АКТУЛИЗАЦИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД МАЛОЭТАЖНУЮ ЖИЛУЮ ЗАСТРОЙКУ В Г. КРАСНОЯРСКЕ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Научная статья

Original article

УДК 332.74:711.582(571.51)

doi: 10.55186/2413046X_2023_8_3_124

АКТУЛИЗАЦИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД

МАЛОЭТАЖНУЮ ЖИЛУЮ ЗАСТРОЙКУ В Г. КРАСНОЯРСКЕ UPDATING THE CADASTRAL EVALUATION OF LAND PLOTS FOR LOW-RISE RESIDENTIAL DEVELOPMENT IN KRASNOYARSK

Ь й МОСКОВСКИЙ

щршномшш ^jimyPHWl

Бадмаева Софья Эрдыниевна, доктор биологических наук, профессор, зав. кафедрой кадастра застроенных территорий и геоинформационные технологии ФГБОУ ВО «Красноярский государственный аграрный университет», Россия, г. Красноярск, s.bad55@ mail.ru

Замараева Екатерина Андреевна, аспирант кафедры кадастра застроенных территорий и геоинформационные технологии ФГБОУ ВО «Красноярский государственный аграрный университет», Россия, г. Красноярск, ek.ek98@ mail.ru

Badmaeva Sofia Erdinievna, doctor of biological sciences, professor, head of the department of cadastre of built-up territories and geoinformation technologies, Federal State Educational Institution of Higher Education «Krasnoyarsk state agrarian university», Russia, Krasnoyarsk, s.bad55 @ mail.ru

Zamaraeva Ekaterina Andreevna, post-graduate student of the department of built-up area cadastre and geoinformation technologies, Krasnoyarsk state agrarian university, Krasnoyarsk, Russia, ek.ek98@ mail.ru

Аннотация. В статье представлены материалы по актуализации кадастровой оценки земельных участков под малоэтажной жилой застройкой. Установлено, что в настоящее время в Красноярске одним из самых быстроразвивающихся секторов рынка является рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, что подтверждается возрастающим объемом, разнообразной структурой предложения, а также активизацией потребительского спроса. Для размещения малоэтажной жилой застройки

отведены в основном существующие территории, на которых уже расположены объекты индивидуального жилищного строительства, либо ранее располагались садоводческие товарищества. Кадастровую оценку проводят специалисты краевого бюджетного учреждения. В функции этого учреждения также входят уточнение и исправление ошибок по результатам кадастровой стоимости предыдущих туров оценки на безвозмездной основе. Актуализация кадастровой стоимости земельных участков под этим сегментом недвижимости приобретает все большую значимость.

Abstract. The article presents materials on updating the cadastral valuation of land plots under low-rise residential buildings. It has been established that at present in Krasnoyarsk one of the fastest growing sectors of the market is the market for land plots for individual housing construction, which is confirmed by the increasing volume, diverse supply structure, as well as the intensification of consumer demand. For the placement of low-rise residential buildings, mainly existing territories are allocated, on which individual housing construction objects are already located, or gardening partnerships were previously located. The cadastral valuation is carried out by specialists of the regional budgetary institution. The functions of this institution also include the clarification and correction of errors based on the results of the cadastral value of previous evaluation rounds free of charge. Updating the cadastral value of land plots under this real estate segment is becoming increasingly important.

Ключевые слова: актуализация, оценка, кадастровая стоимость, методика, виды разрешенного использования, сегмент, малоэтажная жилая застройка Key words: actualization, assessment, cadastral value, methodology, types of permitted use, segment, low-rise residential buildings

Результаты кадастровой оценки земель является важным показателем в управлении земельными ресурсами региона. Оценка земель должна рассматриваться не только как целевое специализированное мероприятие, но и как постоянная развивающаяся система оценочных мероприятий, основанная на принципах рационального землепользования и в конечном итоге для обоснования справедливого налогообложения [1].

Кадастровая оценка проводится на определенный момент времени и по единой методике для всей территории Российской Федерации (субъекта РФ) утвержденной приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 и служит основой формирования системы земельных платежей и эффективного развития земельных отношений. Это основное отличие кадастровой оценки от других видов оценки наряду с использованием её результатов преимущественно для целей налогообложения и более

продолжительным периодом актуальности её результатов — 3-5 лет. Реформы последнего времени привели к необходимости выполнения массовых земельно-оценочных работ в связи с изменением форм собственности на землю, видов землепользования и самих землепользований [2].

