CC BY
45
УДК 343
Юдина Екатерина Валерьевна
соискатель кафедра гражданского права Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова ek.yudina2015@yandex.ru Ekaterina V. Yudina
competitor department of civil law Moscow state university by. М Lomonosov ek.yudina2015 @ yandex.ru
Виды товарищества собственников жилья, способ создания и проблемы смены председателя
Types of association of owners of housing, way of creation and problem of change of the chairman
Аннотация. В статье автор рассматривает один из способов управления многоквартирным домом - «Товарищество собственников жилья». Выделяет виды данной формы управления, а также способы создания и порядок избрания и смены председателя.
Ключевые слова: товарищетсво собственников жилья, многоквартирный дом, создание, управление.
Summar.: In article the author considers one of ways of management of an apartment house - "Association of owners of housing". Allocates types of this form of management, and also ways of creation and an order of election and change of the chairman.
Keywords: owners of housing, apartment house, creation, management.
Раздел VI Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - РФ) определяет правовой статус товарищества собственников жилья (далее -ТСЖ), порядок его создания, деятельность и управление ТСЖ [1].
Часть 2 ст. 161 ЖК РФ указывает на ТСЖ как на один из способов управления многоквартирными домами [2].
При управлении многоквартирным домом ТСЖ, будучи юридическим лицом, выступает в качестве механизма обеспечения общих интересов домовладельцев. Юридическое лицо в таком случае обеспечивает для контрагентов постоянство хозяйственных связей: независимо от смены состава домовладельцев (членов ТСЖ) субъектом прав и обязанностей по заключенным договорам остается все то же юридическое лицо.
В соответствии с отечественным законодательством, ТСЖ не имеет никаких прав на общее имущество многоквартирного дома, которым оно управляет. В случае, если ТСЖ владеет на праве собственности
помещениями в управляемом доме, то у него имеется доля в праве собственности на общее имущество наряду с другими домовладельцами. И такое ТСЖ при буквальном толковании законодательства должно участвовать в управлении самим собой, т.е. голосовать на общем собрании членов ТСЖ по вопросам повестки дня и т.д.
Статья 139 ЖК РФ в его первоначальной редакции предусматривала, что лица, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, вправе создать ТСЖ. При этом решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании таких лиц.
Впоследствии данная статья была исключена из ЖК РФ ст. 1 Федерального закона от 04.06.2011 N 12Э-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Таким образом, в настоящее время ни лица, заключившие договоры о приобретении помещений в строящихся многоквартирных домах, ни сами застройщики не вправе создавать ТСЖ в таких многоквартирных домах. При этом те ТСЖ, которые созданы до отмены ст. 139 ЖК РФ в строящихся многоквартирных домах, продолжают действовать до их ликвидации или реорганизации. Федеральный закон "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которым утратила силу ст. 139 ЖК РФ, не предусматривает прекращения их деятельности в принудительном порядке (ст. 8 указанного Закона) [3].
По смыслу ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, вновь построенные многоквартирные дома должны управляться следующим образом. Если застройщик соответствует стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, которые устанавливаются Правительством РФ, то он самостоятельно управляет домом с момента его ввода в эксплуатацию и до выбора управляющей организации по конкурсу. Если же застройщик не соответствует указанным требованиям, то он в течение пяти дней после ввода дома в эксплуатацию должен заключить договор управления с выбранной им управляющей организацией.
В любом случае в течение 10 рабочих дней с момента ввода дома в эксплуатацию муниципалитет проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации для управления данным домом. С выбранной управляющей организацией договор управления заключает застройщик (ч. ч. 13, Ист. 161 ЖКРФ).
Таким образом, все вновь построенные многоквартирные дома отныне будут управляться только управляющими организациями, такой способ управления, как ТСЖ, исключается. Вместе с тем, домовладельцы впоследствии, после регистрации их права собственности на помещения, вправе сменить способ управления многоквартирным домом и образовать ТСЖ. Нюанс состоит в том, что до регистрации права собственности домовладельцев они не могут участвовать в выборе управляющей организации, определении размера расходов на управление и состава
оказываемых услуг. Все это устанавливается муниципалитетом и застройщиком без участия домовладельцев. Кроме того, видимо, коль скоро договор с выбранной по конкурсу управляющей организацией заключает застройщик, то именно застройщик и оплачивает деятельность данной организации [4, с. 68].
