CC BY
25
2007.04.032. ЛИ М. ЖИЛИЩНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ: ГЛОБАЛЬНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ
LEA M. Housing finance: Global trends // The Banker. - L., 2007. -8 Jan. - P. 6-7.
Одна из немногих сфер бизнеса, которая в настоящее время находится в состоянии интенсивного роста как в промышленно развитых (с начала 1990-х годов), так и в странах с развивающимся рынком (в последнее десятилетие), - это жилищное финансирование (housing finance), т.е. финансирование жилищного строительства и покупки жилья, пишет эксперт английского журнала. В большинстве промышленно развитых стран (ПРС) задолженность по ипотеке превышает 40% ВВП, а в некоторых странах (Австралия, Великобритания и США) - 70%. В Нидерландах этот показатель составляет более 100% ВВП. В ПРС с высокими темпами экономического роста наблюдался сильный рост объема ипотечного кредитования и, соответственно, задолженности по ипотеке; в ПРС с низкими темпами экономического роста (Германия и Япония), напротив, темпы роста этих показателей оставались слабыми. В развивающихся странах (РС) размер задолженности по ипотеке сравнительно невелик, хотя в отдельных странах этой группы он превысил планку в 10% ВВП (Китай, Мексика и Таиланд) и даже в 20% ВВП (Чили, Южная Корея, Малайзия и ЮАР).
Причинами столь быстрого роста финансирования жилищного строительства стали высокие темпы развития экономики, финансовая либерализация, расширение конкуренции и, что особенно важно, снижение и стабилизация инфляции. Характерным примером является Испания, где либерализация финансовых рынков (включая приватизацию государственных жилищных банков) была начата в 1980-е годы. После присоединения Испании к ЕС процентные ставки в стране резко снизились в 1990-е годы, что повлекло за собой расширение ипотечного рынка, объем которого более чем удвоился - с 17% в 1990 г. до 42% ВВП в 2004 г.
Точно так же в РС с высокими темпами роста и низкими процентными ставками (Китай, Индия, Южная Корея и Малайзия) наблюдался быстрый рост ипотечного рынка. Нельзя, кроме того, забывать о таком важном обстоятельстве, как изменение отношения потребителей к собственному жилью. Если раньше оно рас-
сматривалось, главным образом, как потребительский товар, то сейчас постепенно он приобретает все большее значение как финансовый актив, который можно использовать в качестве залога при покупке жилья и различных потребительских товаров и услуг. Государственные власти поддерживали инициативы потребителей с помощью налогообложения, в частности, предоставления вычета из налогооблагаемой суммы процентов по ипотечному кредиту с собственников жилья, которые сами в нем проживают (не сдают в наем) (Дания, Нидерланды и США), и преференциального режима налогообложения доходов на капитал (Австралия и США).
Одним из последствий роста финансирования жилищного строительства стало повышение цен на жилье, стимулированное высокими темпами роста экономики, демографическими процессами (иммиграцией и урбанизацией) и сравнительно низкой стоимостью и изобилием предложения кредитов.
До начала финансовой либерализации существовали специфические каналы получения денег для жилищного строительства и покупки жилья, например, в Великобритании - строительные общества (building societies), во Франции, Испании и во многих развивающихся странах - жилищные банки (housing banks). Эти каналы обычно дополнялись разными налоговыми льготами и правовыми инициативами, ограничивавшими конкуренцию.
Благодаря масштабной финансовой либерализации 1980-х годов ипотечные рынки ПРС стали открытыми для конкуренции, и на этих рынках установилось господство универсальных банков как провайдеров средств для жилищного строительства и покупки жилья. Сейчас в большинстве ПРС более 70% ипотечных кредитов обеспечивают коммерческие и сберегательные банки. В Германии и США ведущая роль банков основывается на владении собственными специализированными ипотечными банками и компаниями.
Доминирование банков на ипотечном рынке обусловлено несколькими факторами, в том числе избыточным количеством относительно недорогих кредитов и преимуществами, связанными с банковскими брендами и распределительной сетью.
Банки господствуют и на ипотечных рынках многих РС, хотя здесь часто важную роль играют и специализированные кредиторы (как, например, компании финансирования жилья в Индии, компания «Sofols» в Мексике). В ряде РС (Бразилия, Южная Корея и
Мексика) главным источником финансирования жилья остаются особые каналы: обычно это фонды, формируемые за счет налогов на зарплату, которые предназначены для финансирования жилищного строительства с помощью субсидий. Однако итоги работы этих фондов неудовлетворительные, а потому в указанных странах расширяется финансирование жилищного строительства из других каналов.
Во многих странах мира важным каналом распределения финансовых средств стали ипотечные посредники (брокеры). В некоторых крупных странах на них приходится более 40% новых кредитов. Такие посредники имеют существенное влияние и в странах с переходной экономикой (например, в Чехии и Польше их доля в сумме новых кредитов превышает 50%).
Ипотечные кредиты становятся все более комплексными и сложными, а схемы их погашения, расчета процентов и сроков -все более гибкими и разнообразными. Так, в Великобритании насчитывается буквально несколько тысяч ипотечных продуктов. В США до недавнего времени доминировали 30-летние кредиты с фиксированными платежами (level payment mortgage), по которым периодические платежи (состоящие из процентов и выплат в счет погашения основной суммы долга) остаются равными на всем протяжении срока заимствования. В настоящее время здесь наблюдается быстрый рост ипотечных продуктов с регулируемой процентной ставкой и гибкой схемой погашения. Ипотека с регулируемой ставкой (adjustable rate mortgage - ARM), которая позволяет заемщикам выбирать ежемесячно сумму платежа в счет погашения основного долга (от нуля до полного погашения, включая и возможность предварительного частичного погашения долга), очень популярна среди американцев - в 2004 и 2005 гг. на нее приходилось 20% всей суммы новых ипотечных кредитов.
