CC BY
41
пользование новых методов продаж и презентации продуктов (услуг), их представления и продвижения на рынки сбыта, формирование новых ценовых стратегий.
Внедрение инноваций в жилищно-коммунальную сферу должно базироваться на применении следующих их видов, которые должны носить социальный характер:
1. Организационные инновации должны использоваться хозяйствующими субъектами с целью решения проблемы подготовки квалифицированного персонала и снижения организационных затрат.
2. Маркетинговые инновации помогут улучшить качество работы с потребителями и расширить клиентскую базу.
3. Технологические инновации будут способствовать снижению себестоимости оказываемых услуг.
Статья поступила 12.01.2015 г.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Поставновление правительства Иркутской области № 446-пп от 24.10.2013 года «Об утверждении государственной программы Иркутской области «Развитие жилищно-коммунального хозяйства Иркутской области» на 2014-2018 годы.
2. http://irkutskstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/irkutskstat/ru/statistics/housing/.
3. Шумпетер Й. Теория экономического развития. М.: Прогресс, 1982. 34 с.
4. Литвинова О.В. Определение показателей и характеристик, оказывающих влияние на величину затрат на ремонт. Вестник ИрГТУ. 2012 № 6. С. 172-178.
Информация об авторе
Горбачевская Евгения Юрьевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: 89025785034, e-mail: eugorbachevskaya@mail.ru; Иркутский национальный исследовательский технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Information about the author
Gorbachevskaia E.Iu., Candidate of Economical Sciences, associate professor, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: 89025785034; Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
УДК 332. 812. 123
РАЗВИТИЕ МЕХАНИЗМА ФОРМИРОВАНИЯ СРЕДСТВ В ЦЕЛЯХ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИННЫХ
ДОМОВ
К.В. Демьянов
Дана характеристика жилищного фонда РФ и Иркутской области. Указана актуальность решения проблемы воспроизводства отдельных категорий многоквартирных домов с учетом степени их физического износа посредством проведения капитального ремонта зданий. Рассмотрены существующие модели воспроизводства жилищного фонда, вклю-
чающие использование средств собственников с целью оплаты расходов предстоящего капитального ремонта. Выявлены недостатки в существующих моделях финансирования капитального ремонта. Предложен авторский подход к процессу формирования средств. Обоснована целесообразность консолидации платежей на ремонт налоговыми органами с целью обеспечения достаточного размера средств, а также снижения рисков, связанных с возможностью нецелевого использования накоплений, формируемых для финансирования капитального ремонта.
Ключевые слова: жилищный фонд; многоквартирный дом; физический износ; платежи за ремонт; налоговый орган; управляющая организация.
THE DEVELOPMENT OF THE MEANS FORMATION IN ORDER TO FINANCE THE CAPITAL REPAIR IN THE BLOCK OF FLATS
K.V. Demianov
We gave the characteristics of the residential fund of Russian Federation and Irkutsk region. We also pointed out to the problem of reproduction of some categories of the block of flats, taking into account the degree of their physical deprecation with the help of the capital repair of buildings. We considered the existing models of the residential fund reproduction which include the use of the owners' means to pay the expenses of the coming capital repair. We indicated the disadvantages in the existing models of financing the capital repair. We suggested the authors approach to the process of means formation. We proved the usefulness of payments consolidation for the repair by the tax authorities to provide the necessary resource amount and to reduce the risks connected with the possibility of the inappropriate use of the resources which are created to finance the capital repair.
Key words: residential fund, block offlats, physical deprecation, payments for the repair, tax authority, managing organization.
В данное время одной из актуальных проблем, стоящих перед государством в социальной сфере, является оказание помощи собственникам жилых помещений по приведению в исправное состояние общего имущества их многоквартирных домов. Решить указанную проблему государство планирует за счет консолидации средств собственников жилых помещений и дополнительного привлечения бюджетных средств различного уровня, не исключая также средства кредитных учреждений. Немаловажным аспектом, влияющим на качество управления многоквартирными домами, является передача функций заказа и контроля проводимого капитального ремонта объединению собственников жилых домов. В дальнейшем государство делает акцент на модель воспроизводства жилищного фонда, которая позволит формировать источник финансирования капитального ремонта для домов с различной степенью физического износа, основанный только на платежах собственников жилых помещений, не используя заемные и бюджетные средства. Делая ставку на платежи собственников, введенные в состав платы за жилищно-коммунальные услуги, государство стимулирует наиболее простой способ накопления средств, в целях проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов. Предложенный способ позволяет собственникам жилых помещений самостоятельно решать вопросы капитального ремонта, а также модернизировать и реконструировать многоквартирные дома в России.
