CC BY
78
УДК 657.922
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ СУЩЕСТВЕННОЙ ДЕВАЛЬВАЦИИ НАЦИОНАЛЬНОЙ
ВАЛЮТЫ
ВОРОНИН В. А.*,д. т. н, проф.,
ЛЯНЦЕ Э. В. зав. инженерно-экономическим отделением
Технический колледж НУ «Львовская Политехника», ул. Пимоненко, 17, 790035, Львов, Украина, тел. +38 (032) 225-62-06, +38 (032) 225-62-08,е-таП:^_остка@икг.пе^СГО ГО: 0000-0003-3859-9912
Технический колледж НУ «Львовская Политехника», ул. Пимоненко, 17, 790035, Львов, Украина, тел. +38 (032) 225-62-06, +38 (032) 225-62-08,е-таП:^_остка@икг.пе^СГО ГО: 0000-0001-9155-7602
Аннотация. Постановка проблемы. Сегодняшнее состояние рынка характеризуется наличием высоких темпов инфляции и существенной девальвации национальной валюты. На рынках со смешанными ценами влияние девальвации и инфляции носит наиболее сложный характер и, как правило, приводит к замедлению роста цен в гривнях и частичной дедолларизации рынка. В этой ситуации возникает проблема определения степени соответствия рыночных цен, номинированных в иностранной валюте, ценам, номинированным в национальной валюте. При этом необходимо, чтобы полученные в национальной валюте рыночные стоимости отражали состояние рынка недвижимости на дату оценки. Цель статьи - разработка методики, учитывающей особенности применения оценочных процедур при определении рыночной стоимости, номинированной в национальной валюте, в условиях высокого уровня инфляции и существенной девальвации. Исследование этой проблемы, особенно для рынков стран с развивающейся экономикой, является актуальной и важной задачей прикладного экономического анализа и, в частности, теории и практики оценки как части этого анализа. Вывод. Для достижения поставленной цели были развиты и использованы приемы и методы прикладного экономического анализа и, в частности, теории и практики оценки как части этого анализа. Удовлетворительное согласование полученных значений стоимости и арендных ставок, которые отвечают состоянию рынка недвижимости в условиях существенной девальвации национальной валюты, подтверждают положение о том, что коррекции на условия рынка ("торг" и "состояние рынка") необходимо проводить при определении, как рыночной стоимости объекта недвижимости, так и рыночных арендных ставок.
Ключевые слова: теория и практика оценки, прикладной экономический анализ, аналитика рынка недвижимости, двухвалютный рынок недвижимости, рыночная стоимость, инфляция и девальвация национальной валюты
РИНКОВА ВАРТ1СТЬ ОБ'СКТА НЕРУХОМОСТ1 В УМОВАХ СУТТСВО1 ДЕВАЛЬВАЦП НАЦ1ОНАЛЬНО1 ВАЛЮТИ
ВОРОНИ В. О.*, д. т. н., проф.,
ЛЯНЦЕ Е. В. зав. гнженерно-економгчним вгддгленням
Техшчний коледж НУ «Львiвська Полггехтка», вул. Пимоненка, 17, 790035, Львш, Укра!на, тел. +38 (032) 225-62-06, +38 (032) 225-62-08, [email protected], ORCID ГО: 0000-0003-3859-9912
Техтчний коледж НУ «Львiвська Полггехтка», вул. Пимоненка, 17, 790035, Львш, Укра!на, тел. +38 (032) 225-62-06, +38 (032) 225-62-08, [email protected], ORCID ГО: 0000-0001-9155-7602
Анотащя. Постановка проблеми. Сьогодшшнш стан ринку характеризуется наявшстю високих темтв шфляцп та ютотно! девальвацп нацюнально! валюти. На ринках зi змшаними цшами вплив девальвацп та шфляцп мае найскладнший характер ^ як правило, зумовлюе упов№нення зростання цш у гривнях i частково! дедоларизаци ринку. У цш ситуацп виникае проблема визначення ступеня вщповвдносп ринкових цш, номшованих в шоземнш валюп, цшам, що номшоваш у нацюнальнш валют. При цьому необхцщо, щоб отримаш в нацюнальнш валюл ринковi вартосл ввдображали стан ринку нерухомосл на дату оцшки. Мета статтi - розроблення методики, яка враховуе особливосл застосування оцшочних процедур для визначення ринково! вартосл, номшовано! у нацюнальнш валюп в умовах високого рiвня шфляцп та ютотно! девальвацп. Дослщження ще! проблеми, особливо для риншв кра!н з економiкою, що розвиваеться, - актуальне i важливе завдання прикладного економiчного аналiзу ^ зокрема, теорil та практики ощнювання як частини цього аналiзу. Висновок. Для досягнення поставлено! мети були розвинеш i застосованi прийоми i методи прикладного економiчного аналiзу ^ зокрема, теорi! та практики ощнювання як частини цього аналiзу. Задов№не узгодження отриманих значень ринково! вартосл й орендних ставок, як1 ввдповвдають стану ринку нерухомостi в умовах ютотно! девальвацi! гривнi, п1дтверджують положення про те, що корекцп на умови ринку ("торг" i "стан ринку") необхвдно проводити, визначаючи як ринкову варлсть об'екта нерухомостi, так i ринковi оренднi ставки.
