CC BY
15
ВЛИЯНИЕ ПОЛИТИЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ НА ПОВЫШЕНИЕ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ ДЛЯ ГРАЖДАН
А.А. КАСАТКИН,
соискатель кафедры коммерции МГАКХиС Научная специальность: 08.00.05 — экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами — строительство)
E-mail: kasatkin@pochta.ru
Аннотация. В период реализации реформы жилищно-коммунальной сферы в России важно оценивать последствия принимаемых политических решений чиновников на всех уровнях власти. На современном этапе экономического развития необходимо проводить анализ проведения жилищной политики в разных регионах для обмена опытом, использования и совершенствования действенных механизмов обеспечения населения жильем.
Ключевые слова: жилищно-коммунальная сфера, жилищная политика, рынок жилья, ипотека.
INFLUENCE OF THE POLITICAL DECISIONS ON INCREASING OF ACCESSIBILITY VEIN FOR PEOPLE
A.A. KASATKIN,
competitor of the pulpit to commerce MGAKHIS
Annotation. At period of the realization of the reform housing-public sphere in Russia much it is important to value the consequences taken political decisions official on all level authorities. On modern stage of the economic development necessary to conduct the analysis of the undertaking housing politicians in different region for changing by experience, use and improvements effective mechanism ensuring the population by home.
Keywords: housing-public sphere, housing policy, the market vein, mortgage.
Начатые в России в 1980—1990-х гг. экономические реформы были, как показывает опыт, недостаточно последовательными и радикальными. Поскольку в основу предпринимаемых Правительством РФ действий было положено смягчение неизбежных социальных последствий проводимых реформ, в результате основным средством для этого стало растягивание во времени и откладывание на более поздний срок исполнения важнейших экономических и политических решений. Жилищная и коммунальная сферы были разделены по видам собственности: в жилищной сфере резко увеличилась доля частной собственности за счет начавшегося процесса приватизации, а в коммунальной сфере объекты инженерной инфраструктуры городов и населенных пунктов оказались в
собственности органов местного самоуправления (исключением стали города федерального значения Москва и Санкт-Петербург, где эти объекты находятся в собственности субъектов Федерации) (Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Стремление реформаторов смягчить социальные последствия негативно отразилось на самом процессе переустройства сложившейся системы, что выразилось в непоследовательности и нерациональности реформирования отношений между жилищной и коммунальной сферами экономики городов, а также отношений внутри этих сфер1.
1 Михайлова Н.В. Зарубежный опыт управления домами // Управление многоквартирным домом. 2009. № 3.
В 1980-х гг. жители Москвы получали квартиры, построенные за счет государства, а ежемесячные платежи, взимаемые с населения, находились в пределах 3% размера средней заработной платы. Более 80% россиян живут сейчас в квартирах, доставшихся им бесплатно за счет программы приватизации государственного жилищного фонда (Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Сегодня наблюдается парадоксальная картина: на московском рынке недвижимости выставлено множество квартир, и при этом тысячи московских семей стоят в очереди на жилье еще с конца 1990-х гг. Купить квартиру в Москве могут себе позволить 4—5% жителей столицы. Для реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» и других программ, направленных на обеспечение жильем и улучшение жилищных условий населения России, чиновники на разных уровнях власти предпринимают действия для смягчения возникшей ситуации. Как показывает практика, большой процент невостребованного жилья на рынке коммерческой недвижимости приходится на дорогие, элитные объекты, в то время как интерес для населения представляет именно жилье экономкласса. При этом характерно по-прежнему значительное расслоение между условно дешевым и элитным жильем (рис. 1). На приумножение именно экономобъектов и делается сегодня основной упор.
Минрегионразвития России был выпущен проект приказа «О средней рыночной стоимости 1 м2 общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на второй квартал 2011 года». Этот норматив используется в расчетах размера социальных выплат на приобретение жилья. Стоимость 1 м2 в Москве теперь будет составлять 81,4 тыс. руб. (рис. 2)2.
По сравнению со стоимостью 1 м2 в I квартале 2011 г. компенсация за недвижимость в Москве выросла примерно на 5% и на 10,2% по сравнению со II кварталом 2010 г. Но с начала года уровень инфляции уже составил 3,6% (для сравнения: за весь 2010 г. уровень инфляции составил 8,8%).
