CC BY
309
— стимулировать процесс мобилизации финансовых ресур- — создать нормативно-правовую базу проведения капи-
сов в сферу ремонтных работ, повышая их привлекательность тального ремонта жилых зданий с учетом современных реалий
для инвесторов; развития отношений собственности.
Литература
1. Иохведов Ф.М., Олтяну А.А., Чекалин В.С. Планирование и финансирование капитального ремонта многоквартирных домов в крупном городе. — Череповец, 2008
2. Смирнов Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа. — СПб.: СпбГИЭУ, 2004.
3. Порывай Г.А., Датюк О.В. Техническая эксплуатация зданий. — М., 1983.
4. Прокопишин А.П. Капитальный ремонт зданий. — М.: Стройиздат, 1991.
КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ: ПРОБЛЕМЫ И РАЗВИТИЕ
Ю.Л. Осипов,
председатель жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга, соискатель Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета progress-neva-gr@cubio.ru
В статье рассматриваются результаты проведения капитального ремонта жилищного фонда в 2009 г. и плановые показатели на 2010 г. Исследуются проблемы финансирования капитального ремонта жилищного фонда в Российской Федерации и предлагается механизм создания регионального фонда капитального ремонта, который является развитием принятой политики реформирования сферы жилищно-коммунального хозяйства.
Ключевые слова: капитальный ремонт, жилищный фонд, региональный фонд капитального ремонта, реформирование жилищно-коммунального хозяйства.
УДК: 332.81; ББК: 65.05
В Санкт-Петербурге с 2009 г. применяется новый порядок финансирования расходов на капитальный ремонт многоквартирных домов. Так, Законом Санкт-Петербурга от 09.07.2008 № 484-81 «О предоставлении средств бюджета Санкт-Петербурга на финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Санкт-Петербурга», разработанного в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее — Фонд), регулируются отношения, связанные с предоставлением управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам средств бюджета Санкт-Петербурга на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Санкт-Петербурга.
Собственники помещений в многоквартирных домах и члены ТСЖ, ЖСК, ЖК проводят общие собрания по вопросу осуществления капитального ремонта общего имущества этих домов.
Порядок формирования Региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов в Санкт-Петербурге регламентируется постановлением Правительства города от 20.01.2009 №13 «О капитальном ремонте многоквартирных домов расположенных на территории Санкт-Петербурга».
Такая Региональная адресная программа на 2009 г. была сформирована и утверждена постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 24.03.2009 № 314 «О Региональной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Санкт-Петербурга, на 2009 год».
Данная программа включала адреса, предложенные администрациями районов Санкт-Петербурга для выполнения
капитального ремонта в 2009 г. в многоквартирных домах, собственники помещений в которых на общих собраниях приняли решения о проведении капитального ремонта, об участии в Региональной адресной программе и о долевом финансировании капитального ремонта за счет собственных средств в размере не менее пяти процентов от общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта. Общий объем финансирования составлял 4,8 млрд руб., в том числе:
— 3,6 млрд руб. — средства государственной корпорации — Фонда содействия реформированию ЖКХ, что составляет 78,23% от общего объема средств, предоставляемых в виде субсидий;
— 1 млрд руб. — средства бюджета Санкт-Петербурга, что составляет 21,77% от общего объема средств, предоставляемых в виде субсидий;
— 241,8 млн руб. — средства товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов, либо собственников помещений в многоквартирных домах, что составляет 5% от потребного объема финансирования на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, включенных в региональную программу.
Наиболее приоритетными работами, запланированными на вошедших в Региональную программу адресах, являлись:
замена лифтов (30% от общего объема финансирования);
капитальный ремонт систем отопления (28%);
капитальный ремонт систем холодного и горячего водоснабжения (26%).
При реализации Региональной адресной программы первоначально планировалось выполнить работы в 1207 домах, общей площадью 6,8 млн кв. метров, что позволило бы улучшить жилищные условия 366 тыс. человек.
В 2009 г. было отремонтировано 1514 домов, объем финансирования капремонта составил 4,8 млрд рублей, из них — 3,6 млрд было выделено из фонда ЖКХ.
В соответствии с утвержденным Фондом Порядком использования денежных средств, неизрасходованных при реализации Программы, в счет полученной экономии подготовлена дополнительная программа, в которую включено 467 объекта, 143 из которых включены повторно из ранее утвержденной программы, но по иным видам работ.