В настоящее время значительная часть платежей за жилищно-коммунальные услуги осуществляется через расчетные счета управляющих организаций. На этой особенности акцентирует наше внимание Г.А. Ломтев, который анализируя систему учета платежей за жилищно-коммунальные услуги, указывает на существующие недоработки, связанные с бухгалтерским учетом в данном вопросе. Он приходит к выводу о том, что управляющие
организации получают доход от искажения бухгалтерской отчетности в вопросах учета платежей за жилищно-коммунальные услуги, при попустительстве налоговых органов, которые, по его мнению, недостаточно качественно анализируют предоставляемую данными субъектами ежеквартальную отчетность. В результате, автор констатирует существование «бухгалтерского неучета» платежей, позволяющего в течение значительного периода времени выводить денежные средства из отрасли ЖКХ, что существенно влияет на ее финансовое благополучие [5]. Также автор акцентирует внимание на категории должников, к которым относятся не только физические лица, но и муниципалитеты, имеющие на балансе жилье и несвоевременно вносящие оплату на содержание общего имущества многоквартирного дома, полученную от социальных нанимателей. Соглашаясь с позицией автора, мы считаем, что необходимо доработать используемый механизм учета и оплаты жилищно-коммунальных услуг, устранив существующие в нем недостатки. Проблемы, связанные с взысканием задолженности по оплате за ремонт и содержание помещения, рассматривает автор Р.М. Попов. В статье, посвященной правоотношениям, возникающим в процессе аренды жилых помещений, сдаваемых в наем, автор акцентирует внимание на необходимости возложения данной обязанности на конкретное лицо, устанавливаемое договором аренды. Требуемые поправки необходимо соблюдать при заключении договоров социального или коммерческого найма, позволяющие устанавливать лицо, которое обязано оплачивать в адрес управляющей организации коммунальные и жилищные платежи, в состав которых включены расходы на ремонт и содержание жилого помещения, а также расходы собственника по содержанию его доли в общем имуществе многоквартирного дома [6]. Выстроенные таким образом взаимоотношения между собственником жилого помещения и арендатором вносят ясность в вопрос о том, кто конкретно обязан оплачивать данный вид расходов. Однако мера, предложенная автором Р. Поповым, решает вопрос идентификации плательщика, но не улучшает механизм собираемости средств, влияющий на снижение дебиторской задолженности в сфере ЖКХ. Автор И. В. Генцлер развивает рассмотренную Р. Поповым тему, которая описывает необходимость установления платы за наем для социальных нанимателей жилья, равную минимальному размеру отчислений на капитальный ремонт. В настоящее время это один из приоритетных вариантов, позволяющих муниципалитетам исполнить обязанности, как представителя собственника социального жилья, по обеспечению ежемесячной оплаты взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов. При данном подходе со стороны муниципалитета к оплате расходов на капитальный ремонт, законодатель обеспечивает гражданам, имеющим низкие доходы, обязательную субсидию, а малоимущих жильцов освобождает от внесения платы за наем [3]. Предложенная автором И. Генцлер, мера характеризуется сложной схемой взаиморасчетов. Первое, наниматель оплачивает данный вид платежей в муниципалитет. Второе, полученные от нанимателей средства, муниципалитет перечисляет на счета, которые открыты в целях создания фонда капитального ремонта. По нашему мнению, необходимо исключить прохождение средств через муниципалитет, а зачислять их сразу на счет, открытый для формирования фонда капитального ремонта. Информацию о должниках, за исключением нанимателей с низкими доходами и малоимущих, предлагаем направлять в соответствующие муниципалитеты для принятия административных мер. Одну из мер, направленную на искоренение неплатежей в сфере ЖКХ, предлагает автор С.Г. Щетинин. По его мнению, наиболее рациональным решением проблемы задолженности за жилищно-коммунальные услуги, будет использование механизма кредитования в целях погашения задолженности плательщиков. Проводя анализ деятельности организаций ЖКХ, автор приходит к выводу о существовании многоуровневой системы кредитования, когда ресурсоснабжающие организации кредитуют управляющие организации, те в свою очередь кредитуют получателей услуг и т. д. В этих условиях автор предлагает вариант использования кредитных средств с целью погашения коммунальных платежей. При этом должны соблюдаться следующие условия. Во-первых, необходимо обязательное проведение расчетов за потребленные услуги через специальный банковский счет. Во-
