CC BY
169
Особенности оценки исторических зданий
С.В.Грибовский
заместитель генерального директора государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», профессор, доктор экономических наук (г. Санкт-Петербург)
Сергей Викторович Грибовский, svg@guion.spb.ru
В процессе анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости оценщик должен проанализировать все возможные варианты использования объекта, которые не запрещены федеральными и местными законами. При этом он должен принять во внимание нормы зонирования, строительные нормы и правила, публичные и частные ограничения, нормативные акты об охране исторических зданий, экологическое законодательство, которое может запретить конкретные виды потенциального использования, наличие долгосрочных договоров аренды, публичные и частные сервитуты и другие юридические ограничения.
Наиболее ярким примером влияния публичных ограничений на стоимость объекта недвижимости являются охранные обязательства, накладываемые государственными органами на здания-памятники как объекты культурного наследия.
Охранное обязательство (охранный договор, охранно-арендный договор) - специальный документ, обязывающий пользователя, владельца, собственника, арендатора выполнить весь комплекс работ, обеспечивающих необходимый уровень технического состояния объекта культурного наследия, а также ограничивающий имущественные права владельца, арендатора в отдельных вопросах эксплуатации, использования, распоряжения и владения. К числу охранных обязательств относят:
• запрет на снос существующего здания;
• запрет на изменение объемно-планировочных параметров здания;
• полный или частичный запрет на изменение целевого назначения здания;
• обязательное соблюдение режима использования территории здания-
памятника, в том числе запрет на ведение строительных работ на земельном участке;
• обеспечение доступа сотрудников государственного контролирующего органа на территорию памятника и в здание в установленные дни и часы;
• уголовная, административная и иная юридическая ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации за нарушение Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»;
• в случае причинения вреда объекту культурного наследия - обязательства по возмещению стоимости восстановительных и иных работ;
• получение арендатором (инвестором, собственником) охранного обязательства, регламентирующего его обязанности по сохранению, реконструкции или реставрации здания-памятника.
Ограничения такого рода и такие факторы, как несоответствие планировки помещений современным требованиям (например современным стандартам организации пространства в офисных помещениях); наличие так называемых «сверхулучшений», к которым относятся массивные конструктивные элементы зданий (стены, парадные лестницы, колонны и т. д.), высокие потолки, просторные холлы и т. п., обуславливают высокую степень функционального износа зданий-памятников. Эти факторы влияют на риски инвестирования денежных средств в п риобретени е в собствен ность или арен ду таких объектов и тем самым в значительной степени снижают их стоимость.
В то же время здание-памятник со всеми имеющимися предметами декоративно-прикладного искусства (ДПИ) и историческими событиями, связанными с ним, обладает определенной дополнительной коммерческой привлекательностью как исторический объект. Эта привлекательность формирует определенную нематериальную составляющую здания-памятника как актива в целом и, например, позволяет при сдаче в аренду здания увеличить арендную ставку на определенный процент - на престижность. Сложность оценки этих дополнительных элементов доходного потенциала состоит в том, что сегодня в России нет рынка исторических зданий, анализ которого позволил бы найти ответы на все вопросы, связанные с вкладом предметов ДПИ в рыночную стоимость здания-памятника. Существующие таблицы исторической ценности предметов ДПИ, являясь неплохим инструментом для оценки искусствоведческой ценности, к сожалению, фактически не имеют отношения к рынку. Они годятся, может быть, только для того, чтобы как-то определить место памятника в ряду других памятников, ранжировать ценность тех или иных его предметов ДПИ и использовать результат этой ранжирования для оценки стоимости.
Таким образом, при оценке зданий-памятников мы имеем как факторы снижения, так и факторы повышения его стоимости. Итоговый результат зависит от того, насколько весом вклад этих разнонаправленных факторов в стоимость.
Методология оценки
С точки зрения технологии можно порекомендовать следующую методологию оценки здания памятника в рамках теории «трех подходов».
