курса Правительства РФ в рамках выполнения Федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 г.г.
Ключевые слова: модель, имитационное моделирование, доступное жилье, жилищное строительство.
Недостаточный объем жилищного строительства, низкий уровень обеспеченности населения жильем, рост цен, увеличивающиеся темпы выбытия жилищного фонда из-за ветхости и аварийного состояния значительно обостряют вопрос обеспеченности и доступности жилья населению. Улучшения в жилищной сфере в части обеспеченности населения жильем, его качество и благоустройство оказывают влияние на демографическую ситуацию в стране, в частности, на рождаемость.
Источники финансирования и структура инвестиций должны определяться таким показателем уровня жизни населения как жилищная доступность [ 1 ].
Говоря о доступности жилья, необходимо понимать, что в связи с сильной дифференциацией жилищных предложений, потребностей населения и платежеспособности, оценить ситуацию достаточно сложно. Однако для преобладающей части населения России жилье является малодоступным.
Особенности инвестирования в жилищную сферу требуют уделять особое внимание анализу динамики показателей,
характеризующих доступность жилья. К ключевым можно отнести следующие показатели доступности жилья: рабочее время, необходимое для получения дохода, достаточного для покупки 1 м2 типового жилья; рабочее время, необходимое для оплаты единицы типового жилья (комнаты, квартиры); рабочее время, необходимое для оплаты единицы типового жилья с учетом обязательных и первостепенных платежей; рабочее время, необходимое для расплаты по ипотечному кредиту в минимальные сроки [5,10].
Для оценки доступности жилья используется показатель - коэффициент доступности жилья, который показывает, сколько лет необходимо домохозяйству для приобретения жилья. Существует несколько методик расчета данного коэффициента (методика, принятая в ФЦП (без учета затрат домохозяйств), с учетом затрат в размере величины прожиточного минимума, с учетом затрат в размере величины среднедушевых потребительских затрат, с учетом инвестирования сбережений и наличия жилья для продажи на вторичном рынке) [1].
Реализация ИНЕ е С тацгюнног о ГфО ЖГ&
Методы
ИНЕеСИфОВаНИЯ,
ОСЕСОЕйННЫе
на привлек енни инвестиции
ГСО С р е ДС ТЕ ОМ
кредитования
I
£
Методы ине есшроЕанпя, основанные на принципал ссуда сбережения
Методы ИНЕ е ■: 114:' О Е анИЯ,
0 0
использование щт
ср н дс ТЕ ИНЕ н СТО р а 6 е 3 уч. ас ТЕ1Я 1ф Й ДНГО р =1
I
Методы с участием нквоттерче скик организ ации Е Шн СТВ н 1фЙ ДЕГГОр а.
Методы с уч алтием кре дигнои орг анизадии Е канеств е 1фе ДЕГГОр а
1
Метод с участием Пр е ДПр ИЯ1ИИ Е Еане СТВ е Ере ДЕГГОр =1
Е
Оценка эффеЕтвностиинвестиционнык проектов е ЖИЛИЩНО-СТрОИТеЛЬНОЙ феде, Н41ф4ЕПЙННЫКН1 ПОЕЫШЙШК доступности Ш12
Формирование пакета иней стицконнык гфо «ктов, реализуемых е ратаи жилищной политики на региональном уровне
Распре деление порядра реализации инвестиционных проектов на основании принципа приоритетов
Мониторинг реализ ации приоритетны к налр авленийповышения жилищной доступности
Составление прогноза с цепь» выявления перспективных направлений повышения доступности жилья,
ня. основе достин^тойранее цепи
Рис. 1. Алгоритмическая модель повышения доступности жилья в регионе на основе реализации Федеральной целевой программы «Жилище» 2011-2015
Однако, следует отметить, что исследователи, занимающиеся жилищными вопросами, стремятся усовершенствовать методику его расчета, с целью более точ-
ного отражения реальной ситуации на рынке жилья.
