CC BY
91РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАУК
ИНСТИТУТ НАУЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ ПО ОБЩЕСТВЕННЫМ НАУКАМ
СОЦИАЛЬНЫЕ И ГУМАНИТАРНЫЕ
НАУКИ
ОТЕЧЕСТВННАЯ ЛИТЕРАТУРА
РЕФЕРАТИВНЫЙ ЖУРНАЛ СЕРИЯ 4
ГОСУДАРСТВО И ПРАВО 1
издается с 1974 г. выходит 4 раза в год индекс РЖ 1 индекс серии 1,4 рефераты 96.01.001-96.01.048
МОСКВА 1996
чае коллективное предприятие оказывается заведомо неконкурентоспособным. Во-вторых, сохраняется сильная инерция кооперации, особенно в сельском хозяйстве. Предлагаемые формы новой кооперации мало отличаются от кооперативов перестроечной поры. Кооперация необходима, и в той или иной форме большинство фермеров объединяются. Однако сельскохозяйственный кооператив вмеет весьма ограниченную форму — это неделимость имущества и выгодность превышения потребления над производственным накоплением. Стесненная такими ограничителями, производственная кооперация не может претендовать на широкое распространение, считает автор.
В заключение автор останавливается на защите права собственности. Этот вопрос — самый традиционный ■ хорошо разработан в отечественной литературе. Главными средствами вещной защиты являются виндикационный и негаторный иски. Особенность нашего права такова, что действует только защита владения по праву (титула), а не защита факта владения (поссесорная защита). Иными словами, защищалось право собственности и право владения — титульное владение. "Просто" владение без титула, без правового основания защиты не имело. Между тем владение может возникнуть и без оснований (добросовестный приобретатель). А поскольку действующим законом признано, что добросовестный приобретатель, провладев вещью как собственной в течение некоторого времени, становится ее собственником по давности, то возникает вопрос о его праве на защиту своего владения (поссесорная защита). Гражданским законодательством эта проблема не урегулирована.
Н. В. Крысанова
96.01.031. КОНДОМИНИУМЫ: КОЛЛЕКТИВНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ / Васин Е. В., Крашенинников П. В., Маслов Н. В., Шамузафаров А. Ш.— М.: ТОО "Ред. газ. "Архитектура", 1995 .— 76 с.
В книге рассматриваются вопросы общей собственности на недвижимость товариществ домовладельцев, анализируются специфические проблемы отношений собственности на нежилые части многоквартирного жилого дома, а также показан опыт организации и деятельности собственников жилья в зарубежных странах. Книга состоит из введения и четырех глав.
С момента получения правоустанавливающих документов гражданин становится собственником квартиры. С этого момента он по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащей ему квартирой. Если же квартира приобретена в собственность основным нанимателем совместно со всеми членами семьи, то возни-
75
96.01.031
кает общая собственность (долевая или совместная — по их усмотрению). Поддержание объектов общего пользования в нормальном состоянии в многоквартирных домах (лестничные клетки, крыши, лифтные устройства, придомовая территория и др.) требует совместной? несения расходов со стороны жильцов дома. В этой связи возникает необходимость создания объединений собстренников жилых помещений по управлению и пользованию нежилыми частями недвижимого имущества.
Образование товарищества (объединений) собственников жилых помещений в многоквартирных домах возможно, когда все квартиры, или часть, или несколько квартир приватизированы. Владение, пользование и распоряжение имуществом, не относящимся к жилью, но находящимся в общей собственности, осуществляются по соглашению всех собственников жилого дома, а при его отсутствии устанарливают-ся народным, арбитражным или третейским судом по иску любого из собственников. В случае создания объединения собственников, часть правомочий каждого его члена делегируется объединению. Однако это делегирование своеобразное —-сам собственник недвижимости не лишается соответствующих полномочий.
Новый для российского законодательства термин "кондоминиум" используется в законодательстве различных государств и определяет обычно "совместное владение и пользование каким-либо имуществом несколькими собственниками" (с. 8). Исходя.из этого определения, автор замечает, что в таком случае любые многоквартирные дома, где имеются несколько собственников, можно называть кондоминиумами (в широком смысле слова).
В узком смысле кондоминиум — это товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах, в которых установлены условия совместного владения и пользования нежилыми помещениями, техническим внеквартирным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования, которое является юридическим лицом. В настоящее время к кондоминиумам относятся: 1) товарищества собственников жилья, созданные до вступления в силу Закона "Об основах федеральной жилищной политики" (жилищные и жилищно-строительные кооперативы, товарищества индивидуальных застройщиков и др.); 2) кондоминиумы, созданные после вступления в действие данного Закона и изданных на его основе подзаконных актов.
Согласно новейшему законодательству в кондоминиумах в коллективной, либо общей совместной, либо общей долевой собственности его членов находятся лестничные клетки, лифты и др. Автор при этом считает, что конструкция общей долевой собственности по отношению к недвижимости, находящейся в многоквартирных домах наиболее приемлема. С одной стороны, общая совместная собственность характери-
эуется незаменимостью ее участников, а с другой стороны, 'при общей долевой собственности четко выражен критерий определения доли — площадь находящейся в собственности недвижимости. Доля каждого члена коллективной собственности в праве общей собственности на вспомогательные объекты пропорциональна доле общей площади принадлежащего ему в общей жилой площади дома.