вторых, на данном банковском счете должна находиться сумма для оплаты данных услуг за текущий месяц. Списание средств со счета осуществляется безакцептно, по требованию ресурсопоставляющей организации. В случае нехватки средств банк компенсирует данный недостаток в виде предоставления кредита. При этом должники будут платить не только пени за просрочку платежа, но и процент по кредиту. Таким образом, по мнению автора, наступит справедливость - добросовестные собственники будут платить только за себя, и не переплачивать (в отличие от должников) [10]. Предложенный автором способ борьбы с должниками по оплате жилищно-коммунальных услуг, а вместе с тем и его подход к механизму расчетов за данный вид услуг, носит дискуссионный характер. В том случае, если государство законодательно утвердит предлагаемую меру, не будет ли слишком рискованным данный проект по отношению к банкам? Взыскание долгов - затруднительная процедура, если учесть различный социальный статус жильцов многоквартирных домов и их зависимость от своевременной оплаты труда, предлагаемый автором подход, может негативно отразиться на бюджетах семей, что приведет к социальным протестам. Альтернативное решение проблемы несвоевременной оплаты жилищно-коммунальных услуг, в связи с забывчивостью плательщиков, либо других форс-мажорных обстоятельств, предлагают авторы А.В. Рычков и Ю.Д. Тохтуева. По их мнению, в данной ситуации значительную пользу принесет система автоплатежей, реализовать которую они предлагают с помощью разработанной ими услуги «Курьер online», либо другого альтернативного продукта, имеющегося на рынке IT-технологий [7]. Предложенное решение вопроса отражает тенденции научного прогресса и в свете создания в России собственной платежной системы является очень актуальным. Однако авторы не уточнили, каким образом клиента будут уведомлять о размере платежей за данный вид услуг и сможет ли их программный продукт поддерживаться всеми регионами России. Вопросы, связанные с формой платежного документа и информацией, которую он должен содержать, рассмотрены в публикации Н.В. Габрусь. Автор указывает на необходимость соблюдения регламентированной формы данного документа и дает ответы на возникающие вопросы, связанные с уплатой за жилищно-коммунальные услуги при долевой собственности на жилое помещение. Таким образом, автор акцентирует внимание на необходимости соблюдать требования закона, предъявляемые к форме платежного документа и способам его доставки плательщику [2]. Мы вправе согласиться с тем, что форма и способ доставки документа должны соблюдаться в соответствие с действующим законодательством, при этом в предложенном нами механизме формирования средств, мы предлагаем информацию о необходимом размере платежа предоставлять в обобщенном виде, в форме реестра, по всем плательщикам, проживающим в данном многоквартирном доме. Другой способ оплаты жилищно-коммунальных услуг предлагает автор А.В. Рычков. Исследовав систему оплаты услуг, автор приходит к выводу о необходимости использования механизма «расщепления платежа», в качестве рационального способа оплаты за коммунальные услуги. В предложенном автором механизме заложен способ, при котором оплаченные средства плательщика разделяются платежным агентом (банком или расчетным центром) на части, соответствующие размеру оплаты за предоставленные услуги потребителю. Полученные средства напрямую перечисляются банком на счет ресурсных организаций, производящих коммунальные услуги населению. Таким образом, основной смысл, вложенный автором в разработанный механизм, заключается в прямом расчете с ресурсными организациями, минуя промежуточные звенья в виде управляющих организаций или товариществ собственников жилья. В результате, плательщик оплачивает единой суммой весь платеж, а банк, выполняющий функции платежного агента, распределяет средства между производителями данного вида услуг [8]. В этом случае вариант оплаты коммунальных платежей по способу «расщепленного платежа» соответствует современным тенденциям, сложившимся в области оплаты предоставленных услуг. При этом следует обратить внимание на некоторые детали данного механизма оплаты: кто осуществляет списание средств - сам плательщик путем использования платежной карты или направления уведомления в банк?
