Теория и практика оценки зданий памятников культурного наследия Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Теория и практика оценки зданий -памятников культурного наследия

Е.Е. Яскевич

заместитель генерального директора ООО «НПЦПО», ведущий специалист

ООО «АКЦ ДПО», кандидат технических наук

Евгений Евстафьевич Яскевич, Ejaskevich@gmail.com

Введение

В небольшой статье нельзя показать все сложности работы по оценке зданий - памятников культурного наследия, поэтому здесь затронуты основные вопросы, раскрывающие понятийный уровень и технику работы с этими объектами - носителями нематериального культурного наследия.

В соответствии с Федеральным законом от 24 мая 2002 года № 73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» «...к объектам культурного наследия относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства,.. возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, градостроительства, искусства.».

Объекты подразделяются на следующие виды:

• памятники - отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения), мемориальные квартиры, мавзолеи, отдельные захоронения, произведения монументального искусства, объекты науки и техники;

• ансамбли - четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений церковного назначения;

• достопримечательные места - творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе места бытования народных художественных промыслов, центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки.

Объекты культурного наследия подразделяются на следующие категории историкокультурного значения:

• федерального значения;

• регионального значения;

• местного значения.

Категории историко-культурного значения иногда заменяются общепринятым понятием «статус».

Историческая важность здания-памятника заключается в том, что это объект, имеющий значение для общества. Понятие «срок экономической жизни» для здания-памятника не существует.

По сведениям риелторов, здания «с историей», ориентированные на офисно-представительские цели, продаются на вторичном рынке обычно на 15-30 процентов дороже новых офисов класса «А». В Центральном административном округе города Москвы стоимость таких зданий может доходить до 130 процентов от функциональных анало-

гов класса «А». Законом об объектах культурного наследия предусмотрено проведение реставрации таких объектов под руководством Комитета по охране культурного наследия.

Для городских зданий-памятников характерно расположение в прекрасном историческом центре города, на который открывается красивый вид из окон здания, при этом зачастую отсутствует парковка, либо имеются существенные ограничения, плохая транспортная доступность [6]. Прекрасное местоположение загородных зданий-памятников (ансамблей), как правило, требует масштабных инвестиций в реконструкцию, ремонт и реставрацию. Для вовлечения таких объектов в рыночный оборот (купля-продажа, страхование, залог в банке и т. п.) необходима их оценка, однако до настоящего времени соответствующие методики не разработаны.

Основные сложности при оценке зданий-памятников на территории Российской Федерации связаны:

• с наличием федерального, регионального или местного статуса, накладывающего определенные сервитуты на здание (отдельные конструкционные элементы);

• с отсутствием развитого сегмента рынка купли-продажи аналогичных объектов;

• с высокими эксплуатационными расходами;

• с запретом на реконструкцию (разрешены только реставрационные работы в рамках сохранения целостности и зрительного восприятия) и т. п.

Формирование стоимости зданий - памятников культурного наследия

Стоимость зданий - памятников культурного наследия формируется:

• за счет стоимости материального «носителя» (земельный участок с улучшениями в виде зданий, сооружений, малых форм и т. п.);

• за счет стоимости вклада нематериального актива (НМА) в носитель.

Памятники культурного наследия тесно связаны с определенным нематериальным

активом, накладывающим сервитуты (вещные права) на недвижимость. Описание НМА (полезности для государства или местной власти) приводится в паспорте на объект культурного наследия. Понятие наилучшего эффективного использования (НЭИ) для этих объектов видоизменено (в связи с доминирующей полезностью таких объектов для общества в целом).

НМА может формировать как сервитуты (ценопонижающие факторы), так и престижность владения (ценоповышающие факторы). Рыночной оборотоспособностью НМА не обладает в отрыве от своего материального носителя.

Если права на недвижимость (носитель НМА) могут иметь рыночный оборот, то права на НМА постоянно находятся в собственности государства (федеральный и мировой статус памятника) или местного муниципального управления (местный статус).

У собственников НМА (государство, местные власти) постоянно имеется рычаг воздействия на собственника недвижимости (материальный носитель).

Гибель (разрушение) материального носителя не всегда связана с полной потерей стоимости объекта (земельный участок не гибнет, поэтому его связь с НМА иногда приводит к целесообразности «замещения» материального носителя в виде здания, сооружения с большой долей замещенных элементов).

В связи с этим при проведении оценки важно установить:

• степень влияния НМА на свой носитель - объект недвижимости;

• связь НМА со своим носителем и сопоставить их стоимости (всегда ли стоимость носителя может сравниваться с рыночной стоимостью всего совокупного объекта, или есть рамки, вне которых стоимость НМА несравнимо выше стоимости своего носителя, и рыночная стоимость всего комплекса формируется главным образом за счет НМА).

Особенности применения подходов к оценке зданий-памятников

Классическая трактовка затратного подхода не учитывает влияние на стоимость памятника его отличий от аналогов, не являющихся памятниками. Эти различия заключаются как в наличии сервитутов, так и в наличии престижности.

Доходный подход для определения стоимости недвижимого имущества используется при оценке объектов, приносящих доход (которого в случае с памятниками может не быть либо быть в отношении отдельных доходоприносящих помещений).

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: спрос и предложение, замещение, вклад. Посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Рассматривается определенный сегмент рынка недвижимости, его соответствие свободной конкуренции и изменение цен во времени.

