CC BY
104
удк 338.242. р. ДРЕБУШЕВСКИЙ
Омский государственный университет им. Ф. М. Достоевского
ДЕВЕЛОПМЕНТ КАК ВИД ПРОФЕССИОНАЛЬНОПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ: ФОРМИРОВАНИЕ И ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ
В статье рассматривается процесс формирования девелопмента как вида профессионально-предпринимательской деятельности на российском рынке недвижимости и анализируется экономическое содержание новой модели ведения бизнеса.
Ключевые слова: предпринимательство, рынок недвижимости, девелопмент, формирование.
На современном этапе интерес к проблеме предпринимательства во многом обусловлен тем, что цели и задачи стратегической модернизации российской экономики требуют мобилизации всех внутренних факторов постиндустриального развития. В их числе предпринимательство рассматривается как ведущий внутренний ресурс национальной экономики. Трансформация предпринимательства и стремление к управлению этим процессом на модернизационном этапе российской экономики заставляет обратиться к анализу особенностей формирования российских предпринимательских структур. В этом отношении особый интерес представляет предпринимательство на рынке недвижимости, поскольку инвестиции в этот сегмент экономики обладают высоким мультипликативным эффектом.
В связи с этим представляется актуальным обращение к проблеме возникновения предпринимательских структур на российском рынке недвижимости, до сих пор находящимся на стадии формирования и отличающимся бессистемностью своего развития.
Возникновение и развитие девелопмента как нового вида профессионально-предпринимательской деятельности, как новой модели ведения бизнеса происходило в прямой связи со становлением рынка недвижимости. Качественные изменения в этом секторе экономики оказались особенно кардинальными, так как в советское время сфера организации и финансирования капиталовложений относилась к числу наиболее контролируемых и централизованных. При переходе к рынку в стране исчез строительный комплекс и появилась строительная сфера экономики. Строительством, как видом предпринимательской деятельности, стали заниматься предприятия и организации других отраслей экономики, что явилось обычной практикой для западных стран. Именно на этом этапе начался процесс формирования девелопмента как интегральной структурной инновации на рынке недвижимости в России из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства. Отказ государства от непосредственного участия в инвестиционных про-
ектах способствовал повышению интереса к мировой практике девелоперской деятельности, прежде всего, к инвестированию недвижимости в североамериканском, а затем в европейском бизнесе.
Начавшаяся приватизация в стране как этап перехода к рынку создала необходимые для рыночного оборота объекты недвижимости, но была лишь инструментом создания вторичного рынка жилья. Однако функционирование рынка недвижимости предполагало не только операции купли-продажи и аренды объектов недвижимости, но и реализацию инвестиционных проектов — строительство нового жилья, а также управление эксплуатацией недвижимости. Таким образом, формирование первичного рынка стало определять развитие рынка недвижимости.
Свидетельством возникновения первичного рынка недвижимости стало появление рыночно ориентированных застройщиков — девелоперских фирм. Это были строительные организации, заказчики, подрядчики советских времен, раньше других ощутившие на себе перемены, связанные с прекращением централизованного финансирования жилищного строительства, к тому же оставшиеся без снабжения и без потребителей. Строительные фирмы были вынуждены самостоятельно решать проблему своего выживания на рынке, занимаясь поиском наиболее выгодных объектов и их реализацией, привлечением финансирования, строительством и продажей созданной недвижимости.
Идентификация девелоперских фирм на начальном этапе формирования первичного рынка недвижимости осуществлялась на основе двух критериев — цели деятельности и сочетании выполняемых функций, характерных для развитого жилищного рынка, таких, как приобретение участка и разрешительной документации, организация финансирования, организация и проведение строительства, получение дохода от продажи на рынке построенного жилья [1]. При этом целью девелоперской компании признавалось изготовление и продажа новой «жилищной продукции». Таким образом, стратегия деятельности девелоперских фирм была ориентирована на полифункциональность.
