CC BY
69ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО
2003.04.021. БОЛТАНОВА Е.С. ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ: КУПЛЯ-ПРОДАЖА. ДАРЕНИЕ. НАСЛЕДОВАНИЕ. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ. - Ростов-н/Д : Феникс, 2002. - 315 с.
В книге анализируются вопросы правового регулирования сделок с недвижимым имуществом в современном российском законодательстве, включая Земельный кодекс РФ, часть третью Гражданского кодекса РФ. Приводятся понятие недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рассматриваются правила заключения и исполнения договоров купли-продажи и дарения недвижимого имущества, последствия нарушения данных договоров, а также освещаются правовые вопросы наследования недвижимости. Монография состоит из восьми разделов.
В первом разделе рассматриваются особенности правового положения профессиональных участников на рыке недвижимости. С активизацией рынка недвижимости появилось большое количество физических и юридических лиц, занимающихся риэлтерской деятельностью. Риэлтерской является осуществляемая юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованными лицами (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом и правами на него. В соответствии с положениями Федерального закона от 08.08.2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» риэлтерская деятельность не отнесена к лицензируемым видам деятельности, с 10 февраля 2002 г. риэлтерская деятельность осуществляется без получения лицензии. Риэлтеры могут выступать в гражданском обороте в качестве представителей (поверенных) либо комиссионеров. Оцен-
щики также являются профессиональными участниками на рынке недвижимости. До принятия Федерального закона от 16.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» их правовое положение было неопределенным. В соответствии с вышеназванным Законом оценщиками являются физические лица (индивидуальные предприниматели) и юридические лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности. Далее перечисляются случаи обязательной оценки объектов недвижимости.
Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним посвящен второй раздел. Введение на территории Российской Федерации государственной регистрации нормами части первой ГК РФ было вызвано необходимостью установления контроля за оборотом недвижимого имущества. В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Осуществление государственной регистрации возложено на учреждения юстиции, расположенные на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Одним из принципов государственной регистрации является открытость сведений о государственной регистрации. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, доступны любому лицу, предоставившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — при предоставлении документов, подтверждающих регистрацию юридического лица и полномочия его представителей). По общему правилу, информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости предоставляется на возмездных началах. Современное законодательство различает два вида государственной регистрации: регистрацию права и регистрацию сделки.
Сделки (купли-продажи, дарения, наследования) считаются зарегистрированными со дня внесения записи о них в Единый государственный реестр прав. В тех случаях, когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст.
165 ГК РФ). Доводом в обоснование распространения данной нормы, в которой предусмотрена так называемая «санация» сделки, на незаключенный договор, служит, по мнению автора, формулировка п. 3 ст. 165 ГК. В ней законодатель определяет, что суд вправе вынести «решение о регистрации сделки», а не устанавливает, что суд вправе признать сделку действительной (как это установлено п. 2 ст. 165 ГК РФ) или признать сделку заключенной. Кроме того, судебное решение о государственной регистрации сделки является способом защиты добросовестной стороны. Доказательством уклонения стороны от государственной регистрации сделки может служить предоставление суду свидетельств о неоднократном обращении к этой стороне о необходимости регистрации сделки.
От государственной регистрации следует отличать регистрацию объектов недвижимости, носящую специальный характер. Специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества осуществляется в случаях, предусмотренных законодательством. Например, на Федеральную службу земельного кадастра и ее территориальные органы возложена функция ведения государственного земельного кадастра, куда включаются сведения о правовом положении земельного участка, о его качественных показателях и количественных характеристиках.
