CC BY
198
Актуальные проблемы
ГОСУДАРСТВА И ПРАВА
А.Е. КАМЫШАНОВА
Кандидат юридических наук Доцент кафедры гражданского права и процесса, ЧОУВО ТИУиЭ, г. Таганрог
ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ И ОСОБЕННОСТИ ИХ ПРАВОВОГО ПОЛОЖЕНИЯ КАК НЕКОММЕРЧЕСКИХ КОРПОРАТИВНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ
Статья посвящена особенностям правового положения товариществ собственников недвижимости, товариществ собственников жилья и касается изменения правового статуса с учётом введения новой классификации юридических лиц на корпоративные и унитарные; рассматриваются иные виды товариществ собственников недвижимости и их значение; в работе анализи-
руются признаки товарищества собственников жилья как корпоративной некоммерческой организации и выявляются проблемы, связанные с изменением Гражданского кодекса РФ в части норм о юридических лицах; делается попытка определения необходимых законодательных инициатив для упорядочивания правового регулирования товариществ собственников жилья
Гражданское право, жилище, жилищное право, корпорация, корпоративное право, недвижимость, некоммерческая организация, организация, товарищество собственников жилья, товарищество собственников недвижимости, юридическое лицо.
Тематический рубрикатор e-Library: 10.27.21
A. KAMYSHANOVA
PARTNERSHIPS OF OWNERS OF HOUSING AND FEATURES THEIR LEGAL PROVISION AS NON-PROFITABLE CORPORATE ORGANIZATIONS
The article is devoted to the peculiarities of the legal status of the partnerships of property owners, homeowners' associations and concerns changes in the legal status, taking into account the introduction of a new classification of legal entities into corporate and unitary entities; consider other types of partnerships of property owners and their significance; in the article
the signs of the partnership of homeowners as a corporate non-profit organization are analyzed and problems related to the change of the Civil Code of the Russian Federation in the part of the norms on legal entities are revealed; an attempt is made to identify the necessary legislative initiatives for streamlining the legal regulation of homeowners' associations
Civil law, dwelling, housing law, corporation, corporate law, the property, non-profit organization, organization, a partnership of homeowners, a partnership of property owners, entity.
Товарищество собственников жилья (далее -ТСЖ, товарищество) является довольно сложным правовым институтом. С одной стороны, ст.135 Жилищного кодекса РФ рассматривает товарищество как организацию, созданную собственниками помещений в многоквартирном жилом доме для управления общим имуществом такого дома. С другой стороны, ст.161 Жилищного кодекса рассматривает ТСЖ в качестве одного из способов управления многоквартирным домом [1].
Гражданский кодекс РФ в ст.50 в числе некоммерческих организаций не содержит товарищество собственников жилья в качестве самостоятельной
организационно-правовой формы, но указывает на товарищества собственников недвижимости, к которым относятся, в том числе, товарищества собственников жилья. При этом именно в ГК РФ такая организационно-правовая форма была внесена только в мае 2014г., и ст.65.1 ГК РФ, также учреждённая Федеральным законом №99-ФЗ от 4 мая 2014г., относит товарищества собственников недвижимости, а следовательно, и товарищество собственников жилья, к числу корпоративных юридических лиц (корпораций) [2].
Первое законодательное упоминание товариществ собственников жилья в современной России имело
место в Законе РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» [3].
В силу данного закона в первоначальной редакции понятия «товарищество собственников жилья» не было, оно определялось через понятие «кондоминиум» - товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах с установлением условий совместного владения и пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования. То есть понятия «кондоминиум» и «товарищество собственников жилья» отождествлялись.
Далее в 1996г. в Закон «Об основах федеральной жилищной политики» были внесены изменения и чётко разграничены понятия «кондоминиум» и «товарищество собственников жилья».
Кондоминиум рассматривался как единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенные на указанном участке жилое здание, иные объекты недвижимости и в котором отдельные предназначенные для жилых или иных целей части (помещения) находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности. Товарищество же собственников жилья определялось как некоммерческая организация, созданная домовладельцами в целях совместного управления единым комплексом недвижимого имущества кондоминиума и обеспечения его эксплуатации, а также в целях владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом кондоминиума. То есть кондоминиум признавался объектом правоотношений, а товарищество собственников жилья -субъектом [4].