Банк сам ежемесячно расплачивается средствами плательщика за потребляемые им услуги? Каким образом плательщик может осуществлять оперативный контроль за изменением тарифов в жилищно-коммунальной сфере, в случае использования единого платежа и дальнейшего его расщепления платежным агентом. Поскольку, как мы уже отметили, тенденции осуществления платежей из средств собственника платежным агентом является актуальными, хотим сфокусировать внимание на необходимости реализации данного способа расчетов, через существующие в государстве структуры, которые смогут выполнить не только функции списания средств, но и контролировать своевременность платежей. Вопросы своевременной и полноценной оплаты коммунальных услуг, контроль за изменением тарифов, проведением капитального ремонта, а также многие другие вопросы в сфере ЖКХ должны осуществлять сами россияне, считает министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. В этих целях министр предлагает создать при каждом губернаторе специальный общественный совет. По его словам, лучше контролеров, чем сами жители регионов не найти. Невозможно из Москвы уследить за деятельностью в различных сферах, ЖКХ - не исключение. Предоставляемые властями отчеты содержат «сглаженную» информацию, которая не всегда достоверно отражает состояние дел в регионах. Поэтому контролировать сферу ЖКХ общественными объединениями необходимо, в результате в Государственную думу был направлен соответствующий законопроект, который должен будет регламентировать взаимоотношения сторон по данному вопросу [4]. Направления деятельности, заданные министром, существенно помогут решить проблему контроля в сфере ЖКХ не только с позиции управления процессами, но и осуществления финансового контроля за распределением средств, поступающих в отрасль. Здесь необходимо отметить необходимость предоставления полной информации общественным организациям, которые будут осуществлять контроль деятельности ЖКХ, в доступной и понятной для них форме, которая будет соответствовать реальному состоянию дел в данной отрасли. Поэтому еще раз хотим обратить внимание на необходимость привлечения государственной структуры, владеющей информацией по данному вопросу и способной по запросу общественной организации предоставить необходимые сведения. Оценка результатов деятельности организаций в сфере ЖКХ рассмотрена в публикации Т. Шадриной, в которой она рассказывает о необходимости введения новой электронной информационной системы (ГИС) ЖКХ. Разрабатываемый коммунальщиками информационный портал позволит пользователям создавать электронные кабинеты и с помощью их давать оценку управляющим компаниям и предприятиям, поставляющим ресурсы населению. Для справки, на данный момент в России более двадцати двух тысяч управляющих организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда, и более шестидесяти тысяч предприятий поставляет нам коммунальные услуги. При этом пользователи порталом смогут оплатить предоставляемые им коммунальные услуги путем электронного платежа через оператора Почта России, или произвести оплату со своего банковского счета на счет коммунальной компании либо через кассу по бумажной платежке. В предлагаемой разработчиками новой информационной системе появится возможность аккумулировать все виды оплат за предоставление получателям жилищно-коммунальных услуг. Ссылаясь на мнение депутата Госдумы П. Качаева, автор приводит пример о том, что в настоящее время россияне боле 10 % от общего дохода семьи расходуют на оплату коммунальных услуг, при этом они хотят видеть, куда поступают уплаченные ими деньги. В результате, законодатель предлагает дать плательщикам возможность выбора: производить оплату услуг на счет поставляющей организации в ситуациях при задержке платежей управляющей организацией, либо оплачивать единым платежом на счет производителю коммунальных услуг [9]. Предлагаемые депутатами способы оценки управляющих и поставляющих организаций, а также способы контроля тарифов, включая различные способы оплаты коммунальных услуг, носят позитивный характер. Именно поэтому хотим отметить, зачем создавать новую информационную систему (ГИС) ЖКХ, когда уже внедрена подобная в налоговом ведомст-
ве. Наиболее рациональным шагом будет объединение на одном электронном портале информации о налогах и жилищно-коммунальных платежах.