Первое, с чего нужно начинать, - это обратить внимание на результат анализа наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Если существуют варианты использования земельного участка как свободного, способные обеспечить положительную стоимость участка земли, то можно использовать все известные подходы к оценке стоимости,
включая доходный подход в варианте двухэтапной схемы его реализации, когда вначале оценивается земельный участок любым из возможных с информационной точки зрения методов, а потом по остаточному принципу - улучшения. Если нет такого варианта, то затратный подход использовать нельзя, так как отрицательная стоимость по большому счету не имеет экономического смысла.
По этой же причине нельзя использовать и доходный подход в варианте двухэтапной схемы его реализации. Единственный вариант, который можно применять для оценки таких объектов недвижимости, - это доходный подход в варианте одноэтапной схемы, когда методом прямой капитализации или методом дисконтирования денежных потоков сразу оценивается объект недвижимости целиком без разделения его на составляющие активы - землю и улучшения. В этом случае, несмотря на то, что земля имеет отрицательную стоимость, общая стоимость объекта недвижимости может быть положительной.
Ну и, наконец, возможен вариант, когда здание-памятник генерирует низкий доход, а затраты на его содержание и выполнение охранных обязательств велики. В этом случае можно получить отрицательную стоимость объекта недвижимости. Это будет означать, что объект недвижимости не будет иметь рыночной стоимости и нужны финансовые дотации на его содержание.
Допустим, что земля и улучшения имеют положительную стоимость. Рассмотрим особенности применения известных подходов к оценке объекта недвижимости, содержащего в качестве улучшений здание-памятник.
Затратный подход
Затратный подход предполагает последовательную оценку земельного участка как свободного и существующих улучшений этого земельного участка с учетом прибыли предпринимателя и износов с последующим суммированием полученных результатов.
Оценка земельного участка как свободного, на котором стоит здание-памятник,
осложняется охранными обязательствами, которые предписывают, порой на вечные времена, сохранение существующего облика здания и запрет каких-либо рекон-струкционных работ, включая, естественно, снос здания. Такого рода запреты, сопровождающие здание, ограничивают доходный потенциал земельного участка как свободного рамками существующих объемно-планировочных решений здания-памятника. В связи с этим, руководствуясь методологией затратного подхода, оценщик обязан в процессе оценки земли как свободной учитывать эти запреты при применении любых методов ее оценки.
При использовании сравнительного подхода для оценки земли оценщик должен подбирать такие проданные или предлагаемые к продаже участки земли, которые имели или имеют тот же доходный потенциал. При применении методов выделения и разделения для оценки земли оценщик должен подбирать такие проданные или предлагаемые к продаже объекты недвижимости, которые имели бы такое же физическое соотношение земли и ее улучшений.
При использовании метода капитализации земельной ренты для оценки земли оценщик должен смоделировать на оцениваемом земельном участке воспроизводство нового, но точно такого же с точки зрения архитектурно-планировочных решений здания и наличия предметов ДПИ, как и оцениваемое, и рассчитать методом остатка ренту земли на основе такого использования здания, которое обеспечило бы максимальную доходность объекта недвижимости и, как следствие - в остатке максимальную стоимость земли, и не было бы запрещено охранными обязательствами.
Оценку улучшений здания-памятника целесообразно выполнять методом воспроизводства здания-памятника и его инженерных коммуникаций. Оценщики часто допускают ошибку - рассчитывают затраты на воспроизводство не только тех элементов, из которых состоит здание-памятник, но и утраченных элементов и предметов ДПИ. Правильнее рассчитать
затраты на воспроизводство только тех элементов и предметов ДПИ, из которых состоит здание-памятник на дату оценки. К этим затратам необходимо добавить прибыль предпринимателя. Затем нужно вычесть все износы всех элементов здания-памятника в полном соответствии с методологией расчета износов затратного подхода и методологией реставрации изношенных (но не утраченных) элементов здания и предметов ДПИ.
Сравнительный подход
Как уже было отмечено, из-за отсутствия рынка исторических зданий в России сравнительный подход к оценке объекта недвижимости в целом неприменим. Его можно использовать только для оценки земельных участков в рамках затратного подхода и то с учетом всего комплекса ограничений, вытекающих из охранных обязательств, и для оценки арендных ставок в рамках доходного подхода.
