CC BY
170
aieAaiA жим nooieoaeunoai eae
ioeideoaojiA гатоадёдгеа oaqaeoeb
oaaeiiaeuiiai ouiea £Её1Е iaaae^eiinoe
ЗОЛОТУХИНА К.Н.,
аспирант,
Кабардино-Балкарская государственная сельскохозяйственная академия им. В.М. Кокова, 360030, Кабардино-Балкарская республика, г. Нальчик, пр. Ленина, д. 1-В
В статье рассмотрены проблемы жилищного строительства в КБР. Проанализировано долевое жилищное строительство как приоритетное направление развития регионального рынка жилой недвижимости.
Ключевые слова: жилищное строительство; региональный рынок; стратегия; экономические реформы.
Problems housing construction are considered In article in KBR. Will analyse share housing construction as priority direction of the development regional market to dwelling premises of the.
Keywords: housing construction; regional market; strategy; economic reforms.
Коды классификатора JEL: L85, R11.
Переход России к рыночной экономике породил большое количество проблем. Жилищная проблема — одна из самых значительных в их числе. В ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи. Поэтому в каком-то смысле ее было бы правильно назвать узловым пунктом экономических реформ, во всяком случае в среднесрочной перспективе. От решения этой проблемы в значительной степени зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
В настоящее время в регионах России существует объективная необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, которая включает в себя создание рынка жилья; увеличение доли жилого фонда, принадлежащего гражданам на правах собственности; возможно более широкое использование средств населения при строительстве и эксплуатации жилья.
В России общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на 1 жителя (на конец периода), в 2008 году составила 22 кв. м, в то время как в Европе данный показатель составляет 40 кв. м на человека, а в США — 70 кв. м. По планам правительства, в РФ до 2010 года должно ежегодно вводиться до 80 млн кв. м нового жилья. В таком случае к 2020 году Россия достигнет уровня слаборазвитых стран — 35 кв. м на человека.
© К.Н. Золотухина, 2010
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 2 Часть 3
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 2 Часть 3
В Кабардино-Балкарской Республике данный показатель значительно отстает от значения общероссийского. В 2008 году площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на 1 жителя в Республике составила 16,9 кв. м, что на 1,8% больше, чем в 2007 году.
Сегодня потребность в жилье у жителей Кабардино-Балкарской Республики велика. Количество семей, состоящих на учете на получение жилья, в 2008 году составило 11076, что на 4% больше, чем в 2007 году. При этом количество семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия, за 2008 год составило 360 семей, что меньше, чем в 2007 году, на 3%, и меньше, чем в 2000 году, на 70% [5].
16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 О
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Рис. 1. Динамика роста количества семей, состоящих на учете на получение жилья (единиц, значение показателя за год).
В КБР с осени 2007 года отмечается рост цен на жилье. По мнению экспертов, этому способствовало ипотечное кредитование, превышение спроса клиентов над предложением, фактически полное отсутствие нового типового жилья, валютные колебания, а также сочинская Олимпиада 2014 года. Несмотря на то что все мероприятия будут проходить за несколько сотен километров от республики, цены на недвижимость в КБР активно повышаются.
С 2006 года цены на вторичном рынке жилья КБР возросли в 3 раза. Если в 2006 году стоимость 1 кв. метра общей площади жилья составляла 12901,58 руб., то в 2009 году — уже 39004,97 руб. Значительному изменению данный показатель подвергся в течение 2007 и 2008 гг. В 2007 году с I по VI квартал рост цен на жилье составил 37%, а в 2008 году — 32%. Несмотря на то что в 2009 году стоимость жилья в КБР упала на 3%, она все еще остается высокой [5].
45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 О
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
♦ I квартал —•— IV квартал
Рис. 2. Динамика роста цен на вторичном рынке жилья Кабардино-Балкарской Республике в I и VI кварталах 2001-2009 гг. (за 1 кв. м. общей площади, руб.)
Все причины, вызвавшие многократное подорожание жилой недвижимости в Кабардино-Балкарии, можно обобщить в 2 основные группы. Первая — переизбыток свободных денег у населения, вторая — ограниченность или даже дефицит предложения.
Сегодняшние темпы жилищного строительства в КБР не обеспечивают республиканские потребности в жилье. За 2009 год в КБР сдано в эксплуатацию общей площади жилья 255,02 тыс. кв. м, что к соответствующему периоду 2008 года составляет 103,11%. В том числе индустриальное жилье составило 14,88 тыс.кв.м. Индивидуальными застройщиками построено 240,14 тыс.кв. метров, или 94,17% от общего объема ввода жилых домов. Общая площадь введенного жилья в I полугодии 2010 года составляет 81,4 тыс. кв. метров, что на 3% больше, чем в I полугодии 2009 года. Индивидуальными застройщиками построено 74,3 тыс. кв. метров, или 91,3% от общего объема введенных жилых домов. [6].