Kro40Bi слова: теорiя i практика оцтювання, прикладний ernHOMiuHm amni3, аналтика ринку HepyxoMocmi, двовалютний ринок HepyxoMocmi, ринкова вартiсть, тфлящя i девальващя нащонально! валюти
THE MARKET VALUE OF THE REAL ESTATE IN A SIGNIFICANT DEVALUATION OF THE NATIONAL CURRENCY
VORONIN V. A.*, Dr. Sc. (Tech.)., Prof,
LYANTSE E. V. Head of Engineering and Economic Department
Technical College of National University «Lvov Polytechnic», Pimonenko sir., 17, 790035, Lviv, Ukraine, tel. +38 (032) 225-62-06, +38 (032) 225-62-08, e-mail: [email protected], ORCID ID: 0000-0003-3859-9912
Technical College of National University «Lvov Polytechnic», Pimonenko str., 17, 790035, Lviv, Ukraine, tel. +38 (032) 225-62-06, +38 (032) 225-62-08, e-mail: [email protected], ORCID ID: 0000-0001-9155-7602
Summary. Raising of problem. The current state of the real estate market is characterized by high inflation and a significant devaluation of national currency. In markets with mixed prices impact of devaluation and inflation against the foreign currency have most complex nature and usually leads to slower growth in prices in local currency and partial de-dollarization of the market. Provided that the value of the real estate market is denominated in local and foreign currency, it is necessary to solve the problem of correspondence between these prices. With this condition must be satisfied that the market prices in local currency correspond to the state of the real estate market on the valuation date. Purpose. Development of the method, which should take into account the particular valuation procedures in determining the market value of the local currency in terms of the existence of high inflation and a significant devaluation. The study of this problem, especially for the markets of emerging economics, is an urgent and important task of applied economic analysis and, in particular, the theory and practice of evaluation as part of this analysis. Conclusion. To achieve this goal have been developed and used techniques and methods of applied economic analysis and, in particular, the theory and practice of evaluation as part of this analysis. Satisfactory agreement obtained values and the market rent rate, which are responsible of the real estate market in a significant devaluation of local currency, confirm the position that the correction in market conditions ("discount on the offer price" and "market conditions") must be done in determining the market value so and the market rent rate.
Keywords: theory and practice of assessment, applied economic analysis, analysis of real estate market, mixed prices on the real estate market, the market value, inflation and local currency devaluation
Постановка проблемы. Известно, что рынок недвижимости как сложная социально-экономическая система является подсистемой, элементом системы более высокого уровня и, что очень важно, финансовых инструментов страны в целом. Макроэкономические и макрофинансовые показатели за 2014 год неутешительны и свидетельствуют о том, что экономика страны находится в глубоком кризисе. За период с февраля 2014 по апрель 2015 г. темпы инфляции и девальвации гривни по отношению к доллару США резко возросли (01.14 г. - 1,002; 7,993; 04.15 г. - 1,721; 22,709 соответственно).
К сожалению, сегодняшнее состояние экономического кризиса последовало не за фазой возрастания рынка недвижимости в соответствии с циклами его развития, а за фазой падения (стадия рецессии).
Результаты системного многоуровневого анализа рынка недвижимости показывают, что, начиная с конца 2009 года и по настоящее время, рынок недвижимости находится в фазе падения, которая характеризу-
ется стадией длительной рецессии, перешедшей в депрессивную стабилизацию. В условиях, когда динамика макроэкономических и финансовых показателей (экзогенные по отношению к рынку недвижимости факторы) отрицательна, динамика макроэкономического показателя состояния рынка недвижимости (индекс ценового уровня вторичного рынка) не может быть положительной по определению.