Рассмотрев существующие и предлагаемые в настоящее время авторами способы оплаты жилищно-коммунальных услуг, либо идентичных им платежей, совместно с которыми планируется уплата взносов на капитальный ремонт, нам необходимо обратить внимание на состояние жилищного фонда, в целях финансирования ремонтных работ которого мы предлагаем усовершенствованный механизм формирования средств. Прежде чем приступить к описанию предложенного механизма формирования средств, нам необходимо рассмотреть существующую структуру жилищного фонда в регионах. Значительная доля жилищного фонда в России представлена индивидуальными и многоквартирными жилыми домами. В соответствие с этим, общая площадь жилищного фонда, расположенного на территории РФ, по данным Российского статистического ежегодника, представлена на рис. 1 [11]. Сопоставление показателей общей площади за период с 1980 по 2011 гг. указывает на значительную тенденцию к росту, который составляет 1 427 млн кв. м. Динамика аналогичного показателя с 2000 по 2011 гг. указывает на увеличение общей жилой площади на 501 млн кв. м. Наблюдаемая тенденция роста объемов жилищного фонда указывает на введение новых объектов в целях удовлетворения потребности в жилых помещениях и улучшения жилищных условий для граждан страны.
Рис. 1. Жилищный фонд Российской Федерации
Поэтому в качестве примера, отражающего состояние дел в отдельных регионах, мы предлагаем рассмотреть динамику общего состояния жилищного фонда в Иркутской области, оцениваемое нами по данным Иркутскстата и представленное на рис. 2 [12].
Рис. 2. Жилищный фонд Иркутской области
С 2000 по 2012 гг. объем жилищного фонда Иркутской области увеличился на 4 070,60 тыс. кв. м. Тенденция роста жилищного фонда, обусловлена вводом новых жилых площадей за счет строящихся жилых домов. Значительная часть жилищного фонда Иркутской области представлена многоквартирными и индивидуально-определенными (далее индивидуальными) жилыми домами. Соотношение многоквартирных и индивидуальных жилых домов с распределением их по материалу стен и степени физического износа по состоянию на 2012 г. представлено на рис. 3 [13]. Наибольшую долю жилых домов занимают строения, выполненные из дерева. В частности общее количество многоквартирных жилых домов составляет 64 439 ед. (78,8%), индивидуальных - 204 590 ед. (93%). До недавнего времени дерево было одним из недорогих и наиболее распространенных строительных материалов. В результате, значительная часть жилых домов выполнена из указанного строительного материала. Многоквартирные дома, возведенные по технологии крупнопанельного домостроения, составляют 7 756 зданий (9,5%), индивидуальные - 941 здание (0,4%), что является второй по значимости долей в структуре жилищного фонда.
250000
200 000
150000
100000
50000
■ Число многоквартирных жилых д ■ Число жилых домов (индивидуал омов, единиц ьно-определенных зданий)
204590
644 39
64В0 5 892 7 756 941 1318 1158 41 16 253 586 1 568 6 732
камень, панели блоки дерево монолит смешанный прочие кирпич материал
Рис. 3. Распределение жилых домов Иркутской области по материалу стен и степени физического
износа
Многоквартирные жилые дома, материалом стен которых является камень или кирпич, возведены в объеме 6 450 единиц (7,9%), индивидуальные - 5 892 дома (2,7%). Данный тип зданий относится к третьей по значимости доле, характеризующей состав жилищного фонда. Самую незначительную долю жилищного фонда представляют здания, выполненные по технологии монолитного каркаса, из них: многоквартирных возведено -41 единица, индивидуальных - 16 единиц. Данный факт объясняется новизной в строительной отрасли технологии работ, использованной в ходе строительства рассматриваемого типа зданий. Незначительную долю по объемам возведенных зданий составляют дома со смешанным материалом стен, из них: многоквартирных - 253 единицы (0,3%), индивидуальных - 586 (0,3%), а также домов с «прочим» материалом стен - 1 568 единиц (1,9%), индивидуальных - 6 732 единицы (3,1%). По состоянию физического износа зданий, наибольшее количество относится к категории от 31 до 65%, что составляет: многоквартирных - 43 978 единиц (53,7%), индивидуальных - 116 093 (52,8%). Со степенью физического износа 0-30%, многоквартирных - 19 661 единица (24,1%), индивидуальных - 58 824 единицы (26,8%). Со степенью износа от 66%, многоквартирных - 12 322 единицы (15,1%), индивидуальных - 33 811 единицы (15,3%), и свыше 70%, многоквартирных -5 846 единиц (7,1%), индивидуальных - 11 187 (5,1%).