Отсутствие развитого первичного рынка купли-продажи аналогичных объектов во многих случаях заставляет отказаться от применения сравнительного подхода, поэтому для оценки доходной недвижимости остаются только два подхода, а для недоходной недвижимости - один (затратный). На вторичном рынке есть аналоги продаваемых объектов, и при их наличии оценщик также может использовать сравнительный подход.

Оценочные работы начинаются с постановки цели и задач, решение которых необходимо для успешного выполнения заказа. Затем происходит сбор нужной информации. Необходимые данные об объекте оценки включают общие сведения о рынке, экономической и социальной базе, тенденциях развития, а также информацию обо всех факторах, могущих повлиять на стоимость недвижимости.

Ретроспективная методология оценки зданий-памятников

До настоящего времени общепринятой методики по оценке зданий-памятников не разработано. Имеются отдельные предложения о подходах к оценке, однако они основаны на экспертных или нормативных коэффициентах, которые не имеют рыночной базы для обоснования. К ним относятся:

• проект СТО РОО 21-05-97 [2];

• Методика экономической оценки объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации Министерства культуры Российской Федерации (Минкультуры России) (разработка 2005 года)1;

• Методика денежной оценки памятников2;

• Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости памятников архитек-туры3.

Следует отметить, что в проекте СТО РОО 21-05-97 и в методике Минкультуры России правильно говорится о необходимости учета таких ценообразующих факторов, как обременения, преимущества, престиж, нематериальный актив и т. п., но полностью отсутствуют алгоритмы стоимостного расчета влияния этих факторов и вместо них предложены «формулы» и «коэффициенты», в которых якобы учтены ценоповышающие факторы. Отсутствие связи этих формул с рыночными факторами ставит проект СТО и методику Минкультуры России в ряд недоработанных документов, требующих дальнейшего совершенствования. Тем не менее отдельные положения проекта СТО и методики могут быть использованы при разработке современной методики оценки зданий - памятников культурного наследия.

1 ШІ_: http://mkrf.ru/documentations/585/

2 Постановление Кабинета министров Украины от 26 сентября 2002 года № 1447.

3 Министерство культуры республики Узбекистан. Самарканд, 2002.

За последние 3 года появилось направление так называемого «охранно-сервисного потенциала», связанное с памятниками культурного наследия: «.Под охранно-сервисным потенциалом понимается обеспечение сохранности потенциала услуг, обусловленных существованием объекта культурного наследия, определяемой на основе качественных и количественных показателей, включая экспертные оценки, полученные в процессе историко-архитектурных исследований, социологических опросов и технико-экономических обоснований4». Этот «объект оценки» (охранно-сервисный потенциал) не имеет правовой основы и не является оборотоспособным, что требует введения специальных предпосылок при определении «некой стоимости», связанной с ним. Первичным является памятник культурного наследия, а вторичными - его связи с окружением, выгоды для окружения и ущербы, наносимые этим объектом.

Основы оценки зданий - памятников культурного наследия Деление на группы

Здания-памятники в большинстве индивидуальны, но есть определенные критерии, позволяющие производить их условные объединения в группы. Разобьем все памятники с учетом функционального деления на шесть условных групп:

• группа 1 - объекты, полностью ориентированные на коммерческие цели (жилье, банки, офисы, дома отдыха, гостиницы, торговые помещения и т. п.);

• группа 2 - объекты, частично ориентированные на коммерческие цели;

• группа 3 - объекты некоммерческого использования (музеи, учреждения культуры, искусства, детские учреждения и т. п.);

• группа 4 - объекты для размещения дипломатических, консульских, религиозных и т. п. служб;

• группа 5 - объекты, предназначенные для государственных целей (размещение правительства, чиновников, силовых структур, фискальных органов, «бюджетников» и т. п.);

• группа 6 - объекты в полуразрушенном и разрушенном состоянии, полная реконструкция которых сегодня нецелесообразна.

Деление на группы позволяет определять вид стоимости и совокупности подходов к оценке в привязке к каждой из групп.

Факторы влияния

Факторы, определяющие идентификацию зданий как памятников, многочисленны, однако можно выделить 5 обобщающих факторов:

• фактор времени создания;

• фактор авторского решения;

• фактор конструкционного воплощения;

• внешние факторы воздействия;

• фактор местоположения.

Фактор времени создания

Рассмотрим фактор времени и его влияние на стоимость.

Во-первых, этот фактор влияет на общее количество памятников: чем больше возраст памятников, тем меньше их в количественном плане (однако малое количество может быть только косвенно связано со стоимостью и влиять на ее увеличение). Следует отметить наличие ориентировочного срока отнесения объектов к памятникам (не моложе 40-50 лет).

4 Нейман Е. И. Охранно-сервисный потенциал как основной элемент оценки стоимости объектов культурного наследия : доклад на Конференции по оценке памятников культурного наследия 12 ноября 2008 года в городе Твери. Ш1_: http://www.valuer.ru/files/ds/i_tver.doc

Во-вторых, фактор времени влияет на функциональную ориентацию объектов в отношении их использования в составе групп 1, 2, 4, 5 (круг пользователей резко уменьшается с возрастом объекта, что может сказаться на уменьшении его стоимости).

В-третьих, этот фактор влияет на наличие реставрированных и реконструированных элементов: чем больше возраст здания, тем большее количество элементов утратило первоначальное состояние. Количество скопированных элементов влияет на стоимость в сторону ее снижения.

