Анализ первичного рынка жилой недвижимости Самары Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Выходные сведения статьи:

Федорова Я.А., Юстус Т.Н., Ерошевский С.А. Анализ первичного рынка жилой недвижимости Самары // Региональное развитие: электронный научно-практический журнал. 2016. № 5(17). URL: https://regrazvitie.ru/analiz-pervichno go -rynka-zhiloj -nedvizhimo sti-samary/_

УДК 339.13.017

Анализ первичного рынка жилой недвижимости Самары © 2016 Федорова Яна Алексеевна1

E-mail: j ana2107@mail.ru © 2016 Юстус Татьяна Николаевна E-mail: tatyana-yustus@mail.ru © 2016 Ерошевский Сергей Александрович

E-mail: oisrpp@mail.ru

В данной статье рассмотрен рынок жилой недвижимости г. Самара, а так же каждый район города, а именно: Самарский, Железнодорожный, Ленинский, Октябрьский, Промышленный, Советский, Кировский, Куйбышевский и Красноглинский. Рассматривается первичный рынок однокомнатных и двухкомнатных квартир г. Самара и цены за квадратный метр жилья в каждом из районов. В статье представлен анализ первичного рынка жилой недвижимости г. Самара на текущий момент времени и его состояния с учетом экономической нестабильности, инфляции, неравномерного развития сегментов рынка и других факторов, влияющих на рынок недвижимости. В статье обсуждается распределение жилья в зависимости от его площади, стоимости, а также стоимости в зависимости от месторасположения объекта застройки.

Ключевые слова: недвижимость, рынок недвижимости, первичный рынок жилья, предложение на первичном рынке жилья, стоимость первичного жилья, районирование предложения первичного жилья.

Analysis of the primary residential real estate market in Samara © 2016 Fedorova Yana Alekseevna

E-mail: j ana2107@mail.ru

1 Федорова Яна Алексеевна - студент бакалавриата направления «Экономика», ФГБОУ ВО «Самарский государственный экономический университет» (Российская Федерация, 443090, г. Самара, ул. Советской Армии, 141).

Fedorova Yana Alekseevna - undergraduate student direction «Economy», FSBEI HE «Samara State University of Economics» (Russia, 443090, Samara, street of the Soviet Army, 141, email: ecun@sseu.ru).

2 Юстус Татьяна Николаевна - студент бакалавриата направления «Экономика», ФГБОУ ВО «Самарский государственный экономический университет» (Российская Федерация, 443090, г. Самара, ул. Советской Армии, 141).

Justus Tatiana Nikolaevna - undergraduate student direction «Economy», FSBEI HE «Samara State University of Economics» (Russia, 443090, Samara, street of the Soviet Army, 141, email: ecun@sseu.ru).

3 Ерошевский Сергей Александрович - к.э.н., доцент ФГБОУ ВО «Самарский государственный экономический университет» (Российская Федерация, 443090, г. Самара, ул. Советской Армии, 141).

Eroshevsky Sergey Aleksandrovich - candidate of economic sciences, Associate Professor, FSBEI HE «Samara State University of Economics» (Russia, 443090, Samara, street of the Soviet Army, 141, email: ecun@sseu.ru).

© 2016 Justus Tatiana Nikolaevna

E-mail: tatyana-yustus@mail.ru © 2016 Eroshevsky Sergey Aleksandrovich

E-mail: oisrpp@mail.ru

In this article the residential real estate market in Samara, as well as every part of the city, namely: Samara, Railway, Leninsky, Oktyabrsky, Industrial, Soviet, Kirov, Kuibyshev and Krasnoglinskaya. We consider the primary market of one and two bedroom apartments in Samara and the price per square meter of housing in each of the areas. The article presents an analysis of the primary residential real estate market in Samara at the current time and his condition in view of economic instability, inflation, uneven development of market segments and other factors affecting the real estate market. The article discusses the distribution of housing, depending on its area, cost, and cost, depending on the location of the facility construction.

Keywords: real estate, real estate market, the primary housing market, the proposal on the primary housing market, the price of primary housing, zoning proposal primary residence.