Как показал анализ развития жилищного фонда РФ, с учетом показателей по Иркутской области, в целях создания комфортных и безопасных условий проживания, необходимо добиться снижения количества жилых домов с величиной износа от 31 до 65%, возведенных из каменных конструкций и монолитного каркаса, посредством их капитального ремонта. Изменения архитектурно-планировочных показателей при этом не планируется. Исходя из прогноза развития строительной отрасли, здания, возведенные из дерева, можно отнести к неперспективной недвижимости, из-за незначительного периода «жизненного цикла» зданий, воспроизводство которых рационально осуществить путем строительства новых монолитно-каркасных или каменных домов.
Известную трудность, влияющую на систематичность процесса капитального ремонта зданий, представляет недостаточная проработанность методов определения и формирования необходимого размера средств на оплату предстоящих расходов. В соответствии с Жилищным кодексом, бремя расходов, связанных с оплатой данного вида ремонтов, ложится на плечи собственников жилых помещений. Характерной особенностью индивидуального жилищного фонда является отсутствие общего имущества и нецелесообразность мотивации собственника в воспроизводстве данного жилого дома. Иначе обстоит дело с многоквартирными домами, имеющими общее имущество и значительное количество собственников жилых помещений. Для данной категории домов, специалисты Института экономики г. Москвы и Центра по эффективному использованию энергии, предложили различные модели финансирования капитального ремонта в связи с вступлением в законную силу поправок, внесенных в Жилищный кодекс РФ. Основной особенностью, объединяющей предложенные разработчиками модели, является необходимость в уплате взносов на ремонт многоквартирных домов, консолидируемые на счетах различных структур [14]. Взаимоотношения между плательщиками взносов на капитальный ремонт и управляющими организациями представлены на рис. 4.
Во всех разработанных моделях платежи на ремонт домов собственники помещений оплачивают через управляющую компанию или ТСЖ, в настоящее время не исключается иная организация, осуществляющая зачисление средств на специализированный счет для дальнейшего их использование в системе финансирования капитального ремонта.
Большинство моделей, за некоторым исключением, предусматривают привлечение бюджетных средств различного уровня, направляемых на поддержку малообеспеченных слоев населения, и снижение расходов, связанных с реализацией капитального ремонта. В предложенных авторами моделях не исключается вариант финансирования капитального ремонта с использованием банковских кредитов, возврат которых осуществляется собственниками многоквартирных домов.
Рис. 4. Система взаимоотношений «плательщик - собирающая организация»
Очевидно, что при несистематической оплате взносов на капитальный ремонт образуется дефицит средств, который негативно сказывается на возврате банковского кредита или на недостаточном размере аккумулируемых средств, наращиваемых для оплаты расходов на капитальный ремонт. В этих условиях необходимо применение административных мер к неплательщикам взносов в целях повышения собираемости средств, что приводит к образованию дополнительных инфраструктур, предназначенных для реализации данных мероприятий. Нельзя исключить возможность несанкционированного или нецелевого использования средств собственников, а также их исчезновение в момент нахождения на счетах собирающих организаций.
Указанные недостатки в условиях слабо развитой конкуренции на рынке эксплуатации жилья, а также низком уровне доверия к организациям сферы ЖКХ, дают основание говорить о необходимости изменений механизма формирования средств, направляемых на финансирование капитального ремонта.
Совершенствование механизма формирования средств на цели капитального ремонта авторы видят в оплате взносов на капитальный ремонт дополнительным ежемесячным платежом к удерживаемому налогу на доходы физических лиц (НДФЛ), уплачиваемому в налоговый орган (рис. 5). Использование схемы уплаты прямых налогов в практике формирования фонда капитального ремонта позволит применять созданный государством инструмент централизованного получения бюджетных доходов в целях формирования фондов капитального ремонта многоквартирных жилых домов [10]. Прямой налог, в частности НДФЛ, непосредственно уплачиваемый конкретным плательщиком совместно с платежами в формируемый фонд, позволит сэкономить на затратах, связанных с созданием отдельного информационного портала ЖКХ, а также даст возможность в достаточной степени и с меньшими затратами повысить собираемость платежей. Созданный налоговым ведомством электронный информационный портал позволит совместно с информацией о налогах отражать сведения о необходимости уплаты жилищно-коммунальных услуг удобным для клиента способом. Специалисты налоговых органов, совместно с осуще-
ствлением своих прямых функций, смогут проконтролировать платежи собственников и их представителей, направляемые на создание ремонтного фонда дома. К тому же, налоговые органы смогут в доступном и понятном виде предоставлять информацию общественным и уполномоченным на это организациям о состоянии дел в данной отрасли. Именно это условие послужит аргументом для последующего вынесения решения о принятии необходимых мер в целях регулирования данного вопроса.