Известно, что основой ценообразования на рынке недвижимости является соотношение между такими микроэкономическими параметрами как «спрос» и «предложение», которые формируются под воздействием внутренних и внешних (экзогенных) факторов.
В условиях финансового и экономического кризиса наступает резкий дисбаланс между спросом и предложением. Платёжеспособность населения резко падает (спрос), хотя на вторичном рынке предложения практически могут оставаться неизменными. Этот дисбаланс может привести к стре-
мительному падению цен на рынке недвижимости.
Динамика развития циклов, периодов и фаз складывается под воздействием многих внутренних и внешних факторов, способствующих росту цен или препятствующих ему. Так, например, уровень и поведение цен и арендных ставок в условиях кризиса в значительной степени определяются такими макрофинансовыми параметрами как темпы инфляции гривни и её девальвации относительно доллара. Характер влияния каждого из этих факторов существенно зависит от вида применяемых на рынке недвижимости цен - долларовые, в гривнях или смешанные.
Сегодняшнее состояние рынка характеризуется наличием высоких темпов инфляции и существенной девальвации гривни. За период с февраля 2014 по апрель 2015 г. темпы инфляции и девальвации гривни по отношению к доллару США резко возросли.
На рынках со смешанными ценами влияние девальвации и инфляции носит наиболее сложный характер и, как правило, приводит к замедлению роста цен в гривнях и частичной дедолларизации рынка.
В этой ситуации возникает проблема определения степени соответствия рыночных цен, номинированных в иностранной валюте, ценам, номинированным в национальной валюте, которые в, свою очередь, должны отражать состояние рынка недвижимости на дату оценки.
Анализ публикаций. Во время экономического кризиса и кризиса финансовых инструментов на первое место выходит специфическая для рынка недвижимости Украины закономерность, вытекающая из высокой степени долларизации экономики страны в целом и рынка недвижимости в частности. Анализ поведения и тенденции развития рынка недвижимости в кризисных условиях детально описаны в [3].
В работах [1 - 9] неоднократно акцентировалось, что практика оценочной деятельности должна основываться на результатах системного многоуровневого анализа рынка недвижимости, а полученная оценщиком результирующая стоимость должна отвечать
состоянию рынка недвижимости.
В работах [2; 9], посвященных методологии аналитики рынка недвижимости, большое внимание уделяется рассмотрению экономики рынка недвижимости в развивающейся рыночной экономике. Показано, что тенденции развития рынка недвижимости формируются под воздействием внутренних и внешних (экзогенных) факторов. В силу того, что рынок недвижимости является сложной многофакторной системой, механизм формирования тенденций является неоднозначной задачей и требует для своего решения сложных и трудоёмких аналитических исследований. Особенное внимание уделено вопросам ценообразования в исторически сложившихся условиях двух-валютности рынков недвижимости.
Рынок недвижимости Украины характеризовался ценами, номинированными в валюте (как правило, в долларах США). В этом случае темпы прироста валютных цен на рынке мало реагируют на инфляцию потребительских цен и малочувствительны к изменениям валютного курса (девальвация гривни относительно доллара), что подтверждается данными анализа рынка. Темпы прироста цен, номинированных в национальной валюте, ориентируются на темпы инфляции и, как правило, несколько отстают от последних (инерционность рынка).
На рынках со смешанными ценами влияние финансовых инструментов, экзогенных по отношению к рынку факторов, таких как девальвация и инфляция национальной валюты, носит наиболее сложный характер. Принимаем, что, в первом приближении, это влияние определяется коэффициентом соотношения между инфляцией и девальвацией. В зависимости от значения коэффициента это может привести либо к большей привязке цен на недвижимость к доллару (если темпы инфляции гривни превышают темпы роста курса доллара, то есть к > 1) либо при существенной девальвации курса гривни при продолжающейся инфляции (к <1), происходит как замедление роста цен в гривнях, так и частичная дедолларизация рынка [9].
Цель и задачи. Данная статья посвяще-
на разработке особенностей методики применения оценочных процедур при определении рыночной стоимости, номинированной в национальной валюте, в условиях высокого уровня инфляции и существенной девальвации гривни. Исследование этой проблемы, особенно для рынков стран с развивающейся экономикой, является актуальной и важной задачей прикладного экономического анализа и, в частности, теории и практики оценки как части этого анализа.