Рынок жилья является одним из наиболее развивающихся сегментов рынка недвижимости. Объекты рынка недвижимости занимают важное место в экономической системе, так как с ними связано удовлетворение социальных интересов людей и их хозяйственная деятельность.

Актуальность данной темы обусловливается увеличением объемов жилищного строительства в связи с активностью крупных инвесторов и государственной поддержкой. В последние годы строительство первичного жилья вышло на новый уровень развития, наблюдается значительный рост объёмов капитального строительства, возводятся новые жилые комплексы. По данным Министерства строительства Самарской области г.о. Самара только за 2015 год введено в эксплуатацию 845 тыс.кв.м нового жилья.

Целью данной работы является исследование рынка первичного жилья и выявление факторов, влияющих на принятие окончательного решения о вложении средств в тот или иной объект недвижимости.

В качестве объекта исследования выступает первичный рынок жилой недвижимости Самары, рассматриваемый на примере одно- и двухкомнатных квартир.

Жилищный вопрос стал одной из острых социальных проблем. В нашем регионе тема покупки жилья в большей степени «упирается» в его стоимость, так как самарское жилье включается в категорию дорогостоящего. Сегодня на рынке жилой недвижимости существует много компаний, предлагающих свои услуги, но для выгодного вложения средств специфика современной жизни требует от потенциального покупателя перед приобретением квартиры качественного мониторинга данного рынка. Важно понимать, что на принятие окончательного решения о приобретении объекта недвижимости влияет немалое количество факторов, например, таких как стоимость и площадь недвижимости, срок строительства и введения в эксплуатацию, местоположение объекта, жизненный цикл и состояние объекта, вид из окна, этажность, наличие документов, обременений, архитектурные особенности, планировка жилья и многие другие.

Стоит заметить, что по общероссийским оценкам аналитиков рынка недвижимости, структура спроса в сегменте жилья заметно смещена в сторону «вторички». Согласно дан-

ным Росстата, доля желающих приобрести квартиры в таких домах в 4,5 раза превышает число потенциальных покупателей новостроек: 82% против 18%.

Но применить эту статистику к рынку Самары не удастся, так как спрос на первичное и вторичное жилье здесь находится примерно на одном уровне.

По данным самарского Росреестра в прошедшем 2015 году на 5% выросло количество договоров участия в долевом строительстве (9 068 в 2015 году, 8 629 - в 2014 году), это свидетельствует об оживлении рынка первичных продаж.

На самарском рынке жилой недвижимости успешно реализуются около 70 девелоперских проектов полного цикла. В данной статье анализируются 40 наиболее крупных новых жилых комплексов в разных районах города, часть из которых уже сдана в эксплуатацию, а остальные объекты застройщики планируют сдать в 2016 - 2018 годах.

Покупатель как основной субъект рынка недвижимости при выборе объекта, подходящего для вложения средств, обращает внимание на ряд особенностей жилья в новостройке. Все вышеперечисленные факторы напрямую влияют на принятие окончательного решения о покупке конкретной квартиры, но ключевыми моментами при избрании объекта для инвестирования собственных средств являются такие основополагающие факторы как количество квадратных метров, их стоимость и месторасположение объекта недвижимости.

Рассмотрим эти три взаимоувязанных и влияющих друг на друга фактора более подробно. Стоимость квадратного метра в первую очередь определяется районом, в котором находится объект недвижимости. Как правило, квартиры в центре, даже находящиеся в не самом лучшем состоянии, могут быть в несколько раз дороже периферийных объектов. Площадь квартиры напрямую влияет на ее итоговую стоимость, чем больше площадь, тем выше цена.

Как говорилось выше, в качестве объектов-аналогов рассматриваются 40 современных жилых комплексов, вводящих жилье в эксплуатацию в 2016-2018 годах, и характеристики факторов, являющихся основой для анализа данного сегмента рынка.