В регионе почти не ведется индустриальное жилищное строительство. Соответственно нет предложения на рынке первичного жилья. Предложение значительно сократилось и на вторичном рынке жилья. В 2009 году в сложившихся условиях экономической нестабильности ряд продавцов предпочли переориентировать свои объекты в сегмент аренды либо вообще уйти с рынка. Из чего следует, что дефицит жилья в Кабардино-Балкарии сохраняется, и цена квадратного метра, скорее всего, останется в 2010 году на прежнем уровне и ниже не опустится.
Таблица
Ввод в действие жилых домов в КБР в I полугодии 2010 г.
Введено жилых домов, всего в том числе индивидуальными застройщиками
тыс. кв. метров общей площади в % к I полугодию 2009 г. тыс. кв. метров общей площади в % к I полугодию 2009 г.
КБР 81,4 103,0 74,3 94,0
городские округа:
Нальчик 29,9 81,2 22,8 61,9
Баксан 12,3 2,1 12,3 2,1
Прохладный 3,5 130,2 3,5 130,2
муниципальные районы:
Баксанский 9,9 1,8 9,9 1,8
Зольский 1,9 49,7 1,9 49,7
Лескенский 1,8 82,1 1,8 82,1
Майский 5,5 139,2 5,5 139,2
Прохладненский 0,6 19,1 0,6 19,1
Терский 3,9 146,0 3,9 146,0
Урванский 5,4 143,0 5,4 143,0
Чегемский 5,6 86,2 5,6 86,2
Черекский - - - -
Эльбрусский 1,1 1,8 1,1 1,8
Среди целевых индикаторов реализации Федеральной целевой программы «Жилище» предложен показатель, отражающий повышение доступности жилья для населения, — коэффициент доступности жилья.
Коэффициент доступности жилья (соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из трех человек). Величина коэффициента соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на ее приобретение.
В рамках Федеральной целевой программы «Жилище» планируется, что к 2010 году данный коэффициент будет иметь значение 3, т. е. стоимость стандартной квартиры будет равна среднему годовому денежному доходу семьи за три года.
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 2 Часть 3
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 2 Часть 3
На рисунке 3 приведена динамика роста коэффициента доступности жилья в Кабардино-Балкарской Республике с 2000 по 2009 год.
Примечание: 2010 год — целевой индикатор ФЦП «Жилище»
Рис. 3. Динамика роста коэффициента доступности жилья в КБР 2000-2009 гг.
Из предложенной диаграммы видно, что коэффициент доступности жилья в КБР не только не приближается к запланированному Федеральной целевой программой «Жилище» значению показателя 3, но и постоянно увеличивается. Заметим, что если еще в 2008 году среднестатистическая семья из трех человек КБР могла приобрести жилье в среднем за 68, 9 лет, причем все заработанные семьей деньги будут тратиться только на приобретение квартиры, то в 2009 году — уже за 79,7 лет.
Если воспользоваться расхожим термином «локомотивы экономики», то специалисты Всемирного Банка увидели такой локомотив в ипотеке. С ее помощью, считают они, можно решить жилищную проблему в стране [3].
Наряду с другими регионами России в Кабардино-Балкарии одним из способов, призванных решить жилищную проблему, является ипотечное жилищное кредитование. Повышение доступности приобретения жилья гражданами с различным уровнем доходов за счет получения ипотечных жилищных кредитов регламентирует Закон Кабардино-Балкарской Республики от 19 сентября 2007 г. № 65-РЗ «О республиканской целевой программе «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Кабардино-Балкарской Республике на 2007-2010 годы»[2].
Сегодня в КБР доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств составляет 2,92%.
Ипотеку в Кабардино-Балкарской Республике представляют 6 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 22 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. Также в Республике действует ОАО «Кабардино-Балкарская Республиканская ипотечная корпорация», созданная Правительством Кабардино-Балкарской Республики в качестве регионального оператора общефедеральной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.
К первому кварталу 2010 года общий объем выдачи ипотечных кредитов (займов), выданных ОАО «Кабардино-Балкарская Республиканская ипотечная корпорация» за период с начала деятельности, составил 215,7 млн рублей, из них в 2009 году — 99,64 млн рублей, в первом квартале 2010 года — 22,8 млн рублей.
Ставки по ипотеке в Кабардино-Балкарской Республике находятся в диапазоне 9,28-13,95% годовых по рублевым кредитам и 8,80-12,05 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Республике составляет 0%. Срок ипотечного кредитования может достигать 30 лет.
Задолженность по ипотечным жилищным кредитам в Республике, предоставляемым физическим лицам, к 1 января 2010 года по отношению к тому же периоду 2006 года выросла на 504,4% или на 1044,8 млн руб. [6].
Вместе с тем, само по себе предоставление ипотечных жилищных кредитов населению не способно решить проблему фундаментальной неразвитости регионального рынка жилья.
Недостаточное количество жилья на продажу при увеличении объемов денежных вложений в собственно ипотечное жилищное кредитование населения без создания условий для опережающего ввода жилой недвижимости может привести к дисбалансу спроса и предложений на рынке жилья. Вместо снижения или, по крайней мере, стабилизации цен на жилье (как фактор доступности) будет происходить их рост. Поэтому ипотечное жилищное кредитование нельзя рассматривать только как финансовый механизм в отрыве от других проблем, связанных с созданием объектов жилой недвижимости и строительного комплекса.