ОМСКИЙ НАУЧНЫЙ ВЕСТНИК №1 (105) 2012 СОЦИОЛОГИЧЕСКИЕ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ
СОЦИОЛОГИЧЕСКИЕ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ ОМСКИЙ НАУЧНЫЙ ВЕСТНИК №1 (105) 2012
Девелоперские фирмы возникали тремя способами. Во-первых, путем трансформации государственных и муниципальных строительных организаций, управлений капитального строительства в акционерные общества, предприятия других организационных форм в результате приватизации. Постгосударствен-ные фирмы осваивали девелоперскую деятельность по определенной схеме: функция подрядчика дополнялась функциями инвестора и брокера. Так, многие фирмы-застройщики, обеспокоенные снижением рентабельности подрядных работ, искали прямой выход на конечного клиента и активно аккумулировали привлеченные средства, принимая на себя функции девелопера. Такие фирмы, как правило, встраивались в прежнюю традиционную схему многоэтажного строительства.
Во-вторых, за развитие недвижимости брались посредники, прежде всего, риэлторы. К этому моменту многие риэлторские фирмы накопили достаточно денежных средств. У них появилась возможность расширить свою деятельность. Они начали инвестировать в многоэтажное жилищное строительство в форме долевого участия в финансировании строительства с целью его дальнейшей продажи. На следующем этапе, уже на другом объекте жилищного строительства, в дополнение к предыдущим функциям, фирма добивалась формального или неформального выполнения функций организатора строительства. В конечном итоге, новый проект осуществлялся с самого начала - с получения участка. Кроме того, эти фирмы сосредоточились на строительстве односемейных домов, ориентированных на удовлетворение первой волны спроса — со стороны «новых русских». Выход за привычные рамки посреднической деятельности риэлторских фирм во многом был вынужденным, поскольку их традиционная деятельность уже не обеспечивала приемлемой рентабельности.
В-третьих, в крупных городах, в основном в Москве и Санкт- Петербурге, появились «гибридные» фирмы, состоявшие из «осколков» бывшего государственного строительного комплекса и фирм нового бизнеса, имевшего опыт инвестиционной или брокерской деятельности на рынке недвижимости. Они сочетали девелопмент, как правило, с брокерской деятельностью, что позволяло им развиваться в тех условиях взаимодействия первичного и вторичного рынков недвижимости, которые складывались в 1991 — 1993 гг. [2].
Таким образом, распад крупных территориальных строительных структур значительно расширил круг участников рынка и привел к появлению новых видов профессиональной деятельности. Либерализация входа и выхода на рынок недвижимости способствовала формированию новых предпринимательских структур с характерным для них интеллектуальным сопровождением инвестиционно-строительного процесса.
Именно с 1993 года девелопмент в России стал активно развиваться.
Первые девелоперские проекты осуществлялись в специфических условиях. Начнем с того, что первичный рынок недвижимости в 1990-х годах регламентировался пакетом законов, указов и нормативных актов по приватизации государственных и муниципальных организаций. Этот пакет создал условия для кардинального изменения структуры строительных организаций по формам собственности, для появления строительных фирм различных размеров. Закон «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» 1991 года гарантировал негосударственным инвесторам пра-
во частной собственности на жилье, строительство которого ими финансировалось. Указ Президента РФ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» 1993 года создал условия для появления новых схем и механизмов финансирования жилищного строительства и кредитования покупки жилья. Закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» 1999 года в качестве субъектов инвестиционной деятельности выделил инвестора, заказчика, подрядчика, государственного заказчика, застройщика, пользователя объектов капитальных вложений. Этот закон позволил совмещать функции двух и более субъектов, если иное не было установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемым между ними.
В соответствии с Законом «Об иностранных инвестициях Российской федерации» 1999 года субъектами инвестиционной деятельности стали выступать физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государство и международные организации.