Рассмотрев информацию по площади, стоимости и месторасположению однокомнатных и двухкомнатных квартир Самары за 2016 год, найденную на официальных сайтах застройщиков анализируемых жилых комплексов, можно сделать вывод, что одномоментно новая жилая недвижимость на рынке Самары представлена в довольно большом количестве. Это связано в первую очередь с возрастанием потребительского спроса на новостройки. В свою очередь спрос, по большей мере, связан с желанием покупателей сэкономить средства, вкладывая деньги в долевое строительство или приобретая квартиры в черновой отделке. Так или иначе, многообразие представленных объектов застройки удивляет, как и размах уровня жилья, способный удовлетворить потребности практически всех слоев населения.

Цена любого объекта недвижимости наряду с другими факторами зависит от его площади. Построив распределение одно- и двухкомнатных квартир города Самара по площади, становится видно, что наибольшее предложение однокомнатных квартир по площади наблюдается в сегменте от 41,274 до 45,192 кв.м. Однако достаточно высокие показатели частоты распределения также присутствуют в сегменте квартир площадью от 45,192 по 49,11 кв.м. Самое низкое предложение наблюдается в интервалах от 33,438 до 37,356 кв.м и от 60,864 до 68,7 кв.м.

По средним показателям предложения однокомнатных квартир по площади и частоте предложения их в рассматриваемых жилых комплексах можно сделать вывод о том, что за-

стройщики считают площадь однокомнатной квартиры, равную в среднем 43,233 кв. м, наиболее востребованной и желанной покупателями.

Наибольшее предложение двухкомнатных квартир по площади наблюдается в сегменте от 66,144 до 71,115 кв.м. Высокие показатели частоты распределения присутствуют в сегменте квартир от 61,173 до 66,144 кв.м. И имеется третий интервал, который так же характеризуется высоким показателем частоты распределения - от 76,086 до 81,057 кв.м. Наименьшее предложение наблюдается в сегментах, имеющих равнозначные показатели частоты распределения, от 51,231 до 56,202 кв. м. и от 81,057 до 86,028 кв.м.

По средним показателям предложения двухкомнатных квартир по площади и частоте предложения их в рассматриваемых жилых комплексах можно сделать вывод о том, что застройщики считают площадь двухкомнатной квартиры, равную в среднем 68,629 кв. м, наиболее востребованной и желанной покупателями.

Растущие запросы потребителей сказались на переориентации их взглядов, все чаще предпочтение отдается первичному жилью в связи с более комфортными условиями и расширенными планировками.

Кроме того, изменение представлений населения о комфортном жилье является фактором влияния на ценообразование: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов - все эти признаки переводят жилье в хорошем физическом состоянии в категорию морально устаревших.

Рассмотрев предложение новостроек Самары с позиции их стоимости, чтобы выявить, каков размах цен на первичное жилье на данный момент времени, можно сделать вывод, что наибольшее предложение осуществляется в диапазоне цен от 53890 до 57470 р. за кв.м. Также имеются еще два интервала с высокими показателями частоты распределения - 4315046730 р. за кв.м. и 50310-53890 р. за кв.м. самое низкое предложение находится в сегменте 35990-39570 р. за кв.м.

В результате анализа выясняется, что наиболее часто среди предложений однокомнатных квартир встречается средняя стоимость, равная 57470 р. за кв.м.

Наибольшее предложение двухкомнатных квартир осуществляется в диапазоне цен от 48699 до 52932 р. за кв.м. Имеются еще три интервала с высокими равнозначными показателями частоты распределения - от 44466 до 48699 р. за кв.м., от 52932 до 57165 р. за кв.м. и от 57165 до 61398 р. За кв.м. Самое низкое предложение находится в сегментах от 61398 до 65632 р. за кв.м. и от 74098 до 78331 р. за кв.м.

Наиболее часто среди предложений двухкомнатных квартир встречается средняя стоимость, равная 50816 р. за кв.м.

Делая вывод, можно сказать, что относительно высокие цифры появились отнюдь не в связи с расширенной планировкой или большим метражом жилья, что было бы намного логичнее, ведь в этом случае увеличивается себестоимость строительства, что влечет за собой и повышение цены. Высокая стоимость, в данном случае, зависит от месторасположения жилья. Застройщики отдают предпочтение элитным районам города благодаря высокой стоимости квадратного метра, несмотря на то, что эти районы и так достаточно плотно заселены, свободных «клочков земли» остается все меньше.