Федеральный закон от 15 июня 1996г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» рассматривал ТСЖ как некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом [5].
Вступивший в силу 1 марта 2005г. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 отменил действие как Закона «Об основах федеральной жилищной политики», так и Федерального закона «О товариществах собственников жилья» и определил понятие ТСЖ в ст.135 следующим образом: товарищество собственников жилья - это вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собствен-
ников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов [6].
Таким образом, ТСЖ рассматривается как вид товарищества собственников недвижимости, а эта организационно-правовая форма, в свою очередь, предусмотрена п.4 ч.3 ст.50 Гражданского кодекса РФ в качестве формы некоммерческой организации. Таким образом, ТСЖ сегодня - это юридическое лицо, некоммерческая организация.
Федеральным законом от 5 мая 2014 г. №99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» в гражданском законодательстве Российской Федерации учреждена классификация юридических лиц на корпоративные (корпорации) и унитарные в зависимости от особенностей участия в организации и управления ею [7].
В соответствии со ст.65.1 Гражданского кодекса РФ корпоративные юридические лица (корпорации) -это организации, участники которых обладают правом участия (членства) в них и формируют их высший орган. То есть участники имеют фиксированное членство, взаимные права и обязанности организации и участников и обладают возможностью влиять на принятие решений данной организацией путём голосования в рамках деятельности высшего органа (общего собрания, конференции и т.д.), а также путём формирования иных органов юридического лица. Эти два признака выступают ключевыми особенностями корпораций и отличают их от унитарных организаций.
В отличие от этого правовое положение унитарных организаций предполагает, что их учредители не становятся участниками и не приобретают в них прав членства (отсутствует фиксированное членство, взаимные права и обязанности и возможность оказания участниками влияния на принятие решений данной организацией).
При этом в силу п.2 ст.123.1 ГК РФ товарищество собственников жилья отнесено к числу некоммерческих корпоративных организаций, и его правовое регулирование помимо Жилищного кодекса РФ осуществляется также нормами ст. 123.12-123.14 Гражданского кодекса РФ.
В течение 2013-2017 гг. в правовое регулирование товарищества собственников жилья были внесены изменения и дополнения, с учётом которых можно выделить следующие особенности правового
положения ТСЖ как некоммерческой корпоративной организации.
Прежде всего, товарищество собственников жилья - это вид товарищества собственников недвижимости (ст.135 Жилищного кодекса РФ).
В силу ст.123.12 ГК РФ и ст.135 ЖК РФ товарищество собственников жилья можно определить как добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме). Членами данного объединения являются только лица, уже являющиеся собственниками недвижимости - жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме либо помещений в нескольких многоквартирных домах или нескольких жилых домов.
В отличие от Жилищного кодекса ст.123.12 ГК РФ чётко определяет добровольность членства собственников помещений в ТСЖ. Проблема добровольности членства в ТСЖ была разрешена Конституционным Судом РФ в Постановлении от 3 апреля 1998г. №10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска».
Действовавший с 1996-го по 2005 г. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья» предполагал, что если решением общего собрания собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома создано товарищество собственников жилья, то его членами становятся абсолютно все собственники (даже голосовавшие против его создания и не желающие вступать в него). Конституционный суд постановил: «В соответствии с Конституцией Российской Федерации (статья 30, часть 1) каждый имеет право на объединение. Домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме, реализуя это конституционное право, могут создать объединение на основе действующего законодательства, в том числе для управления комплексом недвижимого имущества. Товарищество собственников жилья создается по волеизъявлению домовладельцев на общем собрании (пункт 3 статьи 21 Закона), т.е. осуществляется по согласию домовладельцев как собственников общей долевой собственности. Домовладельцы в любое время вправе изменить способ управления кондоминиумом и избрать любой иной вместо товарищества (пункт 3 статьи 20 Закона).
Из смысла и содержания части 2 статьи 30 Конституции Российской Федерации вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товари-
щества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе» [8].