Новый закон об оценке земельно - имущественных комплексов и правилах кадастровой оценки вступил в силу в 2018 году. Суть закона заключается в том, что проводить кадастровую оценку будут, как прежде не независимые оценщики, а специалисты региональных бюджетных учреждений. В функции этого учреждения также входят уточнение и исправление ошибок по результатам кадастровой стоимости предыдущих туров оценки на безвозмездной основе. Это позволит физическим и юридическим лицам, организациям оспорить результаты кадастровой стоимости и соответственно избежать неточностей при расчете кадастровой стоимости [3]. Ранее созданные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости при территориальных органах Росреестра утрачивают эти функции, и всевозможные конфликтные ситуации будут разрешаться в компетенции учреждения.

Одним из основных составляющих при определении кадастровой стоимости является совершенствование информационного обеспечения оценочной деятельности. Одной из важных составляющих информационного обеспечения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов является рыночная информация, то есть информация о сделках с земельными участками, используемая в качестве основы для определения кадастровой стоимости [4,5]. Для определения кадастровой стоимости нужна информация об объектах оценки, их ценообразующих факторах; информация о стоимостных характеристиках, необходимая для применения трех подходов к оценке. Ценообразующие факторы могут быть структурированы по принципу их отнесения как непосредственно к объекту оценки, так и к его местоположению. Поэтому в кадастровой оценке используются информационные ресурсы, содержащие информацию о территории, ее градостроительном и функциональном зонировании, объектах инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры [6-10].

Анализ рынка земельных участков и другой недвижимости, проведенный специалистами ГБУ Красноярского края «Госкадастроценка», для определения кадастровой стоимости установили следующее. В открытых источниках информации отсутствуют данные о земельной ренте (величине арендной платы), степени загрузки единых объектов недвижимости, средних операционных расходах аналогичных объектов

недвижимости, без которых реализация доходного подхода является невозможной. Учитывая специфику проводимой оценки (массовая оценка земельных участков), и принимая во внимание Методические указания по ГКО ЗНП, корректное использование доходного подхода при оценке земельных участков невозможно. В связи с этим ГБУ Красноярского края «Госкадастроценка» отказывается от применения доходного подхода [11].

Определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов):

— метод статистического (регрессионного) моделирования;

— метод типового (эталонного) объекта недвижимости;

— метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС);

— метод индексации прошлых результатов.

В настоящее время в Красноярске одним из самых быстроразвивающихся секторов рынка является рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, что подтверждается возрастающим объемом, разнообразной структурой предложения, а также активизацией потребительского спроса. Доля земель под индивидуальное жилищное строительство в общем количестве земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости, составляет 20%. При этом, согласно утвержденному Генеральному плану Красноярска, она должна на порядок увеличиться к 2025 году, для чего зарезервированы территории в Октябрьском районе города - пос. Удачный, пос. Сосны, пос. Горный, ул. Курганская, ул. Биатлонная, пос. Серебряный бор, мкр. Чистый, совхоз «Октябрьский», Плодово-ягодная станция, Агроуниверситет, пос. Овинный, пос. Таймыр, ул. Новомлиная, пер. Теплый, пос. Геологов, ул. Цимлянская, пос. Солонцы; в Центральном - мкр. Покровский, мкр. Кразовский; в Советском - мкр. Нанжуль-Солнечный, пос. Бадалык, пос. Песчанка; в Свердловском - ул. Дивногорская, ул. Турбаза, пос. Базаиха, ул. Электриков, ул. Лазурная, пос. Водников, ул. Вавилова; в Кировском - мкр. Кузнецовское плато, ул. Монтажников, пос. Суворовский; в Ленинском - пос. Шинников, ул. Амурская-ул. Даурская, пос. Верхняя Базаиха.

Для размещения малоэтажной жилой застройки отведены в основном существующие территории, на которых уже расположены объекты индивидуального жилищного строительства, либо ранее располагались садоводческие товарищества. Наибольшую площадь занимают малоэтажное строительство, расположенные в Октябрьском, Центральном и Свердловском районе г. Красноярска. Установлено, что земельные

участки, предназначенные в соответствии с территориальным планированием и Генеральным планом г. Красноярска под малоэтажное строительство, отнесены ближе к границам городского образования.

На сегодняшний день крайне остро стоит проблема объективности определения кадастровой стоимости земельных участков вышеуказанного вида разрешенного использования (ВРИ), о чем говорит существенное количество судебных исков о пересмотре кадастровой стоимости, более чем на 30% отличающейся от рыночной стоимости/цены рассматриваемых объектов недвижимости. Владельцы и собственники индивидуальных жилых домов после утверждения новой методики кадастровой оценки объектов недвижимости стали платить налог на собственность в несколько раз выше их рыночной стоимости. Большая часть малоэтажного строительства находятся в экологически неблагополучных районах, вблизи автомобильных и транспортных развязок, а некоторые и промышленных предприятий. При расчете кадастровой стоимости объектов недвижимости в таких микрорайонах необходимо учесть и экологическую составляющую, и неблагоприятные геоморфологические, гидрогеологические условия с тем, чтобы внести соответствующие корректировки. Кадастровая оценка объектов недвижимости проводится в соответствии с методическими указаниями без учета неблагоприятных условий окружающей среды. Для того чтобы получить объективную и достоверную информацию о реальной стоимости объекта недвижимости необходимо внести поправки по ряду ценообразующих факторов, в том числе по экологическим факторам.

