CC BY
80
ТВОРЧЕСТВО МОЛОДЫХ УЧЕНЫХ
П.Ю. АМЕЛИНА
Полина Юрьевна Амелина — аспирантка Государственной полярной академии (г. Санкт-Петербург).
В 2007 г. окончила Государственную полярную академию.
Автор 4 публикаций.
Область научной специализации — региональная экономика, экономика предпринимательства.
^ ^ ^
СУЩНОСТЬ ДЕВЕЛОПМЕНТА КАК ЭКОНОМИЧЕСКОЙ КАТЕГОРИИ И ВИДА ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ*
Девелопмент в России сегодня делает первые шаги, еще только формируясь как особый вид инвестиционно-строительной деятельности. Интерес к девелопменту возрастает, в первую очередь, из-за стремления повысить эффективность отечественного инвестиционно-строительного комплекса. К тому же, в значительной мере от девелоперских решений зависит качество жизни человека (время поездки на работу, на отдых, за покупками, состояние окружающей среды) [1].
При этом структура и содержание девелопмента нередко идентифицируются с методами строительства, риэлтерской деятельностью, управлением коммерческой недвижимостью [5], что верно лишь отчасти. На самом деле «чистый» девелопмент предполагает исключительно поиск сторонних организаций, не входящих в девелоперскую структуру, и координацию их деятельности. Единственным бизнесом «классического девелопера» является собственно девелопмент определенной идеи, а не факт землевладения, проектирования или строительства. В России, как правило, девелопмент осуществляют крупные строительные компании или землевладельцы, для которых девелоперский бизнес является непрофильным активом компании.
Понятие «девелопмент» имеет два взаимосвязанных значения [3]: качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости; профессиональная деятельность по организации процессов де-велопмента. Иногда понятие «девелопмент» употребляют как синоним «строительства» либо в значении «доверительное управление недвижимостью». Наиболее полный терминологический словарь дает следующее толкование девелопмента: «Процесс развития территории и подготовки земель и объектов с целью их нового использования» [4]. Так или иначе, по мнению автора, это далеко не полное определение девелопмента, поскольку в нем не раскрыты все присущие девелопменту особенности.
В самом общем виде девелопмент — это направление бизнеса, связанное с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающее возрастание ее стоимости. Ключевыми признаками девелопмента являются именно качественное, т. е. принципиальное, преобразование и возрастание стоимости недвижимости, в том числе и эффективности инвестиций. Понятие «девелопмент» (от английского to develop — развивать, разрабатывать, раскрывать) в самом широком смысле используется для определения деятельности, предусматривающей существенные, в том числе качественные, изменения в объекте [2]. Целью девелопмента в широком смысле является создание или преобразование объекта, востребованного рынком и позволяющего получить приемлемый уровень дохода на вложенный капитал.
Как качественное преобразование недвижимости девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов. Физические процессы девелопмента обеспечивают появление у объекта
ГРНТИ 06.71.05 I © П.Ю. Амелина, 2011 Публикуется по рекомендации д-ра экон. наук, проф. В.Н. Пилявского.
недвижимости новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся процессам общества. Экономические процессы девелопмента реализуются в виде повышения ценности объекта вследствие произведенных физических изменений. Правовые процессы девелопмента связаны с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости, обладающего большей ценностью, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него принципиально важна, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.
Девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества — с другой. Изменяя условия хозяйственной и социальной деятельности общества, девелопмент выступает составной частью общего процесса экономического развития, занимая заметное место в народнохозяйственном комплексе любой страны. По оценкам американских специалистов, новое строительство составляло в разные исторические периоды 8-11 % от валового национального продукта США, а в инвестиционном портфеле доля недвижимости в последней четверти ХХ в. уступала только доле корпоративных акций и доходила почти до 30 %.
Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов девелопмента не только является способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопе-ром и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения. С учетом этого эффективность проектов девелопмента может быть оценена с разных точек зрения: с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность); с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная эффективность); с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность); с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность).
Коммерческая эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта. Экономическая эффективность девелопмента проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное измерение. Условно позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отраслевому.