В настоящее время усиливается ответственность местных органов власти за
формирование региональной социально-экономической политики, в частности жилищной. Однако эти органы не имеют еще необходимого опыта для разработки оптимальной стратегии развития жилищно-строительной сферы, что является одной из причин неудовлетворительного социально-экономического положения многих регионов. Решать это необходимо с помощью новых механизмов и методов, путем максимального использования новых институциональных, управленческих и инженерных технологий [3].
Для поиска оптимального варианта развития (сочетания направлений развития) региональной жилищной политики необходимо иметь алгоритм (рис.1), способный упорядочить рассматриваемые варианты по их целевому показателю, в качестве которого предлагается использовать интегральный индекс жилищной доступности.
1. Методика, позволяющая описать разработанный авторами алгоритм, носит универсальный характер и может включать не только широкий набор оценочных показателей, которые позволят вести мониторинг ситуации в жилищностроительной сфере региона, но и систему прогнозных показателей, необходимую для формирования и реализации приоритетных направлений строительства и приобретения жилья. Основу ее нор-мативно-правовой базы составляют «Методика расчета основных социально-экономических индикаторов уровня жизни населения», утвержденная постановлением Госкомстата Российской Федерации от 16.07.1996 года № 61, Постановление Государственного комитета РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике «Об утверждении Методики расчета платежеспособности населения за жилищно-коммунальные услуги» №12 от 11.11.1998, Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. - М.: Издатель-
ство: Экономика, 2000.; Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 годы, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 г.
Цель «Методики» заключается в следующем:
^ создать базу данных для оценки социально-экономического состояния жилищно-строительной сферы региона и совершенствования жилищной политики;
дать возможность местным администрациям и государственным структурам отслеживать результаты проводимой жилищной политики и устанавливать приоритеты в ее развитии;
найти оптимальные механизмы выбора и реализации инвестиционных проектов и программ в сфере строительства и приобретения жилья.
Алгоритмическая модель повышения доступности жилья в регионе на основе реализации Федеральной целевой программы «Жилище» 2011-2015 включает в себя 7 основных этапов.
1-й этап: Постановка цели, задач и целевых индикаторов.
В число основных целей развития жилищно-строительной сферы ставится не столько обеспечение высокой экономичности работы предприятий, сколько обеспечение доступности жилья и повышение качества жизни населения в регионе. Выполнение целей есть непременное условие для оптимального и непрерывного развития региона в целом.
Эффективность реализуемых инвестиционных проектов обеспечивается в том случае, если преимущественно выполняются задачи, перечень которых может быть составлен в зависимости от рассматриваемой группы инвестиционных жилищных проектов.
Достижение поставленной цели можно охарактеризовать с помощью системы целевых индикаторов повышения жилищной доступности, представленные таблице 1.
Таблица 1
Целевые индикаторы повышения жилищной доступности
№ п/п Наименование индикатора Един изм. Всего 2011 2012 2013 2014 2015
1 2 3 4 5 6 7 8 9
1. Уровень обеспеченности населения жильем (на конец года) кв. м. на чел. 24,2 22,8 23,1 23,4 23,8 24,2
2. Коэффициент доступности жилья (соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из 3 человек) лет 4 4,3 4,2 4Д 4 4
3. Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств о/ /0 30 19 23 25 27 30
4. Количество молодых семей, улучшивших жилищные условия (в том числе с использованием ипотечных кредитов и займов) при оказании содействия за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов (нарастающим итогом) тыс. семей 172 33,7 66,9 101,4 135,9 172
5. Годовой объем ввода жилья млн кв. м. 90 63 67 70 79 90
6. Доля ввода жилья, соответствующего стандартам экономкласса, в общем объеме ввода жилья о/ /о 60 40 45 50 55 60
7. Доля ввода малоэтажного жилья в общем объеме ввода жилья о/ /о 60 50 55 60 60 60
8. Количество граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством, улучшивших жилищные условия (нарастающим итогом) тыс. семей 83,5 16,5 32,2 46,2 64,4 83,5
9. Количество объектов коммунальной инфраструктуры, строительство и реконструкция которых завершены (нарастающим итогом) шт. 19 1 12 15 15 19
10. Количество разработанных (актуализированных) национальных стандартов и сводов правил в рамках Программы шт. 20 18 1 1
2-ой этап: Оценка социально-
экономической ситуации в жилищностроительной сфере региона.