Изложение основного материала. Сегодняшний рынок недвижимости Украины является частично дедолларизованным и его с полным основанием можно отнести к рынкам со смешанными ценами. Так, например, первичный рынок характеризуется ценами, номинированными в гривнях, а рынок аренды - смешанными ценами. Вторичный рынок практически полностью остается долла-ризованным. Для проведения оценочных процедур используются данные рынка предложений, который формируется в долларовой и гривневой номинации. Номинация в гривнях осуществляется прямым переводом валютной цены предложения в гривню по курсу НБУ на дату подачи объявления о продаже.
В оценочных процедурах при использовании рыночных подходов сложившаяся практика предусматривает следующий обобщённый алгоритм их проведения:
- оперируя данными рынка предложений, номинированного в долларах, оценщик определяет рыночную стоимость, выраженную в долларах США;
- затем, используя валютный курс на дату оценки, стоимость, полученную в долларах, оценщик переводит в национальную валюту;
- в выводе оценщика утверждается, что полученная таким образом стоимость в гривнях отвечает рыночной, то есть такой, которая должна соответствовать состоянию рынка на дату оценки.
Риторический вопрос: всегда ли полученная по приведённому алгоритму результирующая стоимость, выраженная в национальной валюте, соответствует состоянию рынка на дату оценки? Попробуем ответить
на этот вопрос, используя в качестве аргумента характер ценообразования и результаты анализа состояния рынка недвижимости в отличающихся экономических условиях.
Внутренние факторы - это факторы взаимодействия исследуемого сегмента рынка с другими сегментами (например, взаимовлияние ценовых уровней первичного и вторичного рынков недвижимости), факторы взаимного влияния различных процессов в одном и том же сегменте (например, объёма предложения на уровень цен). То есть необходимо сопоставлять и изучать комплексно полученные при мониторинге динамические временные ряды отдельных показателей, выявляя степень их взаимозависимости и взаимовлияния.
Внешние факторы, формирующие тенденции развития рынка недвижимости, связаны с макроэкономическими показателями экономики и ее финансовыми инструментами. В силу того, что рынок недвижимости является сложной многофакторной системой, механизм формирования этой зависимости является неоднозначной задачей и требует для своего решения сложных и трудоёмких аналитических исследований [2; 9].
На качественном уровне основой ценообразования на рынке недвижимости в его макрономинации является вторичный рынок, состояние которого характеризуется таким макропараметром как кривая индекса ценового уровня в конкретном сегменте недвижимости. Кривая ценового уровня (временной финансовый ряд) формируется под воздействием сил «спроса» и «предложения» и отражает не только текущее состояние рынка, но и тенденцию его развития. Что касается платёжеспособного спроса, то он формируется в основном за счёт доходов домохозяйств, объёмов ипотечного кредитования и средств инвесторов, заинтересованных вкладывать их в недвижимость на приемлемых для них условиях, если таковые существуют.
Сегодняшнее состояние экономики и финансовых инструментов характеризуется резким падением платёжеспособного спроса, отсутствием ипотечного кредитования и снижением деловой активности рынка. То
есть сегодняшним рынок недвижимости -это рынок покупателя, который может диктовать условия, руководствуясь в основном необходимой ему потенциальной доходностью объекта (доктрина удовлетворения). А это означает, что продавец как участник рынка либо будет соглашаться на снижение цены, либо будет снимать объект с экспозиции (уходить с рынка).
Что касается «предложения», то оно в значительной степени определяется первичным рынком, как правило, номинированным в национальной валюте, поскольку он является более мобильным в реагировании на рыночные изменения, чем вторичный. То есть движение цен на рынке формируется в большой степени за счёт первичного рынка. А это означает, что уровни цен на первичном и вторичном рынках взаимосвязаны и
не могут существенно различаться.
Исторически сложилось так, что рынок недвижимости Украины характеризовался ценами, номинированными в валюте (как правило, в долларах США). В этом случае темпы прироста валютных цен на рынке мало реагируют на инфляцию потребительских цен и малочувствительны к изменениям валютного курса (девальвация гривни относительно доллара), что подтверждается данными анализа рынка.
Результаты проведённого нами анализа поквартального усредненного ценового уровня жилой недвижимости г. Львов за 2013-2014 гг., номинированного в валюте, представлены в таблице 1. Статистический анализ, подтверждающий репрезентативность используемой выборки, приведен в [2].