Доходный подход
Доходный подход, обладая известной универсальностью, может быть использован для оценки зданий-памятников без особых ограничений как в рамках одноэтапной схемы, не предусматривающей раздельной оценки земли и улучшений, так и при положительной стоимости земли в рамках двухэтапной схемы, предусматривающей такое разделение. Единственное условие для его использования - наличие рынка аренды аналогичных или близких к оцениваемому объекту зданий.
При использовании доходного подхода должны быть учтены все затраты на восстановление здания-памятника до эксплуатационного состояния с учетом всех требований охранных обязательств, включая необходимость воспроизводства утраченных элементов здания-памятника и предметов ДПИ. В учебнике1, изданном в 2009 году, приведены «выжимки» из отчета об оценке здания-памятника, находящегося в городе Санкт-Петербурге, от которого осталась лишь фасадная стена, подлежащая сохра-
1 Гоибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости : учебное пособие. М. : Маросейка, 2009.
нению и реставрации в соответствии с требованиями Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры администрации города. В примере наглядно продемонстрировано, что охранные обязательства в значительной степени увеличивают затраты инвестора на воссоздание исторических элементов здания по сравнению с обычным строительством.
В целом, подводя итог, необходимо отметить, что оценка зданий-памятников являет-
ся далеко не простым делом и выливается в достаточно сложную двухстороннюю многопараметрическую задачу, для решения которой нужны немалые интеллектуальные усилия, а также финансовые и временные ресурсы. Однако, учитывая огромное количество памятников, которые в нашей стране простаивают и постепенно разрушаются, существует настоятельная необходимость ввести их в хозяйственный оборот, а для этого нужна оценка как их аренды, так и стоимости.
РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (РАГС)
ЦЕНТР «ЗЕМЛЯ И НЕДВИЖИМОСТЬ» МЕЖДУНАРОДНОЙ ШКОЛЫ УПРАВЛЕНИЯ «ИНТЕНСИВ» РАГС
Приглашают принять участие в практическом консультационном
семинаре 8-10 июня 2010 года, Москва
НОВОЕ В УПРАВЛЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННЫМ И МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ: ВЛАДЕНИЕ, ИСПОЛЬЗОВАНИЕ, РАСПОРЯЖЕНИЕ, АРЕНДА (ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ, ОПЫТ И ПРАКТИКА)
• концепция создания единой федеральной системы в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: этапы реализации, приоритетные направления
• новое в законодательстве Российской Федерации о государственной регистрации прав и кадастровом учете объектов недвижимости (постатейный комментарий к положениям Федерального закона от 21 декабря 2009 года № ЭЭ4-ФЗ);
• правовое регулирование порядка распоряжения государственным и муниципальным имуществом. Передача государственного имущества в муниципальную собственность
• полномочия органов местного самоуправления по распоряжению муниципальным имуществом
• права государственных и муниципальных учреждений и предприятий на земельные участки
• инвестиционные проекты с участием государственной (муниципальной) собственности
• распоряжение имуществом ОАО, акции которых находятся в государственной и муниципальной собственности
• государственная регистрация прав на недвижимое имущество (жилого, нежилого помещения), в том числе на основании судебных актов
• технический учет и инвентаризация объектов капитального строительства
• аренда объектов недвижимого имущества
• правовой режим незавершенного строительного объекта и вновь созданного объекта недвижимого имущества
• правовые аспекты приватизации государственного имущества
• налогообложение государственного и муниципального имущества
• реализация федеральных законов от 26 июля 2006 года № 1Э5-ФЗ «О защите конкуренции» и от 21 июля 2005 года № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»
• передача объектов недвижимого имущества в безвозмездное пользование
• порядок заключения и оформления договоров купли-продажи, мены, дарения, безвозмездного пользования
• учет федерального имущества (постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2007 года № 447)
ЗАЯВКИ НА УЧАСТИЕ И ПОДРОБНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: по тел./факс: (495) 436-05-21, 436-90-27, 436-03-25 по e-mail: fedoseev@ur.rags.ru, korneev@ur.rags.ru