Несмотря на то, что обязанность по оплате управления домом возникает у домовладельцев с момента получения помещений по актам, а договор с управляющей организацией заключает застройщик, ЖК РФ не определен механизм возмещения домовладельцами застройщику платежей, которые он сделал в пользу управляющей организации.
На практике такое регулирование, как представляется, может вызвать споры.
Как говорилось выше, для принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом, в том числе с помощью ТСЖ, необходимо, чтобы за такое решение проголосовали домовладельцы, обладающие помещениями, в совокупности составляющими более 25% площади всех помещений в многоквартирном доме, при условии, что в данном собрании не участвовали домовладельцы, которые против данного решения, и которые при этом обладают более 25% площадей помещений в многоквартирном доме.
По смыслу законодательства самого по себе решения о выборе ТСЖ как способа управления многоквартирным домом недостаточно для создания и государственной регистрации ТСЖ как юридического лица. С учетом этого, помимо самого решения общего собрания о выборе способа управления, необходимо принятие решения о создании ТСЖ. Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали домовладельцы, в совокупности обладающие более чем 50% голосов (ч. 3 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).
Таким образом, фактически для выбора ТСЖ в качестве лица, управляющего домом, необходимо согласие домовладельцев, обладающих более чем половиной площадей помещений в доме, в то время как для выбора иных способов управления необходимо согласие домовладельцев, обладающих более 25% помещений в доме.
Не совсем ясно, чем вызваны такие различия.
В том случае, если решение о создании ТСЖ принято домовладельцами, обладающими менее чем 50% площадей в многоквартирном доме, то деятельность ТСЖ, зарегистрированного на основании такого решения, может быть прекращена в судебном порядке по иску регистрирующих органов [5].
Кроме того, для целей государственной регистрации ТСЖ как юридического лица необходим утвержденный в установленном порядке устав ТСЖ. В соответствии с ч. 2 ст. 135, ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ устав ТСЖ принимается на общем собрании домовладельцев. Первый устав ТСЖ принимается на общем собрании домовладельцев, а все последующие изменения в устав вносятся по решению органа управления ТСЖ - общего
собрания членов ТСЖ. Общее собрание членов ТСЖ по своей численности может отличаться от общего собрания домовладельцев, поскольку некоторые из домовладельцев могут не быть членами ТСЖ.
С учетом изложенного, при выборе такого способа управления многоквартирным домом, как ТСЖ, следует выносить на голосование в том числе следующие вопросы: 1) выбор ТСЖ как способа управления многоквартирным домом; 2) решение о создании ТСЖ; 3) утверждение устава ТСЖ [6].
При государственной регистрации ТСЖ необходимо представить в регистрирующий орган (ч. 5 ст. 136 ЖК РФ): 1) протокол общего собрания домовладельцев; 2) устав ТСЖ; 3) сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании за создание ТСЖ, и о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме [7, С. 387].
Важное значение при создании ТСЖ имеет организация управления товариществом. Законодательно закреплено, что к органам управления ТСЖ относятся: - общее собрание членов ТСЖ (ст. 144 ЖК РФ); - правление (ст. 147 ЖК РФ); - председатель правления (ст. 149 ЖК РФ); - ревизионная комиссия (ст. 150 ЖК РФ) [8, с. 35].
Правление избирается общим собранием членов ТСЖ, после чего правление из своего состава выбирает председателя правления, который вправе действовать без доверенности от имени ТСЖ. Уставом ТСЖ может быть предусмотрено, что председатель правления избирается не правлением, а общим собранием членов ТСЖ (п. 3 ч. 2 ст. 145, ч. 3 ст. 147 ЖК РФ).
На практике возникает вопрос, может ли председатель правления быть избран общим собранием членов ТСЖ в том случае, если это не предусмотрено уставом ТСЖ? Ярославский областной суд по одному из дел указал, что "действительно, согласно ч. 3 ст. 147 ЖК РФ избрание председателя правления товарищества собственников жилья отнесено к компетенции правления. Однако закон (ч. 4 ст. 145 ЖК РФ) предоставляет право общему собранию членов товарищества собственников жилья решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления" [9].*
Представляется верным, что по действующему законодательству председатель правления в любом случае может быть избран общим собранием членов ТСЖ, независимо от того, предусмотрено ли это в уставе ТСЖ или нет.