Таблица 1
Ценовой уровень удельной стоимости, номинированной в долларах
Параметр Удельная стоимость
Период исследования 01.13 03.13 06.13 09.13 12.13 03.14 06.14 09.14 01.13
03.13 06.13 09.13 12.13 03.14 06.14 09.14 12.14 12.14
Среднее значение показателя за указанный период, дол. США 1 077 1 068 1 065 1 062 1 061 1 062 1 063 1 062 1 065
Абсолютный прирост за указанный период, дол. США -10 -8 -3 -2 0 2 -1 -1 -24
Коэффициент роста за указанный период 0,9906 0,9922 0,9977 0,9984 1,0000 1,0015 0,9989 0,9989 0,9783
Темп роста за указанный период, % 99,1 99,2 99,8 99,8 100,0 100,2 99,9 99,9 97,8
Темп прироста за указанный период, % -0,9 -0,8 -0,2 -0,2 0,0 0,2 -0,1 -0,1 -2,2
Длительность периода, мес. 3 3 3 3 3 3 3 3 24
Как видно из данных таблицы 1, за весь анализируемый период темпы прироста ценового уровня характеризуются незначительными отрицательными значениями (депрессивная стабилизация) с тенденцией к их возрастанию. То есть подтверждается характерная особенность рынка, номинированного в валюте - темпы прироста валютных цен на рынке недвижимости слабо реагируют на инфляцию потребительских цен и малочувствительны к изменениям валютного курса (девальвация гривни относительно доллара).
Цены, номинированные в гривнях, темпы их прироста ориентируются на темпы инфляции и, как правило, несколько отстают от последних (инерционность рынка).
На рынках со смешанными ценами, в зависимости от соотношения между девальвацией и инфляцией (к), наблюдается либо
большая привязка цен на недвижимость к доллару (к> 1), либо при (к< 1) происходит как замедление роста цен в гривнях, так и частичная дедолларизация рынка.
Таким образом, при ценах, номинирова-ных в долларах и гривнях, стоимость, номинированная в гривнях, должна, в первом приближении, зависеть от соотношения индексов темпов инфляции к темпам девальвации гривни.
В таблице 2 представлены результаты анализа временных рядов индексов инфляции и девальвации гривни (среднемесячные значения по данным НБУ за период 2013-2015 гг.), их соотношение, а также динамика временных рядов усредненной удельной стоимости, номинированной в гривнях. С одной стороны, это временной ряд удельной стоимости, значение которой
получено прямым переводом по курсу НБУ цены, номинированной в долларах, в грив-ню и скорректированной только «на торг». С другой стороны, стоимости, скорректированные «на торг» и «состояние рынка (Л)». То есть в первом случае при проведении первой группы коррекций по ценообразую-
Динамика изменения рыночной ст
щим факторам, которые являются экзогенными по отношению к объекту оценки, не вводилась коррекция на состояние рынка. Сравнительная динамика ценовых уровней временного ряда стоимости в национальной валюте представлена на рисунке.
Таблица 2
мости, номинированной в гривнях г.
Период 12.12 01.13 02.13 03.13 04.13 05.13 06.13 07.13 08.13 09.13 10.13 11.13 12.13
Стоимость предложения в дол. США за 1 кв. м 1085 1074 1074 1074 1067 1066 1066 1066 1065 1064 1063 1060 1062
Коррекция на торг, % 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10
Вероятная цена продажи, дол. США 976 967 967 967 960 960 959 959 959 957 957 954 956
Цепной индекс инфляции, грн 1,000 1,002 0,999 1,000 1,000 1,001 1,000 0,999 0,993 1,000 1,004 1,002 1,005
Кумулятивный индекс инфляции, грн 1,000 1,002 1,001 1,001 1,001 1,002 1,002 1,001 0,994 0,994 0,998 1,000 1,005
Курс НБУ, грн/дол. США 7,993 7,993 7,993 7,993 7,993 7,993 7,993 7,993 7,993 7,993 7,993 7,993 7,993
Цепной индекс курса, дол. США 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000
Кумулятивный индекс курса, дол. США 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000
Коррекция на состояние рынка (к) 1,000 1,002 1,001 1,001 1,001 1,002 1,002 1,001 0,994 0,994 0,998 1,000 1,005
Стоимость в грн, эквивалентная курсу дол. США на дату оценки 7 802 7 728 7 725 7 729 7 676 7 671 7 668 7 668 7 664 7 650 7 647 7 626 7 639
Стоимость, скорректированная на состояние рынка в грн 7 802 7 743 7 733 7 737 7 683 7 686 7 684 7 676 7 618 7 605 7 632 7 626 7 676
2014 г.