В зависимости от характера региональной жилищной политики может быть сделан акцент на рыночные или административные методы в процессе управления развитием данного комплекса. Социально-экономическая ситуация является комплексным фактором, характеристиками которой могут быть: соотношение денежных доходов населения и величины бюджета прожиточного минимума; доля населения, имеющего доход ниже минимального потребительского бюджета; уровень бедности; соотношение темпов роста фиксированных доходов и средней заработной платы; уровень социально-экономической дифференциации; занятость населения; уровень безработицы и другие.
3-ий этап: Определение приоритетов стратегического развития и выбора альтернатив.
На данном этапе предполагается формирование стратегии развития жилищно-строительной сферы в целях повышения доступности жилья и разработка направлений повышения доступности по функционально-однородным группам узкой целевой направленности, в частности, формирование инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства и приобретения жилья.
Для распределения ресурсов между стратегическими направлениями и расстановки приоритетов соответствующих действий, выбора альтернативы необходимо провести количественную оценку и сравнение по важности выработанных целей.
Коллективная экспертиза (коллективный анкетный опрос экспертов с последующей статистической обработкой полученной информации) широко используется для перевода качественных оценок в количественные, и может быть успешно применима для количественной
оценки важности стратегических целей развития жилищно-строительной сферы региона.
4-й этап: Определение взаимных соответствий инвестиционных проектов и программ в рамках реализуемой жилищной политики в регионе.
Взаимные соответствия возникают вследствие наличия связей между отдельными направлениями жилищной политики или инвестиционными проектами и дают уменьшение затрат и/или увеличение дохода. Соответствия могут составить синергетический эффект реализации каждого направления в рамках комплексной программы, в несколько раз превышающей эффект автономной реализации отдельной части программы. Для оценки синергизма применяется матрица стратегических соответствий.
В рамках проводимой жилищной политики инвестиционный жилищный проект может попасть под следующий перечень подпрограмм и мероприятий: подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей»; подпрограмма «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»; подпрограмма "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством»; мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан; расходы общепрограммного характера по федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы; подпрограмма «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов РФ.
5-й этап: Выбор альтернативных вариантов привлечения свободных инвестиционных ресурсов в строительную отрасль региона.
Предлагается классификация методов инвестирования строительной сферы, позволившая более обоснованно выявлять перспективные и оптимальные из них в каждом конкретном случае с учетом индивидуальных особенностей инвестици-
онных проектов за счет предлагаемой автором группировки методов по способам и источникам получения инвестиционных средств:
1. Методы, основанные на привлечении инвестиций посредством кредитования.
1. ¡.Методы с участием некоммерческих организаций в качестве кредитора: полное или частичное инвестирование строительства за счет бюджетных средств; предоставление жилищных субсидий для улучшения жилищных условий; обеспечение жильем молодых семей; муниципальные облигации и сертификаты; государственные жилищные сертификаты для военных; предоставление жилья в связи с ликвидацией ветхого и аварийного жилищного фонда.
1.2.Методы с участием кредитной организации в качестве кредитора: банковское ипотечное кредитование; открытие кредитной линии для приобретателя жилья.
1.3.Метод с участием предприятий в качестве кредитора: с участием строительных обществ (долевое строительство и продажа жилья с рассрочкой платежа); оказание помощи в приобретении жилья работнику со стороны предприятия.