Значимым вопрос при функционировании ТСЖ является смена председателя. Стоит отметить, что данный момент также сопряжен с некоторыми проблемами, анализ которых позволяет сформулировать некоторые предложения рекомендательного характера.
Так, прежде чем производить смену председателя ТСЖ, по его уставу необходимо внести новые кандидатуры в правление.
При этом сначала общим собранием жильцов дома выбирается правление ТСЖ, и уже правление выбирает председателя.
Одной из сложностей является собрать людей на собрание, так как не все жильцы могут придти. Поэтому можно организовать голосование в заочной форме[10, с. 311].
Собственники жилья имеют право сами организовать голосование, без инициативы председателя и правления ТСЖ. Данный вариант имеет место тогда, когда по каким-то причинам жильцов не устраивает председатель ТСЖ. Соответственно решающим юридическим документом будет протокол голосования.
Литература:
1.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188- ФЗ (ред. От 02.07.2013) // Собрание законодательства РФ. 2005, N1 (часть 1), ст. 14.
2.Федеральный закон от 04.06.2011 N123-Ф3 (ред. от 25.06.2012) "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 2011, N 23, ст. 3263.
3.Стрембелев С.В. Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ. М.: Библиотечка "Российской газеты", 2012. Вып. 12. 143 с.
4.Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.08.2008 N А19-1741/08-62-Ф02-3622/08 по делу N А19-1741/08-62 // СПС «КонсультантПлюс», раздел «Судебная практика».
5.Приказ Минземстроя РФ от 03.08.1998 N 35 "Об утверждении Примерного устава товарищества собственников жиль'я" // Бюллетень строительной техники, N1, 1999.
6.Грудцына Л.Ю. Жилищное право России. - М.: Изд-во «EKSMO EDUCATION», 2010 г. 613 с.
7.Пушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. М.: Юстицинформ, 2007. 224 с.
8.Постановление президиума Ярославского областного суда от 09.12.2009 N 44-Г-62/09 // СПС «КонсультантПлюс», раздел «Судебная практика».
9.Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / В.В. Андропов, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2012. 620 с.
Literature:
1 . Housing code of the Russian Federation of 29.12.2004 N 188 Federal Law (edition. Of 02.07.2013)//Collection of the legislation of the Russian Federation. 2005, N1 (part 1), Art. 14.
2 . The federal law of 04.06.2011 N 123-F3 (an edition of 25.06.2012) "About modification of the Housing code of the Russian Federation and separate
acts of the Russian Federation"//Collection of the legislation of the Russian Federation. 2011, N 23, Art. 3263.
3 . Strembelev S. V. Legal problems of management of apartment houses: condominium role. M.: Bibliotechka of "The Russian newspaper", 2012. Vyp. 12 . 143 pages.
4 . The FAS determination of East Siberian federal district of 04.08.2008 N A19-1741/08-62-F02-3622/08 in the matter of N A19-1741/08-62//Union of Right Forces "ConsultantPlus", the section "Jurisprudence".
5 . The order of Minzemstroy of the Russian Federation of 03.08.1998 N 35 "About the adoption of the Approximate charter of association of owners wmb'M'V/the Bulletin of construction equipment, N1, 1999.
6 . Grudtsyna L.Yu. Housing right of Russia. - M.: Publishing house of "EKSMO EDUCATION", 2010 of 613pages.
7 . Pushkin S. A. Fedorov S. I. Shantalya A.V. Ways of management of an apartment house. Association of owners of housing. M.: Yustitsinform, 2007. 224 pages.
8 . Resolution of presidium of the Yaroslavl regional court of 09.12.2009 N 44-G-62/09//Union of Right Forces "ConsultantPlus", section "Jurisprudence".
9 . The itemized comment to the Housing code Russian Federation / Century V. Andropov, E.S. Getman, B. M. Gongalo, etc.; under the editorship of P. V. Krasheninnikov. M.: Statute, 2012. 620 pages.
