CC BY
64
Бизнес в законе.
Экономико-юридический журнал
2'2016
9.6. СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ПРАВОВЫХ КОНСТРУКЦИЙ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫХ ДОГОВОРОВ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫХ ДОГОВОРОВ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Кузьмина Оксана Александровна, аспирант
Место учебы: ФГБОУ ВПО Российский университет дружбы народов (РУДН)
oksana_7774@bk.rul
Аннотация: В статье предлагается анализ проблем защиты прав дольщиков при заключении предварительных договоров купли-продажи квартир или нежилых помещений вместо договоров о долевом участии на стадии строительства. Приводятся риски покупки квартир по «серым» схемам.
Так, приводится судебная практика по признанию в судебном порядке предварительных договоров участия в долевом строительстве договорами ДДУ, затрагивается проблема правонарушений в связи с привлечением средств для строительства по предварительным договорам продажи недвижимости или предварительным договорам участия в долевом строительстве, анализируется применение административной ответственности в долевом строительстве как способ защиты прав дольщиков. Законодательством закреплены повышенные требования к застройщикам, к содержанию и оформлению договора участия в долевом строительстве, привлечению денежных средств граждан для строительства. Однако проблема защиты прав дольщиков в настоящее время не потеряла своей актуальности. Существующие пробелы в законодательстве в данном вопросе, отсутствие четко выстроенной системы правового регулирования, ведет к многочисленным нарушениям прав и интересов заинтересованных лиц.
Ключевые слова: предварительный договор, право собственности на объект недвижимости, привлечение денежных средств, административный штраф, способы защиты прав.
METHODS OF PROTECTION OF THE
RIGHTS BY USING LEGAL CONSTRUCTIONS OF PRELIMINARY CONTRACTS OF A JOINT CONSTRUCTION AND PRELIMINARY CONTRACTS OF SALE OF REAL ESTATE
Kuzmina Oksana A., postgraduate student of Department of Civil and Labor Law
Study place: The Peoples Friendship University of Russia
oksana_7774@bk.ru
Annotation: The article presents an analysis of the problems of protection of the rights holders at the conclusion of preliminary contracts of sale of apartments or non-residential premises in place agreements on share participation in the construction phase. Given the risks of the purchase of apartments on the «gray» schemes.
So, given the jurisprudence on recognition by the courts of preliminary contracts of a joint construction contracts DDU, addresses the issue of violations in connection with fundraising for the construction of a preliminary contract of sale of real estate or preliminary contract of a joint construction, analyzed the application of administrative responsibility in the shared construction of a way to protect the rights of shareholders. Legislation enshrined increased demands on the developers, the content and execution of the contract of a joint construction, attracting funds of citizens for construction. However, the protection of the rights holders problem is now not lost its relevance. Existing gaps in the legislation in this regard, the lack of well constructed system of legal regulation leads to numerous violations of the rights and interests of stakeholders. Keywords: рreliminary agreement, ownership of property, attraction of money, administrative penalty, the remedies.
Существует множество правовых конструкций, отличных от договора участия в долевом строительстве. Среди них обратим наше внимание на различные предварительные договоры: предварительный договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, предварительный договор купли-продажи будущей вещи. Наиболее часто практикуется заключение предварительных договоров купли-продажи квартиры или нежилого помещения [6].
В Московском регионе более трети новостроек продаются по предварительным договорам купли-продажи вместо договоров о долевом участии на стадии строительства [5].
Предварительные договоры содержат в себе обязательство стороны по заключению в будущем основного договора, на основании которого право собственности
Кузьмина О. А.
СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ПРАВОВЫХ КОНСТРУКЦИЙ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫХ ДОГОВОРОВ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
на объект недвижимости перейдет к другой стороне договора. Однако далеко не всегда основной договор заключается и право собственности переходит контрагенту. Среди рисков покупки квартиры по «серым» схемам Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстрой-инвест) выделяет следующие риски: квартира может быть продана дважды, контролирующие органы не осуществляют надзор за целевым использованием денежных средств, сдача объекта может быть отложена на неопределенный срок, граждане зачастую оказываются бесправными в судах, граждане не будут включены в единый Реестр пострадавших граждан, если объект не будет сдан в срок, стоимость квадратного метра может быть увеличена [9].
Рассмотрим некоторые способы защиты прав в случаях, когда вместо договора участия в долевом строительстве заключаются предварительные договоры.
Как было отмечено О.А. Кузьминой, согласно п. 13 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Обзор от 04.12.2013), нарушение Федерального закона № 214-ФЗ в части, предусматривающей заключение с гражданами договоров участия в долевом строительстве, не может обуславливать отказ в удовлетворении требований о признании права собственности, в т. ч. при заключении предварительного договора [7].
Кроме того, согласно п. 9 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», предварительный договор участия в долевом строительстве может быть признан договором участия в долевом строительстве, если этот договор содержит условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), и лицо, которое привлекло денежные средства контрагента для строительства, соответствует требованиям, предъявляемым к застройщикам п. 1 ст. 2 и ч. 1, ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ [4].