Следует подчеркнуть, что, с одной стороны, явное несовершенство законодательной базы предоставляло девелоперам достаточно большой простор для маневра. Однако с другой — развитие первичного рынка недвижимости проходило в отсутствии рынка земли, в условиях неразработанной рыночно ориентированной региональной и муниципальной земельной политики. Трудности доступа к земельным ресурсам были обусловлены несовершенством земельного законодательства.
Кроме того, трудности девелоперов были связаны и с тем, что их деятельность в городах началась в условиях почти полного отсутствия предложения, отвечавшего запросам потребителя. На рынке предлагались, в основном, низкокачественные объекты, не соответствовавшие требованиям покупателей и арендаторов. Градостроительные решения были детерминированы прежними технологическими принципами инфраструктурного обеспечения городской застройки. Это актуализировало проблему внедрения альтернативных систем инженерной инфраструктуры. Большая часть многоэтажного строительства велась на территориях, предназначенных под массовое строительство согласно прежним генеральным планам. Малоэтажное строительство, в основном, коттеджного типа велось, как правило, или в случайных местах, где девелоперу удавалось договориться с администрацией, или в местах, выбранных по техническим соображениям.
В деятельности девелоперов 1990-х годов сохранились нерыночные элементы, связанные с возможностью государственных структур федерального и муниципального уровня неэкономического воздействия на них. Так, имели место узаконенная практика «ин-весторской загрузки» на застройщиков в виде бесплатной передачи части квартир в собственность города, продажи квартир по льготным ценам. Девелоперы повсеместно уплачивали официальный взнос на развитие городской инфраструктуры. Хотя размер взноса был дифференцирован, при этом не прослеживалась его зависимость от местоположения и рыночной стоимости земельного участка, от величины реальных затрат на обеспечение его инфраструктурой [3].
Эти условия изначально позволили отнести девелопмент как новый вид профессионально-предпринимательской деятельности на рынке недвижимости к числу наиболее рисковых.
В современной экономической науке нет единства мнений в определении понятия «девелопмент». Затрудняет анализ девелопмента как вида профессионально-предпринимательской деятельности на рынке недвижимости отсутствие четкой дефиниции девелопмента в российском законодательстве. Если в 1990-х годах в осмыслении экономического содержания девелопмента делался акцент на производственном предпринимательстве, прежде всего, связанным со строительством объекта недвижимости, то на современном этапе приоритетными в девелопменте признаются инвестиционные и управленческие аспекты.
Первым в России предпринял попытку системно исследовать организационные, управленческие и финансовые аспекты девелопмента как нового явления в сфере недвижимости С. Н. Максимов. Он рассматривает девелопмент как особое явление на рынке недвижимости и строительства. Анализируя экономическое содержание девелопмента, он выявляет в процессе развития недвижимости два момента. Во-первых, по его мнению, девелопмент представляет собой качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости и в этом отношении он являет собой единство физических, экономических и правовых процессов. Причем развитие объекта недвижимости связывается им только с такими физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих требованиям рынка и запросам потребителей. Чем выше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта недвижимости, а значит и выше эффективность девелопмента. Таким образом, девелопмент — это особая реакция рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Во-вторых, девелопмент — это особый вид профессионально-предпринимательской деятельности по организации процессов девелопмента [4].
Современные исследователи единодушно усматривают преимущество девелопмента недвижимости в объединении в рамках одной предпринимательской структуры функций инвестирования, организации проектно-строительного процесса, маркетинга, эксплуатации и продажи построенного объекта.
Понятие «девелопмент» органически связано с понятием «девелопер». Девелопером становится предприниматель, который инициирует, создает, финансирует, контролирует и организует процесс девелопмента от начала до конца. При определении функций девелопера представляется правомерным подход А. В. Ястребова, который соотносит их с пятью основными этапами реализации проектов развития недвижимости:
1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта
2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта
3. Проектирование и оценка проекта
4. Заключение контрактов и строительство
5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами [5].