Интересно, что товарищество собственников жилья в многоквартирном доме может быть создано только если за его создание проголосуют собственники, обладающие более чем 50% голосов, то есть только решением собственников, обладающих на праве собственности помещениями, занимающими более 50% площади многоквартирного дома. Уменьшение доли голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме до порога менее 50% является самостоятельным основанием ликвидации ТСЖ - в силу ст.141 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Наличие фиксированного членства для ТСЖ является характерным признаком корпорации, и в отношении членов товарищества собственников жилья оно проявляется следующим образом:
1) членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья после возникновения у лица права собственности на помещения и прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме;
2) товарищество собственников жилья ведёт реестр членов, который должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. При этом член ТСЖ обязан представлять достоверные сведения о себе и также своевременно информировать товарищество обо всех изменениях в данных сведениях;
3) член ТСЖ имеет право в любое время выйти из него. При этом если после прекращения членства одного или нескольких товарищей члены товарищества, являющиеся собственниками помещений в доме, будут обладать менее чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, собственники помещений в данном доме обязаны выбрать и реализовать один из указанных в ст.161 ЖК способов управления многоквартирным домом (выбор управляющей организации или непосредственное управление собственниками);
4) член товарищества собственников жилья имеет право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества;
5) члены товарищества собственников жилья имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ;
6) также члены товарищества собственников жилья имеют право ознакомиться со следующими документами:
a) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
b) реестр членов товарищества;
c) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
d) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
e) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
: протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества; g) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования; К) техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы; 0 иные предусмотренные законодательством, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества. Участие в управлении товариществом проявляется в возможности принимать участие в общем собрании членов ТСЖ, которое является высшим органом управления товарищества. К компетенции общего собрания отнесены наиболее важные вопросы деятельности ТСЖ, такие, как внесение изменений в устав, принятие решений о реорганизации, ликвидации товарищества, избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий. Кроме того, общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
Все члены ТСЖ имеют безусловное право участвовать в работе общего собрания и голосовать по всем вопросам повестки дня, реализуя своё корпоративное право на участие в управлении организацией. При этом в соответствии с п.1.1 ст.146 ЖК РФ к
порядку проведения общего собрания членов ТСЖ применяются нормы ст.45-48 ЖК РФ. В силу ст.48 Жилищного кодекса РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. А доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме на основании ст.37 ЖК РФ напрямую зависит от размера общей площади принадлежащего собственнику жилого помещения. Таким образом, степень влияния члена ТСЖ на принятие решения на общем собрании членов ТСЖ зависит от площади принадлежащего собственнику жилого помещения.
Дополнительной возможностью влияния члена ТСЖ на управление организацией является возможность участвовать в формировании правления, в том числе войти в состав правления ТСЖ. Правление товарищества - это орган, осуществляющий руководство деятельностью товарищества собственников жилья. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.
По существу, правление осуществляет оперативное повседневное руководство деятельностью товарищества. Единоличным исполнительным органом является председатель правления. Он действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных законодательством, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.
Также на общем собрании избирается ревизионная комиссия (ревизор), которая проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества, представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества, заключение о смете доходов и
расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.
Таким образом, проведённый анализ позволяет сделать вывод, что товарищество собственников жилья, с одной стороны, является удачным способом управления общим имуществом многоквартирного дома, а с другой - в качестве некоммерческой корпоративной организации полностью и эффективно позволяет реализовать права членов, предусмотренные именно для корпоративных организаций.
БИБЛИОГРА ФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ [Электронный ресурс]// Официальный интернет-портал правовой информации «Государственная система правовой информации». - URL: www.pravo.gov.ru
2. Федеральный закон от 5 мая 2014 г. №99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» [Электронный ресурс] // Официальный интернет-портал правовой информации «Государственная система правовой информации». - URL: www.pravo.gov.ru
3. Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - № 3. - Ст. 99.
4. Федеральный закон от 12 января 1996 г. № 9-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 3. Ст. 147.
5. Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - №25. - Ст. 2963.
6. Официальный интернет-портал правовой информации «Государственная система правовой информации» [Электронный ресурс]. - URL: www.pravo.gov.ru
7. Официальный интернет-портал правовой информации «Государственная система правовой информации» [Электронный ресурс]. - URL: www.pravo.gov.ru
8. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. №10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска» // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. - 1998. - №4.
© Анна Евгеньевна Камышанова, 2018 © Частное образовательное учреждение высшего образования «Таганрогский институт управления
и экономики», 2018