Однако девелоперов вполне можно понять, ведь каждый субъект рынка недвижимости действует исключительно из своих интересов и преследует единую для всех предпринимателей цель - получение максимальной прибыли от своей деятельности.

Для покупателей наиболее значимым фактором, играющим роль при выборе жилья, является его месторасположение. Отличительные особенности района и его репутация, близость или удаленность от центра, транспортная доступность, в том числе подъездные пути, вид из окон, перспективы инфраструктурного развития района - вот основные позиции, исходя из которых покупатель принимает окончательное решение о приобретении недвижимости.

Объекты застройки распределены крайне неравномерно. Количество строящегося жилья в наиболее заселенном Промышленном районе Самары на 5 объектов больше, чем в самых малонаселенных Куйбышевском и Красноглинском районах города. По результатам анализа самый престижный и востребованный Октябрьский район занимает лидирующие позиции по количеству застройщиков, здесь в сокращенные сроки возводятся и вводятся в эксплуатацию сразу 13 современных жилых комплексов.

Исходя из построенной диаграммы (рис. 1), можно утверждать, что первичное жилье в Самаре и активность рынка распределены весьма неравномерно, так как диапазон очень широк в зависимости от района расположения новостройки.

Самое низкое количество предложений можно наблюдать в Куйбышевском районе Самары, что может быть связано с множеством факторов, влияющих на низкие темпы застройки данной локации. К основным причинам можно отнести отдаленность района от центра города, географически неудобное расположение на левом берегу реки Самара, что обуславливает неразвитую сеть метрополитена. Также можно говорить о том, что жители Самары считают этот район загородным, «спальным» и довольно криминальным, здесь плохо развита инфраструктура, нет торговых центров и мест культурного отдыха. Именно поэтому строительные компании редко выбирают Куйбышевский район для глобальных жилищных проектов, несмотря на самые низкие по Самаре цены на землю.

35

•Активность рынка, %

/ Ж

Район расположения

Рис. 1. Районирование предлагаемых однокомнатных новостроек Самары и активность рынка в каждом из районов

Самым насыщенным предложениями новостроек районом Самары, как было сказано выше, традиционно остается Октябрьский. Среди горожан он давно завоевал славу престижного и наиболее комфортного для жизни среди всех остальных районов. Кроме того, в сфере строительства нового жилья он считается самым привлекательным и продуктивным. Огромное разнообразие предлагаемых покупателям квартир и сама элитарность данного района привлекают жителей именно сюда. Кроме того, прекрасная экологическая обстановка и жи-

вописные виды на Волгу оказывают значительное влияние на выбор потребителя. Огромный спрос наблюдается на новостройки Октябрьского района, находящиеся на стадии строительства.

Следующий район, где расположились многие новостройки в Самаре - Промышленный. Наиболее привлекательными в инвестиционном плане здесь являются новостройки, расположенные в непосредственной близости от санаторно-курортной зоны, они отличаются развитой инфраструктурой, которая в состоянии обеспечить владельцам квартир полноценный европейский сервис. Привлекательность этого района для жителей нашего города может быть подорвана лишь экологической обстановкой данной местности, ввиду достаточно большого количества заводов и производственных объектов Промышленный район отличается самой загрязненной окружающей средой среди остальных, и, исходя из этого фактора, существенно проигрывает в борьбе за предпочтение потребителей.

Еще одним районом, поставляющим на рынок жилой недвижимости объекты массового жилья, является Железнодорожный. Новостройки на его территории относятся к эконом-классу или комфорт-классу. И в том, и в другом случае жилье выставляется на продажу в черновом варианте внутренней отделки.

Следующий район, где возводятся новостройки в Самаре, - Кировский, хотя и является не столь активными в плане застроек, но тоже может предложить рынку недвижимости массу интересных вариантов. Также потребителей в данный район может привлечь и достаточно низкая цена.