Петербург намерен в 2010 г. привлечь у Фонда 4 млрд 410 млн рублей для реализации программы капитального ремонта многоквартирных домов. Из городского бюджета на капремонт жилищного фонда в текущем году будет выделено 1,2 млрд рублей, еще около 300 млн рублей планируется привлечь со стороны собственников помещений в порядке софинансирования. Итоговый объем вложений в реализацию программы в 2010 г. может составить 5,9 млрд рублей. Средства будут направлены на капитальную реконструкцию 957 домов, где проживает 271 тыс. петербуржцев. По сравнению с программой 2009 г. количество домов уменьшилось, поскольку в них предусмотрен больший объем работ.
В рамках программы 2010 г. планируется замена лифтового оборудования на общую сумму около 2 млрд рублей, ремонт отопления (1,5 млрд руб.), систем холодного и горячего водоснабжения (1 млрд руб.), а также ремонт фасадов.
Еще одна особенность программы — широкое участие в ней бывших госструктур — жилкомсервисов. Например, из 67 домов Центрального района, идущих на капремонт, эти организации обслуживают примерно половину. Жилкомсервисы возьмут на себя 5%-ное финансирование, которое должны вносить собственники жилья.
Проблемы привлечения кредитных ресурсов для ремонта и модернизации многоквартирных домов заключаются в следующем: у товарищества собственников жилья нет своего имущества, которое можно было бы использовать в качестве гарантии возврата кредита, а собственники квартир не хотят закладывать свои квартиры в обеспечение кредита товарищества или давать поручительства за других собственников помещений, поэтому необходимы меры, обеспечивающие доступность кредитов для собственников квартир (через ТСЖ или управляющие организации) и снижающие риски банков.
С нашей точки зрения сегодня в Российской Федерации целесообразно создание региональных фондов за счет средств Фонда ЖКХ в размере дополнительных лимитов финансирования регионов, средств создаваемого в субъекте РФ регионального фонда капитального ремонта. При этом региональный фонд капитального ремонта будет объединять предназначенные для проведения капитального и частично текущего ремонта жилищного фонда средства республиканского и местных бюджетов и средства собственников жилья, средства лизинговых компаний и кредитных средств. По нашему мнению, создание таких региональных фондов является развитием принятой политики реформирования сферы жилищно-коммунального хозяйства.
Создание таких региональных фондов потребует внесения изменений в действующее законодательство Российской Федерации (п.16 ст.12 Жилищного кодекса Российской Федерации: «к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся: ... установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы»).
В настоящее время предусмотрен механизм внесения средств собственниками квартир и иных помещений в многоквартирном доме на ремонт общего имущества в многоквартирном доме. В частности, Жилищный кодекс устанавливает необходимость принятия решения о капитальном ремонте многоквартирного дома общим собранием собственников (п.1 ч.1 ст.44, ч.2 ст.158). Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает возможность и необходимость установления в договоре управления многоквартирным домом порядка определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт общего имущества, а также порядок внесения такой платы (п. 3 ч. 3 ст. 162), создания товариществом собственников жилья специальных фондов (в т.ч. фонда капитального ремонта) за счет взносов членов ТСЖ и платежей собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ (п.2 ч.1 ст.137, п.5 ч.2 ст.145, ч.3 ст.151). Таким образом, механизм внесения средств на ремонт общего имущества в многоквартирном доме законодательно установлен (ч.5 и 6 ст.155, ч.3 ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации). Причем, возможно как «накопление» необходимых средств в фонде ТСЖ, так и возможность оплаты капитального ремонта собственниками помещений в форме предоплаты (до проведения ремонта), в рассрочку (после проведения ремонта) или комбинации этих способов.
Однако сегодня, несмотря на проделанную работу в рамках программы по реформированию жилищно-коммунального хозяйства, остаются проблемы в сфере капитального ремонта жилищного фонда. В частности:
1. Необходимо развивать систему государственного контроля за состоянием многоквартирных и жилых домов. Действующие в настоящее время региональные государственные жилищные инспекции со своими функциями справляются избирательно;
2. Патерналистская политика органов местного самоуправления и органов государственной власти ряда субъектов Российской Федерации привела к низкой культуре несения собственниками помещений в многоквартирных домах бремени содержания общего имущества.
Необходимо на всех уровнях публичной власти:
— оказывать финансовую поддержку собственникам помещений в многоквартирных домах и собственникам жилых домов, которые решили провести капитальный ремонт своих домов;
— содействовать самостоятельному управлению собственниками помещений своими многоквартирными домами и проведению капитального ремонта.
Литература
1. Федеральный закон от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
2. Закон Санкт-Петербурга от 09.07.2008 № 484-81 «О предоставлении средств бюджета Санкт-Петербурга на финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Санкт-Петербурга»
3. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 20.01.2009 №13 «О капитальном ремонте многоквартирных домов расположенных на территории Санкт-Петербурга»
4. http://www.gilkom-complex.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=373:-2010-44-&catid=41:2009-10-15-09-38-41&Itemid=71