В-четвертых, этот фактор влияет на статус памятника (в целом с возрастом статус может повышаться, что только косвенно связано со стоимостью в сторону ее увеличения).

Таким образом, фактор времени может обусловить как увеличение, так и уменьшение стоимости памятника. Однако стоимость памятника не является функцией его возраста, поэтому указанное деление может помочь только при идентификации памятника (эпоха, стиль, мастер и т. п.).

Фактор авторского решения

Архитектор и создатель памятника может иметь общеизвестное имя, что влияет на стоимость объекта. Здесь полезность объекта связана с «пионерскими» решениями, аналоги (копии) которых могут быть либо в большом количестве (например, Растрелли и Монфер-ран очень плодовито работали), либо отсутствовать (например, отдельные решения строительных объектов Корбюзье воплощены в единичных экземплярах, чем они и ценятся).

Фактор авторского решения определяет объект как памятник и служит для определения статуса объекта. Статус объекта связан с сервитутами и престижностью, которые влияют на стоимость объекта. Следует отметить, что уникальными памятниками могут быть и здания неизвестных авторов, однако в этом случае на стоимость влияет не фактор авторского решения, а фактор конструкционного воплощения.

В Методике Минкультуры России сделана попытка определить по экспертному мнению культурологов ранг создателей строения, что не имеет ничего общего с диапазоном стоимости объектов, в котором работают оценщики (диапазоны рассмотрены далее).

Стоимость памятника является функцией его авторства лишь при идентификации памятника как «пионерского решения», поэтому указанное деление может помочь только при идентификации объекта как памятника.

Фактор конструкционного воплощения

Этот фактор во многом связан с факторами времени и авторского решения, он учитывается при наличии или отсутствии информации об авторах, но при обязательном наличии временного фактора.

Уникальность конструкционного воплощения определяет объект как памятник и служит для определения статуса объекта. Статус объекта связан с сервитутами и престижностью, которые влияют на стоимость объекта.

Современные строительные технологии позволяют воспроизвести любые копии зданий - культурно-исторических памятников, что и является основой для расчета восстановительной стоимости в затратном подходе.

Фактор конструкционного воплощения может рассматриваться по следующим критериям:

• уникальность памятника;

• градостроительная роль;

• историческая подлинность (сохранился в первоначальном виде, имеет незначительные изменения, частично сохранился первоначальный облик, воссоздан, полностью перестроен);

• характер декора фасадов, интерьеров (полностью сохранен, частично утрачен, полностью утрачен, изначально отсутствует);

• планировочная структура (полностью сохранена, частично изменена, полностью изменена).

Однако стоимость памятника является функцией его конструкционного воплощения лишь при идентификации памятника как «пионерского решения», поэтому указанное деление может помочь только при идентификации объекта как памятника.

Внешние факторы воздействия

Внешние факторы воздействия многообразны и перечислить их полностью невозможно. К внешним относятся исторические факторы, культурные факторы, религиозные факторы и т. п.

Внешние факторы воздействия определяют объект как памятник и служат для определения статуса объекта. Статус объекта связан с сервитутами и престижностью, которые влияют на стоимость объекта.

Фактор местоположения

Фактор местоположения как участвует в формировании отнесения объекта к памятникам, так и непосредственно влияет на стоимость объектов, принадлежащих к группам 1, 2 и 6.

Существует и такое понятие, как «историко-историческое местоположение», но оно применимо только в случае, если все здания относятся к историко-историческому ансамблю (например Кремль Москвы и Кремль Ярославля).

Местоположение для объектов недвижимости, не являющихся памятниками, определяет наличие прибыли предпринимателя или внешнего износа для объектов доходной недвижимости.

Ценообразующие факторы

При оценке исторических памятников следует учитывать ценоповышающие и ценопонижающие факторы.

Ценопонижающие (сервитуты):

• запрещение изменения планировочного решения здания;

• нормативная колеровка фасадов;

• запрещение возведения пристроек, надстроек и подвалов;

• запрещение изменения внешнего благоустройства и т. д.

Ценоповышающие:

• местоположение;

• престижность;

• гарантированное вложение средств и т. д.

Коммерческая полезность от владения такими объектами может быть получена при их полной или частичной ориентации:

• под жилье;

• под офис;

• под банк;

• под магазин (бутик, антикварный, ювелирный и т. п.);

• под гостиницу;

• под дом отдыха, санаторий и т. п.

В целом при определении стоимости объектов учитывается следующее:

1) наличие прибыли предпринимателя или внешнего износа при строительстве аналогичных объектов (местоположение), не являющихся памятниками культурного наследия;

2) наличие и состав сервитутов или обременений. Для таких объектов сервитуты приводят к снижению их стоимости, что связано с соблюдением нормативных требований:

• к сохранению фасадов;

• к колеровке;

• к запретам на перепланировку внутренних помещений;

• к благоустройству и т. п.;

3) появление такой характеристики, как престижность, что является ценоповышающим фактором.

В таблице 1 приведены все рассмотренные факторы и их влияние как на идентификацию объекта как памятника, так и на стоимость объекта.