Денежные средства для строительства не могут быть привлечены по предварительному договору, они привлекаются на основании договора участия в долевом строительстве, согласно ч. 2. ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ. [1]. Однако это не означает, что, в случае, если средства для строительства привлечены с помощью правовых конструкций, отличных
от договора участия в долевом строительстве, лицо, не являющееся застройщиком и привлекшее денежные средства для строительства, сможет избежать административной ответственности, установленной в ст. 14. 28 КоАП РФ. Данная правовая позиция была выражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13 мая 2014 г. № 19318/13 по делу № А40-6078/2013 Президиум ВАС РФ указал, что «общество, не являясь застройщиком, заключив упомянутый предварительный договор купли-продажи до ввода объекта в эксплуатацию, привлекло денежные средства названной гражданки с целью приобретения ею в будущем права собственности на квартиру» [3], а, так как квартира приобреталась для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд физическим лицом, на данные правоотношения должно распространяться действие Федерального закона № 214-ФЗ. Кроме того, в деле № А40-6078/2013 средства, привлеченные для строительства, были выплачены в качестве обеспечения обязательств. В научной литературе высказывалась точка зрения, что, в случае, если сумма обеспечительного платежа была бы незначительной, суд мог бы принять это во внимание, однако в данном деле сумма была равна стоимости будущей квартиры [5].
В деле № А40-6078/2013 Президиум ВАС РФ указал, что привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение установленных Федеральным законом № 214-ФЗ требований влечет административную ответственность. Административное наказание по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ - штраф для должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей, для юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей. Для сравнения, согласно данным Росстата, средняя цена за 1 кв. м общей площади квартир среднего качества (типовых) на рынке первичного жилья в III квартале 2015 г. в г. Москве составила 127814,66 рублей [8]. С экономической точки зрения в данной ситуации размер административного штрафа ничтожно мал по сравнению с той материальной выгодой, которую получает лицо, нарушившее ч. 1 ст. 14. 28 КоАП РФ. Поэтому, на наш взгляд, необходимо в несколько раз увеличить минимальный и максимальный размер штрафов для юридических лиц в ч. 1 ст. 14.28. КоАП РФ а также предоставить субъектам РФ право участвовать в определении размеров административных штрафов за данное правонарушение. Данное правонарушение имеет существенную региональную специфику по причине того, что, по данным Росстата, цены на рынке первичного жилья в несколько раз отличаются в различных субъектах РФ [8].
Высокие цены на жильё, на наш взгляд, могут являться одной из причин того, что проблема правонарушений в связи с привлечением средств для строительства по предварительным договорам продажи
Бизнес в законе.
Экономико-юридический журнал
2'2016
недвижимости или предварительным договорам участия в долевом строительстве остро стоит в г. Москве и иных субъектах РФ, в которых высокие средние цены на недвижимость.
Учёт региональной специфики был произведен при установлении административных штрафов за административные правонарушения в области дорожного движения в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге. Надо отметить, что Конституционный суд РФ при проверке конституционности ч. 5 и 7 ст. 12.16, ч. 1.2 ст. 12.17, ч. 5 и 6 ст. 12.19 и ч. 2 ст. 12.28 КоАП РФ отметил, что такое регулирование не нарушает принципа равенства, обратил внимание на специфику дорожно-транспортной обстановки на территориях данных субъектов [2]. Как нам кажется, необходимо в несколько раз увеличить минимальный и максимальный размеры административных штрафов за правонарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, причем в регионах со стабильно высокими ценами на первичное жильё размер данного штрафа может быть установлен отдельно и быть значительно выше «общего» штрафа, предусмотренного КоАП РФ для большинства субъектов РФ. При значительных изменениях цен на рынке первичного жилья размеры административных штрафов могут подвергаться изменениям, что позволит сделать законодательство актуальным. Увеличение размеров административных штрафов в ч. 1 ст. 14. 28 КоАП РФ с учетом региональной специфики цен на жильё, на наш взгляд, может способствовать установлению такого правового регулирования, при котором нарушать норму будет экономически не выгодно.
Отметим инициативу ВАС РФ штрафовать и застройщиков, и посредников, не являющихся застройщиками, которые заключают предварительные договоры вместо договоров об участии в долевом строительстве [5].
Согласно п. 17 Обзора от 04.12.2013, подлежит удовлетворению требование о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры лица, которое заключило предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнило такое обязательство.
Гражданин, как указано в п. 7 Обзора от 04.12.2013, на основании ч. 3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ может потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания процентов в двойном размере по ст. 395 ГК РФ и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков, в ситуациях, когда привлекло денежные средства граждан для строительства недвижимости, не имея на то права, или когда привлечение денежных средств осуществлено отличными от указанных в Федеральном законе
№ 214-ФЗ способами. Кроме того, согласно п. 8 Обзора от 04.12.2003, когда юридическое лицо привлекло денежные средства граждан для строительства недвижимости, не имея на то права, или когда привлечение денежных средств осуществлено отличными от указанных в Федеральном законе № 214-ФЗ способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя, а также суд решает вопрос о штрафе, предусмотренном п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».
