CC BY
47
ЛОГИНОВ Михаил Павлович
Кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры экономики и управления
Уральская академия государственной службы
620219, РФ, г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 66 Контактные телефоны: (343) 251-72-84, (922) 638-01-81 e-mail: pott-all@mail.ru
Социоипотека как новая парадигма развития ипотечных отношений
Ключевые слова: социоипотека; ипотечные отношения; система ипотечного жилищного кредитования; ипотечный комплекс.
Аннотация. Анализируется проблема развития ипотечных отношений в России. Новым этапом развития ипотеки должна стать социоипотека как способ организации государством воспроизводственных процессов с использованием механизмов ипотечного кредитования. Рассматриваются сущность, структура, основные направления развития социоипотеки.
В условиях начинающегося роста российской экономики становится особенно актуальным определение стратегии развития России, при этом первостепенную значимость приобретают качественные характеристики экономической динамики. Темпы роста экономики нужны для достижения значимых для общества социальных целей, роста благосостояния населения, успешного решения актуальных задач структурнотехнологической модернизации, приобретения Россией дополнительных конкурентных преимуществ на международных рынках.
Президент России неоднократно называл главные ориентиры развития страны: построение общества с высокими стандартами качества жизни, предоставление всем равных возможностей для реализации талантов и умений, развитие экономики инновационного типа, формирование среднего класса. При этом главным и необходимым условием прогресса современного общества является выполнение программы социального развития России, в центре внимания которой находится человек.
Разразившийся мировой финансовый кризис требует построения такой модели экономического развития, которая будет обеспечивать общественное развитие на основе баланса реализации интересов различных социальных групп. При этом в существующем многообразии проблем особую остроту приобретает проблема обеспечения населения жильем, ведущая к появлению комплекса негативных социально-экономических, политических и психологических последствий, среди которых наиболее деструктивными являются усиление пространственной дифференциации качества жизни, рост социальной дифференциации, потеря доверия к политическим институтам и традиционным нравственным ценностям в силу невозможности удовлетворения жизненно важной человеческой потребности в жилье, ограничение инвестиционной активности и экономического роста.
В этих условиях большое практическое значение приобретает разработка качественно новой системы государственной поддержки развития системы ипотечных отношений, главной целью которых становится обеспечение расширенного воспроизводства трудовых ресурсов и производственного сектора страны на основе современных финансовых и организационно-экономических механизмов.
© Логинов М. П., 2010
Эффективность управления ипотечными отношениями непосредственно связана с организацией системы воздействия государственных органов на финансовые механизмы рынков недвижимости и ипотечного кредитования. Взаимозависимость финансовых потоков различных рынков ипотеки обусловливает необходимость комплексного подхода к их регулированию и формированию.
В России ипотека рассматривается государством только как одна из форм кредитования, а не как социальная категория жизнедеятельности человека, воспроизводства его производительной силы в системе общественного воспроизводства. Государство должно законодательно определить новую сущность, содержание, цели и задачи ипотечных отношений, механизмы их реализации. Обеспеченность жильем должна стать главной целью социального общества и важнейшим критерием уровня жизни населения и его роли в системе общественного воспроизводства. Государственное регулирование ипотеки должно стать целостной финансовой и социально-экономической системой.
В социально-экономической сфере страны новым этапом развития ипотечных отношений в России должна стать национальная социоипотека как способ организации государством воспроизводственных процессов с использованием механизмов ипотечного кредитования.
Термин «социоипотека» в научной литературе и периодической печати не встречается, используется термин «социальная ипотека», т. е. улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан (очередников) с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки [1]. Однако понятие «социальная ипотека» не отражает весь спектр финансовых, экономических и социальных аспектов, присущих ипотечным отношениям в национальной экономике, которые направлены на решение различных задач с использованием механизмов ипотечного кредитования и финансовой поддержки государства.
Автором предлагается следующее определение: национальная социоипотека - способ организации государством воспроизводственных процессов с использованием механизмов ипотечного кредитования с целью решения различных задач экономики. В этом определении корень «экономика» понимается как «институционально оформленные» материально-вещественные характеристики и денежные потоки хозяйственных единиц различных уровней - это может быть хозяйственная система общества, региона, муниципалитета, домохозяйства или определенной сферы (экономика недвижимости). Корень «социо» подразумевает общество и его социальный контекст, включающий социальные приоритеты, предпочтения и особенности, влияющие на хозяйственную деятельность.
К основным задачам, решаемым национальной социоипотекой, автор относит:
• повышение инновационной и инвестиционной активности в национальной экономике за счет привлечения денежных средств с использованием ипотечных механизмов;
• обеспечение расширенного воспроизводства основных средств предприятий за счет ипотеки коммерческой недвижимости и производственных комплексов;
• обеспечение расширенного воспроизводства трудовых ресурсов национальной экономики;
• развитие малого и среднего бизнеса;
• развитие класса собственников;
• решение проблем финансирования капитального строительства за счет привлеченных средств населения и ипотечных кредитов;
• обеспечение финансовыми ресурсами системы ипотечного кредитования;
• решение жилищных проблем населения со средними и низкими доходами;
• решение демографических задач, включая увеличение рождаемости, снижение смертности, повышение миграционных возможностей и мобильности населения за счет упрощения продажи и приобретения жилья;
• развитие фондового рынка за счет рынка ипотечных ценных бумаг;
• создание инфраструктуры социоипотеки в виде национальной системы ипотечных услуг;
• повышение социальной активности населения, возрождение духовности нации.