Таблица 1

Факторы влияния5

№ п/п Факторы, влияющие на стоимость зданий - памятников Влияние на стоимость Увеличение (+) и уменьшение (-) стоимости

1 ФАКТОРЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ДЛЯ ИДЕНТИФИКАЦИИ ЗДАНИЯ КАК ПАМЯТНИКА

1.1 Время создания Количество объектов Функциональная ориентация помещений Наличие реконструированных, реставрированных элементов Статус памятника + (-)

1.2 Авторское решение Статус памятника +

1.3 Конструкционное воплощение Уникальность памятника Градостроительная роль Историческая подлинность Характер декора фасадов, интерьеров Планировочная структура + (-)

1.4 Внешние факторы воздействия Исторические, культурные, религиозные и т. п. +

1.5 Местоположение Статус + (-)

2 ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ ФАКТОРЫ

2.1 Сервитуты Запрещение изменения планировочного решения здания Нормативная колеровка фасадов Запрещение возведения пристроек, надстроек и подвалов Запрещение изменения внешнего благоустройства и т. д. -

2.2 Престижность Местоположение Социальная градация общества Ликвидность и рост стоимости объектов +

2.3 Местоположение Наличие прибыли предпринимателя Наличие внешнего износа + (-)

Здания - культурно-исторические памятники, могут рассматриваться как объекты недвижимости, имеющие сервитуты, обладающие престижностью и расположенные в привлекательных местах.

Влияние сервитутов

Сервитут - обязанность, обязательство, повинность. Это особый вид вещного права, заключающийся в праве пользования чужой вещью или в праве ограничивать ее собственника в установленных пределах. В соответствии с пунктом 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) сервитут отнесен к вещным правам на имущество лиц, не являющихся собственниками этого имущества.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (ст. 275 ГК РФ).

Сервитут - это внешний фактор воздействия на стоимость недвижимости, однако его нельзя путать с внешним износом. Внешний износ имеет место при отсутствии прибыли предпринимателя (для улучшений земельного участка), а влияние сервитута может иметь место как при отсутствии, так и при наличии прибыли предпринимателя.

Определение стоимости сервитута может осуществляться с привлечением Методики оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости [6].

Определение стоимости сервитута для историко-архитектурного ансамбля, усадьбы, дворца или садово-паркового хозяйства всегда сопряжено со сложностью установления, увеличивает или уменьшает сервитут стоимость объектов. По этой причине основной вопрос о снижении или повышении стоимости объектов недвижимости с указанными обременениями связан с определением знака между двумя противоборствующими величинами:

Л = С - С ,

п серв’

где Сп - стоимость престижности;

Ссерв - стоимость сервитута.

Самый постой способ определения Л - анализ парных продаж на развитом рынке купли продажи аналогичных объектов, однако таковой только нарождается.

Высокий уровень прибыли предпринимателя (ПП) (до 60-70 процентов) может сказываться при расположении объекта в городской черте. Наличие внешнего износа может сказываться при расположении объекта в сельской местности и в труднодоступной местности (в горах).

Рассмотрим ПП для здания - памятника культурного наследия по материалам Справочника расчетных данных для оценки (табл. 2).

Таблица 2

Разница в прибыли предпринимателя для сравниваемых объектов 6

№ п/п Местоположение Тип недвижимости Конструктивная система (КС), «класс» Рыночная ПП, %

ГОРОД ЯРОСЛАВЛЬ

1 Центр Офис (памятник культурного наследия) 7 «С» 92

2 Центр Офисные помещения 7 «С» 31

3 Центр Офисные помещения 1 «С» 48

4 Центр Офисные помещения 4 «В» 61

6 Справочник расчетных данных для оценки. СРД-2. М. : ООО «НПЦПО» ; Вею-принт, 2008.

Как видно из таблицы сравнения, ПП для здания - памятника культурного наследия (92%) превышает ПП зданий класса «В» на (1 + 0,92)/ (1 + 0,61) = 1,192 (19%), а для своего класса («С») - на (1 + 0,92) / (1 + 0,31) = 1,466 (47%).

Указанные факторы могут привести к разной величине стоимости воспроизводства строительства улучшений. Большое влияние может иметь фактор престижности, который следует рассмотреть в привязке к местоположению. Рассмотрим тенденции максимализации престижности для различных сегментов рынка в зависимости от местоположения (табл. 3).

Таблица 3

Престижность и местоположение 7

№ п/п Место- положение Тип здания

офисное торговое жилое многофунк- циональное загородное владение

1 В большом городе Центр Центр и основные магистрали Центр Центр -

2 В маленьком городе Центр Центр и основные магистрали Центр Центр -

3 В сельской местности Рядом с городом Рядом с трассой Рядом с трассой Рядом с трассой На расстоянии от города

4 В горах - Рядом с трассой - - В живописном месте

Влияние местоположения сказывается на стоимости здания-памятника, при этом основным ценообразующим фактором является наличие прибыли предпринимателя или наличие внешнего износа для зданий-аналогов, не являющихся памятниками. При расположении в центре большого города здание-памятник будет иметь максимальную стоимость, а в труднодоступной местности - минимальную. Разницу в стоимости могут определять прибыль предпринимателя или внешний износ. Определение прибыли предпринимателя или внешнего износа может осуществляться:

• с использованием Методики оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости [5];

• с использованием Методики оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости [6].

Корректировка стоимости объекта оценки может производиться путем введения повышающих (при наличии прибыли предпринимателя) или понижающих (при наличии внешних износов) коэффициентов к стоимости восстановления или замещения объекта оценки.

Влияние престижности

Понятие «престижность» многогранно.

1. Престижность, связанная с местоположением.

Учет влияния этого фактора (местоположение) производится путем корректировки стоимости объекта оценки введением повышающих (при наличии прибыли предпринимателя) или понижающих (при наличии внешних износов) коэффициентов к стоимости восстановления или замещения объекта оценки.