Поэтому изучение и совершенствование методики ГКО земель под ИЖС является актуальной научной задачей, поскольку позволит повысить не только объективность ее результатов, но и эффективность управления земельными ресурсами за счет объективного перераспределения налогооблагаемой базы.

На территории г. Красноярска в 2011 году было оценено 115 765 земельных участков, в 2020 году 146 149 земельных участков. На рисунке 1 отображено количество оцененных земельных участков на территории города.

Увеличение количества оцениваемых земельных участков, возможно, обусловлено тем, что земельные участки объединяют, перераспределяют, снимают с учета, также образуются новые земельные участки.

Постановлением правительства Красноярского края от 17.11.2020 г. № 784-п Утверждены средние удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам (муниципальным округам, городским округам) Красноярского края. В таблице 1 представлены данные средних значений УПКС по городу.

Таблица 1 — Средние удельные показатели кадастровой стоимости по

сегментам

Сегменты УПКС, руб./кв.м

1. Сельскохозяйственное использование 8.82

2. Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) 4907,61

3. Общественное использование 3623,17

4. Предпр инимател ь ств о 5300.99

5. Отдых (рекреация) 2866.60

6. Производственная деятельность 1095,03

7. Транспорт 3158.92

8. Обеспечение обороны и безопасности -

9. Охраняемые природные территории и б л агоустр о йств о 7,89

10. Использование лесов -

11. Водные объекты 1438.21

12. Специальное, ритуальное использование, запас 772.86

13. Садоводческое. огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка»: 851.40

14. Иное использование 420.96

Нами проведен сравнительный анализ кадастровой стоимости земельного участка по 13 сегменту - садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка.

Объект находится по ул. Клинкерная 1-я, с кадастровым номером 24:50:0700284:5 на площади 1006 кв. м и если удельный показатель кадастровой стоимости по итогам кадастровой оценки земель населенных пунктов, проведенной в 2011 году составил 1073 рублей, то по итогам кадастровой оценки 2020 года - 895 рублей. Разница соответственно в рублях и процентах составила178 рублей или -16%.

На рисунке 2 представлена публичная карта объекта.

УчИН* <1

ЬнХМЛгМИи ¿■I МДОн» Прнк^^СФчСв вЛЗАСТИЛ

ч.ч" Г/-» г^ч^нк-* нас-* ф

Услуги

¡чцм|ишрм гишноюн

нрр№. Г. рт,

■^мчр+рнМ 1-Я. 1

Спжтус уч^ннь-н

...............нйЕ1.:*кнг.1^ н^нкю*

0/Л «МЦннА Г;ллцч4ЛР£НЕЗ||> 4*41^4-«" ЧитшЬшннкп

»описимт

»■и™«- ШЫ4Н ич И1ЧММ1 юлам»

■■........ илшя

Рисунок 2 - Публичная карта земельного участка

В 2011 году средний УПКС был взят из группы 2 «Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки», в 2020 году УПКС был взят из сегмента 13«Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка». В таблице 2 показан сравнительный анализ удельных показателей земельного участка для ведения приусадебного хозяйства.

Таблица 2 - Сравнительный анализ удельных показателей земельного

участка для ведения приусадебного хозяйства

Удельный показатель кадастровой стоимости объекта, руб./кв. м Средние удельные показатель кадастровой стоимости, руб./кв. м

2011 2020 2011 2020

1073 895 799 420

На рисунке 3 изображена диаграмма удельных показателей кадастровой стоимости рассматриваемого объекта и средние удельные показатели земельного участка, занимаемые для ведения приусадебного хозяйства.

Рисунок 3 - Сравнительный анализ УПКС земельного участка занимаемого для ведения приусадебного хозяйства со средними УПКС

Из рисунка 3 видно, что УПКС исследуемого земельного участка в 2011 году, который был отнесен к виду разрешенного использования «...размещения домов

малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки», составил

2 и 1073 руб. /м . В 2020 году земельный участок был отнесен к сегменту «... малоэтажная

жилая застройка» и УПКС был установлен в размере 799 руб./кв.м . Данный земельный

участок, расположенный по ул. Клинкерная 1-я в г. Красноярске в сравнении со средними

удельными показателями по городу в выше на 274 и 475 руб. /кв.2

Список источников

1. Бадмаева С.Э., Мироненко А.Б., Бадмаева Ю.В. Кадастровая оценка земель г. Красноярска// Московский экономический журнал. 2020. № 9 - С 48 - 54.