Сущность любой экономической категории, в том числе и национальной социоипотеки, проявляется в ее функциях, т. е. в формах общественного назначения. Функциями национальной социоипотеки являются:
1) мобилизационная и ресурсообразующая - обеспечение мобилизации денежных средств для финансирования ипотечных кредитов, осуществление реинвестирования ипотечных кредитов, выпуск и размещение среди инвесторов ипотечных ценных бумаг;
2) распределительная и консолидирующая - обеспечение эффективного поступления финансовых ресурсов для решения социальных и экономических задач за счет предоставления ипотечных кредитов и субсидий;
3) регулирующая и инвестиционная - опосредование сбережений хозяйствующих субъектов и населения и направление их на инвестиции;
4) контрольная - обеспечение обязательственных отношений между должником и кредитором;
5) воспроизводственная и стимулирующая - обеспечение развития рынков социоипотеки.
Рассмотрим факторы на различных уровнях национальной экономики, влияющие на развитие социоипотеки. На макроуровне развитие социоипотеки определяют следующие факторы:
• политико-правовые - определяют уровень развития законодательства об ипотеке, регистрации прав собственности и проведения ипотечных сделок, порядок регулирования банковской, кредитной и другой деятельности субъектов ипотечных отношений. Существенны выбор типа системы ипотечного кредитования и придание ипотеки в России статуса национальной, влияние общественности на характер решений, принимаемых государственными органами в области решения жилищных проблем населения;
• экономические - уровень развития строительной отрасли и банковского сектора, фондового рынка, обеспеченности социоипотеки долгосрочными финансовыми ресурсами, покупательной способности граждан, доходы и финансовые ресурсы населения, участие государства в ипотечных отношениях;
• научно-технические - темпы и масштабы технологических изменений в строительной и банковской отраслях, интенсивность инвестиций и инновационный потенциал строительной отрасли;
• демографические - территориальное размещение, численность населения, его возрастная структура, рождаемость, количество браков и разводов;
• природные - степень обеспеченности строительной отрасли основными видами сырья, уровень загрязнения окружающей среды, климатические условия;
• социально-культурные - уровень культурного развития, особенности культурных и нравственных ценностей населения, степень подверженности общественного сознания влиянию внешних факторов.
На региональном и микроуровнях национальной экономики определяющим является развитие социоипотеки в рамках муниципальных образований: создание эффективной инфраструктуры местного ипотечного рынка, формирование системы ипотечных услуг, технологическое и финансовое обеспечение предприятий строительной
отрасли, развитие региональной банковской системы, уровень участия региональных и муниципальных властей в решении жилищных проблем населения, развитие конкуренции в сфере ипотечного кредитования, уровень благосостояния населения. В табл. 1 приведены различные уровни социоипотеки.
Таблица 1
Уровни социоипотеки
№ уровня Место в национальной экономике Субъекты уровня Выполняемые функции
1. Макроуровень Международный или национальный уровень Президент, федеральные органы власти, ЦБ РФ Принятие национальных программ развития, национальные проекты; финансирование и субсидирование социоипотеки из федерального бюджета; регулирование рынков социоипотеки; привлечение финансовых ресурсов в социоипотеку
2. Мезо-уровень Национальный или региональный уровень АИЖК, АРИЖК, региональные органы власти, федеральные банки Принятие региональных программ ипотечного кредитования развития территорий
3. Микроуровень Местный или муниципальный уровень Региональные и муниципальные банки, муниципалитеты, операторы вторичного рынка, фонды, строительные организации, система ипотечных услуг, население Принятие муниципальных программ ипотечного кредитования развития территорий
Структура социоипотеки представлена на рисунке.
СОЦИОИПОТЕКА
Общественные отношения
Политические
Социальные
Экономические
Финансовые
Ипотечные
Финансовые механизмы
Ресурсы
Финансовые
Материальные
Трудовые
] С
Финансово-кредитный
Фининсово-инвестиционный
Субсидирование
Ипотечный комплекс (ИК)
Рыночная система ИК Субсидированная система ИК Система ИК по залог земли Система строительства малоэтажного жилья Система ипотечных услуг Система государственного коммерческого найма жилья
Рынки
Недвижимости Первичный рынок ИК Вторичный рынок ИК Страхования Ипотечных ценных бумаг
Структура социоипотеки
Из рисунка следует, что социоипотека представляет собой сложную совокупность общественных отношений, механизмов, систем и ресурсов. Она является открытой экономической системой, состоит из множества взаимосвязанных элементов, причем система как единое целое не равна равновесной сумме ее элементов.