2. Престижность, связанная с владением старинными особняками-памятниками.

Влияние этого фактора можно проследить по информации о стоимости владений в странах с развитым рынком купли-продажи зданий-памятников. Например, в Англии, Чехии, США в среднем удельные стоимости зданий-памятников превышают стоимости аналогов на 130-140 процентов. В ряде стран стоимость престижности владения замками-памятниками в среднем ориентировочно оценивается на 20-30 процентов дороже, чем аналогов, не являющихся памятниками.

Следует отметить, что, по данным риелторских фирм России, на вторичном рынке зданий-памятников в городах Москве и Санкт-Петербурге продажа осуществляется на 15-30 процентов дороже, чем их аналогов наивысшего класса (например офисов класса «А»), не являющихся памятниками.

Исходя из анализа отечественного и зарубежного рынков, можно определить два диапазона градации стоимости престижности зданий-памятников:

1) стоимость престижности зданий-памятников, связанной с владением, определяется как 20-30 процентов от удельной стоимости зданий-аналогов, не являющихся памятниками (по данным зарубежных рынков купли-продажи);

2) стоимость престижности зданий-памятников, связанной с владением, определяется как разница между удельной стоимостью памятников-аналогов и удельной стоимостью помещений наивысшего класса (класс «А» для офисных, торговых, жилых и т. п. помещений) с учетом повышающего коэффициента 1,20-1,30 (по данным отечественного рынка купли-продажи).

Важно отметить, что первый диапазон «работает» на рынке Запада, в условиях сельской городской недвижимости, а второй определен российскими риелторами для рынка недвижимости городов Москвы и Санкт-Петербурга, поэтому второй диапазон может служить максимальным ориентиром стоимости престижности, связанной с владением.

Таким образом, для российского рынка купли-продажи зданий-памятников стоимость престижности владения может находиться в диапазоне:

• минимум - 20-30 процентов от удельной стоимости зданий-аналогов;

• максимум - разница между удельной стоимостью памятников-аналогов и удельной стоимостью помещений наивысшего класса (класс «А» для офисных, торговых, жилых и т. п. помещений) с учетом повышающего коэффициента 1,20-1,30.

Для людей с высоким уровнем дохода большое значение имеет сочетание качества, престижности товара и его ликвидности (престижность, связанная с социальной градацией общества (таблицы 4, 5).

Таблица 4

Диапазоны стоимости престижности8

№ п/п Степень престижности владения объектом-памятником Диапазоны стоимости объекта-памятника Диапазоны стоимости престижности

1 Отсутствие престижности С = С - РУ (С - С) аз ' спец о' Здание-памятник может быть продано по стоимости аналога - заместителя за вычетом приведенных дополнительных расходов, связанных с сервитутом - РУ (С - С) спец о

Продолжение таблицы 4

№ п/п Степень престижности владения объектом-памятником Диапазоны стоимости объекта-памятника Диапазоны стоимости престижности

2 Появление реальной минимальной престижности (стоимость престижности больше нуля) С = Саз аз Здание-памятник может быть продано по стоимости аналога - заместителя 0

3 Появление инвестиционной привлекательности и престижности (стоимость престижности низкая) с > Саз аз Здание-памятник может быть продано выше стоимости аналога - заместителя - на 20-30 процентов 0,2 - 0,3 х Саз

4 Привлекательность и престижность на уровне более высокой стоимости по классу зданий (Сбв) (стоимость престижности средняя) С = Сбв Здание-памятник может быть продано по стоимости аналога - заместителя более высокого класса Разница между средней стоимостью помещений, соответствующих классу здания-памятника, и средней стоимостью здания более высокого класса (например Стоимость класса «В» - Стоимость класса «С»)

5 Привлекательность и престижность на уровне максимальной стоимости по классу зданий (Смакс) (стоимость престижности высокая) С = С макс Здание-памятник может быть продано по стоимости аналога - заместителя самого высокого класса Разница между средней стоимостью помещений, соответствующих классу здания-памятника, и средней стоимостью здания самого высокого класса (например Стоимость класса «А» - Стоимость класса «С»)

6 Привлекательность и престижность более высокого уровня (стоимость престижности максимальная) С > С макс Здание-памятник может быть продано по стоимости аналога - заместителя самого высокого класса - с повышающими коэффициентами 1,2-1,3 Разница между средней стоимостью помещений, соответствующих классу здания-памятника, и средней стоимостью более высокого класса с повышающими коэффициентами 1,2-1,3 (например 1,2 х Стоимость класса «А» - Стоимость класса «С»)

Примечание:

С - стоимость здания - памятника культурного наследия (с земельным участком);

Саз - стоимость альтернативной покупки аналогичного по функциональному назначению объекта, не являющегося памятником в аналогичном классе;

РУ (Сспец - Со) - приведенные дополнительные эксплуатационные затраты;

Сспец - стоимость ремонтно-реставрационных работ;

Со - стоимость обычных ремонтных работ надлежащего класса;

Сбв - стоимость альтернативной покупки аналогичного по функциональному назначению объекта, не являющегося памятником, но более высокого класса (на один класс выше);

Смакс - максимальная стоимость зданий-аналогов, не являющихся памятниками культурного наследия в классе «А».