Период 01.14 02.14 03.14 04.14 05.14 06.14 07.14 08.14 09.14 10.14 11.14 12.14
Стоимость предложения в дол. США за 1 кв.м 1060 1061 1062 1062 1063 1063 1063 1063 1062 1062 1061 1061
Коррекция на торг, % 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10
Вероятная цена продажи, дол. США 954 955 956 956 956 957 957 957 956 956 955 955
Цепной индекс инфляции, грн 1,002 1,006 1,022 1,033 1,038 1,010 1,004 1,008 1,029 1,024 1,019 1,030
Кумулятивный индекс инфляции, грн 1,007 1,013 1,035 1,069 1,110 1,121 1,126 1,135 1,168 1,196 1,218 1,255
Курс НБУ (грн/дол. США) 7,993 8,699 9,926 11,64 11,68 11,81 11,77 12,97 13,01 12,95 14,81 15,62
Цепной индекс курса, дол. США 1,000 1,088 1,141 1,172 1,004 1,011 0,996 1,102 1,002 0,996 1,143 1,055
Кумулятивный индекс курса, дол. США 1,000 1,088 1,242 1,456 1,461 1,478 1,472 1,623 1,627 1,620 1,853 1,954
Коррекция на состояние рынка (к) 1,007 0,931 0,834 0,735 0,760 0,759 0,765 0,699 0,718 0,738 0,658 0,642
Стоимость в грн, эквивалентная курсу дол. США 7 624 8 307 9 485 11 122 11 165 11 304 11 259 12 416 12 434 12 375 14 142 14 913
Стоимость, скорректированная на состояние рынка в грн 7 677 7 732 7 908 8 172 8 485 8 577 8 608 8 679 8 922 9 132 9 301 9 579
2 015 г.
Период 01.15 02.15 03.15 04.15 05.15
Стоимость предложения в дол. США за 1 кв.м 1060 1056 1054 1052 1050
Коррекция на торг, % 10 10 10 10 10
Вероятная цена продажи, дол. США 954 950 949 947 945
Цепной индекс инфляции, грн 1,031 1,053 1,108 1,140 1,022
Кумулятивный индекс инфляции, грн 15,784 24,251 23,080 22,650 20,96
Курс НБУ (грн/дол. США) 1,010 1,536 0,952 0,981 0,925
Цепной индекс курса, дол. США 1,294 1,362 1,509 1,721 1,759
Кумулятивный индекс курса, дол. США 1,975 3,034 2,888 2,834 2,622
Коррекция на состояние рынка (к) 0,655 0,449 0,523 0,607 0,671
Стоимость в грн, эквивалентная курсу дол. США 15 058 23 048 21 894 21 445 19 807
Стоимость, скорректированная на состояние рынка в грн. 9 866 10 349 11 445 13 023 13 284
Рис. Кривые динамики временного ряда стоимости в национальной валюте, полученные прямым переводом по курсу НБУ (кривая —я—), и стоимости, скорректированной на состояние рынка (кривая —▲—)
Как видно из хода кривых, приведённых на рисунке, динамика временных рядов стоимости характеризуется двумя стадиями. Первая - период с 01.2013 по 01.2014 г., в котором состояние рынка характеризуется соотношением индекса инфляции к индексу девальвации гривни (к), близким к единице (девальвация меньше 10 %).
В этом случае прямой перевод стоимости, полученной в валюте в стоимость, номинированную в гривнях, может считаться правомерным и в какой-то степени обоснованным. Вторая стадия - период с 02.2014 по 05.2015 г., в котором состояние рынка характеризуется соотношением индекса инфляции к индексу девальвации гривни, меньшим единицы (девальвация больше 10 %). В этом случае прямой перевод стоимости, полученной в валюте в стоимость, номинированную в гривнях, приводит к результатам, которые не отражают состояние рынка недвижимости в условиях существенной девальвации национальной валюты, исходя из следующих критериев.
Сегодняшний первичный рынок жилой недвижимости г. Львов, в отличие от вторичного, номинирован в гривнях и предлагает квартиры в новостройках в ценовом диапазоне от 6 500 грн/ м2 на окраине города до 12 000 грн/ м2 в центральной части.