Ценителям же повышенного комфорта и уюта следует обратить свое внимание на новостройки в Ленинском районе Самары, который является культурным и историческим центром города. Собственная квартира в таком месте как нельзя лучше подчеркнет высокий социальный статус своего владельца, так как репутация этого района всегда остается на высшем уровне.

Самарский рынок жилья однозначно переживает лучшие времена по сравнению с предыдущими годами, когда застройщики замедляли ход строительства и план по вводу жилья в эксплуатацию катастрофически не выполнялся. Развитие инфраструктуры, новых транспортных сетей и освоение отдаленных районов уже дали о себе знать, проявившись на рынке жилья в виде его стабилизирующих и развивающих факторов.

В Самаре активизировалась работа по развитию автодорожной сети города и строительству новых транспортных объектов. Наиболее масштабными из них на сегодняшний день являются проекты Кировского и Фрунзенского мостов, выводящих транспортные потоки на противоположную сторону реки Самара, а также магистраль «Центральная» - новая продольная автомобильная артерия города, благодаря которой станет возможным за 20-30 минут проехать из одного конца в другой, от въезда в город со стороны аэропорта до Фрунзенского моста.

Новые транспортные объекты позволят создать более благоприятные условия и для жителей довольно-таки изолированного Куйбышевского района. В связи с этим, темпы его застройки значительно увеличились, все чаще привлекая внимание жителей центральных районов города.

Перспективы появления нового моста через Самару сказываются на рынке недвижимости - уже сейчас на территориях, расположенных на противоположной стороне реки, отмечается рост стоимости жилья. Некоторые объекты там подорожали почти вдвое. Улучшение

транспортной доступности станет поводом для более существенного роста стоимости жилья в Куйбышевском районе.

Квартиры в недавно сданных новостройках или домах, проходящих процедуру ввода в эксплуатацию, являются самым ходовым товаром на рынке жилья в черновой отделке. И эта популярность благодаря более низкой стоимости сохраняется уже который сезон.

Все квартиры расположены в разных районах города, но их объединяет факт недавнего ввода дома в эксплуатацию и черновая отделка. Покупка такого жилья востребована на рынке недвижимости, потому что на этом этапе готовности дома уже нет проблем с документацией и оформлением права собственности. Приобретая такое жилье, собственник может немедля приступать к ремонту и в ближайшем будущем праздновать новоселье. К тому же под большинство таких объектов недвижимости многие банки охотно дают ипотечные кредиты. Все эти факторы и способствуют постоянной востребованности квартир в новостройках на рынке жилья Самары. Безусловно, новостройки в сданных домах или домах с высокой степенью готовности пользуются неизменно большим спросом. Все-таки многие покупатели недвижимости предпочитают вкладывать свои средства в строительство не на начальных стадиях, а в строительство на том этапе, где уже есть гарантии. Новостройка вызывает куда больше доверия, если готова хотя бы коробка здания, не говоря уже об этапе ввода в эксплуатацию.

Несмотря на популярность Октябрьского района, многие девелоперы обращают свой взгляд за реку Самара. Все большую популярность набирает экоград «Волгарь» и «Южный город» благодаря довольно низким ценам на жилье. Это объясняется тем, что в остальных районах города не так много свободных под застройку площадей. Успешный опыт микрорайона «Крутые Ключи» показал, что будущее рынка жилой недвижимости состоит в развитии сегмента жилья эконом-класса. Отсутствие дефицита свободных площадей под застройку в Красноглинском районе позволяет строить более доступное жилье. Важным фактором развития Красноглинского и Куйбышевского районов является также наличие крупных тор-гово-развлекательных центров - «Мега», «Московский» и «Амбар».

На рынке новостроек более заметно, чем на вторичном рынке, сказывается ослабление национальной валюты по отношению к иностранной. Российская экономика, и, в том числе, строительная отрасль, сильно зависят от импорта, поэтому ослабление рубля приводит к увеличению цен на ввозимые товары (для строительства это строительное оборудование, некоторые строительные материалы). Вследствие этого может произойти увеличение себестоимости строительства, а значит и конечных цен.