В Австралии и Великобритании приобрели широкое распространение гибкие ипотечные кредиты, предоставляющие возможность ежедневных платежей, погашение задолженности посредством списания средств с текущего счета и ипотека, по условиям которой заемщик должен поделиться прибылью с кредитором (shared appreciation loan). В некоторых странах в оборот введены ипотечные кредиты с очень продолжительным сроком погашения (свыше 50 лет).
SS
Жилищные займы могут финансироваться из розничных (депозиты) или оптовых (рынок капитала) источников. Помимо депозитов и жилищно-сберегательных контрактов используются такие инструменты, как ипотечные (покрытые) облигации (covered bonds -СВ), ипотечные ценные бумаги, выплаты по которым обеспечены ипотечным кредитом или пулом ипотечных кредитов (mortgage-backed securities - MBS), и облигации, позволяющие повысить ликвидность секьюритизированных активов (liquidity facility bonds). В Европе 2/3 ипотечного финансирования приходится на депозиты или специальные сберегательные контракты, 20% - на СВ и менее 2% - на MBS. Хотя в число покупателей СВ и MBS входят банки, основное место в этой группе занимают институциональные инвесторы (пенсионные фонды и страховые компании).
В отличие от Европы в США основная часть финансирования ипотеки поступает с рынка капиталов. Более 54% задолженности по жилищной ипотеке секьюритизируется и еще 4% финансируется за счет эмиссии долговых ценных бумаг двумя федеральными структурами «Fannie Mae» и «Freddie Mac»1. Учитывая вложения федеральных банков жилищного кредита (federal home loan banks), которые предоставляют кредиты с избыточным обеспечением депозитным учреждениям, эмитирующим долговые ценные бумаги, получается, что в целом более 2/3 финансирования ипотеки обеспечивают вторичные рынки. Значительную часть MBS и ценных бумаг указанных федеральных агентств покупают банки, финансируемые за счет депозитов.
Существует несколько причин доминирования рынка капиталов в жилищном финансировании в США. Основная причина -наличие развитого и ликвидного рынка облигаций, где наблюдается высокий спрос на высококачественные активы с фиксированным доходом. Присутствие на этом рынке спонсируемых государством посредников способствует поддержанию высокого качества и привлекательности MBS. Другая причина - традиционное широкое
1 Fannie Mae («Фэнни Мэй») - общепринятое название Федеральной национальной ипотечной ассоциации США (US Federal National Mortgage Association); Freddie Mac («Фредди Мак») - общепринятое название Федеральной жилищной ипотечной корпорации США (US Federal Home Loan Mortgage Corp.). -Прим. реф.
использование долгосрочной твердопроцентной ипотеки с возможностью предоплаты без штрафных санкций.
Единственная страна, где также доминирует рынок капиталов в финансировании ипотеки и используются аналогичные ипотечные инструменты, - это Дания.
Хотя в странах с развивающимся рынком финансирование ипотеки осуществляется в основном депозитными банками и специализированными структурами, во многих из них растет привлечение средств с рынка капиталов. Так, в некоторых странах, например в Чехии и Венгрии, значительная доля финансирования приходится на СВ, а в Чили она достигает 70% всего финансирования ипотеки. Повышается и роль MBS в странах с развивающимся рынком (в частности, в Южной Корее, Мексике и ЮАР). За счет механизмов повышения ликвидности (liquidity facilities) финансируется более 20% ипотечных займов в Иордании и Малайзии.
Что касается перспектив развития ипотечного финансирования, то они определяются двумя факторами - регулированием и технологиями. Эта факторы часто переплетаются друг с другом, поскольку для соблюдения регулирующих норм требуются технологические инновации.
В политике регулирования ипотечного финансирования выделяются две тенденции. Во-первых, это безопасность и прозрачность регулирования, зафиксированные в соглашении Базель-2. Принятие этого соглашения может оказать сильное влияние на провайдеров финансовых средств для ипотеки вследствие значительного сокращения объема капитала, который банки должны резервировать для обеспечения ипотечных кредитов. В частности, весовой коэффициент по рискам, связанным с ипотекой, снижен с 50% в настоящее время до 35% при стандартизированном подходе (standardised approach) к оценке кредитного риска и до 20% и менее того - для крупных банков, использующих подход на основе внутренних рейтингов (internal ratings-based approach - IRB). Принятие Базеля-2 может способствовать увеличению портфеля ипотечных кредитов и усилению конкурентных преимуществ крупных банков, оценивающих кредитный риск с помощью IRB, а также сокращению секьюритизации.
Во-вторых, развитие регулирования идет в направлении расширения защиты потребителей и раскрытия информации. Это обу-
словлено тем, что в условиях все более активного использования комплексных ипотечных продуктов и развития кредитования заемщиков с низким уровнем кредитоспособности (subprime lending) не каждый потребитель способен осознать в полной мере связанные с этим риски.
Консультирование по вопросам ипотеки в Великобритании все больше сосредоточивается на оценке пригодности соответствующего продукта для конкретного потребителя. В США на уровне штатов для защиты неопытных заемщиков действует очень жесткое законодательство, регламентирующее ипотечное кредитование заемщиков с низким уровнем кредитоспособности (sub-prime lenders). Соответствующие регламентации увеличивают издержки кредиторов и посредников и потенциальные возможности кредитования маргинальных заемщиков.
Новые технологии способствуют появлению новых каналов распределения ипотечных продуктов (таких как Интернет и телефонная связь). Автоматизация обслуживания клиентов ведет к снижению финансовых затрат и затрат времени кредиторов, а также усиливает конкуренцию на соответствующем рынке.
Г.В. Семеко