Для индивидуальных предпринимателей и иных лиц, занимающихся частной практикой, платежи на ремонт предлагается уплачивать совместно с авансовыми платежами на основании налоговых уведомлений, при этом отчисления на капитальный ремонт, перечисляются в налоговый орган ежемесячно. Данную поправку авторы предлагают внести в Налоговый кодекс РФ в целях легализации предлагаемой меры для категории граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью, но не являющихся налоговыми агентами. Исчисление размера платежа, уплачиваемого через налоговый орган, осуществляет региональный оператор или объединение собственников многоквартирных домов, если они приняли решение о накоплении средств на отдельном банковском счете, то информация передается в налоговый орган.
Предложенный авторами механизм не исключает возможности исчисления размера платежа непосредственно самим налоговым органом, далее налоговому агенту выставляется уведомление, на основании которого осуществляется ежемесячная уплата взносов в фонд капитального ремонта дома. Формируемый таким образом денежный поток представляет собой последовательность денежных поступлений: авансовых платежей (прену-мерандо) в виде денежного потока, платежи которого осуществляются в начале каждого периода, в нашем случае - месяца [1, 15].
Передача функций по сбору платежей налоговым организациям позволит повысить собираемость средств, а также гарантирует сохранность фонда капитального ремонта и использование его по прямому назначению. Действуя в соответствии с законодательством, налоговые органы вправе использовать доступные им способы обеспечения обязательств по уплате налогов, соответственно применяя их к платежам на капитальный ремонт, что необходимо отразить в качестве поправки к действующему налоговому законодательству.
Удержанные платежи собственников и их представителей в многоквартирных домах, а также уплаченные совместно с НДФЛ налоговый орган ежемесячно зачисляет на пополняемый депозит банка. Наращивание средств фонда капитального ремонта многоквартирного дома на ежемесячно пополняемом депозите банка выступает в качестве дополнительного источника, необходимого банкам для формирования своих ресурсов, достаточность которых является обязательным условием в деятельности банка. Информация о величине ежемесячно наращенных средств через электронный паспорт дома доводится до собственников, а также в налоговый орган для контроля над процессом формирования средств. Списание средств осуществляется на основании решения общего собрания собственников или регионального оператора, на основании сформированного уведомления с дальнейшей передачей его в банк на оплату расходов капитального ремонта. Проведение ремонтных работ будет осуществлять отобранная на конкурсной основе строительная организация. Контроль качества проводимых подрядчиком работ должен осуществляться совместно с собственниками данного многоквартирного дома.
а
о ■&
о
я а а Н
Предложенный механизм формирования средств позволяет, на наш взгляд, за счет расширения полномочий налоговых органов повысить собираемость средств на цели капитального ремонта жилых зданий и снизить риск их нецелевого использования. Помимо этого данный механизм формирования средств может быть рассмотрен в качестве инструмента оплаты жилищно-коммунальных услуг для всех категорий граждан.
Статья поступила 23.01.2015 г.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Березкин Ю. М. Финансовый менеджмент : учеб. пособ. Иркутск : Изд-во ИГЭА, 1999. 102 с.
2. Габрусь Н.В. Вопросы оплаты жилищных услуг // Управление многоквартирным домом. 2013. № 10. С. 66.
3. Генцлер И.В. Плата за наем жилого помещения муниципального жилищного фонда // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. Ч. 1. 2014. № 4. С. 26.
4. Домчева Е. Опять «двушка» [Электронный ресурс] // Российская газета. URL: www rg.ru /2014/05/05/ sovet-site.html (дата обращения: 5 мая 2014 г.)