Кроме того, в период девальвации национальной валюты граждане воспринимают недвижимость как один из самых надежных активов для сохранения своих сбережений. Поэтому экономическая нестабильность только повышает предложение жилья, что стало очевидно в последние годы.

В целом ситуацию на рынке новостроек на данный момент можно назвать стабильной. О здоровом состоянии этого сегмента свидетельствуют уже принятые к реализации крупные проекты комплексной застройки территорий бывших заводов (Завода им. Масленникова, 4 ГПЗ, Самарского элеватора и др.) - это говорит об уверенности девелоперов в своих силах.

В результате проделанной работы нами было выявлено, что в ближайшее время большой популярностью будет пользоваться первичное (долевое) жилье, так как на него прогнозируется повышенный спрос в виду его небольшой цены в сравнении с «вторичной» недвижимостью. По мере строительства цена любой квартиры в новостройке возрастает — чем ближе момент сдачи дома в эксплуатацию, тем стоимость квадратного метра больше.

Наблюдается снижение цен в уже готовых проектах, а стоимость квадратного метра в возводимых жилых комплексах продолжает свой рост. Два этих фактора, нивелировавших друг друга, привели к тому, что средняя цена квадратного метра на первичном рынке немного снизилась. В основном это касается массового сегмента, в бизнес-классе также наблюдается небольшое падение цен.

Это связано с ситуацией на финансовом рынке. При этом учетная ставка, ставка по ипотеке, курс доллара взаимосвязаны с ценами на нефть. Так, если нефть в среднем за год будет 40-55 долларов за баррель, то стоимость элитного жилья упадет на 10%, а число сделок увеличится на 12%. Снизится инвестиционная привлекательность квартир, однако при этом больше станут приобретать квартир для проживания.

Планируется принятие закона о ликвидации монополии банковского сектора на предоставление ипотеки. Законодательные изменения дадут возможность выдавать ипотечные кредиты различным гос- и частным фондам, что уменьшит их стоимость.

Соответствующие поправки в законодательство помогут взглянуть на данный сектор по-другому банкам, застройщикам и частным инвесторам. До этого девелоперы не воспринимали его из-за высокой маржинальности в строительстве. Однако к сегодняшнему дню в стране сформировался большой объем нереализованной недвижимости.

Список литературы

1. Экономика строительства: Учебное пособие / Е.П. Кияткина; С.В. Федорова. Самара: Самарский государственный архитектурно-строительный университет, 2011. - 71 с.

2. Соцкова С.И. Экономический анализ: Лекционный курс / Самара: изд-во СГЭУ,

2014.

3. Нестерова С.И. Экономические механизмы ценообразования на первичном рынке жилой недвижимости / Журнал «Альманах современной науки и образования», № 9, 2013 г., стр.121-125.

4. Ухова А.И. Оценка покупательского поведения на рынке первичной жилой недвижимости, Южно-Уральский гос.ун-т., 2013 г.

5. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.

References

1. Jekonomika stroitel'stva: Uchebnoe posobie / E.P. Kijatkina; S.V. Fedorova. Samara: Samarskij gosudarstvennyj arhitekturno-stroitel'nyj universitet, 2011. - 71 s.

2. Sockova S.I. Jekonomicheskij analiz: Lekcionnyj kurs / Samara: izd-vo SGJeU, 2014.

3. Nesterova S.I. Jekonomicheskie mehanizmy cenoobrazovanija na pervichnom rynke zhiloj nedvizhimosti / Zhurnal «Al'manah sovremennoj nauki i obrazovanija», № 9, 2013 g., str.121-125.

4. Uhova A.I. Ocenka pokupatel'skogo povedenija na rynke pervichnoj zhiloj nedvi-zhimosti, Juzhno-Ural'skij gos.un-t., 2013 g.

5. Jekonomika nedvizhimosti: uchebnik dlja vuzov. - 3-e izd., ispravl. / A. N. Asaul, S. N. Ivanov, M. K. Starovojtov. - SPb.: ANO «IPJeV», 2009. -304 s.