Если сравнивать стоимость в гривнях,
полученную, с одной стороны, прямым переводом долларовых цен по курсу НБУ на дату оценки, а, с другой стороны, стоимость, дополнительно скорректированную «на состояние рынка», можно прийти к следующему выводу. Скорректированный «на состояние рынка» уровень цен вторичного рынка удовлетворительно согласовывается с ценовым уровнем первичного рынка (6 50012 000 грн/м2).
В то же время, стоимость в гривнях, полученная без учёта коррекции на состояние рынка, в два раза превышает рыночную стоимость объекта на первичном рынке. Исходя из принципа замещения, рыночная мотивация инвестора такова, что он не за-платитза приобретениеимуществасумму, большуюминимальнойценыимущества, с такойжеполезностью, как то, котороепрода-ётся на рынке. То есть квартира, отнесенная к типу социального жилья, не может стоить дороже квартиры в рыночно-ориентированном вновь построенном доме.
К тому же, следует учесть тот факт, что цены на рынке недвижимости не могут изменяться скачкообразно (рост-падение) от месяца к месяцу, следуя за изменениями курса валюты (рис.). Учитывая инерционность рынка, тенденции к возрастанию либо падению цен продолжаются как минимум несколько месяцев или даже лет.
Все это свидетельствует о том, что полученные прямым переводом по курсу доллара стоимости не соответствуют текущему состоянию рынка недвижимости в условиях девальвации гривни.
Ещё одним подтверждением правомерности и необходимости проведения коррекции «на состояние рынка» может служить удовлетворительное соответствие среднегодового уровня повышения цен вторичного рынка в 1,14 раза (табл. 2: 2014 г. -8 747 грн, 2013 г. - 7 675 грн) коэффициенту БМР - 1,19 (Письмо Минрегионбуда от 27.01.2015 г. № 7/15-787).
Рынок аренды жилой недвижимости в течение 2014 года в условиях возрастающей девальвации гривни все больше переходил в гривневую номинацию. Так, в декабре 2014 года ценовой уровень аренды жилой недвижимости, номинированной в гривнях, даёт средневзвешенную величину аренды 62 грн/м2, что эквивалентно 3,92 дол. США при среднемесячном курсе НБУ 15,81 грн/дол. Как показал анализ ценового уровня аренды в долларовой номинации, средневзвешенная арендная ставка равнялась 5,39 дол. США. При корректировании этой стоимости на условия рынка получаем величину арендной ставки
5,39*0,654 = 3,53 дол. США.
Выводы. Удовлетворительное согласование полученных значений стоимости и арендных ставок, которые отвечают состоянию рынка недвижимости в условиях существенной девальвации гривни, подтверждает положение о том, что коррекции на условия
рынка («торг» и «состояние рынка») необходимо проводить при определении, как рыночной стоимости объекта недвижимости, так и рыночных арендных ставок.
Анализ динамики изменения кривых временных рядов стоимости показал следующее:
- если состояние рынка недвижимости характеризуется соотношением индекса инфляции к индексу девальвации гривни, близким к единице (девальвация меньше 10 %), то прямой перевод стоимости, полученной в валюте, в стоимость, номинированную в гривнях, может считаться правомерным и в какой-то степени обоснованным (2011-2013 гг.);
- при увеличении девальвации гривни (более 10 %) для перевода стоимости, номинированной в долларах США, в стоимость, номинированную в гривнях, необходимо вводить дополнительную коррекцию на состояние рынка, находящегося в условиях существенной девальвации гривни.
В данном случае для выполнения коррекции вполне приемлемым представляется использовать отношение кумулятивных индексов инфляции и девальвации гривни, отсчитываемых от момента времени, когда динамика указанных индексов начала существенно различаться.
Таким образом, при девальвации гривни (более 10 %) прямой перевод рыночной стоимости, номинированной в долларах, в национальную валюту будет некорректным, а полученная результирующая стоимость не будет отражать реальное состояние рынка.
ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА
1. Артеменков А. И. Неоклассические и постнеоклассические перспективы в теории оценки стоимости / Арте-менков А. И., Михайлец В. Б. - Режим доступа: www.labrate.ru/articles/artemenkov_mihailec_fsonedlyapso-2008.