Организация товарищества (кондоминиума) возможна при наличии в одном жилом доме нескольких (двух и более) собственников жилых или нежилых помещений. Создание товарищества домовладельцев проходит в три этапа. На первом этапе по инициативе одного или нескольких владельцев проводится собрание лиц, желающих объединиться в товарищество. Собрание принимает решение о создании товарищества и выбирает комиссию, которая будет заниматься организационными вопросами до регистрации устава, а также разработкой проекта устава (на основе типового). На втором этапе комиссия созывает общее собрание собственников, на котором принимается устав товарищества. В уставе определяются основные положения деятельности товарищества, а также не противоречащие законодательству положения, связанные с особенностями деятельности конкретного товарищества. На третьем этапе устав и протокол общего собрания предоставляются в орган местного самоуправления по месту нахождения товарищества, где оно регистрируется. С этого момента товарищество приобретает права юридического лица.
Устав товарищества домовладельцев служит правовой основой, при помощи которой обеспечивается участие товарищества в гражданских, земельных и других правоотношениях. Нормы, заложенные в уставе, обязательны для урегулирования внутренних отношений в товариществе. В случаях возникновения споров в данных отношениях правоприменительные органы основываются на положениях конкретного устава.
Высшим органом управления товарищества является общее собрание. Компетенция высшего органа подразделяется на исключительную и альтернативную. К исключительной компетенции относится принятие устава и внесение в него изменений, избрание правления и ревизионной комиссии товарищества, заключение договора с управляющим, заслушивание и утверждение отчетов, принятие положения об оплате труда управляющего и членов правления, принятие решений о передаче в пользование объектов общей собственности, введение ограничений на использование объектов общей собственности, принятие решений о реконструкции. К исключительной компетенции общего собрания, считает автор, необходимо отнести следующие вопросы: о материальной ответственности за ущерб, причиненный имуществу товарищества, установление видов и размеров направлений использования резервов
77
96.01.031
и фондов, рассмотрение жалоб на действия правления и ревизионной комиссии, принятие решения о получении банковского кредита и др.
Альтернативная компетенция общего собрания предполагает возможность принять к рассмотрению вопросы, отнесенные к ведению исполнительно-распорядительных и контрольных органов товарищества. Объем альтернативной компетенции определяется общим собранием. Вместе с тем, подчеркивает автор, высший орган не имеет права вмешиваться в осуществление членами товарищества своих прав на квартирную или иную недвижимость в жилищной сфере. Годовые собрания товарищества созываются правлением не реже одного раза в год- При этом оно должно проводиться не позднее 60 дней после окончания финансового года.
Для ведения текущей работы, организации выполнения принятых решений общее собрание избирает исполнительно-распорядительный орган — правление, срок деятельности которого не более двух лет. Правление созывается председателем не реже одного раза в три месяца. В пределах своей компетенции правление принимает решения, обязательные к исполнению всеми членами товарищества, а также лицами, работающими в товариществе по трудовым договорам. Решения правления могут быть отменены только общим собранием товарищества. Не реже одного раза в год правление отчитывается перед общим собранием, которое вправе потребовать отчета и отдельного члена правления.
При осуществлении хозяйственной деятельности товарищество самостоятельно отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, государство и члены товарищества не несут ответственности по его долгам. Товарищества домовладельцев могут быть ликвидированы лишь в двух случаях: во-первых, при приобретении одним лицом в собственность всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме; и, во-вторых, при физическом уничтожении или разрушении дома, когда невозможно его восстановление или замещение. Ликвидация товарищества по решению общего собрания членов запрещена.
Далее автор подробно анализирует зарубежный опыт организации и деятельности объединений собственников жилья. При этом автор делает вывод, что праву общей собственности на недвижимость в жилищной сфере в законодательстве зарубежных стран уделено значительное место, и, как правило, регулируется оно отдельным правовым актом (законом, кодексом). Такое положение связано с причинами двоякого плана. Во-первых, наличие рыночных отношений в жилищной сфере, предопределяет необходимость четкой регламентации отношений, связанных с имуществом, не являющимся жильем, но непосредственно с ним связанным. Во-вторых, в связи с отсутствием количе-
ственных и стоимостных ограничений осуществления права собственности на жилье, отдельный законодательный акт в значительной мере защищает собственников жилья.
В Российской Федерации Временное Положение 1993 г., действующее в настоящее время, должно, подчеркивает автор, уступить место Закону. В нем необходимо детально урегулировать отношения собственности на общее имущество владельцев жилья в многоквартирном доме, принципы организации и деятельности объединений собственников жилья и ряд других вопросов.
В качестве приложения предлагаются нормативные акты, регулирующие организацию и деятельность объединений собственников жилья.
Н. В. Крысанова
96.01.032. ЕГИАЗАРОВ В. А. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ СДЕЛКИ / Рос. открытый ун-т.— М., 1995 .— 227 с.
В данной работе анализируются гражданско-правовые сделки, условия их возникновения и прекращения, а также формы сделок, виды недействительных сделок. Приводится судебная практика рассмотрения споров о недействительности сделок.
Гражданское законодательство определяет сделку как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Следовательно, отмечает автор, сделка представляет собой волевой акт и этим отличается от юридических событий, которые носят неволевой характер. Воля в гражданском праве составляет необходимую предпосылку для возникновения, прекращения правоотношений. Волевое действие при совершении сделок состоит из нескольких частей. Прежде всего предполагается осознание цели действия и тех средств, с помощью которых можно достичь намеченной цели.
Кроме того, сделка является правовым актом и этим отличается от действий, называемых гражданскими правоотношениями и влекущих за собой возложение ответственности на правонарушителя. Сделка специально направлена на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей и этим отличается от правомерных волевых актов, которые вызывают юридические последствия, но специально не бывают направлены на их достижение (например, находка).
Для того чтобы совершить сделку, необходимо желание. Желание совершить сделку называют внутренней волей. Если при совершении сделки отсутствует внутренняя воля, то не может быть и самой сделки. Так как в большинстве сделок участвуют две стороны, необходи-