Сегодня одним из приоритетных направлений развития рынка доступного жилья в Кабардино-Балкарской Республике может стать введение практики долевого жилищного строительства, построенной через призму непосредственного государственного участия в строительстве. В советское время главным инвестором и собственником жилья было государство. При переходе к рыночной экономике главным инвестором и собственником жилья становятся уже частные лица. Однако это не должно означать уход государства от решения жилищной проблемы [4].
С финансовой точки зрения долевое строительство — это система, позволяющая строительным компаниям привлекать денежные средства для ведения строительства домов, а людям приобретать, как правило, значительно более дешевое жилье, по сравнению со вторичным рынком недвижимости. Система долевого строительства жилья очень удобна, поскольку приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства, при этом затраты на приобретение жилья, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-30%. Кроме того, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость это является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.
Впрочем, даже этим государственное участие в развитии жилищного строительства не ограничивается. В рамках приоритетного национального проекта планируется сокращать административные барьеры, совершенствовать градостроительное законодательство и нормативную базу в сфере жилищного строительства, модернизировать уже существующие объекты коммунальной инфраструктуры и привлекать частных инвесторов.
На сегодняшний день в Кабардино-Балкарии существует около 17 строительных организаций, осуществляющих жилищное строительство. В основном это открытые акционерные общества [6].
Для того чтобы в Республике получила распространение система жилищного долевого строительства, основными застройщиками должны быть государственные организации или организации, доля государственной собственности в уставном фонде которых, составляет более 50 процентов. Исходя из этого, дольщики могут быть уверенны в том, что не останутся обманутыми застройщиками. Одной из задач застройщиков при этом должно стать привлечение физических и юридических лиц, заинтересованных в строительстве объекта долевого строительства, к участию в строительстве и заключению договора создания объекта долевого строительства.
Прибыль организации-застройщика при строительстве жилья для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, должна определяется в размере до 5% от сметной стоимости объекта. Эта норма позволит привлекать дополнительные инве-
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 2 Часть 3
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 2 Часть 3
стиции граждан и юридических лиц в долевое строительство. Такой подход позволит регулировать стоимость строительства жилья для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Задачей государства в этом случае должно стать приоритетное выделение площадок для размещения жилых домов, строительство которых финансируется за счет внебюджетных источников, а также опережающее обеспечение районов индивидуального жилищного строительства объектами инженерно-транспортной инфраструктуры. В рамках федеральной целевой программы «Жилище» местным властям, юридическим лицам и предприятия ЖКХ предоставляются государственные гарантии и частично субсидируются процентные ставки по кредитам на оснащение земельных участков (на условиях софинансирования с региональными и местными бюджетами).
Важнейшей особенностью реализации жилищной стратегии КБР должно стать использование внебюджетных источников для целей ввода в эксплуатацию жилья, таких как:
❖ строительство жилых домов на долевых началах за счет средств граждан и организаций, выплачиваемых единовременно или поэтапно с окончательным расчетом после сдачи дома в эксплуатацию;
❖ строительство жилых домов за счет средств организаций и индивидуальных предпринимателей, в том числе для продажи;
❖ использование местных целевых облигационных жилищных займов, предназначенных для строительства жилья за счет временно свободных финансовых ресурсов юридических лиц и граждан с последующей продажей его физическим и юридическим лицам;
❖ применение системы строительных сбережений (накоплений), позволяющей гражданам осуществлять целевое, защищенное от инфляции накопление части стоимости приобретаемого жилья с выплатой его остаточной стоимости на условиях долгосрочного жилищного кредита после вселения в это жилье.
Наряду с увеличением объемов финансирования строительства жилья важное значение должны приобретать проблемы снижения его себестоимости, что предопределяется совершенствованием организации жилищного строительства, своевременностью поступления средств, а также состоянием его материальной базы: созданием и развитием мощностей строительного комплекса на современной технической базе, повышением эффективности строительного производства и промышленности строительных материалов, изделий из местного сырья.
Реализация общей стратегии повышения уровня жизни населения и выполнения намеченных мероприятий по снижению стоимости строительства будут способствовать большей доступности и повышению уровня обеспеченности населения жильем.
ЛИТЕРАТУРА
1. ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
2. Закон КБР от 19 сентября 2007 г. № 65-РЗ «О республиканской целевой программе «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Кабардино-Балкарской Республике на 2007-2010 годы»».
3. Доклад Всемирного Банка «Об экономической ситуации в России № 7».
4. ЛарионовА.Н. Региональный рынок жилья: состояние, проблемы и перспективы развития: сб. научных трудов / Волг. Гос. Архит.-строит. Ун-т и др. / Сост. А.Н. Ларионов, Ю.В. Иванова. Волгоград, 2005.
5. Официальный сайт федеральной службы государственной статистики // www.gks.ru.
6. Официальный Интернет-сайт строительного комплекса КБР // www.stroykomplekskbr.ru.