С одной стороны, для определенных групп населения, безусловно, выгоден такой рост, так как он влияет на размер компенсации со стороны государства, но с другой — этот же фактор оказывает негативное влияние на ситуацию на рынке недвижимости. В результате рост размера компенсаций расходов на жилье, являющийся, по сути, исключительно формальным, в реальности делает рынок строительства социального жилья непривлекательным для девелоперов. Застройщикам сложнее выйти на нормальный уровень рентабельности, который они смогли бы получить на рынке коммерческой недвижимости3.
2 URL: www.irn.ru
3 Парфентьева И. Минрегион признал новый рост стоимости жилья // Коммерсант. 2011. N° 50.
■ л А
1 А Л*
Л-/ V /
1 1 !-■■-■ 1 ........... ....... р 1 ..... .......
таза ыое.о? З1.аэ.ж мм® жяи.и
Рис. 1. Индекс расслоения (дорогое/дешевое жилье) в Москве
МОСКВА
Помимо повышения средней рыночной стоимости жилья власти стараются стимулировать развитие ипотечного кредитования. Ипотека широко распространена в ведущих странах мира, например, в США за счет нее приобретается до 90% жилья, а в Германии ипотечные кредиты составляют до 50% ВВП страны. Развитие ипотеки всегда способствует росту жилищного строительства, поэтому Правительство РФ ищет способы развития этого направления, в том числе за счет стимулирования снижения ставок по ипотечным банковским кредитам (Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
На развитие ипотеки влияет множество факторов, в том числе структурные изменения в банковском секторе, так как процесс сокращения коммерческих банков в конечном счете приводит к стандартизации условий для получения кредита.
По статистическим данным, в 2010 г. в России было выдано 290 тыс. ипотечных кредитов общим объемом около 370 млрд руб., что в 2,4 раза больше, чем в 2009 г. Но в том же 2010 г. из-за снижения стоимости квартир, сокращения метража и ужесточения требований банков к заемщикам средний размер ипотечных кредитов уменьшился. По сравнению с 2008 г. в 3 раза снизился объем сделок на рынке первичного жилья, в основном население берет кредиты на покупку квартир на вторичном рынке.
Отмечается снижение процентной ставки по ипотечным кредитам. Так, в 2009 г. средняя ставка по ипотеке составляла 14—14,5% и выше, а сейчас — 12,6—12,7%. С помощью федеральных программ стимулирования ипотеки власти планируют обеспечить дальнейшее снижение, на это намерены потратить 250 млрд руб. бюджетных средств. На региональном уровне чиновники, безусловно, заинтересованы в увеличении объемов реконструкции и строительства нового жилья и в каждом регионе по-своему стараются решить проблему доступности ипотечных кредитов для простого населения. Так, в Ростовской области администрация планирует добиться снижения кредит-
I КВАРТАЛ 2011 ГОДА
II КВАРТАЛ 2011 ГОДА
44,85 46,5
81,4
26,2 26,2
ЧЕЛЯБИНСКАЯ ОБЛАСТЬ -
26,4 26,4
32,45 32,45
Рис. 2. Нормативная средняя рыночная стоимость жилья на крупнейших региональных рынках (тыс. руб./м2)
ной ставки по ипотечным кредитам для населения до 8—9%. Такой результат будет достигаться за счет выделения на эти цели бюджетных средств региона и областного центра, которые должны покрыть разницу между предоставляемой ставкой кредитного учреждения, сниженной до 12%, и желаемой (8—9%). В Ярославле власти видят развитие ипотечного кредитования в совершенствовании организации долевого строительства. По этой схеме банки берут у агентства по ипотечному кредитованию целевые займы и кредитуют застройщиков и дольщиков при строительстве жилья категории эконом, а затем агентство рефинансирует выданные кредиты. Будущий владелец квартиры, заключая договор долевого строительства, вносит 10% стоимости квартиры, а оставшуюся часть оплачивает за счет ипотечного кредита по ставке 9,5—11% в год, взятого в банке, кредитующем это строительство. В этой схеме обеспечивается контроль со стороны банка за ходом строительства, и банк выступает гарантом соблюдения прав дольщиков и выполнения обязательств застройщиками4.
URL: www.rg.ru
4