2. Методы инвестирования, основанные на принципах ссудосбережения: строительные сберегательные кассы; сберегательные программы и вклады в банках; паевые инвестиционные фонды; жилищно-строительные накопительные кооперативы.
3. Методы инвестирования, предполагающие использование личных средств инвестора без участия кредитора: использование собственных активов инвестора; личные инвестиционные средства; рента и пожизненное содержание; материнский капитал.
Каждый из перечисленных методов может иметь множество схем реализации. С целью оценки их роли, значимости и перспектив развития в общей системе инве-
стирования строительства и приобретения жилья выполнено их подробное исследование [12].
6-й этап: Система критериев и показателей оценки жилищных инвестиционных проектов с учетом факторов риска.
В результате разработки и анализа направлений формируется несколько возможных вариантов, в связи с чем возникает задача выбора приоритетных проектов для дальнейшей проработки.
Решение задачи выбора, прежде всего, требует определения системы критериев и показателей для оценки направлений развития. Анализ практики реализации инвестиционных проектов в различных отраслях экономики позволяет предложить следующие критерии:
1. Вероятность реализации инвестиционных проектов.
2. Влияние жилищной политики на коммерческую эффективность проекта.
3. Рискованность инвестиционного проекта для предприятий.
4. Надежность поступления средств от участников.
5. Соответствие жилищных инвестиционных проектов общей стратегии развития жилищной политики региона в целом.
Рассчитанный таким образом интегральный показатель позволяет провести сравнение возможных инвестиционных проектов и выбрать наилучшие варианты, при которых значение интегрального оценочного показателя максимально.
7-й этап: Оценка эффективности реализации инвестиционных жилищных проектов.
Основой для оценки эффективности реализации проектов в сфере строительства и приобретения жилья в регионе будет служить система количественных показателей, характеризующих общие параметры функционирования основных участников экономических отношений в секторе - бюджетов всех уровней, пред-
приятий жилищно-строительной сферы и населения. Оценка эффективности должна, в том числе, основываться на соответствии этих показателей оптимальным значениям, учитывающим существующие ограничения.
8-й этап: Мониторинг реализации.
Анализ состояния жилищностроительной сферы региона по различным блокам показателей позволит получить достоверную и многогранную информацию и о ходе реализации жилищных проектов, и об условиях функционирования отрасли для определения направлений ее дальнейшего стратегического развития на основе составления прогнозов. Одним из главных принципов разработки направлений развития должна явиться вариантность направлений. При этом анализ исходной ситуации обеспечит возможность разработки и выбора наиболее эффективного варианта развития. Поскольку система показателей будет описывать потенциал по реализуемым инвестиционным проектам в сфере строительства и приобретения жилья, она должна послужить также и источником информации для принятия как тактических, так и стратегических решений.
Для повышения доступности жилья для населения региона необходимо проведение следующих мероприятий:
формирование нового сегмента жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности, экологичности и ценовой доступности, в том числе развитие малоэтажного жилищного строительства и новых форм участия граждан в жилищном строительстве;
обеспечение земельных участков инженерной, социальной и дорожной инфраструктурой;
^ государственная поддержка внедрения новых современных технологий и проектов при осуществлении жилищного строительства, отвечающего стандартам жилья экономкласса, в том числе малоэтажного;
^ разработка нормативной правовой базы, обеспечивающей вовлечение в хозяйственный оборот дополнительных земельных ресурсов;
модернизация и обновление оборудования, повышение эффективности технологий строительства и производства строительных материалов.
упрощение порядка предоставления земель под малоэтажное жилищное строительство и индивидуальное жилищное строительство, в том числе жилищностроительным кооперативам;
развитие конкуренции и снижение административных барьеров на рынке жилищного строительства, создание эффективных механизмов борьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма на рынке, дальнейшее развитие прозрачных конкурентных процедур предоставления земельных участков для жилищного строительства;
развитие кредитования застройщиков в целях жилищного строительства;
комплексное развитие территорий в целях жилищного строительства, создание условий для привлечения кредитных средств и частных инвестиций для этих целей;
комплексная застройка территорий, реконструкция и обновление существующей застройки;
поддержка платежеспособного спроса на жилье, в том числе, с помощью ипотечного жилищного кредитования.