2. Воронш В. О. Аналитика ринку нерухомостг методолопя та принципи сучасно! оцшки : монографiя / В. О. Воронш, Е. В. Лянце, М. М. Мамчин. - Львiв : Магнолiя 2006, 2014. - 304 с.
3. Воронин В. А. Особенности оценки при изменении экономических условий / В. А. Воронин // Практика оценки имущества. - 2010. - № 1 : Доходная и коммерческая недвижимость. - С. 138-179.
4. Грибовский С. В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества / С. В. Грибовский, С. А. Сивец ; под ред. С. В. Грибовского, М. А. Федотовой. - Москва : Финансы и статистика, 2008. - 368 с.
5. Киннард В. Новое мышление в теории оценки недвижимого имущества / В. Киннард // Вопросы оценки.-2008. - № 1. - С. 2-9. - Режим доступа: http://sroroo.ru/upload/iblock/330/vo_1_08.pdf.
6. Пирсон А. Набор знаний, необходимых оценщикам/ А. Пирсон // Вопросы оценки. - 2008. - № 4. - С. 2-9. -Режим доступа: http://sroroo.ru/upload/iblock/e9d/vo_4_08.pdf.
7. Оценка недвижимого имущества: от стоимости к ценности : пер. с англ. / [С. Сейс, Д. Смит, Р. Купер, П. Венмор-Роуланд]. - Москва : [б. и.], 2009. - 503 с.
8. Стерник Г. М. Анализ рынка недвижимости для профессионалов / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. - Москва : Экономика, 2009. - 606 с.
9. Ratcliff R. U. Modern real estate valuation: theory and application / Richard U. Ratcliff. - Arlington : Democrat Press, 1965. - 195 р.
10. Wendt P. F. Critical Analysis and recent developments in Appraisal Theory / P. F. Wendt // The Appraisal Journal. -1969. - October. - Р. 485-500.
REFERENCES
1. Artemenkov A.I. and Mihajlec V.B Neoklassicheskie i postneoklassicheskie perspektivy v teorii ocenki stoimosti [Neoclassical and postneoclassical prospectsinvaluation theory]. Available at: www.labrate.ru/articles/artemenkov_mihailec_fsonedlyapso-2008. (in Russian).
2. Voronin V.O., Lyantse E.V.and Mamchyn M.M. Analityka rynku nerukhomosti: metodolohiya ta pryntsypy suchasnoyi otsinky [Real Estate MarketAnalysis: Methodology and principles of modernassessment]. L'viv: Mahnoliya 2006, 2014, 304 p. (in Ukranian).
3. Voronin V.A. Osobennosti ocenki pri izmenenii jekonomicheskih uslovij [Assessment specifics while economic conditions changing]. Praktika ocenki imushhestva [Practice of property avaluation]. 2010, no. 1, pp. 138-179. (in Russian).
4. Gribovskij S.V.and Sivec S.A. Matematicheskie metody ocenki stoimosti nedvizhimogo imushhestva [Mathematical methods of real estate evaluation]. Moskva: Finansy i statistika, 2008, 368 p. (in Russian).
5. Kinnard V. Novoe myshlenie v teorii ocenki nedvizhimogo imushhestva [The new thinkingin the theory ofreal estate evaluation].Voprosy ocenki [Questionsofevaluation]. 2008, no 1, pp. 2-9. (in Russian).
6. Pirson A. Nabor znanij, neobhodimyh ocinshhikam [Knowledge set of appraisers required]. Voprosy ocenki [Questionsofevaluation].2008, no 4, pp. 2-9. (in Russian).
7. Sejs S., Smit D., Kuper P. and Venmor-Rouland P. Ocenka nedvizhimogo imushhestva: ot stoimosti k cennosti [Evaluationofrealestate: from the valueto the cost]. Moskva: s.n., 2009, 503 p. (inRussian).
8. Sternik G.M. and Sternik S.G. Analiz rynka nedvizhimosti dlja professionalov [Realestatemarketanalysisforprofessionals].Moskva: Ekonomika, 2009, 606 p.
9. Ratcliff R.U. Modern real estate valuation: theory and application. Arlington: Democrat Press, 1965,195p.
10. Wendt P.F. Critical Analysis and recent developments in Appraisal Theory. The Appraisal Journal. 1969, October, рр. 485-500.
Рецензент: д-р т. н., проф. Ю. О. KipineK
Надшшла до редколегп: 20.11.2015 р. Прийнята до друку: 27.11.2015 р.