5. Ломтев Г.А. Для прибыли не созрели // Управление многоквартирным домом. 2014. № 5. С. 65.
6. Попов Р.М. К вопросу о некоторых правах и обязанностях арендатора помещений в МКД // Управление многоквартирным домом. 2013. № 11. С. 14.
7. Рычков А.В. Летняя «яма» платеже // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. Ч. 1. 2014. № 6. С. 32.
8. Рычков А.В. О расчетах за энергоресурсы и ЖКУ // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. Ч. 1. 2014. № 3. С. 28.
9. Шадрина Т. Квартплату примет Почтовый банк [Электронный ресурс]. URL: www m.rg.ru/2014/07/22/kvartplata-site.html (дата обращения: 22 июля 2014 г.)
10. Щетинин С.Г. Сколько можно плодить должников? // Управление многоквартирным домом. 2013. № 12. С. 29.
11. Российский статистический ежегодник - 2012: стат. сборник. М.: Росстат, 2012.
786 с.
12. Жилищно-коммунальное хозяйство Иркутской области: стат. сборник - 2012 [Электронный ресурс]. Иркутск: Иркутскстат, 2013. С. 23. Электрон. опт. диск (CD-ROM).
13. Жилищно-коммунальное хозяйство Иркутской области: стат. сборник - 2012 [Электронный ресурс]. Иркутск: Иркутскстат, 2013. С. 25. Электрон. опт. диск (CD-ROM).
14. Программа повышения энергоэффективности городского жилищного фонда в Российской Федерации - Разработка модели и нормативно-правовой базы. Разработка механизмов финансирования капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных домов и механизма государственной поддержки [Электронный ресурс]. URL: http://www. urbaneconomics.ru (дата обращения: 10 января 2014 г.)
15. Литвинова О.В. Разработка механизма расчета затрат на ремонт жилищного фонда // Вестник ИрГТУ. 2012. № 7. С. 195-204.
Информация об авторе
Демьянов Константин Васильевич, кандидат экономических наук, ООО «Росгосстрах», тел.: 89148788980, e-mail: sql1979@rambler.ru; 677000, Россия, Республика Саха (Якутия), Якутск, Пушкина, 10.
Information about the author
Demianov K.V., Candidate of Economical Sciences, LLC «Rosgosstrakh», tel.: 89148788980, e-mail: sql1979@rambler.ru; Sakha Republic (Yakutia), 10 Pushkin St., Yakutsk, 677000, Russia.
УДК 69:003
К ВОПРОСУ О РЕФОРМИРОВАНИИ СИСТЕМЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ И СМЕТНОГО НОРМИРОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Т.В. Добышева
Изучены предпосылки к реформированию системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве; порядок реформирования системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве; перспективы совершенствования системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве.
Ключевые слова: сметно-нормативная база в строительстве; ценообразование в строительстве.
TO THE QUESTION OF REFORMS IN THE SYSTEM OF PRICING AND BUDGETED
MEASUREMENT IN BUILDING SPHERE
T.V. Dobysheva
We studied the background of reforms in the system of pricing and budgeted measurement in building, order of reformation of the pricing system and budgeted measurement in building, prospects of the development of the pricing system and budgeted measurement in building.
Key words: budget-normative base in building; pricing in building.
С переходом экономики России на рыночные отношения произошли существенные изменения в системе ценообразования в строительстве. Это связано с тем, что изменились формы собственности участников инвестиционного процесса, источники финансирования инвестиционных проектов, появились новые формы и методы заключения контрактов между заказчиками и подрядчиками капитального строительства на основе договорных цен, на основе аукционов. Возникла необходимость точной и достоверной оценки стоимости строительства объектов на всех стадиях инвестиционного процесса - от прединвестици-онной стадии до завершения проекта, что потребовало совершенствования системы ценообразования в строительстве.
Кроме того, с переходом на рыночные отношения в строительстве появились новые виды затрат, которые необходимо учитывать при разработке сметной документации. К ним относятся:
- плата за землю;
- затраты на получение исходных данных, технических условий и согласований;
- новые виды налогов и сборов;
- различные виды страхования;
- проценты за кредиты;
- затраты по реализации векселей и других ценных бумаг;