Основой национальной социоипотеки является ипотечный комплекс, включающий в себя различные механизмы и системы ипотечного кредитования. Автор определяет ипотечный комплекс как совокупность взаимосвязанных групп предприятий и организаций различных отраслей экономики, функционирующих на рынках недвижимости, ипотечного кредитования, страхования, ценных бумаг, а также различных государственных и инфраструктурных организаций, действующих с целью решения задач социоипотеки. Главная цель ипотечного комплекса - обеспечение доступным по стоимости и комфортным жильем российских граждан со средними и низкими доходами как за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов, так и при поддержке государства.
Особенности систем ипотечного кредитования, входящих в ипотечный комплекс, представлены в табл. 2.
Таблица 2
Особенности систем ипотечного кредитования, входящих в ипотечный комплекс
Системы ипотечного кредитования Особенности
Рыночная система ипотечного кредитования: Действует на всех рынках социоипотеки, включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам
одноуровневая модель ипотечного кредитования Участвуют заемщики и коммерческие банки; распространяется на первичный рынок ипотечных кредитов на уровне «банк - заемщик», при этом закладные не выходят за пределы первичного рынка
двухуровневая модель ипотечного кредитования Рефинансирование закладных осуществляется на вторичном рынке ипотечных кредитов
система строительных сбережений Основана на накоплении заемщиками собственного капитала с последующим получением ипотечного кредита с низкой процентной ставкой. Источниками финансовых ресурсов являются вклады и платежи в погашение ипотечных кредитов, а также бюджетные средства в качестве субсидий
Субсидированная система ипотечного кредитования Действует на рынках недвижимости, первичном рынке ипотечных кредитов и страхования; государство прямым или косвенным образом оказывает содействие различным категориям граждан в приобретении жилья; включает федеральные, региональные и муниципальные программы ипотечного жилищного кредитования с субсидированием приобретения жилья
Система ипотечного кредитования под залог земли Использование залога земли в целях расширенного воспроизводства промышленности и АПК
Система строительства малоэтажного жилья Основные задачи - развитие строительства доступного малоэтажного жилья и снижение цен на земельные участки под строительство
Система ипотечных услуг Действует на всех рынках социоипотеки и является связующей структурой деятельности субъектов ипотечного комплекса; совокупность различных взаимоотношений между субъектами ипотечного комплекса в сфере продвижения услуг, ценообразования, сбыта и др., складывающихся в процессе хозяйственной деятельности
Система государственного коммерческого найма жилья Предусматривает дальнейший выкуп жилья с использованием механизмов ипотечного кредитования
Социоипотека объединяет в систему пять рынков:
1) рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;
2) первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;
3) вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты;
4) рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные ипотечные ценные бумаги и размещение их среди инвесторов. На рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредниками, в целях получения дохода по ним;
5) страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного кредитования и являющийся инвестором на рынке ипотечных ценных бумаг [2].
В России ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:
• обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка;
• обеспечить щадящий режим приобретения жилья гражданами;
• повысить инвестиционную активность в экономике.
Создание национальной социоипотеки со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков и мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в эффективное средство решения жилищной проблемы для граждан России.
Доступность жилья самым непосредственным образом влияет на состояние демографических показателей страны, рост ее населения. Возможность граждан создать семью, вырастить и выучить детей определяется в первую очередь наличием или отсутствием жилья, удовлетворяющего современным представлениям людей о комфорте. Обеспечение доступности жилья открывает возможности для проведения эффективной миграционной политики - длительные очереди на жилье оказывают серьезное негативное влияние на мобильность рабочей силы и уровень безработицы, привязывая граждан к месту постановки на жилищный учет и препятствуя свободному перемещению трудовых ресурсов в рамках экономического пространства страны.
Для России, учитывая ее географические масштабы, решение данной задачи имеет первостепенное значение. В этом кроется ключ к решению проблемы острой нехватки рабочих рук в таких регионах сосредоточения основной ресурсной базы, как Сибирь, Дальний Восток и ряде других, связанной именно с тем, что государство не может обеспечить гражданам доступность жилья в этих регионах.
С позиции системного подхода социоипотека определяет сущность развития ипотечного и строительного секторов экономики России. Являясь по своей природе сложной системой, она может рассматриваться на нескольких уровнях иерархии, характеризуя развитие ипотечного кредитования в целом по России, на уровне основных
структурно-функциональных компонентов (рынок жилья, первичный и вторичный ипотечные рынки, страховой рынок, рынок ипотечных ценных бумаг), на уровне меж-субъектных отношений («банк - заемщик», «ипотечный брокер - банк») и т. д. При этом на каждом уровне иерархии социоипотека достаточно сложна и может изучаться, в свою очередь, в качестве самостоятельной системы, содержащей следующие элементы: цели и виды кредитования, методы, средства, организационные формы межсубъек-тного взаимодействия, кредиторы, заемщики и т. д.
Источники
1. Социальная ипотека. Режим доступа : www.ipohelp.ru/socialmortgage.html.
2. Логинов М. П. Теоретические аспекты системы ипотечного жилищного кредитования в условиях России // Финансы и кредит. 2005. № 4.