Таким образом, при использовании правовой конструкции предварительных договоров вместо договоров участия в долевом строительстве могут быть использованы такие способы защиты прав как признание права собственности, взыскание процентов в двойном размере по ст. 395 ГК РФ, возмещение убытков, компенсация морального вреда. При нарушении прав потребителей может быть выплачен штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей». Предварительные договоры могут признаваться договорами участия в долевом строительстве, и распространение действия Федерального закона № 214-ФЗ, на наш взгляд, способствует защите прав физических лиц. Кроме того, мы считаем необходимым увеличение размеров административных штрафов за правонарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Список литературы:
1. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2004. 31 декабря. № 292.
2. Постановление Конституционного Суда РФ от 22.04.2014 N 13-П «По делу о проверке конституционности частей 5 и 7 статьи 12.16, части 1.2 статьи 12.17, частей 5 и 6 статьи 12.19 и части 2 статьи 12.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в связи с запросом группы депутатов Государственной Думы» // Российская газета. 2014. 30 апреля. № 98.
3. Постановление Президиума ВАС РФ от 13 мая 2014 г. по делу № 19318/13 // СПС «КонсультантПлюс»
4. «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014.
5. Дегтярева А., Смородинов М., Андрианов Н., Денисов А., Чистякова Ю. За заключение предварительных договоров с нарушением Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ об уча-
Кузьмина О. А.
СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ПРАВОВЫХ КОНСТРУКЦИЙ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫХ ДОГОВОРОВ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
стии в долевом строительстве могут оштрафовать по-крупному // Жилищное право. 2014. № 7. С. 99-112.
6. Евстратова Н.К. Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 7. С. 93-101.
7. Кузьмина О.А. Признание права собственности на объект долевого строительства как способ защиты права // Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки. 2015. № 6. URL: http://online-science.ru/userfiles/file/qo4tbz7jdcqo5kfrckcyitizhvzoiu0j.pdf
8. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики (Росстат). URL: http://www.gks.ru/dbscripts/cbsd/DBInet.cgi.
9. Памятка дольщика. Официальный сайт Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. URL: http://stroi.mos.ru/uploads/user_files/files/pam2.pdf.
РЕЦЕНЗИЯ
на статью аспиранта кафедры гражданского и трудового права Российского университета дружбы народов О.А. Кузьминой на тему «Способы защиты прав при использовании правовых конструкций предварительных договоров участия в долевом строительстве и предварительных
договоров продажи недвижимости» В статье О.А. Кузьминой исследуются проблемы защиты прав дольщиков при заключении предварительных договоров купли-продажи квартир или нежилых помещений вместо договоров о долевом участии на стадии строительства Данное обстоятельство является причиной многочисленных нарушений прав и интересов заинтересованных лиц
Приводятся риски покупки квартир по «серым» схемам, а также судебная практика по признанию в судебном порядке предварительных договоров участия в долевом строительстве договорами ДДУ, затрагивается проблема правонарушений в связи с привлечением средств для строительства по предварительным договорам продажи недвижимости или предварительным договорам участия в долевом строительстве, анализируется применение административной ответственности в долевом строительстве как способ защиты прав дольщиков.
Актуальность выбранной темы обусловлена наличием пробелов в законодательстве в данном вопросе. Отсутствие единства в судебной практике и разъяснений уполномоченных органов приводит к нестабильности в экономической деятельности.
Данное обстоятельство особо отражается в таком остро социальном вопросе, как участие в долевом строительстве по правилам Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Существующие пробелы в законодательстве, отсутствие четко выстроенной системы правового регулирования, ведет к многочисленным нарушениям прав и интересов заинтересованных лиц.
В своей статье О.А. Кузьмина анализирует действующее законодательство в области долевого участия в строительстве многоквартирного дома, иные законы и подзаконные акты, предусматривающие защиту прав заинтересованных лиц при
заключении предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, предварительный договор купли-продажи будущей вещи, предварительных договоров купли-продажи квартиры или нежилого помещения в обход Федерального закона №214-ФЗ.
О.А. Кузьмина рассматривает проблемы привлечения к административной ответственности лиц, привлекающих денежные средства граждан для строительства в нарушение установленных Федеральным законом № 214-ФЗ, правоприменительную практику, анализирует толкование правовых норм, осуществляемое российскими судами.
В своей статье, автор подробно останавливается на вопросе возможной защиты прав граждан при приобретении недвижимости по «серым» схемам. Автор делает практические выводы, позволяющие обеспечить максимальную защиту прав и интересов граждан.
Материал, изложенный в статье, может быть полезен как для юристов-практиков, представителей российского бизнес-сообщества, так и для дальнейших научных исследований в данной области. Статья соответствует всем требованиям, предъявляемым к научной статье и может быть рекомендована к опубликованию в научном журнале.
канд. юрид. наук, доцент кафедры гражданского и трудового права РУДН
Ю.А. Артемьева