При этом на каждом этапе реализации проектов недвижимости девелопер выступает в качестве ключевой фигуры, инициируя процесс развития, принимая экономически обоснованные, наиболее эффективные решения на каждом этапе реализации проекта с учетом потребностей рынка и интересов всех участников девелопмента. Значение девелопера для
реализации процесса развития недвижимости определяется тем, что он, обеспечивая координацию между всеми участниками девелопмента, несет ответственность перед прямыми инвесторами за эффективное управление их средствами, банками за возврат кредитных ресурсов, государственными органами, разрешающими реализацию проекта, за его качество, подрядчиками за своевременное финансирование работ, потребителями за эксплуатацию объекта.
Главное, что отличает девелопера от остальных участников процесса развития недвижимости — это креативность, ярко выраженные предпринимательские качества, которые делают его самостоятельным фактором, вносящим личный вклад в повышение ценности объекта недвижимости. В большей степени деятельность девелопера подходит под определение предпринимательства, сформулированное Й. Шумпетером, П. Друкером и другими, суть которого связывают с новаторством и творчеством.
В связи с тем, что сфера недвижимости традиционно признается областью повышенного риска, то девелопер риски приобретения, подтверждения прав собственности, риски участка, строительства, маркетинга и финансов вынужден принимать на себя.
Следует подчеркнуть, что на современном этапе девелоперы продолжают действовать в условиях недостаточно развитого первичного рынка недвижимости. Причем эти условия принципиально не изменились в сравнении с периодом 1990-х годов. Сегодня риски в девелопменте связаны с необходимостью принятия решений в условиях неопределенности, то есть неполноты и неточности информации. Причины неопределенности, во-первых, заложены в самой природе девелопмента как процесса создания качественно нового объекта, поскольку результаты проекта невозможно просчитать с абсолютной точностью из-за значительного количества факторов, в том числе и из-за невозможности обладания абсолютно всей информацией для принятия однозначного решения.
Во-вторых, неопределенность обусловлена сохранившейся до сих пор значительной зависимостью девелоперских проектов от государства. Это связано с отсутствием полноценной нормативной базы как для инвестиционно-строительных процессов в целом, так и по отношению к девелоперской деятельности в частности, сохранением высокой доли государственной собственности на землю, чрезмерной усложненностью и длительностью процесса получения разрешений и согласований проектов девелопмента, неопределенностью прав на земельный участок в период строительства объектов недвижимости, большим количеством обязательств, возникающих перед городом при реализации проекта, несогласованностью между отдельными отраслевыми подразделениями органов государственного управления, коррумпированностью государственных служащих.
Во многом этими обстоятельствами объясняется незавершенность процесса становления девелопмента как профессионально-предпринимательской деятельности на рынке недвижимости и то, что пока в России технологии девелопмента не оказывают существенного влияния на этот сектор экономики. Это, в свою очередь, затрудняет системный, комплексный анализ всех направлений предпринимательской деятельности, представленных в девелопменте недвижи-мости.вания девелоперских компаний в рамках существующего правового пространства и препятствуют системному анализу всех напрад в повышение ценно
Между тем девелоперские фирмы продолжают действовать, в основном в крупных городах и поселках
ОМСКИЙ НАУЧНЫЙ ВЕСТНИК №1 (105) 2012 СОЦИОЛОГИЧЕСКИЕ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ
СОЦИОЛОГИЧЕСКИЕ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ ОМСКИЙ НАУЧНЫЙ ВЕСТНИК №1 (105) 2012
коттеджной застройки. Они утверждаются на рынке недвижимости явочным путем и вынуждены доказывать свои преимущества в конкурентной борьбе с традиционными участниками инвестиционно-строительного комплекса. Это актуализирует значение анализа современного состояния, проблем и перспектив использования девелопмента в России как на региональном, так и на муниципальном уровнях.