Таблица 5

Основные учитываемые факторы влияния при определении величины стоимости престижности9

№ п/п Факторы, влияющие на стоимость престижности Параметры оцениваемого объекта Балл

1 Значение НМА, связанного с объектом большое / среднее / малое 2 / 1 / 0

2 Степень замещения первоначальных конструкционных элементов нет / малое / большое 2 / 1 / 0

3 Местоположение центр города / окраина / периферия 2 / 1 / 0

4 Ликвидность высокая / средняя / низкая 2 / 1 / 0

5 Совпадение НЭИ земельного участка с функциональным назначением здания совпадение / близкое совпадение / несовпадение 2 / 1 / 0

6 Наличие функциональных износов по классу здания нет / небольшие / большие 2 / 1 / 0

ИТОГО сумма баллов 6 / 0

Подходы к оценке и рамки их применения. Кто главный в оценке

Следует определить рамки, в которых оценщик способен достоверно определить стоимость здания - памятника культурного наследия. Эти рамки тесно вязаны с влиянием НМА на стоимость комплексного объекта.

Верхний диапазон тесно связан с предельным повышением стоимости - это стоимости, связанные с предельными величинами прибыли предпринимателя. Рыночные данные показывают, что ПП может достигать 150 процентов (1 + ПП = 1 + 1,5 = 2,5, или 250%). При росте стоимости зданий - памятников культурного наследия свыше таковой величины, можно утверждать, что стоимость НМА намного превышает стоимость его материального носителя. Выше этого диапазона оценщик не вправе самостоятельно определять стоимость комплексного объекта. Например, как определить стоимость пирамиды Хеопса, Кремля, собора Василия Блаженного?

Нижний диапазон стоимости тесно связан с влиянием сервитута и внешнего износа. При достаточно сильном влиянии (снижение стоимости не только в 2 раза, но и более - в 2,5 раза) оценщик не вправе самостоятельно определять стоимость комплексного объекта. Например, как определить стоимость развалин Херсонеса в городе Севастополе, золотые ворота в Киеве, остатки бывших городских стен Китай-города в Москве?

В пределах указанных рамок оценщик может применять все три нормативных подхода к оценке (табл. 6).

Вне этих рамок решающее слово при определении стоимости имеют культуролог и инженер-реставратор.

Единственный подход к оценке, апробированный в мировой практике, - сравнительный. Наиболее применимый метод - «метод черного ящика», когда по входным и выходным параметрам «черного ящика» подбираются равнополезные аналоги и их стоимости сравниваются и корректируются со стоимостью объекта оценки.

Таблица 6

Используемые подходы к оценке10

Подход Стоимость улучшений, % Влияние НМА на стоимость улучшений, % Применимость подхода

Затратный 100 40-250 Используется

Сравнительный 100 40-250 При наличии рынка купли-продажи

Доходный 100 40-250 При наличии рынка сдачи в аренду

Алгоритм сравнительного подхода (черный ящик):

• изучение входных параметров (материальный носитель, НМА и т. п.);

• изучение выходных параметров (статус, полезность, авторство, местоположение и т. п.);

• подбор рыночных аналогов, сравнимых по входным и выходным параметрам (выходные параметры играют главную роль);

• корректировки стоимости аналогов;

• определение стоимости здания - памятника культурного наследия.

Совместная работа культурологов, реставраторов, оценщиков

Таблица 7

Рамки работы оценщиков11

Влияние НМА (сервитуты и престижность), % Подход к оценке Оценщик (О) Инженер-реставратор (С) Культуролог (К)

99-40 Сравнительный (метод «черного ящика») Возможна помощь О С - вспомогательная фигура К - основная фигура

40-250 3 подхода О - основная фигура Возможна помощь С Возможна помощь К

Более 250 Сравнительный (метод черного ящика») О - вспомогательная фигура Возможна помощь С К - основная фигура

К сожалению, некоторые оценщики пытаются захватить и смежные области, поскольку не хотят признавать или не понимают, что определение рыночной стоимости зданий - памятников культурного наследия имеет узкие рамки.

Алгоритмы проведения оценочных работ

На основании приведенных исследований составлены алгоритмы проведения оценочных работ.

1. Требуемые документы для проведения оценочных работ:

1) документы на земельный участок;

2) документы на здание;

10 Методика оценки зданий - памятников культурного наследия. М. : ООО «НПЦПО», 2004, 2008. Ш1_: www.cpcpa.ru

11 Там же.

3) документы на неотделимые улучшения;

4) документы на благоустройство участка;

5) охранные документы (с указанием сервитутов);

6) заключения специалистов по памятникам и т. д.

2. Проведение предварительных исследовательских работ:

1) определение цели оценки и вида стоимости;

2) идентификация объекта оценки (группа, статус, тип помещений, сегмент рынка аналогов и т. п.);

3) исследование рынка аналогов - заместителей - и помещений более высокого класса;

4) исследование возможной доходности объекта (с учетом аренды всего здания или его частей с учетом привлекательности для посещения туристами и т. п.);

5) исследование инвестиционной привлекательности отдельных групп зданий-памятников;

6) консультации со специалистами.

3. Выбор подходов и методов оценки.

Затратный подход

Необходимое условие для использования затратного подхода - детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта (износы достаточно специфичны для этих объектов). Основными этапами применения затратного подхода являются:

1) определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого строительного объекта и его неотделимых улучшений;

2) определение величины предпринимательской прибыли (или внешнего износа);

3) расчет выявленных видов износа;

4) определение рыночной стоимости земельного участка;

5) определение стоимости благоустройства с учетом износов;

6) определение стоимости сервитутов;

7) определение престижности;

8) определение влияния местоположения;

9) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка и учетом нескольких специфичных факторов.