обеспечить правовые условия для развития ипотечного жилищного кредитования и других механизмов финансирования населения для приобретения (строительства) жилья;
совершенствовать унифицированную систему рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и обеспечить развитие рынка ипотечных ценных бумаг;
совершенствовать систему государственной регистрации прав на недвижи-
мое имущество и сделки с ним;
оказывать содействие повышению уровня доступности жилья и ипотечных жилищных кредитов для населения;
развивать новые рыночные институты и механизмы, формирующие инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования и рынка жилья (бюро кредитных историй, небанковские кредитные организации, осуществляющие кредитные операции по предоставлению ипотечных кредитов на приобретение жилья, и др.);
совершенствовать систему защиты прав граждан - приобретателей жилья и граждан, участвующих в финансировании жилищного строительства.
*Издание статьи осуществлено при финансовой поддержке РГНФ, проект № 11-32-00374а2.
ЛИТЕРАТУРА
1. Берендеева А.Б. Благосостояние населения региона: индикаторы, тенденции, перспективы / А.Б. Берендеева, Е.Е. Николаева. - Иваново. Иван. Гос. Ун-т, 2006. -291 с.
2. Доступность жилищных и коммунальных услуг в малых городах. -
Ц11Ь:1111р:/А¥Л¥Л¥.га18а.ш/аЬои1/т1егсо^егепсе/с1о81:и рпо81 гЫНзЫтукЬ 1 коттипа!пукЬ ш!иа у та!у кЬ аогосккЬ/ (17.10.2011 г.)
3. Лемешкина И.М. Социально-экономическое развитие сферы жилищных услуг. Автореф. на
соис. уч. ст. к.э.н. МГУ имени М.В. Ломоносова.
- Москва, 2008.
4. Морковкина М.А. Статистический анализ доступности жилья в Российской Федерации. Автореф. на соис. уч. степени к.э.н. МЭСИ. - Москва, 2008.
5. Панфилов A.B. Жилищный рынок Российской Федерации: анализ становления и подходы к прогнозированию. Автореф. на соис. уч. степени к.э.н. УРАН Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН. - Москва, 2010.
6. Селютина Л.Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. - СПб. : СПбГИ-ЭУ, 2002. - 234 с.
7. Социальная сфера и доступность социальных благ в регионе: науч. изд. / науч. ред. А.Б. Берендеева. - Иваново: Иван. Гос. Ун-т, 2010. - 488 с.
8. Хачатрян С.Р. Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности улучшения жилищных условий населения // Аудит и финансовый анализ, № 3, 2001. -
URL:______________http://www.cfin.ru/press/afa/2001-
3/07 2. shtml
9. Хохлов О.Б. Оценка эффективности проектов и программ реновации жилищного фонда. Дис. на соис. уч. ст. к.э.н.: 08.00.05. Томский государственный архитектурно-строительный университет.
- Томск, 2006.
10. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 годы, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 г.
11. Шутенко В.В. Формирование механизма инвестирования строительной отрасли на основе создания благоприятного инвестиционного климата. Автореф. на соиск. уч. степени к.э.н. Вл. Гос. Ун-т. - Владимир, 2009.
Рукопись поступила в редакцию 12.12.2011.
ALGORITHMICAL MODEL OF HOUSE AFFORDABILITY RISING IN THE REGOIN
I. Zajtzeva, V. Shutenko, J. Ostrykova
The algorithmical model allowing house fund accessibility ensuring in the region is elaborated for the purpose of high-quality house giving to the main part of population in order to satisfy its individual moral needs. The realization of the model foresees RF Government perspective course fulfillment within the Federal program “The House” on 2011 - 2015.
Keywords: model, imitational modeling, accessible house, housing.