Библиографический список
1. Каганова, О. З. Рыночно ориентированные застройщики Санкт-Петербурга: их деятельность и проблемы / О. З. Каганова // Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика. — СПб., 1994. — С. 172 — 179.
2. Каганова, О. З. Развитие рыночного жилищного строительства: опыт С.-Петербурга и других городов / О. Каганова,
А. Катханова // Вопросы экономики. — 1994. — № 10. — С. 131-144.
3. Ивасенко, А. Г. Формирование и функционирование рынка недвижимости в условиях нестабильной экономической среды / А Г. Ивасенко, Н. В. Алтухова, И. В. Горбунова. — Новосибирск, 2001. — 190 с.
4. Максимов, С. Н. Девелопмент (развитие недвижимости) / С. Н. Максимов. — СПб. : Питер, 2003. — 256 с.
5. Ястребов, А. В. Стратегия девелопера: формирование и реализация / А. В. Ястребов. — СПб. : СПбГИЭУ, 2008. —151 с.
ДРЕБУШЕВСКИЙ Роман Сергеевич, аспирант кафедры экономики, налогов и налогообложения экономического факультета.
Адрес для переписки: drebushevskayaga@yandex.ru
Статья поступила в редакцию 04.07.2011 г.
© Р. С. Дребушевский
УДК 334.722.1 н. ». ЗОРЮКОВА
Сибирская государственная автомобильно-дорожная академия, г. Омск
РОЛЬ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ БИЗНЕС-ЕДИНИЦ И ВЛАСТНЫХ СТРУКТУР В СТРОИТЕЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ__________________________________________
В работе расширено существующее определение бизнес-единицы на основе введения понятия «предпринимательская бизнес-единица». Исследованы различные формы взаимодействия государства и предпринимательских бизнес-единиц. Выявлены условия успешной реализации совместных проектов государственно-частного партнерства для строительного комплекса.
Ключевые слова: предпринимательская бизнес-единица, государственно-частное партнерство, строительный комплекс.
Строительный комплекс органически связан с отраслями экономики не только непосредственным участием в их развитии, но также и потреблением продукции практически всех отраслей. Так, строительные организации потребляют в процессе возведения зданий и сооружений более 30 % всех перевозимых грузов, значительную часть продукции машиностроения, сельского хозяйства, практически в полном объеме продукцию промышленности строительных материалов, в значительной мере — черной металлургии, лесной, деревообрабатывающей, химической и других отраслей промышленности.
Роль строительных организаций в экономике муниципалитета, региона, страны в целом определяется такими их функциями, как бюджетная (поступление средств в бюджеты разных уровней и во внебюджетные фонды), градообразующая (создание предприятий, объектов и архитектурных комплексов, благоустройство территории), институциональная, консолидирующая и стабилизирующая.
По данным Росстата, доля валовой добавленной стоимости продукции строительства в общем объеме валового внутреннего продукта Российской Федера-
ции в 2009 г. составила 5,5 % (в 2008 г. — 6,3 % ) [1], что свидетельствует о важном месте отрасли в экономике страны в целом, и территориальных образований в частности.
При этом в структуре строительных организаций частные предпринимательские структуры составляют значительную долю, которая за период с 1993 по 2009 годы увеличилась почти в 4 раза с 24 % до 89 % (рис. 1) [1], что явилось результатом рыночных преобразований и бурным развитием отрасли до мирового финансового кризиса 2008 года. Указанная структура сохраняет свои пропорции и в разрезе территориальных образований.
Роль предпринимательских структур в экономике, как и самого понятия «предпринимательская деятельность», многогранна, а его сущность многофункциональна. С одной стороны, основное ее назначение — служить источником дохода для собственников (акционеров); с другой — суть предпринимательства состоит в производстве продукции, удовлетворении материальных потребностей общества. Автор относит себя к сторонникам комплексного подхода, которые отмечают целый ряд дополнительных сущест-