Общая формула расчета стоимости:

Стоимость здания-памятника = Стоимость здания + Стоимость неотделимых улучшений + Стоимость благоустройства + Стоимость разновидностей престижности -- Отложенный ремонт - Отложенная реставрация - Стоимость сервитутов + Стоимость прав на земельный участок + Стоимость индивидуального проекта + (-) Неучтенные виды стоимости.

С = ВС х ПП х (1 - ВнИ) + П - ФизИ - С + С + НВС,

' ' прест серв зу ’

где ВС - восстановительная стоимость улучшений земельного участка (стоимость здания, неотделимых улучшений, благоустройства и т. п.);

ПП - прибыль предпринимателя для аналогичного сегмента рынка;

ВнИ - относительный внешний износ;

Ппрест - стоимость разновидностей престижности;

ФизИ - физический износ;

Ссерв - стоимость сервитутов;

Сзу- стоимость прав на земельный участок;

НВС - неучтенные виды стоимости (разработка и привязка индивидуального проекта, учет долгосрочных арендных договоров и т. п.).

ФизИ = РУ (С + Сфб ),

' ом фб спец' ’

где РУ - знак приведения к текущей стоимости (капитализации);

Сом - стоимость отложенного ремонта общих мест;

Сфбспец - стоимость отложенных ремонтно-реставрационных работ.

Для справки: функциональный износ (ФункИ) рассчитывается только для учета стоимости сервитута.

Следует отметить, что для зданий - памятников культурного наследия физические из-носы следует понимать как стоимости отложенных ремонтно-реставрационных работ.

Восстановительная стоимость может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Определение прибыли предпринимателя (ПП), внешнего износа (ВнИ), стоимости сервитутов (Ссерв) и неучтенных видов стоимости (НВС) может осуществляться:

• с использованием Методики оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости [5];

• с использованием Методики оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости [6].

Стоимость разновидностей престижности (Ппрест) определяется с привлечением специалистов по памятникам в диапазонах, приведенных в таблице 4.

Стоимость ремонтных (Сом) и реставрационных (Сфбспец) работ может определяться на базе применения как общепринятых расценок (для Сом), так и с применением расценок на ремонтно-реставрационные работы (для Сфбспец) - ТЕР 2001, РСС-2008 и т. п. Для уточнения стоимости реставрационных работ целесообразно привлекать специалистов по памятникам.

Стоимость прав на земельный участок определяется:

• в соответствии с Методическими указаниями по определению рыночной стоимости земельных участков12;

• в соответствии с Методическими указаниями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков13.

Немаловажен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования для земельного участка как свободного и совпадение оцениваемых улучшений с НЭИ, что может быть учтено при оценке как ценоповышающий фактор.

Сравнительный подход

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости - спрос и предложение, замещение, вклад. Посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта. Рассматриваются определенный сегмент рынка недвижимости, его соответствие свободной конкуренции и изменение цен во времени.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

12 Методические указания по определению рыночной стоимости земельных участков : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 7 марта 2002 года № 568-р.

13 Методические указания по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10 апреля 2003 года № 1102-р.

1) подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2) определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3) сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

4) приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

Общая формула расчета рыночной стоимости:

Стоимость здания-памятника = Стоимость аналога + Корректировка на юридически передаваемые права + Корректировка на условия финансирования + Корректировка на время продажи + Корректировка на стоимость прав на земельный участок +

+ Корректировка на престижность (связанной с местоположением) + Корректировка на престижность (связанной с социальной градацией общества) + Корректировка на престижность (связанной с ликвидностью объекта и ростом его стоимости) +

+ Корректировка на ремонтно-реставрационные работы + Корректировка на благоустройство + Корректировка на наличие доходоприносящих помещений + Прочие корректировки.

С = I (Ц1 х К1 х У1 + Ц2 х К2 х У2 + ... + Ц. х К х у),

где Ц - цена продажи /'-го сравниваемого объекта недвижимости;

К - общая величина корректировки цены продажи /-го сравниваемого объекта недвижимости;

У - удельный вес /-го сравниваемого объекта недвижимости в общей стоимости образца; 1У1 = 1,00.

Для расчета и внесения поправок используются различные методы, среди которых можно выделить следующие:

• методы, основанные на парных продажах;

• экспертные методы расчета и внесения поправок;

• статистические методы.

В отдельных случаях (при затруднениях с применением затратного подхода) ориентировочное решение сравнительного подхода может осуществляться в рамках диапазонов стоимостей, приведенных в таблице 4, при согласовании со специалистами по памятникам и экспертном обосновании вероятности попадания оцениваемых зданий - памятников в рамки указанных диапазонов.

Доходный подход

Доходный подход отражает типичную мотивацию покупателя доходной недвижимости - ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. С использованием доходного подхода оценивается стоимость недвижимости на дату оценки как текущая стоимость будущих денежных потоков. В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов

• прямой капитализации доходов;

• дисконтированных денежных потоков (ДДП).

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных

денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод капитализации дохода используется:

• если потоки доходов стабильны в длительном периоде времени и представляют собой значительную положительную величину;

• если потоки доходов возрастают устойчивыми умеренными темпами.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД / Ккап,

где ЧОД - годовой (или среднегодовой) чистый операционный доход;

Ккап - коэффициент капитализации.