Вторым видом государственной регистрации является регистрация прав, которая является абсолютно самостоятельным видом регистрации. В большинстве случаев, особенно при совершении сделок между гражданами, стороны обращаются за регистрацией сделки одновременно с требованием о регистрации права. В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, ограничение данных прав (сервитут, доверительное управление и др.), их возникновение, переход и прекращение. Указанные права на недвижимое имущество подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Случаи, когда регистрация вышеперечисленных прав не требуется, устанавливаются в законе. Не подлежат государственной реги-
страции права, возникающие из: договора аренды зданий, сооружений или нежилых помещений, заключенного на срок менее года; из договоров аренды, субаренды, безвозмездного пользования земельным участком, заключенных на срок менее чем один год, за исключением случаев, установленных федеральным законом; из договоров коммерческого или социального найма жилого помещения; из договора безвозмездного пользования.
Права на недвижимое имущество, подлежащие государствен -ной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав. Исключения из данного правила, установлены в законе. К такого рода исключениям в отношении имущества, принадлежащего физическим и юридическим лицам, автор относит следующие.
1. Право собственности члена жилищного, жилищностроительного, дачного и гаражного или иного потребительского кооператива и имеющих право на накопления, возникает с момента полной выплаты ими своего паевого взноса.
2. Право собственности на недвижимое имущество, входящее в состав наследства, переходит к наследникам со дня открытия наследства.
3. При реорганизации юридического лица право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации вновь образованного юридического лица на основании передаточного акта или разделительного баланса.
4. Возникновение права залога происходит в силу закона.
Далее автор подробно рассматривает процедуру осуществления
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В следующем разделе анализируется понятие недвижимого имущества (недвижимости), причем начинается рассмотрение понятия с норм римского права. И в дореволюционной России, и в современном российском законодательстве лишь земельный участок рассматривается как безусловный объект недвижимости. Земельный участок — это часть земной поверхности (в том числе почвенный слой), имеющий фиксированные границы, которые описаны и удостоверены в установленном порядке. К другим природным объектам относятся: водные объекты, леса, недра, понятия которых содержатся в специальных нормативных актах (Водном, Лесном кодексах, Законе РФ «О недрах»). Воды, леса, недра изъяты из гражданского оборота и
находятся в исключительной собственности государства. Вместе с тем отдельные природные объекты ограниченно включены в гражданский оборот. Отдельные виды сделок допускаются только в отношении участков недр, участков лесного фонда и лесов, не входящих в лесной фонд. Обособленные водные объекты, древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, принадлежащем на праве собственности отдельным гражданам и юридическим лицам, могут находиться в частной собственности, но их оборот регулируется не только гражданским, но и специальным (водным, лесным, земельным) законодательством. Участки недр следует, по мнению автора, отграничить от природных ресурсов, извлеченных из окружающей среды, поскольку последние являются движимым имуществом с момента прекращения естественной связи с недрами.
Далее подробно рассматриваются особенности правового регулирования договоров купли-продажи недвижимости, наследования, а также некоторые вопросы налогообложения граждан.
Н.В.Крысанова
2003.04.022. МИТЧЕЛЛ П., ФИЛЛИПС Дж. ДОГОВОРНЫЕ СВЯЗИ: НЕОБХОДИМО ЛИ, ЧТОБЫ АКЦЕПТАНТ ПОЛАГАЛСЯ НА ОБЕЩАНИЕ ОФЕРЕНТА?
MITCHELL P., PHILLIPS J. The contractual nexus: is reliance essential?// Oxford j. of legal studies. - Oxford, 2002. - Vol.22, N1. - P.115-134.
Авторы опровергают сложившийся стереотип, согласно которому для заключения договора по английскому праву необходимо, чтобы одна сторона могла положиться на обещание другой. В действительности договор по английскому праву следует считать заключенным, если лицо, которому стало известно обещание другого лица, совершает обусловленное действие или дает встречное обещание, требуемое оферентом, даже если при этом оно не полагается на обещание оферента. При этом выполняются требования наличия оферты, акцепта и встречного удовлетворения, и мотивы, побуждающие акцептанта к совершению требуемых оферентом действий, безразличны.
Разница между этими двумя подходами видна на следующем примере (дело Williams v. Carwardine, 1833 г.). Свидетельница утаила