2. Мирзоева А.Э. Актуальность проблемы кадастровой оценки земельных участков России // Международный научно-исследовательский журнал. № 6-2 (60). — С. 121-127.

3. Барамзин К.Н. К вопросу оспаривания кадастровой стоимости Экономический научный журнал «Оценка инвестиций» 2016. № 1 . - С. 59 - 64.

4. Мамонтова С.А. Информационное обеспечение кадастровой оценки земель населённых пунктов//Московский экономический журнал. 2020. № 12. С. 11 - 22.

5. Чешев А.С., Гейдор В.С., Тихонова К.В. Информационное обеспечение природоохранной деятельности в городских условиях: монография. М., 2014. 201с.

6. Вартанян А.С., Баронин С.А. Особенности кадастровой оценки земельных участков // Аллея науки. — Т. 1. — № 11. — С. 426-432.

7. Махотлова М.Ш., Куготов А.Н. Методика кадастровой оценки стоимости земельных участков// Наука и образование: сохраняя прошлое, создаем будущее: сборник статей VII Международной научно-практической конференции. Пенза. 2017. — С. 43-46.

8. Пылаева А.В. Модели и методы кадастровой оценки недвижимости: учебное пособие.

H. Новгород: ФГБОУ ВПО НГАСУ, 2015. - 175с.

9. Бадмаева С. Э., Бадмаева Ю.В. Кадастровая оценка земель населенных пунктов: учебное пособие. Красноярск: ФГБОУ ВО КрасГАУ, 2020. - 128 с.

10. Бадмаева Ю. В. Кадастровая оценка земельных участков г. Сосновоборска Красноярского края / Современные проблемы землеустройства, кадастров и природообустройства: материалы Национальной научной конференции. Красноярск: 2020. - С. 18-22.

11. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 №237-Ф3 [Электронный источник] http://kremlin.ru>acts/bank/ 40973 (дата обращения 10.03.2023).

References

I. Badmaeva S.E., Mironenko A.B., Badmaeva Yu.V. Cadastral valuation of land in Krasnoyarsk// Moscow Economic Journal. 2020. No. 9 — C 48 — 54.

2. Mirzoeva A.E. Actuality of the problem of cadastral valuation of land plots in Russia // International Scientific Research Journal. 2017. No. 6-2 (60). — S. 121-127.

3. Baramzin K.N. On the issue of contesting the cadastral value Economic scientific journal «Evaluation of investments» 2016. No. 1. — S. 59 — 64.

4. Mamontova S.A. Information support for cadastral valuation of land in settlements//Moscow Economic Journal. 2020. No. 12. P. 11 - 22.

5. Cheshev A.S., Geidor V.S., Tikhonova K.V. Information support of nature protection activities in urban conditions: monograph. M., 2014. 201s.

6. Vartanyan A.S., Baronin S.A. Peculiarities of cadastral valuation of land plots // Alley of Science. 2017. — T. 1. — No. 11. — S. 426-432.

7. Makhotlova M.Sh., Kugotov A.N. Methodology for cadastral valuation of land plots // Science and education: preserving the past, creating the future: collection of articles of the VII International Scientific and Practical Conference. Penza. 2017. — S. 43-46.

8. Pylaeva A.V. Models and methods of cadastral valuation of real estate: a tutorial. Nizhny Novgorod: FGBOU VPO NGASU, 2015. — 175p.

9. Badmaeva S. E., Badmaeva Yu.V. Cadastral valuation of lands of settlements: a tutorial. Krasnoyarsk: FGBOU VO KrasGAU, 2020. — 128 p.

10. Badmaeva Yu. V. Cadastral valuation of land plots in the city of Sosnovoborsk, Krasnoyarsk Territory / Modern problems of land management, cadastres and environmental management: materials of the National Scientific Conference. Krasnoyarsk: 2020. — S. 18-22.

11. Federal Law "On State Cadastral Valuation" dated 03.07.2016 No. 237-FZ [Electronic source] http://kremlin.ru>acts/bank/ 40973 (accessed 10.03.2023).

Для цитирования: Бадмаева С.Э., Замараева Е.А. Актулизация кадастровой оценки земельных участков под малоэтажную жилую застройку в г. Красноярске // Московский экономический журнал. 2023. № 3. URL: https://qje. su/nauki-o-zemle/moskovskij -ekonomicheskij -zhurnal-3 -2023-30/

© Бадмаева С.Э., Замараева Е.А, 2023. Московский экономический журнал, 2023, № 3.