Территориальный (микроэкономический) аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влияния девелопмента на экономическое развитие определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном итоге обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране.
Бюджетная эффективность девелопмента также проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном. Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки; арендная плата за земельные участки; налоги на прибыль застройщиков и инвесторов; налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов. Косвенный бюджетный эффект — это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи с повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.
Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.
Говоря о содержании понятия «девелопмент», нельзя не остановиться еще на одной стороне проблемы. Выше отмечалось, что девелопмент — это не только процесс преобразования недвижимости, но и особая профессионально-предпринимательская деятельность. При этом важно, что девелопмент как профессиональная деятельность существует не только исключительно в рыночной экономике, но и там, где объекты недвижимости создаются в расчете на продажу (сдачу в аренду, передачу в управление). В этом смысле термин «девелопмент» не принято использовать в тех случаях, когда речь идет о строительстве «под заказ», для заранее определенного пользователя, хотя как материально-вещественный процесс развитие недвижимости здесь, несомненно, присутствует.
В «рыночности» состоит самое существенное отличие девелопера от заказчика. Например, заказчик осуществляет главным образом организационно-экономические и технические функции, обеспечивая соответствие своей деятельности требованиям проекта по стоимости, срокам и качеству. В отличие от этого в деятельности девелопера главными являются финансово-экономические аспекты — выбор коммерчески состоятельного проекта, привлечение инвестиций, обеспечение финансовой устойчивости проекта и пр.
Таким образом, анализируя уже имеющиеся определения такого понятия, как «девелопмент», автор приходит к заключению, что в сущности девелопмент — это процесс, представляющий собой реакцию рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых обеспечивается профессиональной деятельностью по организации качественного преобразования недвижимости, влекущего возрастание ее стоимости.
ЛИТЕРАТУРА
1. Белоусова Л.С. Отраслевая и территориальная трансформация строительного комплекса региона (методические аспекты) // Известия СПбУЭФ. 2010. № 3 (63). С. 27-34.
2. Девелопмент / под общ. ред. И.И. Мазура. М.: ЗАО «Издательство "Экономика"», 2004.
3. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости): организация, управление, финансирование. СПб.: Питер, 2003.
4. Нагаев Р. Т. Недвижимость: Землеустройство; Градостроительство; Экономика: терминологический словарь. М.: Идел-Пресс, 2000.
5. УкрадыженкоМ.С. Методологические вопросы исследования девелопмента // Известия СПбУЭФ. 2010. № 2 (62). С. 137-140.
Т.И. АРХИПОВА
Татьяна Игоревна Архипова — аспирантка СПбГУЭФ.
В 2006 г. окончила СПбГУЭФ.
Автор 3 публикаций.
Область научной специализации — экономика, стратегическое плани рование, социальная сфера.
^ ^ ^
ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ СИСТЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ СОЦИАЛЬНОЙ СФЕРОЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА*
Осуществление в нашей стране рыночных реформ и переход к социально регулируемой экономике настоятельно требуют преобразования методов управления всей социальной сферой, направленной на удовлетворение потребностей населения [4].
В целом методика программно-целевого управления социальной сферой региона достаточно полно раскрыта в работах таких ученых, как И.А. Васильева, В. Лексин, Б. Мильнер, М.С. Тарасова, Н.А. Тарасова, С.Р. Хачат-рян, А. Швецов, Р.И. Шнипер и др. [2; 7; 10; 11].
Государственным арбитром в области социально-экономических реформ является государство, которое участвует в перераспределении доходов и ставит перед собой задачу обеспечения правовой базы и некоторых важнейших услуг.
Ключевым фактором, отрицающим или оправдывающим конкретные методы и формы деятельности, традиционно считается эффективность системы административно-государственного управления.
Основной целью государственного регулирования экономики и программно-целевого управления социальной сферой является экономическая и социальная стабильность, т. е. достижение максимального эффекта с минимальными затратами. Такое сопоставление дает в итоге третье значение — относительную величину эффек-
ГРНТИ 06.52.17 I © Т.И. Архипова, 2011 Публикуется по рекомендации канд. экон. наук, доц. М.М. Максимова.