ЧОД = ПВД - Потери + Прочие доходы - ОР,

где ПВД - потенциальный валовой доход;

Потери определяются с учетом типичного уровня управления на конкретном сегменте рынка (учитываются коэффициент недоиспользования площадей, коэффициент потерь при сборе арендных платежей и т. п.);

Прочие доходы определяются при нормальных условиях эксплуатации объекта в целях обслуживания арендаторов (например доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т. п.);

ОР - операционные расходы, то есть расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить:

• на условно-постоянные (налог на имущество, страховые взносы, заработная плата обслуживающего персонала, если она фиксирована, вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на нее);

• на условно-переменные (коммунальные, на содержание территории, на текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала плюс налоги на нее, расходы по обеспечению безопасности, расходы на управление);

• на расходы на замещение, или резервы (расходы на периодическую замену быст-роизнашивающихся улучшений, резервы на замещение также учитывают эти расходы).

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

К = б + N

кап

где Ккап - коэффициент капитализации;

б - ставки дохода на капитал (рассчитывается как сумма безрисковой ставки + риск вложения в недвижимость + риск низкой ликвидности + риск инвестиционного менеджмента);

N - нормы возврата капитала.

Обычно применяются три способа возврата капитала (для недвижимости, имеющей тенденции снижения стоимости во времени или с достаточно стабильной во времени стоимостью):

• прямолинейный (метод Ринга);

• по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции, аннуитетный способ (метод Инвуда);

• по фонду возмещения и безрисковой ставке доходности (метод Хоскольда).

В отношении зданий-памятников N = 0. Однако определение прогнозного роста или снижения стоимости здания-памятника должен производить оценщик. При наличии роста стоимости объектов требуется определять корректировки, снижающие дисконт при построении коэффициентов капитализации.

Ограничивающие условия применения метода прямой капитализации:

• нестабильность потока доходов;

• недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Метод ДДП применяется в следующих случаях:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов имеют сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость - многофункциональная.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

С = I (дп / (1 + щ + м / (1 + б)п,

где ДП; - денежный поток /-го временного периода;

б - ставка дохода на капитал (дисконт);

I - период дисконтирования;

М - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года - п) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков:

ДП/ = ЧОД/ - Капиталовложения/ - Обслуживание кредита/ + Прирост кредитов/.

Метод валового рентного мультипликатора является ориентировочным. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) показывает отношение стоимости помещений к годовой арендной ставке (Гар):

РС = ВРМ х Г .

ар

Для реализации метода используется большое количество статистически обработанных данных для определения ВРМ с использованием рыночной экстракции. Годовые арендные ставки для оцениваемых объектов недвижимости подбираются с использованием методологии сравнительного подхода. Для различных групп подбираются различные алгоритмы оценки.

Заключение

Для производства оценочных работ, касающихся зданий-памятников, требуется объединить усилия:

• государственных структур (подбор и подготовка документов на объект оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ [7]);

• специалистов по памятникам (трактовка документов об объекте оценки, согласова-

ние объемов и временных периодов проведения ремонтно-реставрационных работ, экспертное определение ценоповышающей составляющей - престижности);

• оценщиков (выполнение исследовательских и расчетных работ на высоком профессиональном уровне).

Для выполнения оценочных работ предварительно требуется проведение мероприятий по подготовке профессиональных навыков оценщиков:

• в области строительных нормативов;

• в области архитектурного дизайна;

• в области расчетных методов определения стоимости ремонтно-реставрационных работ;

• в области профессионального определения специальных расчетных величин - прибыли предпринимателя, внешнего износа, влияния сервитутов, комплекса составляющих элементов престижности;

• в области согласованной работы со специалистами по памятникам и т. д.

Основной предпосылкой проведения расчетов служит представление о стоимости здания-памятника, изменяющей величину в зависимости от многих факторов воздействия, учет которых может производиться с достаточной степенью надежности и достоверности.

Насущная задача перехода к приватизации зданий-памятников может решаться только на базе применения методических материалов, прошедших практическую апробацию, поэтому методики оценки могут совершенствоваться при практическом применении с углублением алгоритмов расчета таких параметров, как дисконты, стоимость земельного участка, диапазоны стоимости объектов и т. д.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. Кудимов И. С., Шакин В. А. Городские памятники. Сколько они стоят? // Вопросы оценки. 2004. № 1.

2. Оценка недвижимых памятников истории и культуры : проект РОО. СТО РОО 21-05-97.

3. ТЕР-2001 : территориальные единичные расценки на ремонтно-реставрационные работы по объектам культурного наследия.

4. ФСН-2001 : федеральные сметные нормы на ремонтно-реставрационные работы по объектам культурного наследия.

5. Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости. М. : ООО «НПЦПО», 2004, 2007.

6. Методика оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости. М. : ООО «НПЦПО», 2004.

7. Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации : Федеральный закон от 24 мая 2002 года № 73-ФЗ.

8. О реализации положений Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в части подготовки проекта закона Российской Федерации «Об отнесении находящихся в государственной собственности объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности : постановление правительство Москвы от 27 января 2004 года № 28-пп.

9. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. СРД-1. М. : ООО «НПЦПО» ; Вею-принт, 2008.

10. Справочник расчетных данных для оценки. СРД-2. М. : ООО «НПЦПО» ; Вею-принт, 2008.

11. Методика оценки зданий - памятников культурного наследия. М. : ООО «НПЦПО», 2004, 2008. УЯЬ: www.cpcpa.ru